TRIBUNAL JUDICIAIRE DE THONON-LES-BAINS

LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 13 JANVIER 2026

MINUTE N° :

DOSSIER : N° RG 24/02263 – N° Portalis DB2S-W-B7I-FBAK

AFFAIRE : [F] [V] / [J] [T]

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du prononcé du jugement

Madame Florence BELOIN, Vice-Présidente Juge des Contentieux de la Protection

Madame Isabelle CANONICI, Greffier

DEBATS : en audience publique du 25 Mars 2025

JUGEMENT prononcé par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, signé par Madame Florence BELOIN, Vice-Présidente en charge des contentieux de la protection et Madame Isabelle CANONICI, Greffier

DEMANDEUR

Monsieur [F] [V] né le 18 Décembre 1957 à [Localité 6], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Laurence ROUGET de la SCP PIANTA & ASSOCIES, avocats au barreau de THONON-LES-BAINS,

DEFENDEUR

Monsieur [J] [T] né le 20 Décembre 1964 à [Localité 8], demeurant [Adresse 3]

Comparant

Expédition(s) délivrée(s) le

à

Exécutoire(s) délivré(s) le

à

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [F] [V] a, par contrat signé le 12 août 2019, donné à bail à Monsieur [J] [T] un appartement de type T2 au sein de la résidence [Adresse 7], située [Adresse 2] à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel de 657,95 euros, outre des provisions pour charges de 40 euros par mois.

Par actes de Commissaire de Justice du 25 septembre 2024, remis à étude, Monsieur [F] [V] a fait assigner Monsieur [J] [T] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de THONON-LES-BAINS, lors de son audience du 25 mars 2025, sur le fondement de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 afin de :

— constater la résiliation du bail conclu entre les parties le 12 août 2019 à la date d’expiration du délai de 6 semaines à compter de la délivrance du commandement de payer valant mise en demeure, et resté sans effet ;

— dire et juger en conséquence que Monsieur [J] [T] est occupant sans droit ni titre de l’appartement dont s’agit, et devra libérer les lieux occupés sous astreinte définitive de 50 euros par jour de retard, à compter de la signification de la décision à intervenir ;

— dire et juger que faute par lui d’exécuter volontairement le jugement, Monsieur [F] [V] sera autorisé à faire procéder à son expulsion, ainsi qu’à l’expulsion de tous biens et occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ;

— condamner Monsieur [J] [T] à payer une indemnité d’occupation à compter de la date de résiliation du bail équivalente au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation de celui-ci, et ce à compter de l’expiration du délai de 6 semaines après la délivrance du commandement de payer, et jusqu’au départ de Monsieur [J] [T] ;

— condamner Monsieur [J] [T] à payer à Monsieur [F] [V] la somme de 4 404,77 euros, représentant les loyers et charges échus et restés impayés au 4 septembre 2024, outre intérêts légaux à compter du commandement de payer ;

— condamner Monsieur [J] [T] à payer à Monsieur [F] [V] la somme de 1 000 euros, par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

— condamner Monsieur [J] [T] aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer en date du 7 mai 2024.

Le rapport du Pôle médico-social a été adressé au Greffe le 5 mars 2025, indiquant que Monsieur [J] [T] ne parvient pas à trouver un emploi depuis 2022, perçoit le revenu de solidarité active et n’est ainsi plus en mesure de payer son loyer ; qu’il a déposé un dossier de surendettement et qu’il devrait intégrer un chantier d’insertion proposé par France Travail ce qui lui permettrait d’augmenter ses revenus. Ce dernier a déclaré percevoir 863 euros par mois.

Lors de l’audience du 25 mars 2022, Monsieur [F] [V], représenté, a réitéré ses demandes et a déposé un décompte arrêté au 14 février 2025, actualisant la dette à la somme de 6 791,12 euros.

Monsieur [J] [T], présent, a expliqué être en recherche d’emploi et percevoir le revenu de solidarité active. Il a par ailleurs indiqué avoir déposé un dossier de surendettement le 6 février 2025.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue à la date du 20 mai 2025 prorogée à la date du 13 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 I de ladite loi n° 89-462, dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat de bail, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de payement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

La loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 a notamment pour effet de faire passer le délai permettant au locataire de régler sa dette locative de deux mois à six semaines suivant la délivrance du commandement de payer.

Dans son avis du 13 juin 2024, la Cour de cassation a indiqué que les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 alinéa 1er et 1° de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi. Bien que, depuis le 29 juillet 2023, date d’entrée en vigueur de ladite loi, le bail ait été tacitement reconduit, ce délai de six semaines ne s’applique pas puisqu’un bail reconduit de façon tacite ne peut être considéré comme étant un nouveau contrat et continue d’être régi par la loi en vigueur lors de sa conclusion. Le délai de deux mois mentionné dans la clause résolutoire du contrat de bail demeure donc effectif.

