TRIBUNAL JUDICIAIRE DE THONON LES BAINS

LE JUGE DE L’EXÉCUTION

— ----

SAISIES IMMOBILIERES

JUGEMENT DU 03 Avril 2026- N°26/0058

N° Rôle : N° RG 25/00001 – N° Portalis DB2S-W-B7J-FCTS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame Chloé CATTEAU, Vice-Présidente, Juge de l’Exécution

Madame Sylvie MERGUI, Cadre Greffier

DEBATS : en audience publique du 27 Février 2026

JUGEMENT rendu le 03 Avril 2026 par le même magistrat

par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

ENTRE :

S.A. CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT “CIFD” société anonyme au capital de 124.821.703 €, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de PARIS sous le numéro 379 502 644, représentée par son dirigeant en exercice, domicilié en cette qualité audit siège, venant aux droits de CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE RHONE ALPES AUVERGNE (CIFRAA), SA au capital de 181 039 170.00 €, inscrite au RCS de LYON sous le n° 391 563 939 dont le siège social est [Adresse 1] [Localité 1], suite à fusion par absorption selon déclaration de régularité et de con-formité constatant la réalisation définitive de la fusion en date du 1er juin 2015, elle-même venant aux droits de CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE FINANCIERE RHONE AIN (CIFFRA) suite à fusion par absorption selon procès-verbal d’AGE et d’AGO en date du 24 décembre 2007, dont le siège social est sis [Adresse 2] – [Localité 2]

Créancier Poursuivant, représentée par Maître Sandrine FUSTER, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS, avocat postulant, Maître Sonia HARNIST, avocat au barreau de NIMES, avocat plaidant

ET :

Monsieur [M] [C], né le [Date naissance 1] 1968 à [Localité 3] (VIETNAM), demeurant [Adresse 3] – [Localité 4]

Débiteur saisi, représenté par Maître Valérie MALOT, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS, avocat postulant, Maître Laurent CHARLOPIN, avocat au barreau de DIJON, avocat plaidant

Madame [F] [H], née le [Date naissance 2] 1968 à [Localité 5], demeurant [Adresse 4] – [Localité 6]

Débiteur saisi, représenté par Maître Valérie MALOT, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS, avocat postulant, Maître Laurent CHARLOPIN, avocat au barreau de DIJON, avocat plaidant

A été prononcé le Jugement suivant :

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte de commissaire de justice en date du 24 septembre 2024, la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT (CIFD) a fait délivrer à M. [M] [C] et Mme [F] [H] un commandement de payer valant saisie immobilière portant sur le bien suivant :

“Sur la commune de [Localité 7], Haute-Savoie, dans un ensemble immobilier en copropriété dénommé « ILOT MORET » [Adresse 5], [Adresse 6], [Adresse 7] et [Adresse 8] situé à l’intérieur du lot de volume MILLE UN (1000) et cadastré à ladite commune :

— Section A n° [Cadastre 1] pour une contenance de 00a 90ca

— Section A n° [Cadastre 2] pour une contenance de 00a 72ca

— Section A n° [Cadastre 3] pour une contenance de 03a 55ca

— Section A n° [Cadastre 4] pour une contenance de 00a 94ca

— Section A n° [Cadastre 5] pour une contenance de 00a 62ca

— Section A n° [Cadastre 6] pour une contenance de 00a 47ca

— Section A n° [Cadastre 7] pour une contenance de 00a 87ca

— Section A n° [Cadastre 8] pour une contenance de 00a 36ca

— Section A n° [Cadastre 9] pour une contenance de 00a 33ca

— Section A n° [Cadastre 10] pour une contenance de 02a 06ca

— Section A n° [Cadastre 11] pour une contenance de 02a 13ca

— Section A n° [Cadastre 12] pour une contenance de 00a 96ca

— Section A n° [Cadastre 13] pour une contenance de 03a 43ca

— Section A n° [Cadastre 14] pour une contenance de 05a 45ca

— Section A n° [Cadastre 15] pour une contenance de 06a 67ca

— Section A n° [Cadastre 16] pour une contenance de 00a 02ca

— Section A n° [Cadastre 17] pour une contenance de 00a 45ca

— Section A n° [Cadastre 18] pour une contenance de 04a 23ca

— Section A n° [Cadastre 19] pour une contenance de 00a 59ca

— Section A n° [Cadastre 20] pour une contenance de 02a 31ca

— Section A n° [Cadastre 21] pour une contenance de 02a 11ca

— Section A n° [Cadastre 22] pour une contenance de 01a 05ca

— Section A n° [Cadastre 23] pour une contenance de 00a 02ca

— Section A n° [Cadastre 24] pour une contenance de 01a 52ca

— Section A n° [Cadastre 25] pour une contenance de 01a 08ca

— Section A n° [Cadastre 26] pour une contenance de 01a 82ca

— Section A n° [Cadastre 27] pour une contenance de 03a 58ca

Les biens et droits immobiliers ci-après désignés situés dans le Bâtiment C :

DANS LE LOT DE VOLUME MILLE (1.000), Le LOT NUMERO MILLE CINQ CENT QUATRE VINGT SEIZE (1596) : un APPARTEMENT situé au 7ème étage du corps de bâtiment C escalier C1 portant le numéro 709 sur le plan du niveau R + 7 du bâtiment C comprenant : entrée, séjour avec kitchenette, salle d’eau avec douche et WC. Et les 219/103.235èmes des parties communes générales”,

Par acte de commissaire de justice en date du 6 janvier 2025, la SA CIFD a fait assigner M. [M] [C] et Mme [F] [H] à l’audience d’orientation du juge de l’exécution.

M. [M] [C] et Mme [F] [H] ont soulevé des contestations.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 17 septembre 2025, auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, M. [M] [C] et Mme [F] [H] demandent au juge de l’exécution de :

In limine litis : surseoir à statuer jusqu’à l’issue de la procédure civile en cours devant le Tribunal judiciaire de Marseille enregistrée sous le n°RG 13/4394, A titre principal : déclarer l’action irrecevable comme prescrite,A titre subsidiaire : disqualifier l’acte notarié de prêt en acte sous seing prvé et rejeter les demandes adverses, A titre infiniment subsidiaire : Déclarer abusive la clause de déchéance du terme contenue dans l’acte de prêt, Rejeter les demandes adverses, A titre encore plus subsidiaire : Fixer le montant de sa créance à la somme de 69.763,25 €, Enjoindre au CIFD de produire un décompte actualisé de sa créance, Les autoriser à vendre amiablement le bien à un prix minimum de 40.000 €, Condamner le CIFD à leur payer la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 novembre 2025, auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT (CIFD) demande au juge de l’exécution de :

Rejeter les contestations adverses, Fixer sa créance à la somme de 126.949,52 € arrêtée au 12 novembre 2025, outre intérêts postérieurs au taux de 4,75 % l’an à compter du 13 novembre 2025, Déterminer les modalités de poursuite de la procédure, En cas d’autorisation de vente amiable : fixer le prix plancher à la somme de 52.000 e, Condamner les débiteurs aux dépens n’entrant pas dans l’état des frais de saisie immobilière et les dire frais privilégiés de distribution, distrait au profit de M^e Sandrine Fuster.

Les parties ont déposé leurs dossiers à l’audience du 27 février 2026. L’affaire a été mise en délibéré au 3 avril 2026.

MOTIFS

Sur la demande de sursis à statuer

L’article 378 du code de procédure civile dispose que la décision de sursis suspend le cours de l’instance pour le temps ou jusqu’à la survenance de l’événement qu’elle détermine.

Il est par ailleurs constant que les juges du fond disposent d’un pouvoir d’appréciation discrétionnaire et que le sursis à statuer doit être prononcé dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice.

L’article R121-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que le juge de l’exécution ne peut ni modifier le dispositif de la décision de justice qui sert de fondement aux poursuites, ni en suspendre l’exécution.

Enfin, l’article L111-10 du code des procédures civiles d’exécution dispose que l’exécution est poursuivie aux risques du créancier. Celui-ci rétablit le débiteur dans ses droits en nature ou par équivalent si le titre est ultérieurement modifié.

En l’espèce, si M. [M] [C] et Mme [F] [H] contestent le montant de la créance, ils n’en contestent toutefois pas l’existence puisque le crédit immobilier n’est plus réglé. Par ailleurs, les contestations soulevées (disqualification de l’acte notarié, application des dispositions du code de la consommation et indemnité de résiliation) relèvent des pouvoirs du juge de l’exécution, peu important que la juridiction du fond en soit saisie dans le cadre de l’instance en remboursement des prêts.

En conséquence, la demande de sursis à statuer dans l’attente d’une décision civile définitive sera rejetée.

Seront rappelées les dispositions de l’article L111-10 du code des procédures civiles d’exécution qui dispose que l’exécution est poursuivie aux risques du créancier.

