TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 5]

[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 24/01470 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Y3BR

Minute : 24/1010

S.A.S. APEC DEV PROPERTY 2

Représentant : M^e Christine GALLON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0431

C/

Monsieur [F] [M]

Madame [W] [M]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 18 Novembre 2024 par Madame Sinda OUESLATI, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 16 Septembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Sinda OUESLATI, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.A.S. APEC DEV PROPERTY 2,

demeurant [Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e Christine GALLON, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [F] [M],

demeurant [Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 6]

non comparant, ni représenté

Madame [W] [M],

demeurant [Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 6]

comparante en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 7 avril 2023, la SAS APEC DEV PROPERTY 2 a donné à bail à Monsieur [F] [M] et Madame [W] [M] un logement (immeuble 30001, bâtiment C, escalier C, étage 1, logement n°4006, porte n°314) et un emplacement de stationnement (sous-sol n° -2, lot n°9035, emplacement n°15) situés [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 994,00 euros pour le logement et 46,00 euros pour l’emplacement de stationnement, et 165,00 euros de provisions sur charges pour le logement et 3,00 euros pour l’emplacement de stationnement.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 novembre 2023, la SAS APEC DEV PROPERTY 2 a fait signifier à Monsieur [F] [M] et Madame [W] [M] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2086,63 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 7 novembre 2023 la SAS APEC DEV PROPERTY 2 a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 6 février 2024, la SAS APEC DEV PROPERTY 2 a fait assigner Monsieur [F] [M] et Madame [W] [M] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de :

«  constater l’acquisition de la clause résolutoire,

«  ordonner l’expulsion de Monsieur [F] [M] et Madame [W] [M] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance du Commissaire de Police et d’un serrurier,

«  ordonner la séquestration, soit sur place, soit dans tel local ou garde-meubles au choix de la demanderesse et aux frais, risques et périls de qui il appartiendra des objets mobiliers garnissant les lieux loués,

«  condamner solidairement Monsieur [F] [M] et Madame [W] [M] au paiement des sommes suivantes :

o la somme de 5216,95 euros, montant des loyers et charges impayés au mois de janvier 2024 inclus, ainsi qu’au montant des loyers échus à la date de la décision à intervenir,

o à titre d’indemnité d’occupation et ce, jusqu’à leur départ effectif des lieux loués, une somme égale au montant des loyers et charges en vigueur,

o la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’en tous les dépens,

«  juger n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir eu égard à la nature de l’affaire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 9 février 2024.

À l’audience du 16 septembre 2024, la SAS APEC DEV PROPERTY 2, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 10085,08 euros arrêtée au 10 septembre 2024, loyer du mois de septembre 2024 inclus. Elle est opposée à l’octroi de délais de paiement.

La SAS APEC DEV PROPERTY 2 soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [F] [M] et Madame [W] [M] n’ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de six semaines après la délivrance du commandement de payer du 3 novembre 2023. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. La SAS APEC DEV PROPERTY 2 souligne que tous les derniers prélèvements ont été rejetés et que par conséquent la dette a peut-être augmenté. Elle ajoute qu’il n’y a plus d’aide personnalisée au logement depuis septembre 2024.

Madame [W] [M], comparait, ne conteste pas le principe de la dette mais conteste son montant. Elle demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 50 euros par mois en plus des loyers, suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Au soutien de ses prétentions, elle souligne percevoir 2600 euros. Madame [W] [M] explique ne pas avoir payé le mois d’août 2024 mais avoir effectué un virement de 939,40 euros le 12 septembre. Elle assure que son frère, Monsieur [F] [M], a quitté l’appartement pour en prendre un autre.

Monsieur [F] [M] régulièrement assigné à l’étude, selon les dispositions de l’article 658 du code de procédure civile, ne comparait pas et n’est pas représenté.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 18 novembre 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

Par note en délibéré, autorisée, reçue le 23 septembre 2024, la SAS APEC DEV PROPERTY 2 a fait parvenir un décompte de la dette actualisé au 20 septembre 2024, loyer du mois de septembre 2024 inclus, faisant apparaître un règlement à hauteur de 939,40 euros le 12 septembre 2024 mais également un impayé du 18 septembre 2024. Par conséquent, la SAS APEC DEV PROPERTY 2 fait savoir que la dette s’élève désormais à 10390,68 euros.

MOTIVATION DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur [F] [M] assigné à l’étude, ne comparait pas et n’est pas représenté à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 474 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 9 février 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la SAS APEC DEV PROPERTY 2 justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 7 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 6 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SAS APEC DEV PROPERTY 2 aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 7 avril 2023, du commandement de payer délivré le 3 novembre 2023 et du décompte de la créance actualisé au 20 septembre 2024 que la SAS APEC DEV PROPERTY 2 rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Conformément à la clause du contrat de bail, à l’article 10, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations du contrat.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [F] [M] et Madame [W] [M] à payer à la SAS APEC DEV PROPERTY 2 la somme de 10390,68 euros, au titre des sommes dues au 20 septembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 6 février 2024 sur la somme de 623,50 euros et du présent jugement sur le surplus.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose dans son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Ce texte dispose désormais, depuis la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, le nouvel article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version postérieure à la loi du 27 juillet 2023, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction (Cass. Civ. 3e, 13 juin 2024, n°24-70.002).

Aussi, lorsque le bail a été conclu antérieurement à la loi nouvelle ou n’a pas été renouvelé postérieurement à celle-ci, et qu’il fixe contractuellement un délai accordé au locataire pour apurer sa dette de deux mois à compter du commandement de payer, ce délai de deux mois reste applicable.

En l’espèce, le bail, contient une clause résolutoire, à l’article 18 des conditions générales, qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges deux mois après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 3 novembre 2023.

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 3 janvier 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 7 avril 2023 à compter du 4 janvier 2024.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [W] [M], propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Cependant, il ressort des éléments communiqués que Madame [W] [M] n’a repris le paiement que d’une partie du loyer et des charges, et non pas le loyer intégral, condition sine qua non à l’accord de délai de paiement.

Au vu de ces éléments, il convient donc de rejeter à Madame [W] [M] la demande de délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Monsieur [F] [M] et Madame [W] [M] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [F] [M] et Madame [W] [M]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 4 janvier 2024, Monsieur [F] [M] et Madame [W] [M] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner solidairement Monsieur [F] [M] et Madame [W] [M] à son paiement à compter de 4 janvier 2024, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [F] [M] et Madame [W] [M] in solidum aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner in solidum Monsieur [F] [M] et Madame [W] [M] à payer à la SAS APEC DEV PROPERTY 2 la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la SAS APEC DEV PROPERTY 2 aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 7 avril 2023 entre la SAS APEC DEV PROPERTY 2 d’une part, et Monsieur [F] [M] et Madame [W] [M] d’autre part, concernant le logement (immeuble 30001, bâtiment C, escalier C, étage 1, logement n°4006, porte n°314) et l’emplacement de stationnement (sous-sol n° -2, lot n°9035, emplacement n°15) situés [Adresse 2], sont réunies à la date du 4 janvier 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [F] [M] et Madame [W] [M] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due solidairement par Monsieur [F] [M] et Madame [W] [M] à compter du 4 janvier 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE solidairement Monsieur [F] [M] et Madame [W] [M] à payer à la SAS APEC DEV PROPERTY 2 la somme de 10390,68 euros (dix mille trois cent quatre-vingt-dix euros et soixante-huit centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 20 septembre 2024 échéance de septembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 6 février 2024 sur la somme de 623,50 euros et du présent jugement sur le surplus,

CONDAMNE solidairement Monsieur [F] [M] et Madame [W] [M] à payer à la SAS APEC DEV PROPERTY 2 l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 20 septembre 2024, échéance d’octobre 2024, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances,

REJETTE la demande de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire,

CONDAMNE in solidum Monsieur [F] [M] et Madame [W] [M] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 3 novembre 2023, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

CONDAMNE in solidum Monsieur [F] [M] et Madame [W] [M] à payer à la SAS APEC DEV PROPERTY 2 la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE