REPUBLIQUE FRANCAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

MINUTE N° :

4ème Chambre Contentieux

N° RG 22/01136 – N° Portalis DB3E-W-B7G-LNN4

En date du : 10 novembre 2025

Jugement de la 4ème Chambre en date du dix novembre deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 02 juin 2025 devant Gwénaëlle ANTOINE, Vice-présidente statuant en juge unique, assistée de Sétrilah MOHAMED, greffier.

A l’issue des débats, la présidente a indiqué que le jugement, après qu’il en ait délibéré conformément à la loi, serait rendu par mise à disposition au greffe le 22 septembre 2025 prorogé au 10 novembre 2025.

Signé par Gwénaëlle ANTOINE, présidente et Sétrilah MOHAMED, greffier présent lors du prononcé.

DEMANDEURS :

Monsieur [E] [U], né le 08 Avril 1992 à [Localité 9] (83), de nationalité Française, Commercial, demeurant [Adresse 4]

Et

Madame [R] [B], née le 30 Décembre 1994 à [Localité 8] (65), de nationalité Française, Conceptrice-vendeuse, demeurant [Adresse 4]

tous deux représentés par M^e Jonathan HADDAD, avocat au barreau de TOULON

DÉFENDEURS :

Monsieur [T], [C], [S] [D], né le 25 Octobre 1979 à [Localité 7] (75), de nationalité Française, demeurant [Adresse 5]

Et

UNION DÉPARTEMENTALE DES ASSOCIATIONS FAMILIALES (UDAF) DES ALPES-MARITIMES, en qualité de Liquidateur du patrimoine de Monsieur [T] [D], dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal

tous deux représentés par M^e Frédéri CANDAU, avocat au barreau de NICE

S.C.P. [O], Notaires associés, dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Jean-michel GARRY, avocat au barreau de TOULON

Grosses délivrées le :

à :

M^e Frédéri CANDAU – 203

M^e Jean-michel GARRY – 1011

M^e Jonathan HADDAD – 0137

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte reçu par Maître [N] [O], membre de la SCP [O], Notaires associés le 16 février 2021, M. [T] [D] a vendu à M. [E] [U] et Mme [R] [B] les lots n°5 (cave) et n°7 (appartement avec courette privative attenante) dans un ensemble immobilier en copropriété situé à [Adresse 10], cadastré CO n°[Cadastre 2], au prix de 108.000 euros.

M. [D], à l’égard duquel une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été ouverte le 12 décembre 2017, était représenté à l’acte par l’UDAF des Alpes Maritimes en sa qualité de mandataire liquidateur du patrimoine de M. [D], désignée à ces fonctions par jugement du tribunal d’instance de Nice en date du 5 février 2019.

L’acte de vente mentionne que le vendeur déclare que la superficie garantie au titre de la loi n°96-1107 du 18 décembre 1996, dite Loi Carrez, est de 98,02 m ² pour le lot n°7.

Invoquant une attestation de mesurage de la société SUDEX EXPERTISES en date du 28 décembre 2021 faisant état d’une superficie privative de 89,20 m² s’agissant de l’appartement vendu, les acquéreurs ont sollicité la restitution de partie du prix de vente, à hauteur de 9718,11 euros, par courriers du 28 janvier 2022 adressés à M. [D] et à l’UDAF des Alpes Maritimes, dont copie a été communiquée à Me [O].

Par acte du 14 février 2022, M. [E] [U] et Mme [R] [B] ont assigné M. [T] [D], l’UDAF des Alpes Maritimes en qualité de liquidateur de M. [D] et la SCP [O] Notaires associés devant le tribunal de céans en restitution de partie de prix de vente et indemnisation de leur préjudice.

Par dernières conclusions du 31 janvier 2024, M. [E] [U] et Mme [R] [B] demandent au tribunal, au visa de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1969 et de l’article 1240 du code civil, de :

— condamner M. [D] à leur restituer la somme de 9.718,10 €,

— condamner l’UDAF de [Localité 6] solidairement avec M. [D] à leur restituer cette somme,

— condamner la SCP [O], notaires, rédacteur de l’acte, solidairement avec M. [D] à restituer cette somme,

— condamner solidairement M. [D] et l’UDAF à leur verser la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts.

— subsidiairement, désigner tel expert qu’il plaira au Tribunal avec mission habituelle en pareille matière et notamment de mesurer le bien vendu et de déterminer le prix réel de l’acte,

— condamner tous succombants à leur verser la somme de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l’instance.

Par conclusions du 18 septembre 2023, M. [D] et l’UDAF des Alpes Maritimes demandent au tribunal de :

— constater qu’ils s’en rapportent à justice sur la demande de diminution du prix formée à l’encontre du vendeur par M. [U] et Mme [G],

— débouter M. [U] et Mme [G] de leur demande de condamnation solidaire de l’UDAF 06, qui n’intervient qu’es qualité de liquidateur de M. [D],

— débouter M. [U] et Mme [G] de leur demande de dommages et intérêts,

— juger n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

— statuer ce que de droit sur les dépens.

