MINUTE DU TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 12]

JUGEMENT DU 13 JANVIER 2026

Minute : 26/00015

N° RG 25/00283 – N° Portalis DB2S-W-B7J-FC5V

Président : Monsieur François BOURIAUD

Greffière lors des débats : Madame Sandrine VALOUR

Greffière lors du délibéré : Madame Isabelle POUYET

Débats : En audience publique le 15 Juillet 2025

Prononcé : le 13 Janvier 2026 par mise à disposition au greffe

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble “[Adresse 10]”, sis [Adresse 2], à [Localité 8], représenté par son syndic en exercice la COMPAGNIE ALPINE DE PROMOTION IMMOBILIER, Société par Actions Simplifiée, dont le siège social est sis [Adresse 9], prise en son établissement dénommé 4807 IMMOBILIER GENEVOIS CHABLAIS, sis [Adresse 4] à [Localité 8]

représentée par Maître Damien MEROTTO de la SELARL CABINET MEROTTO, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS,

DEFENDEURS

[G] [N]

né le 02 Juillet 1961 à [Localité 6], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Lionel FALCONNET, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS,

[S] [N]

né le 15 Juin 1964 à [Localité 11], demeurant [Adresse 5]

non comparant

Le 15/01/2026

Titre à M^e MEROTTO

Expédition à M^e FALCONNET

1 copie dossier

EXPOSE DU LITIGE :

Monsieur [G] [N] et monsieur [S] [N] ont hérité de leur mère, décédée le 21 mars 2020, la propriété du lot n°22 de l’immeuble en copropriété dénommé « Le mirabelle » situé [Adresse 1] à [Localité 7].

Par actes d’huissier en date des 31 janvier et 6 février 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait assigner monsieur [G] [N] et monsieur [S] [N] devant le président du tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains, statuant selon la procédure accélérée au fond, afin d’obtenir leur condamnation au paiement des charges de copropriété.

Dans ses conclusions déposées à l’audience du 15 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires demande au juge, outre de rejeter les demandes reconventionnelles, de condamner in solidum ou à défaut conjointement monsieur [G] [N] et monsieur [S] [N] à lui payer :

la somme de 18 405,89 euros au titre des charges de copropriété impayées,la somme correspondant au montant des autres appels de fonds non encore échus mais qui deviendront exigibles à la date de l’audience de plaidoirie,la somme de 910,10 euros au titre des frais de recouvrement,les intérêts au taux légal à compter du 19 décembre 2022 sur la somme de 8 601,56 euros, à compter du 16 décembre 2024 sur la somme de 16 392,87, et à compter du jugement à intervenir pour le surplus, avec capitalisation des intérêts,la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,la somme de 1 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civil,

Dans ses conclusions déposées à l’audience et signifiées à monsieur [S] [N] le 26 mai 2025 par procès-verbal de recherches infructueuses, monsieur [G] [N] demande au juge de débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses prétentions, de limiter la dette dont il est redevable au titre des charges de copropriété à la somme de 9 202,94 euros correspondant à sa part successorale, et de condamner monsieur [S] [N] à le garantir de toute condamnation prononcée à son encontre et à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [S] [N], cité à étude, n’a pas comparu.

Il est renvoyé aux conclusions respectives des parties, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des moyens soulevés au soutien de leurs prétentions.

MOTIFS DE LA DECISION :

Vu les articles 10, 10-1, 14-1 et 14-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut des immeubles bâtis, 1231-6 et 1343-2 du code civil ;

Vu les articles 873, 1320 et 1317 du code civil ;

Il ressort des procès-verbaux des assemblées générales et du décompte versés aux débats par le syndicat des copropriétaires que le montant des charges de copropriété, provisions et cotisations impayées correspondant au lot n° 22 s’élève, pour la période allant du 1er janvier 2020 au 2 juillet 2025, à la somme de 18 405,89 euros et que le montant de frais de recouvrement, pour cette même période et ce même lot s’élève à la somme de 280,10 euros correspondant au coût de la lettre de mise en demeure du 19 décembre 2022 et du commandement de payer du 3 février 2023.

Les autres frais de mise en demeure intégrés au décompte ne peuvent être retenus dès lors qu’il n’est pas justifié que les lettres de mise en demeure ont été envoyées par lettre recommandée avec avis de réception et que cette formalité est nécessaire pour qu’une lettre produise les effets d’une mise en demeure. De même, les frais de constitution, de transmission ou de suivi de dossier ne peuvent être considérés comme exclus du forfait prévu dans le contrat de syndic, facturés spécifiquement par le syndic au syndicat des copropriétaires et imputés exclusivement au copropriétaire défendeur qu’en cas de diligences exceptionnelles, lesquelles ne sont pas démontrées en l’espèce. En tout état de cause les frais exposés pour agir en justice (lesquels ne sauraient être réduits aux seuls honoraires de l’avocat) donnent lieu à indemnisation ou remboursement au titre des articles 696 ou 700 du code de procédure civile.

Le règlement de copropriété comporte en page 29 une clause de solidarité et d’invisibilité s’agissant du paiement des charges de copropriété. Cette clause n’est absolument pas contraire à une quelconque disposition d’ordre public mais est au contraire habituellement stipulée dans les règlements de copropriété, l’indivisibilité ayant justement pour effet d’étendre aux héritiers du débiteur les effets de la solidarité et de permettre au créancier de recouvrer la totalité de la dette à l’encontre de l’un quelconque des héritiers. Monsieur [G] [N] ne peut donc exiger du syndicat des copropriétaires qu’il divise son recours.

Il conviendra de condamner solidairement (le terme « in solidum » étant réservé à l’obligation des co-responsables d’un dommage de réparer chacun la totalité du dommage) les défendeurs à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 18 685,99 euros assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation pour la somme de 16 913,71 euros et de la signification de la décision pour le surplus.

La capitalisation des intérêts dus pour une année entière sera ordonnée.

Le syndicat des copropriétaires ne caractérisant pas la mauvaise foi des défendeurs, laquelle ne saurait résulter uniquement du retard dans le paiement des charges de copropriété, il conviendra de rejeter sa demande de dommages et intérêts.

En application des règles légales relatives à la dévolution successorale et en l’absence de toute preuve de l’existence d’une quelconque libéralité portant sur le lot de copropriété litigieux, chacun des défendeurs en a reçu la moitié en pleine propriété. Chacun d’eux doit donc prendre en charge la moitié des dettes de la succession.

Il conviendra de condamner monsieur [S] [N] à garantir monsieur [G] [N] de la moitié des condamnations prononcées à son encontre au profit du syndicat des copropriétaires en principal, intérêts frais et dépens.

Il sera enfin rappelé à monsieur [S] [N] que l’aggravation de la situation depuis le jugement du 28 mars 2023, si tant est qu’elle soit démontrée, est susceptible de justifier une nouvelle saisine du juge pour obtenir l’autorisation de vendre seul le bien immobilier.

Vu les articles 696 et 700 du code de procédure civile ;

Monsieur [G] [N] et monsieur [S] [N] succombant, ils seront solidairement condamnés aux entiers dépens de l’instance et à payer au syndicat des copropriétaires une indemnité au titre des frais irrépétibles dont le montant sera équitablement fixé à la somme de 1 500 euros.

Monsieur [S] [N] succombant dans ses rapports avec monsieur [G] [N], il sera condamné à lui payer la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

PAR CES MOTIFS :

Le président du tribunal judiciaire, statuant publiquement, selon la procédure accélérée au fond, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et exécutoire de plein droit par provision,

Condamne solidairement monsieur [G] [N] et monsieur [S] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 10] », représenté par son syndic en exercice, la somme de 18 685,99 euros assortie des intérêts au taux légal à compter du 31 janvier 2025 pour la somme de 16 913,71 euros et de la signification de la décision pour le surplus, au titre des charges de copropriété, provisions, cotisations et frais de recouvrement dus pour la période allant du 1er janvier 2020 au 2 juillet 2025 ;

Ordonne la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière à compter de la demande en justice ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 10] » de sa demande de dommages et intérêts ;

Condamne monsieur [S] [N] à garantir monsieur [G] [N] de la moitié des condamnations prononcées à son encontre au profit du syndicat des copropriétaires en principal, intérêts frais et dépens ;

Condamne solidairement monsieur [G] [N] et monsieur [S] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 10] », représenté par son syndic en exercice, la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne monsieur [S] [N] à payer à monsieur [G] [N] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne solidairement monsieur [G] [N] et monsieur [S] [N] aux entiers dépens de l’instance, incluant le coût de l’assignation, le droit de plaidoirie et le coût de la signification du présent jugement ;

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 13] par mise à disposition au greffe le 13 janvier 2026 ;

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le président et la greffière.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT