REPUBLIQUE FRANCAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

MINUTE N° :

4ème Chambre Contentieux

N° RG 22/04973 – N° Portalis DB3E-W-B7G-LXNM

En date du : 15 septembre 2025

Jugement de la 4ème Chambre en date du quinze septembre deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 19 mai 2025 devant Gwénaëlle ANTOINE, Vice-présidente statuant en juge unique, assistée de Sétrilah MOHAMED, greffier.

A l’issue des débats, la présidente a indiqué que le jugement, après qu’il en ait délibéré conformément à la loi, serait rendu par mise à disposition au greffe le 15 septembre 2025.

Signé par Gwénaëlle ANTOINE, présidente et Sétrilah MOHAMED, greffier présent lors du prononcé.

DEMANDEURS :

Monsieur [O] [K] [Z] [S], né le 08 Avril 1981 à [Localité 5] (83), de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]

Et

Madame [H] [J], née le 10 Février 1981 à [Localité 7] (83), de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]

tous deux représentés par M^e Laurène ROUX, avocat au barreau de TOULON

DÉFENDERESSE :

Madame [B] [E] épouse [P], née le 26 Juillet 1983 à [Localité 7] (83), de nationalité Française, Adjointe Administratif, demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Bertrand ROI, avocat au barreau de TOULON

Grosses délivrées le :

à :

M^e Bertrand ROI – 0229

M^e Laurène ROUX – 329

EXPOSE DU LITIGE

Il existe sur la commune de [Localité 6], [Adresse 1], un immeuble élevé sur trois étages, cadastré AK n°[Cadastre 3], placé sous le régime de la copropriété suivant règlement de copropriété et état descriptif de division en date du 28 avril 1989.

Par acte authentique du 8 octobre 2020, Mme [B] [E] a vendu à Mme [H] [J] et M. [O] [S] le lot n°2 consistant en un appartement situé au 1er étage du bâtiment, moyennant le prix de 134.000 euros. La vente a été précédée d’une promesse en date du 11 juin 2020.

Le 17 octobre 2020, Mme [R] [T], qui occupe l’appartement vendu en vertu d’un bail conclu le 2 mai 2015, a signalé avoir constaté une fissure au plafond du séjour à la suite des travaux réalisés dans l’appartement du 2ème étage de l’immeuble.

Le bureau d’études BEGP STRUCTURES, qui avait en charge le suivi des travaux de confortement du plancher haut du R+2 confiés à la société VISION TRAVAUX, tels que votés lors de l’assemblée générale du 3 mars 2020 (résolution n°5), a visité l’appartement du R+1 le 21 octobre 2020 et a signalé son inquiétude après avoir constaté l’existence de fissures affectant le sol en carrelage ; il a préconisé la mise en oeuvre d’un étaiement au niveau des poutres bois afin de stabiliser le phénomène au niveau du RDC et du R+1, jusqu’à la mise en oeuvre d’une solution de confortement définitif en plafond haut RDC et R+1 identique à celle du plafond haut R+2.

La société VISION TRAVAUX a transmis au syndicat des copropriétaires un devis le 26 octobre 2020 chiffrant les travaux d’étaiement du plancher haut du RDC et du 1er étage à la somme de 1199 euros. Un appel de fonds s’en est suivi à hauteur de 314,40€ pour les consorts [J] [S].

Trois étais ont été installés dans le séjour de leur appartement au cours du mois d’octobre 2019.

Par courriel du 15 novembre 2020, les acquéreurs se sont plaints de ne pas avoir été informés du rapport établi par la société BEGP STRUCTURES le 9 octobre 2019 et ont demandé à Mme [E] de les indemniser à hauteur de la somme de 35.000 euros.

Par courrier du 26 novembre 2020, Mme [E] a rejeté la demande en affirmant qu’ils avaient eu connaissance du rapport de diagnostic du BEGP Structure sur l’origine des désordres apparus au droit du plancher bas du R+3 ainsi qu’en plancher haut du R+2.

Suivant assemblée générale ordinaire du 2 mars 2022, les copropriétaires de l’immeuble ont décidé de confier à la société DI RAFFAELO les travaux de confortement des planchers -phase 2- pour la somme de 17.047,80€.

Il a été constaté le 22 avril 2022 qu’un IPN avait été installé dans le séjour du R+1, mais que les travaux de finition n’étaient pas encore réalisés. Mme [T], dont le bail s’est trouvé résilié le 22 janvier 2022 en raison d’impayés de loyers, a indiqué que les travaux ont été terminés le 7 juillet 2022.

Par acte signifié le 13 septembre 2022, Mme [H] [J] et M. [O] [S] ont fait citer Mme [B] [E] devant le tribunal de céans aux fins d’avoir restitution de partie du prix de vente en vertu des articles 1641 et suivants du code civil et, à défaut, indemnisation des préjudices subis du fait de la réticence dolosive du vendeur sur le fondement des articles 1131 et 1137 du code civil.

Aux termes de leurs dernières conclusions du 8 avril 2025, les consorts [J] [S] demandent au tribunal de :

A TITRE PRINCIPAL,

Vu les articles 1641 et suivants du Code civil ;

Vu les articles 378, 700 et 696 du Code de procédure civile ;

Vu la jurisprudence précitée ;

CONDAMNER Madame [B] [E] au paiement de la somme de 14 249,07 €uros au profit de Monsieur [S] et Madame [J], au titre de la garantie des vices cachés, au titre des travaux engagés ;

CONDAMNER Madame [B] [E] au paiement de la somme de 3 000 €uros au profit de Monsieur [S] et Madame [J], au titre de leur préjudice moral et

financier ;

A TITRE SUBSIDIAIRE,

Vu les articles 1131 et 1137 du Code civil ;

Vu les articles 378, 700 et 696 du Code de procédure civile ;

Vu la jurisprudence précitée ;

CONDAMNER Madame [B] [E] au paiement de la somme de 14 249,07 €uros au profit de Monsieur [S] et Madame [J], au titre de la réticence dolosive, au titre des travaux engagés ;

CONDAMNER Madame [B] [E] au paiement de la somme de 3 000 €uros au profit de Monsieur [S] et Madame [J], au titre de leur préjudice moral et financier ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

DEBOUTER Madame [B] [E] de toutes éventuelles ses demandes, fins et prétentions ;

ASSORTIR les condamnations d’intérêts au taux légal en vertu de l’article 1231-7 du code civil, et capitalisation en vertu de l’article 1343-2 du même code à compter de la date de l’exploit introductif d’instance ;

CONDAMNER Madame [B] [E] au paiement de la somme de 3.000 €uros au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’aux entiers dépens ;

MAINTENIR l’exécution provisoire de droit.

Par conclusions du 16 décembre 2024, Mme [E] demande au tribunal de :

DEBOUTER Monsieur [S] et Madame [J] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions.

CONDAMNER Monsieur [S] et Madame [J] in solidum au paiement de la somme de 3.000,00 € au titre des frais irrépétibles.

CONDAMNER Monsieur [S] et Madame [J] in solidum aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de Maître Bertrand ROI, avocat aux offres de droit.

Il est renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé de leurs moyens en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 7 mai 2024, la clôture de l’instruction de l’affaire a été prononcée au 19 avril 2025 et l’affaire fixée pour plaidoiries à l’audience du tribunal se tenant le 19 mai suivant. Le délibéré a été fixé au 15 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la garantie des vices cachés

M. [S] et Mme [J] font valoir que l’appartement vendu est affecté d’un vice caché tenant à la fragilité de son plancher haut et bas qui a nécessité un étaiement en urgence des planchers hauts du RDC et du 1er étage. Ils affirment que ce vice, révélé dix jours seulement après leur acquisition, était parfaitement connu de leur vendeur en raison du rapport de diagnostic établi par le bureau d’études BEGP STRUCTURES le 9 octobre 2019 au sujet des désordres affectant le plancher bas du R+3, lequel concluait que ces désordres avaient pour origine la suppression d’une cloison semi-porteuse au niveau du R+2, et mentionnait que cette cloison n’est plus présente dans les étages inférieurs. Ils en déduisent que la communication de ce rapport était déterminante en vue de la vente de l’appartement situé au R+1 et que la seule lecture du procès verbal d’assemblée générale du 3 mars 2020 décidant des travaux de confortement du plancher entre le deuxième et troisième étage ne leur a pas permis d’apprécier correctement l’état du bien vendu.

L’article 1641 du code civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

En application de l’article 1642 du même code, le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

Il résulte par ailleurs des dispositions de l’article 1643 que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

En l’espèce, l’acte de vente en date du 8 octobre 2020 contient une clause aux termes de laquelle “le vendeur ne sera pas tenu à la garantie des vices apparents ou cachés pouvant affecter le sol, le sous-sol ou les bâtiments […] cette exonération de la garantie des vices cachés ne peut s’appliquer aux défauts de la chose vendue dont le vendeur a déjà connaissance” (Page 13-14).

Ainsi, Mme [B] [E] ne pourra voir mobiliser sa garantie en raison des vices cachés affectant le bien que s’il est démontré qu’elle avait connaissance de ces vices.

En l’occurrence, les acquéreurs ont été informés des travaux votés lors de l’assemblée générale du 3 mars 2020, dont copie a été annexée à l’acte de vente, et dont l’assiette a été expressément rappelée en page 16 de la manière suivante :

“Décision à prendre concernant les travaux de confortement de l’immeuble (Plafonds R+2 et Plancher R+3)

Ces travaux ont été entièrement payés, suite à un appel de fonds réalisé et exigible le 03 mars 2020, d’un montant total de 1487,00€.”

Si des travaux de confortement de même nature ont dû rapidement être mis en oeuvre au premier étage postérieurement à l’acquisition des consorts [S] [J], il est relevé que ceux-ci ont été diligentés consécutivement à un signalement du preneur à bail du 17 octobre 2020, qui n’est pas antérieur à la vente, et que les fissures qui ont été jugées inquiétantes par le Bureau d’études BEGP STRUCTURES sont celles qui ont été constatées par ses soins le 21 octobre 2020, alors que Mme [E] n’était plus propriétaire de l’appartement du R+1.

Ce même technicien n’avait en revanche constaté aucun désordre à cet étage dans le cadre de la mission qui lui avait été confiée en 2019 afin de déterminer l’origine et la cause des désordres affectant le plancher bas du R+3 et le plancher haut du R+2.

En effet, il résulte des termes du rapport établi le 9 octobre 2019 que le bureau d’études BEGP STRUCTURES a manifestement visité les étages inférieurs pour avoir pu indiquer : “nous constatons par ailleurs que les étages inférieurs ne présentent pas de cloison à cet endroit”.

Au demeurant, l’absence de cloison aux étages inférieures, constatée ou supposée par le bureau d’études, n’a pas conduit celui-ci à préconiser des travaux au premier étage ou rez-de-chaussée de l’immeuble, ni même à alerter son mandant sur la probabilité de désordres de même nature à intervenir à ces niveaux du fait de la configuration des lieux.

Au contraire, son rapport du 9 octobre 2019 conclut que la mise en oeuvre de mesures de confortement par adjonction de profilés métalliques au niveau du plancher haut du R+2 et plancher bas du R+3 stabilisera définitivement le phénomène, à savoir l’affaissement du plancher bas du R+3.

Ces préconisations ont donné lieu à vote favorable des copropriétaires sur la mise en oeuvre des travaux de reprise par la société VISION TRAVAUX , sous la surveillance du bureau d’études, selon procès verbal d’assemblée générale du 3 mars 2020.

Aucun élément produit aux débats ne vient démontrer que d’autres informations ont été portées à la connaissance du vendeur à ce sujet jusqu’à la vente.

Il ne peut être raisonnablement considéré que Mme [E] avait connaissance de la fragilité des planchers de son étage alors que rien de tel ne figure au rapport en cause, ni même qu’elle avait conscience d’un risque d’affaissement identique du plancher haut ou bas du premier étage, alors qu’un tel risque n’est pas davantage identifié par le bureau d’études compétent en la matière dans son rapport du 9 octobre 2019.

Les conclusions du rapport du 9 octobre 2019 ne sont pas de nature à justifier d’une quelconque connaissance par le vendeur du vice caché dénoncé par les acquéreurs, contrairement à ce que ces derniers soutiennent.

Le jeu de la clause exonératoire de garantie ne pouvant dès lors être écarté, les consorts [S] [J] seront déboutés de leur demande dirigée à l’encontre de Mme [E] en garantie des vices cachés affectant l’immeuble vendu le 8 octobre 2020.

Sur la réticence dolosive

Selon l’article 1137 du code civil, le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie. Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation.

En l’espèce, les consorts [S] [J] reprochent à Mme [E] d’avoir délibérément omis de communiquer le rapport du 9 octobre 2019 en vue de la vente de l’appartement du 1er étage.

Toutefois, tel que cela vient d’être exposé, ledit rapport ne contenait aucune information déterminante concernant l’objet de la vente intervenue le 8 octobre 2020. En effet, celui-ci ne fait état d’aucune recommandation concernant les étages inférieurs, ni ne considère que les désordres constatés aux étages supérieurs sont susceptibles d’avoir une incidence sur l’entretien de l’immeuble une fois que les travaux de reprise, localisés entre le 2ème et 3ème étage, auront été réalisés.

Qu’il s’agisse de l’état des parties privatives ou de celui des parties communes, les consorts [S] [J] n’ont donc pas été privés d’une information déterminante de leur consentement par le vendeur du fait de l’absence de communication du rapport du bureau d’études en date du 9 octobre 2019. En communiquant le procès verbal d’assemblée générale du 3 mars 2020, lequel fait état de travaux de confortement entre les deux étages supérieurs, le vendeur a respecté l’obligation de bonne foi qui lui incombait.

Les consorts [S] [J] seront ainsi déboutés de leurs demandes indemnitaires de ce chef.

Sur les frais du procès

Les consorts [S] [J], qui succombent, sont condamnés aux entiers, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Par ailleurs, il sera fait droit à la demande de recouvrement direct des dépens formée par Maître Bertrand ROI dans les conditions prévues par l’article 699 du code de procédure civile.

Enfin, l’équité commande de condamner in solidum les consorts [S] [J] à payer à Mme [E] la somme de 3000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, et il n’y a pas lieu d’y déroger.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats en audience publique par jugement mis à la disposition des parties au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DÉBOUTE Mme [H] [J] et M. [O] [S] de leurs demandes dirigées à l’encontre de Mme [B] [E] en garantie des vices cachés,

DÉBOUTE Mme [H] [J] et M. [O] [S] de leurs demandes indemnitaires au titre du dol,

CONDAMNE in solidum Mme [H] [J] et M. [O] [S] aux dépens de l’instance, avec droit de recouvrement direct au bénéfice de Maître Bertrand ROI,

CONDAMNE in solidum Mme [H] [J] et M. [O] [S] à payer à Mme [B] [E] la somme de 3000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE, LES JOURS, MOIS ET AN SUSDITS,

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE