TRIBUNAL JUDICIAIRE DE THONON-LES-BAINS

Première Chambre Civile

JUGEMENT DU : 22 Janvier 2026 N°: 26/00030

N° RG 18/01138 – N° Portalis DB2S-W-B7C-D46R

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COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Madame Chloé CATTEAU, Vice-Présidente

statuant à juge unique conformément aux articles R.212-9 du code de l’organisation judiciaire et 812 nouveau du code de procédure civile

GREFFIER : Madame Anne BOCHER, Greffier

DÉBATS : Audience publique du : 20 Novembre 2025

JUGEMENT contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le 22 Janvier 2026

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4], représenté par son Syndic en exercice le CABINET GRENECHE IMMOBILIER, ayant son siège social [Adresse 1]

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Florent FRANCINA de la SELARL FRANCINA AVOCATS, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS, plaidant

DÉFENDERESSE

S.C.I. VAL DEUX

dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Jean-marie LAMOTTE de la SELARL LAMOTTE & AVOCATS, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS, plaidant

Grosse(s) délivrée(s) le 22/01/26

à

— M^e FRANCINA

Expédition(s) délivrée(s) le 22/01/26

à

— M^e LAMOTTE

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

La SCI VAL DEUX est propriétaire de plusieurs lots au sein de l’immeuble en copropriété « La petite arche » sis [Adresse 3].

N’ayant pas payé ses charges de copropriété depuis 2011, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « La petite arche » lui a fait délivrer des commandements de payer, en vain (pièce 2 du demandeur).

Le 9 novembre 2016, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « La petite arche » a fait délivrer à la SCI VAL DEUX une sommation de payer pour un montant de 12 062,81 €, en vain (pièce 3 du demandeur).

L’assemblée générale des copropriétaires du 13 septembre 2017 a alors voté en faveur de délais de paiement au profit de la défenderesse, sous peine d’engager une procédure judiciaire à son encontre (pièce 5 du demandeur).

Par acte d’huissier de justice du 23 mai 2018, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « La petite arche » a assigné la SCI VAL DEUX devant le tribunal de grande instance de Thonon-les-Bains.

Par acte de commissaire de justice du 20 août 2018, la SCI VAL DEUX a assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « La petite arche » devant le président du tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains, statuant en matière de référés, aux fins de voir ordonner une expertise judiciaire.

Par ordonnance du 18 décembre 2018, le juge des référés du Tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains a désigné M. [G] [L] ès qualités. Par ordonnance du 6 juin 2019, le juge des référés du Tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains a prorogé le délai de remise du rapport d’expertise. Le rapport d’expertise judiciaire a été déposé le 31 juillet 2019.

Par jugement du 3 juin 2021, le Tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains a révoqué l’ordonnance de clôture du 15 décembre 2020, en raison de l’accord des parties.

Dans ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 24 juin 2024, auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « La petite arche » représenté par son syndic en exercice, le cabinet Greneche Immobilier, demande à la juridiction de :

— Déclarer ses demandes recevables et bien fondées,

— Écarter l’exception d’inexécution soulevée par la SCI VAL DEUX,

— Condamner la SCI VAL DEUX à lui payer la somme de 17 402,36 euros au titre des charges de copropriété dues au 1er avril 2018, outre intérêts au taux légal à compter de cette date ;

— Condamner la SCI VAL DEUX à lui payer la somme de 4 000 € au titre de l’indemnisation de la résistance abusive,

— Dire qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir,

— Condamner la SCI VAL DEUX à lui verser la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner la SCI VAL DEUX aux entiers dépens, dont distraction au profit de M^e Florent Francina,

— Débouter la SCI VAL DEUX de l’intégralité de ses demandes.

Dans ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 26 février 2024, auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, la SCI VAL DEUX demande à la juridiction de :

— Débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « La petite arche » de ses demandes, fins et conclusions,

— Homologuer le rapport d’expertise de M. [G] [L] en toutes ses dispositions et condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « La petite arche » à effectuer les travaux de réfection complète de l’étanchéité et de l’isolation de la toiture tels que prescrits par l’expert,

— Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « La petite arche » à lui verser avant dire-droit une provision de 150 000 € à valoir sur ses préjudices,

— Ordonner la compensation entre les créances respectives,

— Désigner à nouveau M. [G] [L] dans le cadre d’un complément d’expertise, afin de se prononcer sur l’évaluation de tous les préjudices,

— Octroyer à la SCI VAL DEUX le bénéfice de l’article 10-1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 et dire qu’elle sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires,

— Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « La petite arche » au paiement d’une somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 17 décembre 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 20 novembre 2025 et le jugement a été mis en délibéré au 22 janvier 2026.

MOTIFS

A titre liminaire sur la recevabilité de l’action du syndicat des copropriétaires de l’immeuble « La petite arche »

Si le syndicat des copropriétaires sollicite que soit constatée la recevabilité de ses demandes, il ne produit aucun moyen de droit au soutien de cette demande, alors même qu’aucun moyen d’irrecevabilité n’est soulevé adversairement.

La demande est sans objet.

I/ Sur les demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble « La petite arche »

1) S’agissant des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1, la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

Il est constant que le propriétaire ne peut soulever l’exception d’inexécution pour justifier du non-paiement des charges de copropriété. (Civ. 3ème, 30 mars 2017, n°15-24.882)

En l’espèce, il ressort ainsi de l’extrait de compte de la SCI VAL DEUX, que cette dernière est redevable de la somme de 17 402,36 € à la date du 1er avril 2018 (pièce 13 du demandeur), et il ressort du procès-verbal d’assemblée générale des copropriétaires du 19 septembre 2018, que les comptes de l’exercice du 1er avril 2017 au 31 mars 2018 ont été approuvés (pièce 24 du demandeur). Les développements de la SCI VAL DEUX quant à des travaux qui devraient être réalisés par le syndicat des copropriétaires sont inopérants, l’exception d’inexécution n’étant pas un motif légitime au non-paiement des charges de copropriété.

En conséquence, la SCI VAL DEUX sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[Adresse 4]" la somme de 17 402,36 € au titre des charges de copropriété impayées, outre intérêts au taux légal à compter du 1er avril 2018.

2) S’agissant de l’indemnisation au titre de la résistance abusive

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « La petite arche » sollicite la somme de 4.000 € au titre de la résistance abusive dont aurait fait preuve la SCI VAL DEUX.

Il explique que les sommes dues par la SCI VAL DEUX l’ont mis en difficulté financière, puisqu’il a dû faire l’avance sur ses propres deniers pour faire face aux dépenses courantes.

La SCI VAL DEUX a été condamnée par jugement du Tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains du 7 novembre 2023, au paiement de la somme de 24 516,46 €, outre intérêts, au titre des charges de copropriété échues entre le 1er avril 2018 et le 1er avril 2022 (pièce 18 du demandeur).

Le préjudice du syndicat des copropriétaires de l’immeuble « La petite arche » est donc certain, et la SCI VAL DEUX sera condamnée à lui verser la somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts.

II/ Sur les demandes reconventionnelles de la SCI VAL DEUX

1) S’agissant de la demande d’homologation du rapport d’expertise

Il est constant que la demande d’homologation du rapport d’expertise doit être rejetée en ce que ce rapport n’est pas un accord ni une transaction susceptible d’être homologué par le juge, mais un outil technique contenant des éléments lui permettant de statuer sur les demandes qui lui sont présentées par les parties.

En l’espèce, le rapport d’expertise judiciaire du 31 juillet 2019 n’est ni un accord ni une transaction soumis à homologation.

En conséquence, la demande d’homologation dudit rapport, formée par la SCI VAL DEUX ne peut qu’être rejetée.

2) S’agissant de la demande de condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble « La petite arche » à la réalisation de travaux

L’article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes. Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Il est constant que le syndicat est responsable de l’entretien de la toiture ([Localité 6], 28 oct. 2008) et des troubles de jouissance dont un copropriétaire a été victime suite à un défaut d’entretien des parties communes ([Localité 7], 3 juin 1998).

Il est également constant que le syndicat est responsable des dommages subis à la suite d’inondations résultant d’un vice des canalisations ou d’infiltrations d’eaux pluviales (Civ. 3e, 9 juin 2016, n°15-17.944).

