TRIBUNAL

JUDICIAIRE D’EVRY-COURCOURONNES

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 21 Février 2025

AFFAIRE N° RG 24/03795 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-P7RL

NAC : 72A

Jugement Rendu le 21 Février 2025

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES RESIDENCE [Adresse 3], situé [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la SAS ABP, dont le siège social est situé [Adresse 2], immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés d’EVRY sous le numéro 331 862 508.

Représenté par Maître Jean-sébastien TESLER de la SELARL AD LITEM JURIS, avocat au barreau d’ESSONNE plaidant

DEMANDEUR

ET :

Monsieur [G] [V], demeurant [Adresse 4]

Défaillant

DEFENDEUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Anne-Simone CHRISTAU, Juge, statuant à Juge Unique, conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du Code de Procédure Civile.

Assistée de Sarah TREBOSC, greffier lors des débats et de la mise à disposition au greffe.

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 4 juillet 2024 avec avis du renvoi de la procédure devant le Juge Unique, ayant fixé l’audience au 20 Décembre 2024, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 21 Février 2025

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

M.[G] [V] est propriétaire des lots numéros 596, 1209 et 1822 au sein de la résidence en copropriété [Adresse 3], situé [Adresse 1] à [Localité 5].

Par acte de commissaire de Justice en date du 3 mai 2024, le Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, la SAS ABP, a fait assigner M.[G] [V] devant le tribunal judiciaire d’ÉVRY et sollicite de :

Recevoir le demandeur en son action et l’en déclarer fondé,

Condamner le défendeur à lui payer les sommes de :

• 6 808,33 € au titre des charges impayées arrêtées au 1er janvier 2024, 1er TRIMESTRE 2024 et 1/2 TRVX ENROBES PARKING EGLANTIERS inclus en application des dispositions des articles 10 et 19 de la Loi du 10 juillet 1965 et 35 et 36 du décret du 17 mars 1967,

• 3 000,00 € à titre de dommages intérêts en application de l’article 1231-1 du code civil;

• 223,00 € au titre de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965;

• 2 000,00 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Dire et juger que ces sommes porteront intérêt dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil à compter du 16 mars 2023, date de la mise en demeure,

Rejeter toute demande de délais.

Si par impossible des délais étaient accordés, dire et juger qu’à défaut de respecter une échéance fixée par le jugement à intervenir, et en cas de non-règlement des charges courantes, l’intégralité de la dette deviendra exigible.

Rappeler l’exécution provisoire de plein droit de la décision à intervenir.

Pour un exposé exhaustif de ses prétentions, le tribunal se réfère expressément à ses écritures, par application de l’article 455 du code de procédure civile.

M.[G] [V], bien que régulièrement assigné, n’a pas comparu et n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 4 juillet 2024. L’affaire a été fixée sur l’audience juge unique du 20 décembre 2024 et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de paiement des charges de copropriété :

L’article 10 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que :

“Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts des parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.”

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [Adresse 3] produit, au soutien de sa demande en paiement :

— le justificatif de la qualité de copropriétaire de M.[G] [V] qui indique les tantièmes représentés par ses lots numéros 596, 1209 et 1822 dans la copropriété ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 22 septembre 2020, 4 juin 2021, 6 septembre 2022, 8 juin 2023 et 11 décembre 2023,

— les appels de fonds et charges sur la période considérée,

— le contrat de syndic,

— un décompte, dans ses écritures, des charges de copropriété et appels de fonds impayés arrêté au 1er janvier 2024, sur la période du 1er avril 2022 au 1er janvier 2024, 1er trimestre 2024 et 1/2 TRVX ENROBES PARKING EGLANTIERS inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 6 808,33 euros.

A l’examen des pièces produites, il apparaît :

— que le montant de 93,60 euros représentant le total des frais de rejet de prélèvement de 15,60 euros mentionnés dans le décompte versé aux débats les 17 octobre 2022, 15 novembre 2022, 28 décembre 2022, 19 janvier 2023, 15 mars 2023 et 15 mai 2023, qui ne correspondent ni à des appels de charges ni à des appels de fonds travaux, doit être déduit du montant de la créance réclamée.

