REPUBLIQUE FRANCAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

MINUTE N° :

1ère Chambre Loyers commerciaux

N° RG 24/06968 – N° Portalis DB3E-W-B7I-M7ZE

En date du : 18 septembre 2025

Jugement de la 1ère Chambre en date du dix huit septembre deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 15 mai 2025 devant Prune HELFTER-NOAH, Vice-Présidente statuant en juge unique, assistée de Amélie FAVIER, greffier.

A l’issue des débats, la présidente a indiqué que le jugement, après qu’elle en ait délibéré conformément à la loi, serait rendu par mise à disposition au greffe le 18 septembre 2025.

Signé par Prune HELFTER-NOAH, présidente et Amélie FAVIER, greffier présent lors du prononcé.

DEMANDEUR :

Monsieur [F] [J], né le 06 Mai 1948 à [Localité 14], de nationalité Française, agent immobilier, demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Marc MERCERON, avocat au barreau de TOULON

DEFENDERESSE :

SA SOCIETE GENERALE, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal,

représentée par M^e Anaïs GUÉ, avocat postulant au barreau de TOULON et assistée de M^e Renaud Baguenault de Puchesse, avocat au Barreau de Paris

Grosses délivrées le :

à :

M^e Anaïs GUÉ – 1023

M^e Marc MERCERON – 33

EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d’un acte sous seing privé du 30 novembre 1984, Mme [M] [V], aux droits de laquelle se trouve M. [F] [J], a donné à bail pour une durée de 9 ans à la SOCIETE MARSEILLAISE DE CREDIT, aux droits de laquelle vient la SA SOCIETE GENERALE, un local commercial situé au rez-de-chaussée du bâtiment situé à l’angle de la [Adresse 13] et de l'[Adresse 6] à [Localité 7]. Le loyer a été fixé à l’origine à la somme de 18 360 FF HT HC par an, puis à 28 000€ lors du dernier renouvellement en date du 29 octobre 2008. Le bail est venu à expiration le 31 décembre 2017 et s’est poursuivi depuis par tacite prolongation.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 décembre 2022, M. [F] [J] a notifié à la SOCIETE MARSEILLAISE DE CREDIT un congé pour le 30 juin 2023 avec offre de renouvellement du bail à compter du 1er juillet 2023, aux clauses et conditions du bail expiré et moyennant fixation du loyer à la somme annuelle de 60 000€ HT HC au 1er juillet 2023.

Par mémoire préalable en date du 8 janvier 2024, le bailleur a renouvelé sa demande de fixation du loyer du bail renouvelé au montant annuel susmentionné de 66 000€ HT HC à compter du 1er juillet 2023.

Par mémoire en réponse en date du 6 mai 2024, la SA SOCIETE GENERALE a demandé de fixer le loyer du bail renouvelé à la somme annuelle maximale de 22 500€ HC à compter du 1er juillet 2023.

Par acte de commissaire de justice du 6 décembre 2024, auquel il est renvoyé pour l’exposé des moyens, M. [F] [J] a assigné la SA SOCIETE GENERALE devant le juge des loyers commerciaux du Tribunal judiciaire de Toulon, au visa de l’article L. 145-33 du Code de commerce, aux fins de :

Juger que le renouvellement interviendra pour une durée de neuf ans à compter du 1er juillet 2023, aux clauses et conditions du bail échu ;

Fixer le montant du loyer de renouvellement à la somme de 51 156€ HT HC par an au 1er juillet 2023 ;

Juger que le différentiel en résultant portera intérêts au taux légal conformément aux dispositions de l’article 1155 du code civil, de plein droit à compter de sa date d’effet ;

Juger que les intérêts échus depuis plus d’un an produiront eux-mêmes intérêts conformément aux dispositions de l’article 1154 du code civil ;

S’entendre la SOCIETE GENERALE condamnée aux dépens.

Subsidiairement :

Voir désigner tel expert qu’il plaira à Madame ou Monsieur le Président, avec mission de donner son avis sur la valeur locative ;

Voir dans ce cas fixer au montant ci-dessus le loyer provisionnel que la SOCIETE GENERALE devra régler à compter de la date d’effet du nouveau loyer ;

Voir dans ce cas réserver les dépens.

Dans son dernier mémoire notifié au bailleur par recommandé avec accusé de réception, et par RPVA le 14 janvier 2025, auquel il est renvoyé pour l’exposé des moyens, la SA SOCIETE GENERALE demande au juge des loyers commerciaux de :

A titre principal :

Fixer le loyer du bail renouvelé entre les parties à la somme maximale annuelle de 22 500€ HC à compter du 1er juillet 2023, les autres clauses et conditions du bail demeurant inchangées ;

Condamner M. [F] [J] à restituer le trop-perçu des loyers depuis le 1er juillet 2023, ceux-ci portant intérêt à compter de chaque versement et devant être capitalisés conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

A titre subsidiaire :

Désigner tel expert qu’il plaira avec pour mission de donner son avis sur la valeur locative des locaux à la date du 1er juillet 2023 sur le fondement de l’article R. 145-30 du code de commerce ;

Fixer dans cette hypothèse le loyer provisionnel annuel à la somme de 22 500€ HT HC à compter du 1er juillet 2023 et, à défaut, au montant du loyer en-cours ;

En tout état de cause :

Condamner M. [F] [J] à 5 000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner M. [F] [J] aux entiers dépens, en ce compris le coût des opérations d’expertise.

Lors de l’audience du 15 mai 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 18 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la fixation du loyer renouvelé au 1er juillet 2023

Aux termes des articles L. 145-33 et L. 145-34 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

— Les caractéristiques du local considéré ;

— La destination des lieux ;

— Les obligations respectives des parties ;

— Les facteurs locaux de commercialité ;

— Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;

Les dispositions relatives au plafonnement prévues aux aliéna 1 et 2 de l’article L. 145-34 ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

En l’espèce, le bail consenti pour une durée de 9 ans à compter du 29 octobre 2008 s’étant prolongé par tacite reconduction depuis le 31 décembre 2017, la durée du bail excédait 12 années lorsque, par acte de commissaire de justice en date du 13 décembre 2022, M. [F] [J] a notifié à la SOCIETE MARSEILLAISE DE CREDIT un congé pour le 30 juin 2023 avec offre de renouvellement du bail à compter du 1er juillet 2023, aux clauses et conditions du bail expiré et moyennant fixation du loyer à la somme annuelle de 60 000€ HT HC au 1er juillet 2023.

Le plafonnement sera donc écarté et le loyer du bail renouvelé sera fixé à sa valeur locative.

Le bailleur demande la fixation du loyer renouvelé à la somme de 51 156€ HT HC par an au 1er juillet 2023.

Le preneur demande la fixation du loyer du bail renouvelé à la somme maximale annuelle de 22 500€ HC à compter du 1er juillet 2023, les autres clauses et conditions du bail demeurant inchangées.

Conformément à l’avis d’échéance du deuxième semestre 2022 produit par le preneur, le loyer annuel actuel s’élève à la somme de 33 106€ HT et HC par an.

Le bailleur produit un rapport d’expertise amiable rédigé par Mme [R] [Z], expert agréé près la Cour d’appel d’Aix-en-Provence, qui a visité les locaux le 13 juin 2024 et estime leur valeur locative à la somme de 44 730€ HT et HC par an.

Le preneur produit un avis de valeur locative actuelle établi le 17 février 2023 sans visite des locaux par le Cabinet [I] expertise, qui estime la valeur locative à la somme de 22 500€ HT HC par an.

S’agissant des caractéristiques du local

Aux termes de l’article R. 145-3 du code de commerce :

«  Les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération :

1° De sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ;

2° De l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ;

3° De ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ;

4° De l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ;

5° De la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire."

Le local de 77 m2 est situé à l’entrée du port de [Localité 7], dans une zone commerçante privilégiée. Il comprend une surface de vente répartie en 3 zones pondérées légèrement différemment par les deux rapports amiables et dont la répartition en m2 varie également faiblement entre les deux rapports :

Compte tenu de l’accord entre les parties s’agissant de la superficie brute globale des locaux et du faible écart relatif à l’importance respective des surfaces consacrées à chaque activité, il sera retenu une surface pondérée de 62 m2, moyenne entre les deux estimations produites.

S’agissant de la destination des lieux

Le bail stipule que les locaux sont à usage exclusif de bureaux de banque.

S’agissant des facteurs locaux de commercialité

Aucun facteur spécifique n’est à signaler.

S’agissant des obligations respectives des parties

Aux termes de l’article R. 145-8 du code de commerce :

«  Du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge.

Les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l’une ou l’autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer.

Il est aussi tenu compte des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé."

Le contrat de bail prévoit une clause d’accession des travaux d’aménagement ou d’embellissement en fin de bail, au profit du bailleur, et la mise à la charge du preneur de la taxe foncière.

S’agissant des prix pratiqués dans le voisinage

Mme [Z] a relevé 6 références de locaux comparables, affectés au commerce de prêt-à-porter, agence immobilière, bijoux, ou pâtisserie, situés [Adresse 9] et [Adresse 8], auxquels elle a appliqué une cofficient de 0,7 pour 4 d’entre elles au motif que les locaux pris à bail bénéficiaient d’une situation commerciale moins centrale sur le port de [Localité 7]. Après avoir exclu la valeur la plus haute, elle constate une fourchette de valeur située entre 565 et 864€/m2 de surface pondérée par an, et propose de retenir un loyer unitaire de 710€/m2 pondéré.

Le Cabinet [I] a relevé également 6 références, mais une seule [Adresse 8] (l’agence immobilière ORPI, également retenue par Mme [Z]), les autres se situant pour certaines en centre ville, en seconde ligne par rapport au port, et en tout cas de manière moins centrale [Adresse 5] (restaurant), [Adresse 10] (agence BNP PARIBAS), [Adresse 11] (restaurant) et [Adresse 12]. Le loyer unitaire est compris entre 155€ et 375€ par m2 pondéré et par an. Le Cabinet [I] propose de retenir une valeur locative unitaire de 375€/m2/an.

Le bailleur souligne que seules 3 des 6 références proposées dans le rapport d’expertise amiable qu’il a sollicité correspondent à des baux récents et sont donc pertinentes pour estimer la valeur locative au 1er juillet 2023. Il fait également valoir qu’une référence correspond à des locaux dont la superficie est très supérieure à celle des locaux donnés à bail, et qu’il convient donc d’appliquer une majoration de 130%. Il estime donc que la valeur locative unitaire s’établit à 812€/m2.

Le preneur fait valoir que les seules références pertinentes sont celles d’autres agences bancaires, qu’il convient d’appliquer une pondération en fonction de l’affectation des surfaces, et qu’un abattement doit être appliqué compte tenu de la prise en charge de la taxe foncière par le preneur, ce qui constitue une clause exorbitantes du droit commun. Il demande donc de retenir la valeur unitaire de 375€/m2 proposée par le Cabinet [I].

Calcul de la valeur locative

En l’espèce, il ressort du rapport d’expertise de Mme [Z] que 2 références correspondent à des baux de 2016 qui paraissent éloignés de la date de renouvellement du loyer au 1er juillet 2023, et que la première référence ne précise pas la date du bail. Quant à la dernière référence, elle est postérieure au 1er juillet 2023.

S’agissant du rapport du Cabinet [I], les 4 premières références sont pertinentes en termes de date (avril 2022 à février 2023), mais les 2 dernières correspondent à des offres de location et non à des loyers réels. Surtout, il apparaît que les surfaces indiquées, malgré leur nom, sont les surfaces brutes et non les surfaces pondérées, ce qui rend les estimations difficilement utilisables en l’état.

Il y a donc lieu de retenir 2 références comparables proposées par le rapport de Mme [Z] : 592,45€/m2 pondéré pour l’agence immobilière du [Adresse 1] (bail à effet au 2 février 2022, taxe foncière à la charge du preneur) et 1 233,2€/m2 pondéré, ramené à 863,24€/m2 pondéré après application d’un correctif de 0,7 pour tenir compte de l’emplacement, pour le magasin de prêt-à-porter du [Adresse 4] (bail à effet au 1er janvier 2021, taxe foncière à la charge du preneur). La moyenne entre ces deux références s’établit à 727,85€/m2 pondéré.

On retiendra une valeur unitaire de 730€/m2 pondéré.

Le loyer renouvelé sera donc fixé à la somme de 730€ x 62m2 = 45 260€ par an HT HC à compter du 1er juillet 2023, sans qu’il soit besoin d’ordonner une expertise préalable.

Sur la demande de condamnation au paiement des intérêts et anatocisme

Les intérêts dus sur la différence entre le loyer du bail renouvelé et le loyer payé depuis le renouvellement courent, en l’absence de convention contraire, à compter de la délivrance de l’assignation en fixation du prix lorsque celle-ci émane du bailleur, et à compter du premier mémoire en défense du bailleur lorsque c’est le preneur qui est à l’origine de la saisine du juge des loyers commerciaux.

En l’espèce, M. [F] [J], bailleur, a assigné la SA SOCIETE GENERALE, preneur, devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Toulon aux fins de fixation du loyer par acte extrajudiciaire en date du 6 décembre 2024. Les intérêts sont donc dus à compter du 6 décembre 2024 sur la différence entre le loyer du bail renouvelé et le loyer payé depuis le renouvellement, et la SA SOCIETE GENERALE sera condamnée à les payer.

Les intérêts n’étant pas dus depuis plus d’un an, il n’y a pas lieu à capitalisation.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SA SOCIETE GENERALE, qui succombe, sera condamnée aux dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

La SA SOCIETE GENERALE étant la partie perdante, elle sera déboutée de ses demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile : “Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.”

En l’espèce, il sera rappelé que l’exécution provisoire de la décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant après audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

FIXE le montant du loyer du bail renouvelé liant M. [F] [J] avec la SOCIETE MARSEILLAISE DE CREDIT, aux droits de laquelle vient la SA SOCIETE GENERALE, à la somme annuelle de 45 260€ HT HC à compter du 1er juillet 2023 ;

CONDAMNE la SA SOCIETE GENERALE, venant aux droits de la SOCIETE MARSEILLAISE DE CREDIT, à payer à M. [F] [J] les intérêts dus sur la différence entre le loyer du bail renouvelé et le loyer payé depuis le renouvellement à compter du 6 décembre 2024 ;

DEBOUTE M. [F] [J] de sa demande de capitalisation des intérêts;

DEBOUTE la SA SOCIETE GENERALE, venant aux droits de la SOCIETE MARSEILLAISE DE CREDIT, de sa demande de condamnation de M. [F] [J] à payer une somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SA SOCIETE GENERALE, venant aux droits de la SOCIETE MARSEILLAISE DE CREDIT aux dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit par provision ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

AINSI JUGE EN AUDIENCE PUBLIQUE ET PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LES JOUR, MOIS ET AN SUSDITS.

LA GREFFIERE LA PRÉSIDENTE