TRIBUNAL JUDICIAIRE DE THONON-LES-BAINS

Première Chambre Civile

JUGEMENT DU : 26 Février 2026 N°: 26/00073

N° RG 22/00222 – N° Portalis DB2S-W-B7G-EQFK

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COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Madame Chloé CATTEAU, Vice-Présidente

statuant à juge unique conformément aux articles R.212-9 du code de l’organisation judiciaire et 812 nouveau du code de procédure civile

GREFFIER : Madame Anne BOCHER, Greffier

DÉBATS : Audience publique du : 18 Décembre 2025

JUGEMENT contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le 26 Février 2026

DEMANDERESSE

S.A.R.L. CP ETREMBIERES, au bénéfice d’une procédure de liquidation judiciaire suivant jugement du tribunal de commerce de Chambéry en date du 12 mars 2024, représentée par son liquidateur la SELARL MJ ALPES

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Jean-françois DALY de la SELAS JSA AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau d’ANNECY, plaidant

DÉFENDERESSE

S.C.I. ETREMBIERES INVEST

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Carine ALPSTEG-GRIPON de la SARL AC AVOCATS, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS, postulant, Maître Sophie BERTHIER-ROHOU, avocat au barreau de LYON, plaidant

INTERVENANTE FORCÉE

la SELARL MJ ALPES, représentée par Maître Caroline JAL, [Adresse 3] à CHAMBERY 73000, en qualité de liquidateur de la société SARL CP ETREMBIERES, désignée suivant jugement de liquidation judiciaire prononcé par le tribunal de commerce de CHAMBERY le 12 mars 2024

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Jean-françois DALY de la SELAS JSA AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau d’ANNECY, plaidant

Grosse(s) délivrée(s) le 27/02/26

à

— M^e ALPSTEG-GRIPON

Expédition(s) délivrée(s) le 27/02/26

à

— M^e DALY

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Aux termes d’un acte sous seing privé en date du 6 février 2019, la SNC SHOPPING ETREMBIERES, aux droits de laquelle vient la SCI ETREMBIERES INVEST aux termes d’un acte de vente authentique du 21 mai 2019, a consenti un bail commercial en l’état futur d’achèvement à la société CP ETREMBIERES portant sur un bâtiment en cours de construction d’une surface d’environ 452 m², au sein d’un immeuble sis à ETREMBIERES ([Adresse 5]), [Adresse 6], afin d’y exercer une activité de « restauration traditionnelle et/ou pizzeria, mais à l’exclusion de vente à emporter » sous l’enseigne COURTEPAILLE.

Le loyer annuel, hors taxes et hors charges, a été ainsi contractuellement fixé :

Une partie fixe désignée Loyer Minimum Garanti, fixée à la somme de 155.000 € hors taxes/hors charges/an ;Une partie variable désignée Loyer Variable Additionnel, fixée à 6,5 % hors taxes du chiffre d’affaires hors taxes.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 janvier 2022, la SARL CP ETREMBIERES a fait assigner la SCI ETREMBIERES INVEST devant le tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains, aux fins principales de condamnation indemnitaire au titre de l’absence de délivrance conforme des locaux.

Par ordonnance en date du 24 janvier 2023, le juge de la mise en état a :

Condamné la société à responsabilité limitée CP ETREMBIERES à payer à la société civile immobilière ETREMBIERES INVEST la somme de 654.891,52 euros à titre de provision à valoir sur le paiement du droit d’entrée et de la dette de loyer, charges et taxes arrêtée au 26 août 2022, Condamné la société à responsabilité limitée CP ETREMBIERES à payer à la société civile immobilière ETREMBIERES INVEST la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, Rejeté le surplus des demandes, Condamné la société à responsabilité limitée CP ETREMBIERES aux dépens de la procédure d’incident.

Par arrêt en date du 22 février 2024, la Cour d’appel de [Localité 1] a :

Confirmé l’ordonnance du juge de la mise en état, Condamné la SARL CP ETREMBIERES à verser à la SCI ENTREMBIERES INVEST la somme de 2.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 juillet 2024, la SCI ETREMBIERES INVEST a fait assigner la SELARL MJ ALPES, es-qualité de liquidateur judiciaire de la SARL CP ETREMBIERES.