En l’espèce, il ressort du rapport d’expertise judiciaire que, des travaux sont à réaliser s’agissant des infiltrations d’eau, leur réparation correspondant à des défauts d’entretien, mais que la terrasse en béton aurait été réalisée après la livraison de l’immeuble par le locataire de la SCI VAL DEUX, sans qu’aucune demande n’ait été effectuée auprès du syndicat de copropriété. Cette dernière est donc responsable des désordres relatifs à la terrasse en béton, et sa démolition est à sa charge (page 30).

L’expert ajoute qu’il faut d’abord démolir la terrasse en béton afin de pouvoir refaire l’étanchéité et l’isolation de la toiture, et chiffre le coût des travaux à la somme de 117 985,20 € TTC (page 29).

En conséquence la SCI VAL DEUX sera déboutée de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble « La petite arche » à la reprise des travaux, puisqu’elle doit d’abord démolir la terrasse existante construite par son locataire, afin que le syndicat puisse réaliser les travaux d’étanchéité.

3) S’agissant de la demande de provision avant-dire droit

Conformément aux articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, et il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, l’expert a imputé la somme de 23.033,35 € TTC à la SCI VAL DEUX, et la somme de 94.915,85 € TTC au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « La petite arche » au titre des travaux de démolition de la terrasse et d’étanchéité (page 31), de sorte que la somme de 250.000 € sollicitée par la SCI VAL DEUX n’est pas justifiée.

En conséquence, la SCI VAL DEUX sera déboutée de sa demande.

4) S’agissant de la demande de désignation de M. [G] [L] dans le cadre d’un complément d’expertise

La SCI VAL DEUX sollicite enfin une nouvelle désignation de l’expert judiciaire, estimant qu’il n’a pas évalué ses préjudices, notamment de jouissance.

L’expert précise toutefois à la fin de son rapport, qu’il a remis son pré-rapport aux parties et qu’il n’a pas reçu d’observations de leur part (page 33). Il a par ailleurs répondu point par point à tous les chefs de mission qui lui étaient confiés (pages 26 et suivantes).

En conséquence, la demande de désignation de l’expert par la SCI VAL DEUX pour un complément d’expertise n’est pas justifiée et sera rejetée.

III/ Sur les mesures de fin de jugement

1) Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision. La partie contre laquelle le recouvrement est poursuivi peut toutefois déduire, par compensation légale, le montant de sa créance de dépens.

En l’espèce, la SCI VAL DEUX succombe à l’instance.

En conséquence, elle sera condamnée aux dépens, distraits au profit de Maître Florent Francina, avocat au barreau de Thonon-les-Bains.

2) Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, la SCI VAL DEUX est condamnée aux dépens.

En conséquence, elle sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « La petite arche » une somme qu’il est équitable de fixer à 2.500 euros au titre des frais irrépétibles.

3) Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, aucune demande contraire n’est formulée et aucune disposition ne vient en opposition.

En conséquence, la présente décision est exécutoire par provision de plein droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE la SCI VAL DEUX à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « La petite arche » représenté par son syndic en exercice, le cabinet Greneche Immobilier, la somme de 17.402,36 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 1er avril 2018, au titre des charges de copropriété impayées ;

CONDAMNE la SCI VAL DEUX à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « La petite arche » représenté par son syndic en exercice, le cabinet Greneche Immobilier, la somme de 3.000 euros pour résistance abusive ;

DÉBOUTE la SCI VAL DEUX de sa demande d’homologation du rapport d’expertise du 31 juillet 2019 ;

DÉBOUTE la SCI VAL DEUX de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble « La petite arche » à la reprise des travaux de la terrasse et de l’étanchéité de la copropriété « La petite arche » sise [Adresse 3] ;

DÉBOUTE la SCI VAL DEUX de sa demande de provision avant-dire droit ;

DÉBOUTE la SCI VAL DEUX de sa demande de désignation de M. [G] [L] dans le cadre d’un complément d’expertise ;

CONDAMNE la SCI VAL DEUX à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « La petite arche » représenté par son syndic en exercice, le cabinet Greneche Immobilier, la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI VAL DEUX aux dépens, distraits au profit de Maître Florent Francina, avocat au barreau de Thonon-les-Bains ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit.

EN FOI DE QUOI, le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier, sus-désignés.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,