Sur le titre exécutoire

Sur le moyen tiré de la prescription du titre exécutoire

L’article 2224 du code civil dispose que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Il est par ailleurs constant que la durée de la prescription est déterminée par la nature de la créance et que la circonstance que celle-ci soit constatée par un acte authentique revêtu de la formule exécutoire n’a pas pour effet de modifier cette durée (Ccass, ch. Mixte, 26 mai 2006, n°03-16.800).

Il est également constant que l’acte notarié, bien que constituant un titre exécutoire, ne revêt pas les attributs d’un jugement et qu’aucune disposition légale ne fait obstacle à ce qu’un créancier dispose de deux titres exécutoires pour la même créance, de sorte que la titularité d’un acte notarié n’est pas en soi de nature à priver la banque de son intérêt à agir à fin de condamnation de son débiteur en paiement de la créance constatée dans cet acte (Civ.2ème, 18 février 2016, n°15-13.945). Par ailleurs, cette action est interruptive de la prescription de sa créance constatée au titre exécutoire (Civ. 1ère, 1er mars 2017, n°15-28.012).

En l’espèce, l’acte de prêt est daté du 1er août 2003. La déchéance du terme a été prononcée par la banque le 31 mai 2011. La banque a fait assigner les débiteurs en paiement le 24 février 2012, de sorte que la prescription est interrompue par l’instance en cours. Ces deux instances visent le même but, à savoir le désintéressement du prêteur.

En conséquence, le titre exécutoire n’est pas prescrit.

Sur la demande de disqualification du titre exécutoire

L’article L111-3 du code des procédures civiles d’exécution dispose que seuls constituent des titres exécutoires :

(…)

4°) les actes notariés revêtus de la formule exécutoire.

L’article 1370 du code civil (reprenant les dispositions de l’article 1318 ancien) dispose que l’acte qui n’est pas authentique du fait de l’incompétence ou de l’incapacité de l’officier, ou par un défaut de forme, vaut comme écrit sous signature privée, s’il a été signé des parties.

L’article 2 alinéa 2 du décret n°71-941 du 26 novembre 1971 relatif aux actes établis par les notaires dispose que les notaires ne peuvent recevoir des actes dans lesquels leurs parents ou alliés, en ligne directe, à tous les degrés, et en ligne collatérale jusqu’au degré d’oncle ou de neveu inclusivement, sont parties, ou qui contiennent quelque disposition en leur faveur.

Les notaires associés des sociétés suivantes ne peuvent recevoir des actes dans lesquels l’un d’entre eux ou les parents ou alliés de ce dernier au degré prohibé par l’alinéa précédent sont parties ou intéressés :

1° Société titulaire d’un office notarial ;

2° Société de notaires ;

3° Société en participation de notaires ;

4° Société de participations financières de profession libérale de notaires ;

5° Société de participations financières pluri-professionnelle ayant notamment pour objet la détention de parts ou d’actions de sociétés ayant elles-mêmes pour objet l’exercice de la profession de notaire.

Il ressort de ce texte que l’intérêt personnel du notaire doit s’apprécier au regard du seul acte litigieux et doit résulter soit de dispositions incluses dans l’acte en faveur du notaire, soit de la qualité des personnes pour lesquelles il instrumente.

L’article 41 de ce même texte dispose que tout acte fait en contravention aux dispositions contenues aux 1°, 2° et 3° (1er alinéa) de l’article 9 de la loi du 25 ventôse an XI, et aux articles 2, 3, 4, aux premier et dernier alinéas de l’article 10 et à l’article 26 du présent décret est nul, s’il n’est pas revêtu de la signature de toutes les parties ; et lorsque l’acte sera revêtu de la signature de toutes les parties contractantes, il ne vaudra que comme écrit sous signature privée, sauf dans les deux cas, s’il y a lieu, les dommages-intérêts contre le notaire contrevenant.

En l’espèce, l’acte notarié de prêt a été établi par Me [G] [N] et s’inscrit dans le cadre d’une acquisition immobilière auprès de la SAS APOLLONIA. Il n’est pas contesté que Me [G] [N] n’a aucun lien de parenté ou d’alliance avec les parties à l’acte et que l’acte ne comprend aucune disposition en sa faveur.