Par conclusions du 15 mai 2024, la SCP [O] Notaires associés demande au tribunal, au visa de l’article 1240 du code civil, de débouter M. [U] et Mme [B] de toutes demandes dirigées à son encontre et de condamner ceux-ci, ou tout succombant, aux entiers dépens, distraits au profit de la SELARL GARRY & ASSOCIES en application de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’au paiement de la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé de leurs moyens en application de l’article 455 du code de procédure civile.

La procédure a été clôturée le 2 mai 2025 et fixée pour plaidoiries à l’audience du tribunal se tenant le 2 juin suivant. Le délibéré a été fixé au 22 septembre 2025 prorogé au 10 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la réduction proportionnelle du prix de vente

L’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que “Toute promesse unilatérale de vente ou d’achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d’un lot ou d’une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot. […]Si la superficie est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte, le vendeur, à la demande de l’acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure. L’action en diminution du prix doit être intentée par l’acquéreur dans un délai d’un an à compter de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente, à peine de déchéance.”

Les acquéreurs se prévalent d’une attestation de superficie du lot n°7 établie par la société SUDEX EXPERTISES le 28 décembre 2021 faisant état d’une superficie privative de 89,20 m² , soit d’un déficit de superficie de 8.82m² par rapport à celle exprimée dans l’acte de vente du 16 février 2021, pour solliciter la condamnation solidaire des parties défenderesses à leur restituer la somme de 9.718,10 euros. Ils exposent que M. [D] est responsable de plein droit en sa qualité de vendeur à l’acte, mais également l’UDAF qui est intervenue en qualité de liquidateur de bien de M. [D] et qui est à l’initiative de cette vente. Ils estiment qu’elle est subrogée dans les droits et devoirs de M. [D]. Ils ajoutent que le notaire rédacteur de l’acte a manqué à ses obligations en ce qu’il aurait dû attirer leur attention sur le fait que le titre de propriété de M. [D] mentionnait une superficie du bien de 80,47 m² pour le lot n°7, soit 21% inférieure à celle annoncée dans l’acte de vente, et ce d’autant que la précédente vente avait été passée en son Etude.

L’UDAF des Alpes Maritimes ès qualités s’oppose à la demande de condamnation solidaire dirigée à son encontre. Elle expose qu’elle a pour seule mission de liquider le patrimoine de celui-ci et que c’est en cette qualité, conformément au mandat qui lui a été confié par le juge du surendettement de [Localité 6], qu’elle est intervenue à l’acte de vente.

La SCP [O] Notaires associés fait valoir qu’aucun manquement n’est susceptible d’être retenu à son encontre alors que la superficie portée à l’acte de vente résulte du certificat de mesurage établi par la société DIAG AZUR et qu’il a été annexé à l’acte de vente. Elle affirme qu’elle ne disposait d’aucun élément susceptible de la faire douter légitimement de l’expertise de cette société, ce d’autant que des travaux d’aménagement ont été réalisés dans le bien sans autorisation de la copropriété de sorte qu’il n’était pas surprenant de constater une différence de superficie entre le titre de propriété et le certificat de mesurage.

Elle souligne qu’aucune demande de dommages-intérêts n’est formulée expressément à son encontre.

Aucune des parties ne conteste l’erreur de surface de 8,82m², soit de plus d’un vingtième du lot n°7 par rapport à celle exprimée dans l’acte de vente du 16 février 2021, ni le montant de la diminution proportionnelle du prix en résultant au profit des acquéreurs.

Il n’y a lieu à désignation d’expert.

Conformément à la lettre de l’article 45 de la loi du 10 juillet 1965, le vendeur supporte la diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure.

Selon l’article L742-15 du code de commerce, le jugement qui prononce la liquidation emporte de plein droit dessaisissement du débiteur de la disposition de ses biens. Ses droits et actions sur son patrimoine personnel sont exercés pendant toute la durée de la liquidation par le liquidateur.

Si M. [D] est désigné à l’acte de vente du 16 février 2021 comme le vendeur du lot n°7, c’est l’UDAF des Alpes Maritimes qui a procédé à la vente litigieuse en sa qualité de liquidateur du patrimoine de celui-ci pour avoir été désignée à ces fonctions par jugement du 5 février 2019 rendu dans le cadre de la procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ouverte le 12 décembre 2017 à l’égard de M. [D], dont il n’est pas prétendu qu’elle a été clôturée depuis.

L’obligation de restitution de partie du prix incombe donc à l’UDAF des Alpes Maritimes ès qualités en ce qu’elle exerce les droits et actions du vendeur sur son patrimoine. M. [D], qui en est parallèlement dessaisi pendant la durée de la liquidation, ne peut être tenu à une telle restitution.

L’UDAF des Alpes Maritimes en qualité de liquidateur du patrimoine de M. [D] est par conséquent condamnée à restituer à M. [U] et Mme [B] la somme de 9.718,10 euros au titre de la diminution du prix. Ces derniers sont déboutés de leur demande du même chef dirigée à l’encontre de M. [D].

