MINUTE DU TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

ORDONNANCE DE REFERE DU 27 JANVIER 2026

Minute : 26/00030

N° RG 24/00550 – N° Portalis DB2S-W-B7I-FBXN

Président : Monsieur François BOURIAUD

Greffière : Madame Isabelle POUYET

Débats : En audience publique le 01 Juillet 2025

Prononcé : le 27 Janvier 2026 par mise à disposition au greffe

DEMANDERESSES

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immmobilier dénommé “L’ETOILE 1", situé [Adresse 5], agissant poursuites et diligences de son syndic en exercice, la société AGENCE BARNOUD, société par actions simplifiée unipersonnelle, dont le siège social est sis [Adresse 3],

représentée par Maître Frédéric NOETINGER-BERLIOZ de la SAS MERMET & ASSOCIES, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS,

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immmobilier dénommé “L’ETOILE 2", situé [Adresse 2], agissant poursuites et diligences de son syndic en exercice, la société AGENCE BARNOUD, société par actions simplifiée unipersonnelle, dont le siège social est sis [Adresse 3], représentée par Maître Frédéric NOETINGER-BERLIOZ de la SAS MERMET & ASSOCIES, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS,

DEFENDERESSE

S.C.I. LGE, dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par Maître Sébastien BOUVIER de la SELAS RTA AVOCATS, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS,

le 3/2/2026

Titre à M^e NOETINGER-BERLIOZ

Expédition à M^e BOUVIER

1 copie dossier

EXPOSE DU LITIGE :

Par exploit d’huissier en date du 19 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « l’Etoile 1 », situé [Adresse 4] à Thonon-les-Bains, et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « l’Etoile 2 », situé [Adresse 1] à Thonon-les-Bains, ont fait assigner la société civile immobilière LGE devant le président du tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains, statuant en matière de référé, afin d’obtenir sa condamnation à remettre en état les parties communes des deux copropriétés sur lesquelles elle avait réalisé des travaux sans avoir obtenu d’autorisation et à mettre en conformité les travaux qu’elle avait été autorisée à effectuer sur les parties communes avec les autorisations délivrées.

Dans leurs conclusions déposées à l’audience du 1er juillet 2025, les deux syndicats des copropriétaires demandent au juge des référés de condamner la société civile immobilière LGE à leur communiquer le contrat de bail conclu avec la société par actions simplifiée GREEN TO GREEN [Localité 7], à retirer le branchement des cellules commerciales A9 et A10 sur le réseau de chauffage du bâtiment C, à retirer les branchements effectués sur les réseaux fluides situés dans les sous-sols des deux immeubles, à retirer les réseaux d’évacuation des eaux usées ajoutés dans le sous-sol de l’immeuble « l’Etoile 2 », à poser au niveau de la porte de la conciergerie située à l’entrée B de l’immeuble « l’Etoile 1 » une plinthe identique à celle présente dans l’entrée B, à installer dans la montée du parking souterrain devant l’immeuble « l’Etoile 1 » des jardinières d’une largeur de 120 centimètres avec couvertine en aluminium laqué beige, à installer des films imitation bois en façade de l’immeuble « l’Etoile 1 », à installer des pergolas devant les entrées de l’immeuble « l’Etoile 1 », à réaliser les marquages au sol devant les entrées de l’immeuble « l’Etoile 1 », à remettre en état le mur de la rampe d’accès au sous-sol située devant l’immeuble « l’Etoile 1 » et à leur payer à chacun la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses conclusions déposées à l’audience, la société civile immobilière LGE demande au juge des référés de débouter les syndicats des copropriétaires de l’ensemble de leurs prétentions et de les condamner à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est renvoyé aux conclusions respectives des parties, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des moyens soulevés au soutien de leurs prétentions.

MOTIFS DE LA DECISION :

Vu les articles 835 alinéa 1er du code de procédure civile, 8, 9 et 25 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ;

A titre liminaire il doit être constaté que le bail commercial conclu entre la société civile immobilière LGE et la société par actions simplifiée GREEN TO GREEN [Localité 7] a été versé aux débats si bien que la demande de communication de ce document est désormais dépourvue d’objet.

Toute violation du statut de la copropriété ou du règlement de copropriété et notamment toute réalisation sans autorisation de travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble ou tout non-respect de l’autorisation donnée par l’assemblée générale des copropriétaires lors de la réalisation de ces travaux, constitue un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser.