En l’espèce, le contrat de bail a été conclu le 12 août 2019. La clause résolutoire du contrat (article 2.10) prévoit qu’à défaut de paiement intégral à son échéance d’un seul terme de loyer, y compris les accessoires, la résiliation du contrat est en effet acquise de plein droit deux mois après un commandement de payer demeuré sans effet.

Un commandement de payer la somme de 2 256,32 euros visant la clause résolutoire du contrat de bail qui lui a été signifié le 7 mai 2024 mentionnant, à deux reprises, que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour apurer l’arriéré locatif et reprenant l’intégralité de la clause résolutoire.

En dépit de la mention du délai de six semaines introduit par la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023, il n’y a pas lieu de relever la nullité du commandement de payer compte tenu des incertitudes sur la prise d’effet de ses dispositions lors de la délivrance du commandement dès lors que la clause résolutoire du contrat est plus favorable au locataire. Par ailleurs, il s’avère que le locataire n’a pas acquitté la cause du commandement de payer pendant le délai de six semaines, ni non plus dans les deux semaines suivantes, n’ayant effectué aucun règlement durant cette période.

Il est enfin justifié que le commandement de payer comporte les autres éléments d’information prévu par l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et que l’assignation au représentant de l’Etat dans le département a été dénoncée six semaines au moins avant l’audience.

Il conviendra, par conséquent, de constater que la résiliation du contrat est acquise de plein droit deux mois après la signification du commandement de payer demeuré sans effet, conformément aux dispositions contractuelles, soit le 8 juillet 2024.

Cette occupation sans droit ni titre constitue un trouble manifestement illicite de sorte qu’il convient d’ordonner à Monsieur [J] [T] de libérer les lieux, à défaut d’exécution volontaire d’autoriser son expulsion et de le condamner au paiement par provision d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer le cas échéant indexé et aux charges qui auraient dû être payés si le bail était resté en vigueur.

Il ressort du décompte versé aux débats que la dette de loyers, charges et indemnités d’occupation échus et laissés impayés, échéance du mois de février 2025 comprise, arrêtée au 14 février 2025, s’élève à la somme de 6 791, 12 euros.

La justification d’un paiement libératoire de Monsieur [J] [T] n’étant pas rapportée, il y a lieu de le condamner à payer cette somme assortie des intérêts au taux légal à compter du 7 mai 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 2 256,32 euros et à compter de la signification de la présente décision, sur le surplus, et jusqu’à parfait achèvement.

Monsieur [J] [T], qui succombe, sera condamné aux dépens de l’instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront le droit de plaidoirie, les frais d’assignation, les frais de signification de la présente décision ainsi que les frais de notification au représentant de l’État conformément à l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, et le coût du commandement de payer, et à payer une indemnité, en application de l’article 700 de ce même code, au titre des frais irrépétibles, dont le montant sera équitablement fixé à la somme de 300 euros.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, exécutoire de plein droit,

CONSTATE la résiliation à la date du 8 juillet 2024 du contrat de location conclu entre Monsieur [F] [V] et Monsieur [J] [T], portant sur un appartement situé [Adresse 4], à [Localité 5], par l’effet de clause la résolutoire y étant insérée ;

DIT que Monsieur [F] [V] et Monsieur [J] [T] sont devenus occupants sans droit, ni titre ;

ORDONNE à Monsieur [F] [V] et Monsieur [J] [T] de libérer les lieux de leur personne, de leurs biens et tous les occupants de leur chef dans le délai de huit jours à compter de la présente décision ;

ORDONNE qu’à défaut pour eux d’avoir libéré les lieux dans les conditions précitées, il soit procédé à l’expulsion de Monsieur [J] [T] et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, en application des dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [J] [T] au paiement, pour l’occupation des lieux loués, d’une indemnité d’occupation d’un montant équivalent au loyer, le cas échéant, indexée et aux charges qui auraient dû être payées selon l’accord entre les parties, si le contrat de bail était resté en vigueur, à compter de la date de la résiliation du contrat de bail et jusqu’à la date de libération effective des lieux ;

CONDAMNE Monsieur [J] [T] la somme provisionnelle de

6 791, 12 euros, correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus et laissés impayés assortie des intérêts au taux légal à compter du 7 mai 2024 sur la somme de 2 256,32 euros et à compter de la signification de la présente décision, sur le surplus, et jusqu’à parfait achèvement ;

DIT que la présente ordonnance sera transmise par le Greffe au représentant de l’État dans le département ;

CONDAMNE Monsieur [J] [T] au paiement de la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [J] [T] aux dépens de l’instance comprenant le droit de plaidoirie, le coût du commandement de payer, de l’assignation, de sa dénonciation au représentant de l’Etat et de la signification de la présente décision, à l’exclusion de tout autre frais ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement.

EN FOI DE QUOI, le présent jugement a été signé par le Juge des Contentieux de la Protection et le Greffier, sus-désignés, présents lors du prononcé.

LE GREFFIER, LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,