Par ailleurs, la SCP [O] Notaires associés, en sa qualité de rédacteur de l’acte de vente, ne peut être tenue de restituer partie du prix qu’elle n’a pas perçue.

En outre, cette restitution ne constitue pas en elle-même un préjudice indemnisable.

Il s’ensuit que la faute invoquée par les acquéreurs à l’encontre de la SCP [O] Notaires associée au soutien d’une demande de restitution de partie du prix de vente formée à son égard, est indifférente.

Au demeurant, le notaire a pour seule obligation d’informer les parties à l’acte de vente des dispositions légales et des sanctions encourues en cas de mention d’un mesurage inexact.

La SCP [O] Notaire associés a rempli son obligation de ce chef au vu des mentions figurant à l’acte de vente du 16 février 2021 auquel a été annexé le certificat de mesurage de la société DIAG AZUR.

M. [U] et Mme [B] sont par conséquent déboutés de leur demande de restitution de partie du prix dirigée à l’encontre de la SCP [O] Notaires associés.

Sur la demande indemnitaire

Selon l’article 1240 du code civil, “tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.”

M. [U] et Mme [B] sollicitent la condamnation de M. [D] et de l’UDAF des Alpes Maritimes à leur verser la somme de 5000 euros de dommages-intérêts. Ils exposent avoir permis à ceux-ci de réaliser un nouveau mesurage en cours de procédure et estiment qu’à réception du résultat les sommes demandées auraient dû être réglées. Ils font valoir qu’en ne donnant aucune suite à leurs courriers, M. [D] et son liquidateur ont retardé la restitution partielle du prix de vente et les ont empêchés de jouir pleinement du bien.

M. [D] et l’UDAF des Alpes Maritimes en qualité de liquidateur du patrimoine de celui-ci font valoir qu’aucune faute n’est caractérisée à leur encontre et qu’aucune pièce ne vient justifier du préjudice allégué par les demandeurs. Ils soulignent que le technicien a reconnu une erreur de frappe pour la surface des WC comme étant à l’origine de la mention d’une surface totale erronée dans le certificat annexé à l’acte de vente litigieux et qu’il est de jurisprudence constante qu’une action engagée sur le fondement de l’article 46 al.7 de la loi du 10 juillet 1965 ne peut donner lieu qu’à restitution du prix et non à dommages-intérêts (3ème Civ. 22 septembre 2010, n°09-68-469).

A l’examen des pièces produites et éléments invoqués, il n’est pas caractérisé de préjudice distinct de celui donnant lieu à indemnisation au titre des frais irrépétibles. En particulier, aucun préjudice de jouissance n’est démontré en lien direct avec la restitution de partie du prix sollicitée.

M. [U] et Mme [B] seront en conséquence déboutés de leur demande de dommages-intérêts.

Sur les frais du procès

Succombant dans l’instance, l’UDAF des Alpes Maritimes en qualité de liquidateur du patrimoine de M. [D] assumera la charge des entiers dépens conformément à l’article 696 du code de procédure civile, lesquels pourront être recouvrés directement par la SELARL GARRY & ASSOCIES par application de l’article 699 du même code.

L’équité commande d’allouer à M. [U] et Mme [B] l’intégralité de l’indemnité qu’ils réclament au titre des frais irrépétibles et de condamner l’UDAF des Alpes Maritimes en qualité de liquidateur du patrimoine de M. [D] au paiement de ladite somme.

En revanche, M. [U] et Mme [B], qui ont inutilement attrait à la présente procédure la SCP [O] Notaire associés, lui verseront une somme qu’il paraît équitable de fixer à 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats en audience publique par jugement mis à la disposition des parties au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DIT n’y avoir lieu à désignation d’expert,

CONDAMNE l’UDAF des Alpes Maritimes en qualité de liquidateur du patrimoine de M. [D] à payer à M. [E] [U] et Mme [R] [B] la somme de 9.718,10 euros en restitution de partie du prix de vente du 16 février 2021,

DÉBOUTE M. [E] [U] et Mme [R] [B] de leur demande en restitution de partie du prix de vente dirigée à l’encontre de M. [T] [D] et de la SCP [O] Notaires associés,

DÉBOUTE M. [E] [U] et Mme [R] [B] de leur demande de dommages-intérêts,

CONDAMNE l’UDAF des Alpes Maritimes en qualité de liquidateur du patrimoine de M. [D] aux dépens, avec droit de recouvrement direct au bénéfice de la SELARL GARRY & ASSOCIES,

CONDAMNE l’UDAF des Alpes Maritimes en qualité de liquidateur du patrimoine de M. [T] [D] à payer à M. [E] [U] et Mme [R] [B] la somme de 3000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [E] [U] et Mme [R] [B] à payer à la SCP [O] Notaires associés la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE, LES JOURS, MOIS ET AN SUSDITS,

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE