TRIBUNAL JUDICIAIRE DE THONON-LES-BAINS

Première Chambre Civile

JUGEMENT DU : 19 Janvier 2026 N°: 26/00020

N° RG 22/01602 – N° Portalis DB2S-W-B7G-ETDO

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COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : M. Cyril TURPIN, Juge

statuant à juge unique conformément aux articles R.212-9 du code de l’organisation judiciaire et 812 nouveau du code de procédure civile

GREFFIER : Madame Anne BOCHER, Greffier

DÉBATS : Audience publique du : 17 Novembre 2025

JUGEMENT contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le 19 Janvier 2026

DEMANDERESSE

S.A.R.L. ADCITY ADDITIF CONSULTING BT, prise en la personne de son représentant légal, Monsieur [D] [A]

dont le siège social est sis [Adresse 3] (SUISSE)

représentée par M^e Laureen FAUCHERE, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS, avocat plaidant

DÉFENDERESSE

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE “[Adresse 7]” sis [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, la SARL LUDIMMO, CABINET TIT SYNDIC dont le siège social est [Adresse 1], prise en la personne de son gérant, M. [C] [B]

représentée par Maître Marie-pascale CORBET de la SCP PIANTA & ASSOCIES, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS, avocat plaidant

Grosse(s) délivrée(s) le /01/26

à

— M^e FAUCHERE

Expédition(s) délivrée(s) le /01/26

à

M^e CORBET

EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

Suivant acte authentique du 3 février 2016 La SARL ADCITY ADDITIF CONSULTING BT (ADCITY) a acquis les lots n°4, 9, 11 et 23 au sein de l’immeuble “le Krystal” sis [Adresse 6] [Localité 9].

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble (le SDC) a mis à l’ordre du jour de l’assemblée générale spéciale du 28 mars 2022 la nomination d’un administrateur judiciaire.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 2 juin 2022, n’ayant été destinataire ni de la convocation ni du procès-verbal de cette assemblée, ADCITY a mis en demeure la SARL LUDIMMO, représentant le SDC, de justifier de l’envoi des convocations à l’assemblée générale. Aucune réponse n’a été apportée.

Par acte de commissaire de justice du 6 juillet 2022, ADCITY a fait assigner le SDC de l’immeuble “le Krystal” représenté par son syndic en exercice la SARL LUDIMMO, devant le tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains aux fins d’annulation d’assemblée générale de copropriétaires.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 27 janvier 2025, auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, ADCITY sollicite du tribunal, au visa de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, qu’il :

— juge que la convocation à l’assemblée générale du 28 mars 2022 est irrégulière et prononce en conséquence l’annulation de ladite assemblée,

— condamne le SDC à lui payer la somme de 3000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamne le SDC aux dépens,

— rappelle l’exécution provisoire de la décision.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 27 septembre 2024, auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, le SDC demande au tribunal de :

— débouter ADCITY de ses demandes,

— condamner ADCITY à lui payer la somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamner ADCITY à lui payer la somme de 4000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner ADCITY aux dépens.

La clôture de l’instruction a été fixée au 1er avril 2025 par ordonnance du même jour.

L’affaire a été appelée à l’audience du 17 novembre 2025 et le jugement a été mis en délibéré au 19 janvier 2026.

MOTIFS

I/ Sur la demande en annulation de l’assemblée générale du 28 mars 2022

1) Sur la validité de la convocation et de la notification du procès-verbal

Aux termes de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale.

Sauf urgence, l’exécution par le syndic des travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 de la présente loi est suspendue jusqu’à l’expiration du délai de deux mois mentionné au deuxième alinéa du présent article.

Il est de jurisprudence constante, depuis une série de décisions rendues par la troisième chambre civile de la Cour de Cassation, que :

— ce délai de deux mois ne court pas si la notification est irrégulière et ne reproduit pas l’article 42 susvisé ou si la notification n’est pas faite à chacun des propriétaires,

— la convocation à l’assemblée générale doit être adressée au domicile exact de chaque membre de droit de ladite assemblée, sous peine de nullité de l’assemblée sans avoir à justifier d’un grief,

— il revient au syndic de prouver l’accomplissement de ces formalités.

En l’espèce, ADCITY soutient n’avoir reçu ni convocation ni procès-verbal de l’assemblée générale du 28 mars 2022, et d’en avoir eu connaissance par l’intermédiaire d’un autre copropriétaire.

Le SDC produit aux débats deux enveloppes, l’une qui aurait contenu ladite convocation envoyée le 17 mars 2022, l’autre qui aurait contenu ledit procès-verbal envoyé le 12 septembre 2022, par le syndic TIT à ADCITY (pièces n°1 et 5).

Il y a lieu de relever que ces enveloppes portent l’adresse [Adresse 2], et que le destinataire, ADCITY, était introuvable.

Cependant, ADCITY justifie avoir changé d’adresse au [Adresse 4], et en avoir informé le syndic TIT par courrier recommandé et par courrier simple du 29 mars 2021, et prouve également que le syndic en a bien eu connaissance et avoir pris en compte cette modification, pour avoir établi un relevé de décompte de charges libellé à la nouvelle adresse plusieurs mois avant la réunion litigieuse (pièces n°6 et 7).

Il en résulte qu’aucune convocation ni notification régulière n’a été faite par le SDC à l’attention de ADCITY s’agissant de l’assemblée générale du 28 mars 2022.

La demanderesse soutient que d’autres convocations de copropriétaires ont été irrégulières, et notamment celles adressées à [A] [D] et aux sociétés [Localité 8] PATRIMOINE et ADDAGIO IMMOBILIER, et produit aux débats des suivis électroniques de lettres recommandées des 17 mars 2022, qui auraient contenu les convocations à l’assemblée générale, envoyées à ces copropriétaires à des adresses ne correspondant pas à leurs adresses ou sièges sociaux (pièces n°2 à 4).

Cependant, il y a lieu de relever que ces élements ne comportent aucune mention permettant d’identifier le nom des copropriétaires citées par la demanderesse.

Aucune conséquence ne peut donc être tirée de ce dernier moyen.

En revanche, ADCITY a établi que sa convocation à l’assemblée générale a été irrégulière, et qu’aucune notification du procès-verbal de ladite assemblée n’a été réalisée la concernant.

Par conséquent, au regard des irrégularités relevées, s’agissant de formalités à peine de validité des délibérations de l’assemblée, ADCITY est fondée à solliciter l’annulation de l’assemblée générale du 28 mars 2022.

2/ S’agissant du délai de 21 jours entre la convocation et l’assemblée générale

En application de l’article 9 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, sauf urgence, la convocation à l’assemblée générale est notifiée au moins vingt et un jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n’ait prévu un délai plus long.

En l’espèce, il ressort de la convocation du 16 mars 2022 produite aux débats (pièce n°3 de la demanderesse) qu’elle a été établie douze jours seulement avant la réunion, avec la mention de l’urgence à réunir l’assemblée générale.

ADCITY soutient qu’aucune raison ne motivait l’urgence invoquée par le SDC.

Le défendeur fait valoir que cette réunion devait permettre l’adoption de travaux nécessaires face à une fuite d’eau signalée en urgence par une des copropriétaires en mars 2022.

Cependant, la lecture de ladite convocation ne permet pas de constater un motif clair et non-équivoque de convocation en urgence.

S’il est effectivement fait référence à des travaux à réaliser pour mettre fin à une fuite d’eau dans le hall d’entrée de l’immeuble, il n’est aucunement mentionné l’urgence de cette intervention.

En outre, le SDC n’apporte aucune élément ni aucune pièce aux débats démontrant l’urgence de la réunion ou des travaux à adopter.

Or, l’urgence ne peut être justifiée par sa seule mention dans la convocation, sans qu’il ne soit démontré l’existence d’une situation relevant de ladite urgence.

Par conséquent, le défendeur succombant à prouver l’urgence justifiant de ne pas respecter le délai de convocation prévu par les textes, il convient de considérer que l’assemblée générale du 28 mars 2022 est irrégulière.

En conséquence, il y a lieu de prononcer l’annulation de ladite assemblée.

III/ Sur la demande du SDC en dommages et intérêts

En l’espèce, le SDC soutient que ADCITY et d’autres copropriétaires ont placé la copropriété en difficulté financière, née d’impayés de charges et des procédures engagées en conséquence, et que cette attitude a été la source d’un préjudice estimé à la somme de 2000 euros.

Il convient tout d’abord de relever qu’aucun autre copropriétaire n’a été attrait à la cause.

S’agissant de ADCITY, le SDC ne produit aucun élément aux débats permettant de démontrer l’existence de son préjudice, ni sa nature, ni son ampleur, ni le lien de causalité avec une faute commise par la demanderesse et notamment l’éventuel retard de paiement par ADCITY de charges de copropriété allégué.

En conséquence, le SDC sera débouté de sa demande de dommages et intérêts en réparation de préjudice subi.

III/ Sur les mesures de fin de jugement

1) Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, le SDC succombe à l’instance.

En conséquence, il sera condamné aux dépens.

2) Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, le SDC est condamné aux dépens.

En conséquence, il sera condamné à payer à ADCITY une somme qu’il est équitable de fixer à 800 euros au titre des frais irrépétibles.

En outre, le SDC sera débouté de sa demande de ce chef.

3) Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, aucune demande contraire n’est formulée et aucune disposition ne vient en opposition.

En conséquence, la présente décision est donc exécutoire par provision de plein droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe :

PRONONCE l’annulation de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble “[Adresse 7]” du 28 mars 2022 ;

DÉBOUTE le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE “[Adresse 7]” pris en la personne de son syndic en exercice, la S.A.R.L. LUDIMMO CABINET TIT SYNDIC de sa demande de dommages et intérêts en réparation de préjudice ;

CONDAMNE le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE “[Adresse 7]” pris en la personne de son syndic en exercice, la S.A.R.L. LUDIMMO CABINET TIT SYNDIC aux dépens ;

CONDAMNE le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE “[Adresse 7]” pris en la personne de son syndic en exercice, la S.A.R.L. LUDIMMO CABINET TIT SYNDIC à payer à la S.A.R.L. ADCITY ADDITIF CONSULTING BT la somme de 800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le tribunal et le greffier susnommés.

EN FOI DE QUOI, le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier, sus-désignés.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,