— et qu’il n’a pas été justifié du vote de la cotisation annuelle du fonds de travaux loi ALUR pour les exercices 2022 – 2023 et 2024, aucun procès-verbal d’assemblée générale en justifiant n’ayant été produit.

Il en résulte que le montant de 366,06 euros représentant le total des sommes de 39,32 euros, 52,02 euros, 47,78 euros et 48,50 euros mentionnées dans le décompte versé aux débats au titre des fonds travaux ALUR pour les exercices 2022, 2023 et 2024 n’est pas justifié et doit être déduit du montant de la créance réclamée.

Ainsi il est établi que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires peut prétendre au titre des charges de copropriété impayées, seulement, sur la période du 1er avril 2022 au 1er janvier 2024, 1er trimestre 2024 et 1/2 TRVX ENROBES PARKING EGLANTIERS inclus, s’elève à la somme de 6 348,67 euros (= 6 808,33 € – 15,6 € – 15,6 € – 15,6 € – 15,6 € – 15,6 € – 15,6 € – 39,32 € – 39,32 € – 39,32 € – 52,02 € – 52,02 € – 47,78 € – 47,78 € – 48,50 €).

Conformément à l’article 1231-6 du code civil, les intérêts au taux légal seront dus à compter de la date de la mise en demeure du 16 mars 2023 et , en application de l’article 1343-2 du même code, ils pourront être capitalisés dès lors qu’ils seront dus depuis une année entière.

Sur la demande d’indemnisation d’un dommage lié au retard de paiement :

Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

Le non paiement récurrent des charges de copropriété à leurs échéances normales par le défendeur, sans justifier de raisons valables pouvant expliquer sa carence, constitue une faute qui cause aux autres copropriétaires un préjudice puisqu’il fragilise l’équilibre financier du syndicat des copropriétaires qui ne dispose d’aucun autre patrimoine ni d’aucune autre ressource que celle consituée par les appels de fonds au titre des charges de copropriété. Cela impose aux autres copropriétaires de faire l’avance des frais et perturbe la gestion de l’immeuble.

M.[G] [V] sera condamné au paiement de la somme de 600,00 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat :

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessaires exposés pour le recouvrement de sa dette : frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Le Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [Adresse 3] réclame une somme de 223,00 euros au titre des frais de recouvrement.

Les frais intitulés “Constitution dossier avocat” ne traduisant pas des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant ne peuvent être pris en compte.

Seuls les frais de la lettre de mise en demeure du 16 mars 2023 de 28,00 euros, conformément au montant figurant dans le contrat de syndic pour ce type de prestation, apparaissent bien fondés.

M.[G] [V] sera donc condamné à payer au Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [Adresse 3] la somme de 28,00 euros au titre des frais de recouvrement.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que :

“La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.”

Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens suivant l’article 700 du code de procédure civile.

M.[G] [V], qui succombe, sera condamné aux dépens de l’instance.

Il sera par ailleurs condamné à payer au Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [Adresse 3] une somme de 1 200,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Il sera rappelé que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort.

CONDAMNE M.[G] [V] à payer au Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [Adresse 3] la somme de 6 348,67 euros au titre des charges de copropriété impayées sur la période du 1er avril 2022 au 1er janvier 2024, 1er trimestre 2024 et 1/2 TRVX ENROBES PARKING EGLANTIERS inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1624,50 euros à compter de la mise en demeure du 16 mars 2023, et pour le surplus à compter de l’assignation en justice du 3 mai 2024, et ce jusqu’à parfait paiement.

ORDONNE la capitalisation des intérets conformément à l’article 1343-2 du code civil

CONDAMNE M. [G] [V] à payer au Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [Adresse 3] la somme de 600,00 euros à titre de dommages et intérêts;

CONDAMNE M. [G] [V] à payer au Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [Adresse 3] la somme de 28,00 euros au titre des frais de recouvrement;

CONDAMNE M. [G] [V] à payer au Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [Adresse 3] la somme de de 1.200,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M.[G] [V] aux entiers dépens ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et rendu le VINGT ET UN FEVRIER DEUX MILLE VINGT CINQ, par Anne-Simone CHRISTAU, Juge, assistée de Sarah TREBOSC, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,