Il n’est pas non plus soutenu que Me [G] [N] aurait perçu, à l’occasion de son intervention, de droit autre que ceux qui résultent de l’exercice de la profession de notaire et font l’objet d’une réglementation. Si les emprunteurs soutiennent que le volume d’affaires avec APOLLONIA a entrainé la soumission du notaire à cette société, l’instruction judiciaire a permis d’établir que le bénéfice tiré par l’office notarial dans son ensemble et Me [G] [N] en particulier, s’il apparaît élevé, n’en demeure pas moins insuffisant, compte tenu de l’importance de l’étude notariale en question, pour considérer qu’un lien de dépendance économique a pu s’établir avec la société APOLLONIA.

Il ressort d’un arrêt rendu en matière disciplinaire le 31 octobre 2013 par la Cour d’appel d’Aix en Provence que Me [G] [N] a été condamné à une interdiction temporaire d’exercer pendant une durée d’une année en raison d’une utilisation abusive de procurations et de défaut d’information et de conseil des acquéreurs. Il est également poursuivi devant le tribunal correctionnel de Marseille, selon ordonnance de renvoi devant le tribunal correctionnel en date du 15 avril 2022, pour des faits de complicité du délit d’escroquerie en bande organisée commis notamment par la société APOLLONIA, pour le recours systématique aux procurations, le manquement à ses devoirs d’information et de conseil à l’égard des clients acquéreurs et en l’absence de suspension des opérations notariées, suivant les conditions imposées par la société APOLLONIA.

Or les faits reprochés à Me [G] [N] dans le cadre de ces deux instances ne permettent pas de considérer que celui-ci était partie ou intéressé à l’acte notarié contesté dans le cadre de la présente instance.

Dès lors, la demande de disqualification de l’acte authentique sera rejetée.

Sur la créance de la SA CIFD

Sur la déchéance du terme

L’article L313-2 du code de la consommation dispose que sont exclus du champ d’application des dispositions afférentes au crédit immobilier ceux destinés, sous quelque forme que ce soit, à financer une activité professionnelle, notamment celle des personnes physiques ou morales qui, à titre habituel, même accessoire à une autre activité, ou en vertu de leur objet social, procurent, sous quelque forme que ce soit, des immeubles ou fractions d’immeubles, bâtis ou non, achevés ou non, collectifs ou individuels, en propriété ou en jouissance.

Il est par ailleurs constant que la référence dans l’acte de prêt aux dispositions des articles L. 312-1 et suivants du code de la consommation n’est pas suffisante pour induire une soumission volontaire à toutes les dispositions de ce code (Civ. 1ère, 23 janvier 2019, n°17-23.919, 17-23.920, 17-23.921, 17-23.922).

En l’espèce, il ressort de la pièce n°2 produite par les emprunteurs que ceux-ci ont acquis 4 biens, financés auprès de 3 banques différentes, pour un endettement total (hors résidence principale) de 1.004.617,24 €. Ils ne peuvent dès lors soutenir avoir agi en qualité de simples consommateurs.

Enfin, la simple référence aux dispositions du code de la consommation dans l’offre de prêt puis dans l’acte notarié de prêt ne permet pas de considérer que la banque a entendu soumettre volontairement le contrat aux dispositions du code de la consommation, dès lors que le prêt a été accordé d’après les informations transmises par les emprunteurs et donc en méconnaissance de leur endettement réel.

Ainsi, l’activité de M. [M] [C] et Mme [F] [H] doit être qualifiée de professionnelle, accessoires à leurs activités principales. Le crédit ayant été souscrit pour financer cette activité professionnelle accessoire, il se trouve exclu du champ d’application des dispositions du code de la consommation.

En conséquence, la demande d’annulation de la déchéance du terme ne pourra qu’être rejetée.

Sur le montant de la créance

La créance du CIFD à l’encontre de M. [M] [C] et Mme [F] [H] sera fixée à la somme de 126.949,52 € arrêtée au 12 novembre 2025, outre intérêts postérieurs au taux de 4,75 % l’an à compter du 13 novembre 2025.

Sur la vente amiable

En l’espèce, M. [M] [C] et Mme [F] [H] produisent aux débats une estimation du bien établissant sa valeur entre 54.600 et 63.700 € net vendeur. Il y a donc lieu de faire droit à la demande d’autorisation de vente amiable et de fixer le prix minimum à la somme de 50.000 €.

En application des articles R. 322-21 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, le juge qui autorise la vente amiable taxe les frais de poursuite.

Les frais seront donc taxés à la somme de 2.138,97 euros.

Sur les demandes accessoires

M. [M] [C] et Mme [F] [H], succombant à l’instance, seront condamnés aux dépens de l’incident n’entrant pas dans l’état des frais de saisie immobilière, distraits au profit de M^e Sandrine Fuster.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’exécution,

REJETTE la demande de sursis à statuer formulée par M. [M] [C] et Mme [F] [H] ;

REJETTE les demandes de mainlevée du commandement de payer valant saisie immobilière ;

REJETTE la demande d’annulation de la déchéance du terme ;

FIXE la créance de la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT (CIFD) à l’égard de M. [M] [C] et Mme [F] [H] à la somme 126.949,52 € arrêtée au 12 novembre 2025, outre intérêts postérieurs au taux de 4,75 % l’an à compter du 13 novembre 2025 ;

AUTORISE M. [M] [C] et Mme [F] [H] à procéder à la vente amiable de leurs biens et droits immobiliers objet de la saisie, tels que définis par le cahier de conditions de vente établi par le créancier poursuivant situés :

“Sur la commune de [Localité 7], Haute-Savoie, dans un ensemble immobilier en copropriété dénommé « ILOT MORET » [Adresse 5], [Adresse 6], [Adresse 7] et [Adresse 8] situé à l’intérieur du lot de volume MILLE UN (1000) et cadastré à ladite commune :

— Section A n° [Cadastre 1] pour une contenance de 00a 90ca

— Section A n° [Cadastre 2] pour une contenance de 00a 72ca

— Section A n° [Cadastre 3] pour une contenance de 03a 55ca

— Section A n° [Cadastre 4] pour une contenance de 00a 94ca

— Section A n° [Cadastre 5] pour une contenance de 00a 62ca

— Section A n° [Cadastre 6] pour une contenance de 00a 47ca

— Section A n° [Cadastre 7] pour une contenance de 00a 87ca

— Section A n° [Cadastre 8] pour une contenance de 00a 36ca

— Section A n° [Cadastre 9] pour une contenance de 00a 33ca

— Section A n° [Cadastre 10] pour une contenance de 02a 06ca

— Section A n° [Cadastre 11] pour une contenance de 02a 13ca

— Section A n° [Cadastre 12] pour une contenance de 00a 96ca

— Section A n° [Cadastre 13] pour une contenance de 03a 43ca

— Section A n° [Cadastre 14] pour une contenance de 05a 45ca

— Section A n° [Cadastre 15] pour une contenance de 06a 67ca

— Section A n° [Cadastre 16] pour une contenance de 00a 02ca

— Section A n° [Cadastre 17] pour une contenance de 00a 45ca

— Section A n° [Cadastre 18] pour une contenance de 04a 23ca

— Section A n° [Cadastre 19] pour une contenance de 00a 59ca

— Section A n° [Cadastre 20] pour une contenance de 02a 31ca

— Section A n° [Cadastre 21] pour une contenance de 02a 11ca

— Section A n° [Cadastre 22] pour une contenance de 01a 05ca

— Section A n° [Cadastre 23] pour une contenance de 00a 02ca

— Section A n° [Cadastre 24] pour une contenance de 01a 52ca

— Section A n° [Cadastre 25] pour une contenance de 01a 08ca

— Section A n° [Cadastre 26] pour une contenance de 01a 82ca

— Section A n° [Cadastre 27] pour une contenance de 03a 58ca

Les biens et droits immobiliers ci-après désignés situés dans le Bâtiment C :

DANS LE LOT DE VOLUME MILLE (1.000), Le LOT NUMERO MILLE CINQ CENT QUATRE VINGT SEIZE (1596) : un APPARTEMENT situé au 7ème étage du corps de bâtiment C escalier C1 portant le numéro 709 sur le plan du niveau R + 7 du bâtiment C comprenant : entrée, séjour avec kitchenette, salle d’eau avec douche et WC. Et les 219/103.235èmes des parties communes générales”,

et ce pour un prix qui ne saurait être inférieur à la somme nette de 50.000 € ;

DIT que le prix de vente devra être consigné à la Caisse des Dépôts et Consignations.

TAXE les frais de poursuite à la somme de 2.138,97 € ;

RENVOIE l’affaire à l’audience du vendredi 26 Juin 2026 à 14H00 ;

CONDAMNE M. [M] [C] et Mme [F] [H] aux dépens de l’incident n’entrant pas dans l’état des frais de saisie immobilière, distraits au profit de M^e Sandrine Fuster ;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires ;

EN FOI DE QUOI le présent jugement a été signé par le Juge de l’Exécution et le Greffier présent lors du prononcé.

Le Greffier, Le Juge de l’Exécution.