Les procédures ont été jointes par ordonnance du juge de la mise en état du 3 septembre 2024.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 5 mai 2025, auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, la SARL CP ETREMBIERES, représentée par son liquidateur la SELARL MJ ALPES, demande au tribunal de :

A titre principal : Condamner la SCI ETREMBIERES INVEST à payer à la SELARL MJ ALPES, es qualité de liquidateur judiciaire, la somme de 1.140.577,23 € HT à titre de dommages et intérêts en réparation des travaux exécutés par le preneur du fait du manquement à l’obligation de délivrance conforme, Ordonner la capitalisation des intérêts, Ordonner la restitution des sommes versées à titre de provision, Rejeter les demandes adverses, Subsidiairement : Fixer la somme correspondante à la dette locative de la SARL CP ETREMBIERES au passif de la liquidation judiciaire, Condamner la SCI ETREMBIERES INVEST à payer à payer à la SELARL MJ ALPES, es qualité de liquidateur judiciaire, la somme de 1.140.577,23 € HT à titre d’indemnité, Ordonner la capitalisation des intérêts, Ordonner la restitution des sommes versées à titre de provision, En tout état de cause : Ecarter l’exécution provisoire de toute condamnation susceptible d’être prononcée à son encontre, Rejeter les demandes adverses, Condamner la SCI ETREMBIERES INVEST à payer à la SELARL MJ ALPES, es qualité de liquidateur judiciaire, la somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 8 août 2025, auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, la SCI ETREMBIERES INVEST demande au tribunal de :

A titre principal : Déclarer la SARLU CP ETREMBIERES irrecevable et mal fondée en toutes ses demandes, et l’en débouter ; Reconventionnellement : Fixer la créance détenue par la SCI ETREMBIERES INVEST sur la SARL sur la SARL CP ETREMBIERES : À la somme de 986.727,61 € arrêtée au 11 mars 2024 se décomposant comme suit :982.727,61 € TTC au titre des sommes dues en exécution du bail commercial arrêtées au 11 mars 2024, 2.000 € au titre de la condamnation prononcée au visa de l’article 700 du code de procédure civile selon ordonnance du juge de la mise en état du 24 janvier 2023, 2.000 € au titre de la condamnation prononcée au visa de l’article 700 du code de procédure civile par la cour d’appel de Chambéry dans son arrêt du 22 février 2024 ; A la somme de 194.037,16 € TTC du 12 mars 2024 au 5 novembre 2024 se décomposant comme suit :111.253,72 € TTC au titre des échéances locatives échues du 12 mars 2024 (jugement d’ouverture LJ) au 30 août 2024 (résiliation du bail), 68.602,10 € TTC au titre de l’indemnité d’occupation du 31 août 2024 au 5 novembre 2024 (reprise effective du local), 660 € TTC au titre du remboursement des frais de nettoyage du site en date du 3 avril 2024, 480 € TTC au titre du constat des déchets et polluants à l’extérieur du local du 8 avril 2024, 98, 86 € TTC au titre du remboursement des frais des procès-verbaux de convocation à la réalisation de l’état des lieux sortant du 7 et 8 octobre 2024, 180 € TTC au titre du remboursement des frais des lu procès-verbal de carence du 16 octobre 2024, 2.071,19 € TTC au titre des frais de serrurier intervenus le 6 novembre 2024,717,29 € au titre de la réparation du garde du corps de la toiture intervenue le 19 novembre 2024, 840 € TTC au titre de la réparation de l’installation électrique intervenue le 7 novembre 2024, 7.874€ TTC au titre du curage du site et de l’évacuation des encombrants et mise en place de benne supplémentaire, 660,00 € TTC au titre du démontage et de l’évacuation d’enseignes, 600,00 € TTC au titre de prestations de démontage des bars, Soit la fixation à la somme totale de 1.180.764,77 € TTC, Fixer le montant des dommages et intérêts dus en conséquence à la SCI ETREMBIERES INVEST à la somme de 50.000,00 €, En tout état de cause : Rejeter les demandes adverses, Condamner la SELARL MJ ALPES es qualité de liquidateur judiciaire de la SARL CP ETREMBIERES à lui payer la somme de 8.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, Ordonner l’emploi des dépens en frais privilégiés de procédure collective.

La clôture est intervenue le 2 septembre 2025. L’affaire a été appelée à l’audience du 18 décembre 2025 et mise en délibéré au 26 février 2026.

MOTIFS

Sur la demande d’irrecevabilité des demandes de la SARL CP ETREMBIERES

La SCI ETREMBIERES INVEST sollicite que les demandes adverses soient déclarées irrecevables, sans toutefois préciser la fin de non-recevoir qu’elle entend soulever.

La demande ne pourra qu’être rejetée.

Sur la demande indemnitaire formulée par la SARL CP ETREMBIERES

L’article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

Il est toutefois constant que le bail commercial peut comprendre une clause prévoyant que la locataire prendra les locaux dans leur état actuel, la bailleresse ne s’obligeant à prendre en charge que les grosses réparations visées à l’article 606 du code civil (Civ. 3ème, 6 novembre 2001, n°00-13.679).

En l’espèce, le contrat de bail commercial stipule en ses clauses A.2.1.4.1 et B.2.2 que le local sera « livré brut de béton, fluides amenés en attente ». Son article A.3.2.3.2 laisse en revanche à la charge du bailleur les grosses réparations au sens de l’article 606 du code civil.

Il ressort du procès-verbal versé aux débats que le preneur a pris possession des lieux le 23 octobre 2019 et que le bail a pris effet à cette date.

La SARL CP ETREMBIERES ne peut dès lors soutenir que le bailleur aurait manqué à son obligation de délivrance en ne mettant à sa disposition qu’un local brut à aménager, puisqu’il s’agit de l’objet même du contrat. De même, celle-ci ne peut soutenir que le bailleur s’est enrichi sans cause, alors même qu’il n’a qu’appliqué les dispositions d’un bail commercial librement négocié entre les parties.

Dès lors qu’aucun manquement à ses obligations de la part du bailleur n’a été établi, la demande indemnitaire formulée par la SARL CP ETREMBIERES sera rejetée.

Sur les demandes reconventionnelles de la SCI ETREMBIERES INVEST

Sur les sommes dues au titre du bail

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, la SCI ETREMBIERES INVEST produit les factures des échéances locatives, les factures relatives aux réparations et nettoyages dus par le locataire au titre de la clause A.2.4.7 du bail, ainsi que les frais relatifs à l’état des lieux de sortie.

La SARL CP ETREMBIERES ne conteste pas les sommes réclamées par la SCI ETREMBIERES INVEST.

En conséquence, il sera fait droit aux demandes de la SCI ETREMBIERES INVEST pour la somme totale de 1.180.764,77 € TTC.

Sur la demande indemnitaire

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, le non-paiement des loyers pendant plusieurs années a conduit la SARL CP ETREMBIERES a être débitrice d’une somme particulièrement conséquente, entraînant nécessairement des difficulté pour le bailleur. Par ailleurs, en dépit d’une condamnation provisionnelle, aucune somme n’a été réglée spontanément, ce qui établit la mauvaise foi de la SARL CP ETREMBIERES.

Compte tenu de ces éléments, il y a lieu de faire droit à la demande de la SCI ETREMBIERES INVEST à hauteur de 50.000 €.

Sur les demandes accessoires

La SARL CP ETREMBIERES, succombant à l’instance, la somme de 4.000 € sera fixée à son passif au bénéfice de la SCI ETREMBIERES INVEST sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit. La durée de la procédure et le quantum des sommes dues par la SARL ETREMBIERES INVEST conduisent à rejeter la demande tendant à écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort,

REJETTE la demande tendant à voir déclarer les demandes de la SARL CP ETREMBIERES irrecevables ;

REJETTE la demande indemnitaire formulée par la SARL CP ETREMBIERES ;

FIXE au passif de la SARL CP ETREMBIERES en faveur de la SCI ETREMBIERES INVEST :

La somme de 1.180.764,77 € TTC au titre des sommes dues en exécution du bail commercial ; La somme de 50.000 € à titre de dommages et intérêts ;La somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

ORDONNE l’emploi des dépens en frais privilégiés de procédure collective ;

REJETTE la demande tendant à écarter l’exécution provisoire ;

RAPPELLE en conséquence que le présent jugement est exécutoire par provision.

EN FOI DE QUOI, le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier, sus-désignés.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,