En l’espèce, la société défenderesse ne conteste pas l’existence d’un raccordement des cellules commerciales A9 et A10 sur le réseau collectif de chauffage du bâtiment C et non sur le réseau spécifique des commerces, d’un raccordement des cellules de la galerie commerciale sur les réseaux fluides (eau chaude, eau froide et chauffage collectif) des deux syndicats des copropriétaires demandeurs et sur le réseau d’évacuation des eaux usées du syndicat des copropriétaires de l’immeuble « l’Etoile 2 » et la modification de la porte de l’ancienne loge de la conciergerie située dans l’entrée B de l’immeuble « l’Etoile 1 ».

Tout copropriétaire étant responsable à l’égard du syndicat des copropriétaires ou des autres copropriétaires des violations du statut de la copropriété ou du règlement de copropriété, quand bien même ces violations ne lui seraient pas directement imputables mais seraient la conséquence des agissements d’une personne qui occupe les locaux de son chef ou à laquelle il aurait confié la réalisation de travaux dans la partie privative de son lot ou dans les parties communes, les moyens de défense opposés par la société défenderesse et tenant à la responsabilité du contractant général auquel elle a confié la réalisation des travaux ou des personnes auxquelles elle a loué les cellules commerciales et qui ont-elles-même effectué des travaux d’aménagement de ces cellules, ne sont pas de nature à l’exonérer de sa responsabilité vis-à-vis de la copropriété mais seulement à ouvrir droit à une action récursoire.

Les canalisations des réseaux collectifs de fluides et d’évacuation des eaux usées constituent des parties communes des deux immeubles. Les portes palières permettant l’accès à la partie privative d’un lot de l’immeuble « l’Etoile 1 » constituent des parties privatives mais leur aspect extérieur donnant sur les parties communes ne peut être modifié sans l’autorisation de l’assemblée générale, conformément à l’article 16 e. du règlement de copropriété.

La société défenderesse ne justifie aucunement avoir obtenu une quelconque autorisation des assemblées générales des deux syndicats des copropriétaires pour réaliser les travaux précités. Il conviendra donc de la condamner à retirer le branchement des cellules commerciales A9 et A10 sur le réseau de chauffage du bâtiment C, à retirer les branchements effectués sur les réseaux fluides situés dans les sous-sols des deux immeubles, à retirer les réseaux d’évacuation des eaux usées ajoutés dans le sous-sol de l’immeuble « l’Etoile 2 ».

En revanche, l’absence d’autorisation ne peut permettre au syndicat des copropriétaires d’exiger que la remise en état des lieux et non la réalisation de travaux modificatifs supplémentaires. Or, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « l’Etoile 1 » ne sollicite pas la remise en état de la porte palière de la loge de la conciergerie située dans l’entrée B mais que la société civile immobilière LGE complète les travaux modificatifs qu’elle a effectués sur cette porte afin de les rendre plus esthétiques. Cette demande ne pourra qu’être rejetée.

La société défenderesse ne conteste pas non plus que les travaux de modification des parties communes qu’elle a été autorisée à réaliser n’ont pas tous été exécutés et notamment l’aménagement des jardinières le long de la rampe d’accès au parking souterrain devant l’immeuble « l’Etoile 1 », l’installation des films imitation bois en façade de cet immeuble, et l’installation de pergolas et la réalisation d’un marquage au sol devant l’entrée de l’immeuble « l’Etoile 1 ».

Or, il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale du 2 août 2021 que si la société civile immobilière LGE a été autorisée à effectuer des travaux de modifications des parties communes de la copropriété et notamment des abords et de la façade du bâtiment afin de le rendre plus attractif dans le but d’y développer une galerie commerciale, cette autorisation n’a été donnée qu’à la condition que les travaux respectent strictement le dossier et les documents établis par le cabinet d’architecte [J], communiqués aux copropriétaires préalablement à la réunion de l’assemblée générale et au vu desquels l’assemblée générale a donné son autorisation. L’absence d’achèvement de l’ensemble des travaux constitue donc une violation de l’autorisation donnée par la copropriété.

Ainsi qu’il a déjà été dit, les éventuels manquements des entreprises auxquelles la société défenderesse a confié la réalisation des travaux ne sont pas de nature à l’exonérer de sa responsabilité vis-à-vis des syndicats des copropriétaires mais seulement à lui permettre d’exercer une action récursoire. Il conviendra donc de la condamner à réaliser les aménagements et travaux précités.

En revanche, s’agissant de l’installation de bornes anti-véhicule, il ressort des pièces versées aux débats que des bornes de type gabion ont été installées afin d’interdire aux véhicules de stationner sur l’esplanade. Il est certain que ces gabions ne correspondent pas au projet initial qui prévoyait des bornes sous forme de tiges cylindriques métalliques. Cependant les syndicats des copropriétaires indiquent dans leurs conclusions ne pas être opposés à ce que les gabions soient conservés. Le retrait de ces gabions et leur remplacement par les bornes initialement prévues n’apparaît donc pas nécessaire pour faire cesser un trouble manifestement illicite et la demande en ce sens sera rejetée.

De même, s’il ressort du procès-verbal de constat versé aux débats que le mur de la rampe d’accès au sous-sol située devant l’immeuble « l’Etoile 1 » est dans un état relativement dégradé et si l’expert sollicité par la société civile immobilière LGE a lui-même constaté des défauts d’étanchéité localisés sous les jardinières de bord de rampe et au droit des percements réalisés pour le câblage électrique des mâts d’éclairage, aucun élément ne permet d’établir un lien de causalité entre les défauts d’étanchéité et la dégradation du mur. L’expert sollicité par la société défenderesse indique ainsi dans son rapport que l’état du mur résulte uniquement de la vétusté et que sa rénovation relève uniquement d’un entretien normal et périodique des parties communes. Les deux syndicats des copropriétaires demandeurs ne produisent aucun document technique de nature à infirmer l’avis émis par l’expert de la société défenderesse. La demande de remise en état du mur sera donc rejetée.

Vu les articles 696 et 700 du code de procédure civile ;

La société civile immobilière LGE succombant, elle sera condamnée aux dépens de l’instance, déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles et condamnée sur ce fondement à payer à chaque syndicat des copropriétaires une indemnité dont le montant sera équitablement fixé à la somme de 2 500 euros.

PAR CES MOTIFS :

Nous, François BOURIAUD, président du tribunal judiciaire, statuant en matière de référé, publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Constatons que le bail commercial conclu entre la société civile immobilière LGE et la société par actions simplifiée GREEN TO GREEN [Localité 7] a été communiqué dans le cadre de la présente instance ;

Condamnons la société civile immobilière LGE à procéder aux travaux nécessaires au retrait ou à la suppression des branchements des cellules commerciales A9 et A10 sur le réseau de chauffage collectif du bâtiment C, de retrait ou de suppression des branchements effectués sur les réseaux fluides situés dans les sous-sols des immeubles « l’Etoile 1 » et « l’Etoile 2 » et de retrait ou de suppression des réseaux d’évacuation des eaux usées ajoutés dans le sous-sol de l’immeuble « l’Etoile 2 », avec remise en état des parties communes sur lesquelles ces branchements, raccordements et ajouts ont été effectués, dans les six mois suivant la signification de l’ordonnance et, une fois ce délai expiré et pendant un nouveau délai de six mois, sous astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard ;

Condamnons la société civile immobilière LGE à procéder à l’installation dans la montée du parking souterrain devant l’immeuble « l’Etoile 1 » des jardinières d’une largeur de 120 centimètres avec couvertine en aluminium laqué beige, des films imitation bois en façade de l’immeuble « l’Etoile 1 », des pergolas devant les entrées de l’immeuble « l’Etoile 1 », et à la réalisation des marquages au sol devant les entrées de l’immeuble « l’Etoile 1 », dans les trois mois suivant la signification de l’ordonnance et, une fois ce délai expiré et pendant un nouveau délai de six mois, sous astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard ;

Nous réservons le cas échéant la liquidation des astreintes ;

Condamnons la société civile immobilière LGE à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « l’Etoile 1 » situé [Adresse 4] à [Localité 9] et au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « l’Etoile 2 », situé [Adresse 1] à [Localité 9], la somme de 2 500 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons le surplus des demandes ;

Condamnons la société civile immobilière LGE aux entiers dépens de l’instance ;

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 9] par mise à disposition au greffe le 27 janvier 2026 ;

En foi de quoi la présente ordonnance a été signée par le président et par la greffière.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT