TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

PÔLE JCP

Jugement n°

N° RG 24/00261 – N° Portalis DB3E-W-B7I-MPVJ

AFFAIRE :

[Q]

C/

[W]

[W]

JUGEMENT réputé contradictoire du 03 JUILLET 2025

Grosse exécutoire :

Copie :

délivrées le

JUGEMENT RENDU LE 03 JUILLET 2025

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR :

Madame [S] [Q]

née le 28 Juillet 1956 à [Localité 2] (TUNISIE) (99)

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 3]

non comparante, ni représentée

à

DÉFENDEUR :

Monsieur [H] [W]

[Adresse 2]

[Localité 4]

non comparant, ni représenté

Madame [C] [W]

[Adresse 2]

[Localité 4]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Céline DALLEST

Greffier : Stéphanie ARNAUD

DÉBATS :

Audience publique du 12 Mai 2025

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et rendu en XXX ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le 03 JUILLET 2025 par Céline DALLEST, Président, assisté de Stéphanie ARNAUD, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 27 août 2018, ayant pris effet au 1er septembre 2018, Monsieur [H] [W] et Madame [C] [W] ont consenti à Madame [S] [Q] un contrat de location meublée, d’une durée de trois années, reconductible tacitement pour une durée d’un an, portant sur un logement sis [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 500,00 euros, outre une provision sur charges mensuelles de 50,00 euros.

Un dépôt de garantie a été versé par la locataire d’un montant de 550,00 euros.

Un état d’entrée des lieux a été réalisé contradictoirement entre les parties le 1er septembre 2018.

Par courrier du 26 mai 2022, Monsieur [H] [W] et Madame [C] [W] ont délivré un congé pour reprise à Madame [S] [Q], avec effet au 27 août 2022.

Un état des lieux a été réalisé contradictoirement entre les parties le 20 juillet 2022.

Monsieur [H] [W] et Madame [C] [W] ont par la suite sollicité auprès de Madame [S] [Q] le paiement de la somme de 474,94 euros au titre de la régularisation des charges et de la remise en état du logement.

Madame [S] [Q] a refusé de faire suite à cette demande, contestant la qualification du contrat de bail en logement meublé ainsi que la retenue du dépôt de garantie effectuée.

Par acte délivré le 26 décembre 2023, Madame [S] [Q] a fait assigner Monsieur [H] [W] et Madame [C] [W] devant la présente juridiction aux fins de voir :

Requalifier le bail de location meublée du 27 août 2018 en bail de location videJuger que le congé du 26 mai 2022 prenant effet le 27 août 2022 est illégalJuger que Monsieur et Madame [W] ont porté atteinte à sa vie privée Condamner in solidum Monsieur et Madame [W] à lui payer les sommes suivantes : 1 118,62 euros en réparation de son préjudice lié à la perte de chance de conclure un réel bail de location meublée ; 3 000 euros en réparation de son préjudice lié à l’illégalité du congé 550 euros en restitution du dépôt de garantie, outre la pénalité de retard de 10% du loyer en principal, à compter du 20 septembre 2022 et jusqu’à complète restitution 1 500 euros en réparation de son préjudice lié à l’atteinte à sa vie privée Condamner in solidum Monsieur et Madame [W] à lui payer la somme de 1 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance distraits au profit de Maître GARBAIL Maintenir l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

L’affaire a été appelée à l’audience du 04 mars 2024, puis a fait l’objet, à la demande des parties, de plusieurs renvois pour être retenue à l’audience du 12 mai 2025.

A cette date, les parties ne comparaissent pas mais sont représentées chacune par leur conseil.

Dès lors, la présente décision sera contradictoire.

Lors des débats, se référant oralement aux moyens et prétentions développés aux termes de ses conclusions déposées à l’audience, auxquelles il est expressément renvoyé conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, Madame [S] [Q] conclut au débouté des défendeurs et sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Madame [S] [Q] soutient en premier lieu que le bail par elle conclu le 27 août 2018, meublé, doit être requalifié en bail non meublé dès lors que le logement ne comportait pas, au moment de son emménagement, le mobilier exigé par l’article 25-4 de la loi du 06 juillet 1989, définissant les baux meublés, et listé par le décret n°2015-981 du 31 juillet 2015.

En second lieu, la demanderesse considère que le congé pour reprise délivré le 26 mai 2022 est illégal en ce qu’il n’a pas été notifié dans les délais légaux, conformément à l’article 15 de la loi du 06 juillet 1989. Par ailleurs, Madame [S] [Q] conteste le caractère réel et sérieux des motifs invoqués au soutien du congé.

En outre, Madame [S] [Q] sollicite la restitution du dépôt de garantie, considérant que les travaux de peinture que les bailleurs entendent lui faire supporter ne sauraient être mis à sa charge, les dégradations étant selon elles liées à l’usure résultant de l’usage normal du logement.

Enfin, la demanderesse estime avoir subi divers préjudices, consistant d’une part en la perte de chance de louer un logement réellement meublé, qu’elle évalue à 70%. D’autre part, elle allègue d’un préjudice moral lié à l’illégalité du congé, lequel l’a obligé à déménager de manière précipitée. Son préjudice moral résulte également selon elle d’une atteinte à sa vie privée, les bailleurs ayant installé une caméra sur la façade de leur maison, leur offrant une vue sur sa terrasse.

En défense, se référant oralement aux moyens et prétentions développés aux termes de leurs conclusions déposées à l’audience, auxquelles il est expressément renvoyé conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, Monsieur [H] [W] et Madame [C] [W] concluent au débouté de Madame [S] [Q] et sollicitent reconventionnellement la condamnation de celle-ci au paiement de la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Pour s’opposer à la demande de Madame [S] [Q] tendant à la requalification du bail, Monsieur [H] [W] et Madame [C] [W] indiquent que la demanderesse n’a formulé aucune observation à ce sujet au moment de la conclusion du bail et que c’est délibérément qu’elle a par la suite acheté des meubles, plus à sa convenance. Ils soulignent que ces meubles ont été achetés plusieurs mois voire des années après l’emménagement de cette dernière.

S’agissant du congé, ils l’estiment parfaitement régulier en ce qu’il a bien été assorti de motifs réels et sérieux.

S’agissant de la demande de restitution du dépôt de garantie, ils contestent son bien fondé en ce que l’état des lieux de sortie faisait apparaître des dégradations par rapport à l’état des lieux d’entrée, notamment au niveau du parquet et du sol, qu’ils attribuent à Madame [S] [Q].

Enfin, les défendeurs affirment que les préjudices allégués par Madame [S] [Q] ne sont pas caractérisés.

A l’issue, l’affaire a été mise en délibéré au 03 juillet 2025, par mise à disposition au greffe, les parties comparantes ayant été avisées.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de requalification du bail conclu le 27 août 2018

Il résulte de l’article 25-4 de la loi du 06 juillet 1989 qu’est un logement meublé un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante, la liste des éléments que doit comporter ce mobilier étant fixée par décret.

Le décret n°2015-981 du 31 juillet 2015 prévoit en son article 2 que :

« Le mobilier d’un logement meublé, mentionné à l’article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée, comporte au minimum les éléments suivants :

1° Literie comprenant couette ou couverture ;

2° Dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;

3° Plaques de cuisson ;

4° [Localité 5] ou four à micro-ondes ;

5° Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à – 6 °C ;

6° Vaisselle nécessaire à la prise des repas ;

7° Ustensiles de cuisine ;

8° Table et sièges ;

9° Etagères de rangement ;

10° Luminaires ;

11° Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement. »

Le contrat de bail qui porte sur un logement ne répondant pas aux conditions de l’article 25-4 de la loi du 06 juillet 1989 encourt la requalification en bail non meublé.

Sur ce point, il est constant qu’il incombe au bailleur de démontrer que le logement mis en location contient le mobilier lui permettant de prétendre à la qualification de meublé.

En l’espèce, la demanderesse produit un contrat de bail du 27 août 2018, conclu entre elle-même et Monsieur [H] [W] et Madame [C] [W] relativement au logement sis [Adresse 3], et dont l’intitulé est « contrat de location meublée ».

Le document précise que figureront dans ses annexes un état des lieux ainsi qu’un inventaire et un état détaillé du mobilier.

Il convient de relever que l’acte d’inventaire, censé apparaître en annexe du contrat de bail, et qui n’a jamais été établi selon la demanderesse, n’est pas versé sur la procédure par les bailleurs.

De plus, l’état d’entrée des lieux que Madame [S] [Q] produit au dossier ne fait aucunement état de la présence de meubles.

Par ailleurs, Madame [S] [Q] verse au dossier diverses factures relatives à l’achat de mobiliers suite à son emménagement. Elle justifie ainsi d’une première facture, datée du 04 octobre 2018, faisant état de l’achat d’un lit, puis avoir acheté un matelas selon facture du 02 octobre 2018, un réfrigérateur ainsi qu’un congélateur selon facture du 12 octobre 2019. Madame [S] [Q] a également acheté une table basse relevable (facture du 04 novembre 2020), ainsi que des meubles de cuisine (facture du 26 décembre 2018), une commode (facture du 10 décembre 2018), un buffet (facture du 06 mai 2020), une armoire à chaussures (facture du 17 septembre 2019), une table console (facture du 24 avril 2020), et un meuble WC (facture du 30 octobre 2020).

La demanderesse produit également deux attestations, aux termes desquelles elle a acheté une plaque à gaz à Madame [J] [A], le 05 septembre 2018, et un micro-ondes à Monsieur [R] [F], à la même date.

Aux termes de deux autres attestations en date du 1er février 2025 et du 31 janvier 2025, Monsieur [D] [M] et Madame [E] [P] indiquent avoir, pour le premier, donné à la demanderesse un réfrigérateur dont il n’avait plus l’utilité, le 02 septembre 2018, et pour la seconde, prêté des éléments de literie ainsi que plusieurs meubles de rangement à la même date. Madame [E] [P] précise que ces meubles lui ont été rendus environ une année après, lorsque Madame [S] [Q] a été en mesure de s’en procurer des neufs.

En l’état de ces éléments, force est de constater que le bail conclu le 27 août 2018 a été improprement qualifié de bail meublé.

Il sera ainsi fait droit à la demande de Madame [S] [Q] : le contrat de location sera requalifié en contrat de location vide, soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la validité du congé délivré

En application des dispositions de l’article 15 de la loi du 06 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article.

Il est désormais acquis que le congé donné par le bailleur par lettre simple est nul et de nul effet, sans qu’il y ait lieu de rechercher si le choix de cette forme fait ou non grief à son destinataire par application des dispositions de l’article 114 du code de procédure civile (CA [Localité 6], 1re et 7e ch. réunies, 5 nov. 2020 n° 19/19185).

En l’espèce, Monsieur [H] [W] et Madame [C] [W] ont délivré congé à leur locataire par courrier en date du 26 mai 2022, avec effet au 27 août 2022. Si le document produit indique « lettre recommandée avec accusé de réception », pour autant les défendeurs ne justifient pas du respect du formalisme imposé par les dispositions de l’article 15 de la loi précitée.

Force est également de constater que le délai de préavis de six mois n’est pas respecté.

Par conséquent, le congé délivré le 26 mai 2022 sera déclaré irrégulier.

Sur la demande de restitution du dépôt de garantie

Aux termes de l’article 22 de la loi du 06 juillet 1989 :

« (…)

[Le dépôt de garantie] est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

(…)

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile.

(…) ».

Il résulte des dispositions de l’article 7 (d) de la loi du 06 juillet 1989 que le locataire est obligé de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Le décret n°87-712 du 26 août 1987 établit en son article 1er que sont des réparations locatives les travaux d’entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif. Le même texte renvoie à son annexe pour énumérer de façon non limitative certaines des réparations considérées comme des réparations locatives.

Figurent notamment en annexe dudit décret les réparations suivantes :

« III. – Parties intérieures.

a) Plafonds, murs intérieurs et cloisons :

Maintien en état de propreté ; »

L’article 7 (c) de ladite dispose que le locataire est tenu de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

S’agissant de la justification des montants sollicités par les bailleurs au titre des diverses réparations, il est constant que ces derniers ne sont pas tenu de produire les factures de travaux, la production de simples devis suffisant (Cass 3ème 03 avril 2021 n°99-13.668).

Pour autant, le juge n’est pas tenu par ces devis, s’il les estime excessifs ( CA [Localité 7], 18 juill. 2002 : JurisData n°2002-191455).

Par ailleurs, selon les dispositions de l’article 23 de ladite loi, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée.

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges.

Au soutien de leur demande en paiement de la somme de 474,94 euros en suite de la sortie des lieux, Monsieur [H] [W] et Madame [C] [W] ont produit le décompte suivant :

Régularisation des charges EDF : 274,55 eurosRégularisation des charges eau courante : 216,55 eurosFacture de la remise en état du logement après départ : 1 100,00 euros Soit un total de 1 591,10 euros, à déduire :

Dépôt de garantie : 550,00 eurosProvisions sur charges (50,00 euros x 7 mois) : 350,00 eurosProrata loyer du mois de juillet 2022 : 177,42 eurosRégularisation charges de l’année 2021 : 38,74 eurosTotal à verser : 474,94 euros.

Madame [S] [Q] n’émet aucune contestation relativement à la régularisation des charges opérées.

S’agissant de la remise en état du logement, il ressort de l’état des lieux d’entrée régularisé entre les parties que les peintures au niveau de la cuisine, de la salle de bain, et du séjour avaient été refaites à neuf avant la prise des lieux de Madame [S] [Q].

Dans l’état des lieux de sortie, également régularisé entre les parties, il est indiqué, dans la partie « observations », que l’appartement est « à repeindre intégralement, très sale » (ce qui est également détaillé dans plusieurs pièces : entrée, cuisine, séjour, chambre) et que le parquet de la chambre est « à changer ».

Il appartenait à Madame [S] [Q] de conserver les murs du logement en bon état. La comparaison entre les états d’entrée et de sortie des lieux établit qu’elle ne s’est pas astreinte à cette obligation, les dégradations constatées ne relevant pas d’un état d’usure normale.

Enfin, Monsieur [H] [W] et Madame [C] [W] justifient d’une facture de la société dénommée SASU PPS PEINTURES PLACO SERVICES en date du 02 août 2022 relativement aux travaux effectués, qui apparaît fondée tant en son principe que son montant.

En l’état de ces éléments, Madame [S] [Q] sera déboutée de sa demande tendant à obtenir la restitution dudit dépôt.

Sur l’indemnisation des préjudices

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Sur la perte de chance de conclure un réel bail de location meublée

Il est constant que constitue la perte d’une chance réparable la disparation actuelle et certaine d’une éventualité favorable.

La perte d’une chance est distincte de l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée.

En l’espèce, le contrat de bail signé le 27 août 2018 a été improprement qualifié par les bailleurs de contrat de location meublée.

En outre, Madame [S] [Q] justifie de l’achat de meubles meublants essentiels à l’effet de garnir ledit logement (lit, réfrigérateur, congélateur, table) pour un montant total de 1 598,03 euros.

Il est également établi que c’est en raison de difficultés financières qu’elle a dû différer lesdits achats.

Cependant, force est de constater que Madame [S] [Q] n’a jamais formulé aucune observation quant à cette absence de meuble tout au long de la durée de la location (4 ans).

En l’état de ces éléments, il convient d’évaluer sa perte de chance à 50%.

Monsieur [H] [W] et Madame [C] [W] seront ainsi condamnés, in solidum, à payer à Madame [S] [Q] la somme de 799,00 euros.

Sur le préjudice moral

. S’agissant de la délivrance d’un congé irrégulier

L’irrégularité dans la délivrance du congé caractérise une faute susceptible d’engager la responsabilité des bailleurs.

Pour autant, Madame [S] [Q] ne caractérise pas le préjudice dont elle se prévaut, en lien avec son départ qui aurait été précipité, étant également précisé qu’elle a pu quitter les lieux un mois avant la fin du congé donné par ses bailleurs et justifier d’une nouvelle adresse personnelle.

En conséquent, celle-ci sera déboutée de cette demande.

. S’agissant de l’atteinte à la vie privée

L’article 9 du code civil dispose que chacun a droit au respect de sa vie privée et il est admis que la personne qui fait l’objet d’une atteinte à sa vie privée subit nécessairement un préjudice qu’il convient de réparer.

En l’espèce, Madame [S] [Q] soutient qu’elle a subi une atteinte à sa vie privée du fait de l’installation par ses bailleurs d’une caméra sur la façade de leur maison, faisant face à sa terrasse. Pour le démontrer, elle produit une photographie, laquelle donne effectivement à voir une caméra faisant face à une terrasse. Cependant, il y a lieu de noter que cette photographie est non datée et ne précise pas non plus son lieu de prise, de sorte que son caractère probant demeure limité.

Au surplus, elle ne caractérise pas le préjudice dont elle se prévaut.

En conséquent, celle-ci sera déboutée de cette demande.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions combinées des articles 695 et 700 du Code de procédure civile que la partie qui succombe doit supporter les dépens, et que les frais non compris dans les dépens en suivent le sort.

Monsieur [H] [W] et Madame [C] [W], qui succombent à l’instance, supporteront, in solidum, les dépens de l’instance. Il n’y a pas lieu d’ordonner leur distraction au profit de Maître GARBAIL, la procédure étant orale.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge de Madame [S] [Q] les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. Monsieur [H] [W] et Madame [C] [W] seront ainsi condamnés, in solidum, à lui verser la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécutoire provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Il résulte de l’article 514-1 que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, compte tenu de l’absence de motif dérogatoire, il sera confirmé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe,

REQUALIFIE le contrat de location meublée régularisé entre d’une part Monsieur [H] [W] et Madame [C] [W] et d’autre part Madame [S] [Q] le 27 août 2018 en un contrat de location vide soumis aux dispositions de la loi du 06 juillet 1989

DECLARE le congé délivré le 26 mai 2022 par Monsieur [H] [W] et Madame [C] [W] à l’encontre de Madame [S] [Q] irrégulier

DEBOUTE Madame [S] [Q] de sa demande de restitution du dépôt de garantie

CONDAMNE in solidum Monsieur [H] [W] et Madame [C] [W] à payer à Madame [S] [Q] la somme de 799,00 euros au titre de la perte d’une chance de conclure un réel bail de location meublée

DEBOUTE Madame [S] [Q] du surplus de ses demandes indemnitaires

CONDAMNE in solidum Monsieur [H] [W] et Madame [C] [W] à payer à Madame [S] [Q] la somme de 400,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNE in solidum Monsieur [H] [W] et Madame [C] [W] aux dépens de l’instance

DIT que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

LA GREFFIERE LA JUGE