REPUBLIQUE FRANCAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

MINUTE N° : 25/166

4ème Chambre Contentieux

N° RG 22/06412 – N° Portalis DB3E-W-B7G-LYJL

En date du : 06 juin 2025

Jugement de la 4ème Chambre en date du six juin deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 03 mars 2025 devant Gwénaëlle ANTOINE, Vice-présidente statuant en juge unique, assistée de Sétrilah MOHAMED, greffier.

A l’issue des débats, la présidente a indiqué que le jugement, après qu’il en ait délibéré conformément à la loi, serait rendu par mise à disposition au greffe le 16 juin 2025. Le délibéré a été avancé au 6 juin 2025.

Signé par Gwénaëlle ANTOINE, présidente et Sétrilah MOHAMED, greffier présent lors du prononcé.

DEMANDERESSE :

Madame [A] [N] épouse [X], née le 21 Août 1981 à [Localité 5] (83), de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Corinne BONVINO-ORDIONI, avocat au barreau de TOULON

DÉFENDEURS :

Madame [V] [D] épouse [U], née le 21 Avril 1975 à [Localité 3] (83), de nationalité Française, Responsable commerciale, demeurant [Adresse 1]

Et

Monsieur [K] [U], né le 27 Février 1972 à [Localité 5] (83), de nationalité Française, Fonctionnaire de police, demeurant [Adresse 1]

tous deux représentés par M^e Philippe PARISI, avocat au barreau de TOULON

Grosses délivrées le :

à :

M^e Corinne BONVINO-ORDIONI – 0025

M^e Philippe PARISI – 0307

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 28 avril 2021, Mme [A] [N] épouse [X] a acquis de M. [K] [U] et Mme. [V] [D] épouse [U], au prix de 190 000 euros, un bien immobilier situé à [Adresse 4], consistant en une maison à usage d’habitation comprenant :

— au rez de chaussée : entrée, WC, cave,

— au premier étage : palier séjour, cuisine,

— au deuxième étage : palier, chambre, salle de bains,

— au troisième étage : deux chambres, salle d’eau.

L’acte de vente et la promesse de vente l’ayant précédé en date du 11 janvier 2021 mentionnent que le vendeur a déclaré que “la pièce identifiée comme cave sur son titre de propriété est en réalité une remise et ce depuis son acquisition”.

A la suite d’un épisode pluvieux survenu au cours du week-end du 8-9 mai 2021, Mme. [N] a déclaré un sinistre auprès de son assureur multirisque habitation en raison d’infiltrations d’eau et moisissures affectant la maison acquise dont elle a informé le notaire le 11 mai 2021.

Le 21 mai suivant, la société 7ID est intervenue pour une recherche de fuites et a établi un rapport faisant état des constatations suivantes :

— traces d’humidité au plafond du dernier étage au-dessus de la fenêtre de toit sur le pallier ainsi que dans la chambre au fond à côté de la poutre,

— cloques et effritement de la peinture dans l’escalier,

— moisissures et effritement de la peinture sur les murs du WC et de la buanderie du RDC.

Mme. [N] a fait constater les désordres par huissier le 1er juin 2021 avant de saisir, par assignation du 7 septembre 2021, le juge des référés du tribunal de ce siège aux fins d’instauration d’une mesure d’expertise au contradictoire des vendeurs. Suivant ordonnance en date du 7 janvier 2022, le juge des référés a ordonné une mesure d’expertise, confiée à M. [E] [R].

Celui-ci a déposé son rapport le 4 juillet 2022.

Par acte du 20 octobre 2022, Mme. [N] a assigné les époux [U] devant le tribunal de ce siège afin d’obtenir réparation du préjudice subi du fait des désordres d’infiltration d’eau affectant la fenêtre de toit et la remise dont elle prévoyait la mise en location en tant que studio.

Aux termes de ses dernières conclusions du 29 janvier 2025, Mme. [N] demande au tribunal, au visa des articles 1104, 1231-1, 1231-2, 1112-1 et 1137 du code civil, de :

Débouter les époux [U] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

Juger que les époux [U] ont violé leurs obligations,

Juger que la responsabilité contractuelle des époux [U] est engagée à son égard,

Et en conséquence,

Condamner les époux [U] à lui payer la somme de 800 € HT augmentées de la TVA telle qu’elle sera en vigueur au jour du paiement, et correspondant aux travaux de la fenêtre de toit fixés par l’expert,

Condamner les époux [U] à lui payer la somme de 17.481€ en réparation du préjudice subi du fait des travaux nécessaires pour rendre habitable la « remise »,

Condamner les époux [U] à lui payer la somme de 10.200 € arrêtée au mois de mars 2024 en réparation de son préjudice de jouissance,

Condamner les époux [U] à lui payer la somme de 300 € mensuels, à partir du mois d’avril 2024, et jusqu’au prononcé de la décision à intervenir,

Rappeler que l’exécution provisoire est de droit et la dire compatible avec la nature de l’affaire,

Condamner les époux [U] au paiement de la somme de 5.000€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner les époux [U] aux entiers dépens en ceux compris les frais d’expertise.

Par conclusions du 12 décembre 2024, les époux [U] demandent au tribunal, au visa des articles1104, 1112-1, 1137, 1231-1 et 1231-2 du code civil et des articles 514-1 et 699 du code de procédure civile, de :

Juger l’absence de faute commise par les époux [U] dans l’exécution de leurs obligations contractuelles de vendeurs,

Débouter Mme [X] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

Dire n’y avoir lieu à assortir le jugement à intervenir de l’exécution provisoire,

Condamner Mme [X] à leur payer la somme de 5 000 €, sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamner Mme [X] aux entiers dépens avec distraction au profit de M^e Philippe PARISI.

Par ordonnance du 2 avril 2024, la clôture de l’instruction de l’affaire a été prononcée au 3 février 2025 et l’affaire fixée pour plaidoiries à l’audience du tribunal se tenant le 3 mars suivant.

L’affaire a été retenue à ladite audience. Le délibéré a été fixé au 16 juin 2025 avancé au 6 juin 2025.

Il est renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé de leurs moyens en application de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les travaux à réaliser pour le changement de destination de la remise en studio

Mme. [N] reproche aux vendeurs d’avoir présenté le bien comme ayant bénéficié d’une rénovation récente et ne nécessitant pas de travaux, et d’avoir indiqué dans l’annonce que la “buanderie” (ou “remise”) pouvait être aménagée en tant que studio, alors que ce changement de destination nécessitait des travaux conséquents pour remédier à l’humidité affectant de ladite pièce, ce qui n’a pu être suspecté lors des visites en l’absence de toute trace d’humidité. Elle soutient que la possibilité de faire un studio afin de le louer est entré dans le champ contractuel dès la publication de l’annonce, puis lors des pourparlers ayant abouti à la vente, et reproche le caractère mensonger de l’information délivrée par les vendeurs dès lors que des travaux, dont le coût représente 10% du prix du bien, sont nécessaires pour utiliser le bien conformément à l’usage attendu lors de son acquisition, soit en tant que pièce habitable.

Elle estime que le changement de dénomination de la pièce, de “cave” en “remise”, dans l’acte de vente atteste du fait qu’elle a été intentionnellement présentée comme une pièce destinée à l’habitation afin de la tromper puisque les vendeurs avaient parfaitement connaissance du caractère déterminant de son projet locatif. Elle en déduit un manquement des vendeurs à leur obligation de bonne foi et de loyauté dans l’information délivrée puisque l’eau remonte par capillarité et qu’il est nécessaire de créer un caniveau et d’étanchéifier l’ensemble des murs pour la création d’un studio. Elle souligne que les vendeurs n’ignoraient pas son intention de louer ladite pièce et qu’un maçon l’accompagnait lors de la seconde visite afin de prendre des mesures à cet effet.

Elle affirme avoir été trompée sur les éléments caractéristiques du contrat puisqu’elle n’aurait pas contracté si elle avait eu connaissance de la situation exacte du bien, à savoir que la remise était une cave. Elle conteste toute connaissance de l’état réel de la pièce, que cela soit du fait de la présence du maçon dont elle indique qu’il n’est pas un véritable professionnel du bâtiment, ou de sa mère dont elle précise qu’elle travaille en tant qu’agent d’entretien à la mairie et nullement au service de l’urbanisme. Elle ajoute que la négociation du prix est sans lien avec les travaux dont la nécessité a été révélée que postérieurement à la vente.

Les époux [U] font valoir qu’ils n’ont réalisé des travaux qu’au moment de leur acquisition en 2014, et que ceux-ci n’étaient pas structurels comme mentionné à l’annonce publiée sur Le Bon Coin. Ils indiquent que l’annonce décrit seulement des possibilités d’évolution du bien laissées à la libre appréciation de l’acquéreur et au conseil d’un professionnel du bâtiment dont la demanderesse s’est entourée lors des visites sans que celui-ci ne formule d’objection quant à l’état du bien ou aux possibilités d’évolution. Ils soulignent que dans les suites de cette visite la demanderesse a formulé une offre d’achat inférieure de 18000 euros au prix affiché dans l’annonce sans lien avec l’état du bien et que celui-ci était identique à celui constaté lors de l’expertise qui ne laissait de doute quant à l’ampleur des travaux devant être réalisés pour assurer l’habitabilité de la remise. Ils affirment ne rien avoir caché à l’acquéreur sur l’état du bien et que l’expert a pu confirmer la possibilité mentionnée de transformer la pièce en pièce à vivre. Ils considèrent qu’ils ne se sont pas engagés sur l’absence de travaux pour réaliser cette évolution et ajoutent que les photographies attestent d’un immeuble ancien présentant en pied de façade des traces d’humidité, comme tous les immeubles voisins du fait de leur mode constructif. Ils soulignent que la vente n’a été assortie d’aucune condition suspensive en lien avec les griefs formulés et considèrent que la transformation en studio de la pièce et son coût n’ont jamais été contractualisés. Ils estiment que ce n’est que pour les besoins de la présente procédure que l’acquéreur en a fait une condition déterminante de son acquisition alors qu’ils n’étaient nullement informés précisément des projets de leur acquéreur. Ils contestent toutes manoeuvres dolosives et tout engagement pris sur le changement effectif de destination de la pièce litigieuse.

En vertu de l’article 1104 du code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

L’article 1112-1 du même dispose que celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation.

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie.

Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.

Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants.

Le dol est défini par l’article 1137 du code civil comme le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie. Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation.

Enfin, aux termes des dispositions de l’article 1231-1 du même code, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, au travers des annonces publiées en vue de la vente du bien immobilier litigieux, celui-ci est décrit dans les termes suivants :

1ère annonce : “Le charme de l’ancien entièrement rénové avec goût” […] au RDC un WC ainsi qu’une grande pièce buanderie […] aucun travaux à prévoir.”

2ème annonce : “rénovation effectuée en 2014/2015 […] 1 remise buanderie pouvant facilement accueillir un 2 roues ou être destinée à une activité commerciale ou à la création d’un studio […] fort potentiel ”.

L’appellation “buanderie” fait référence à un local à usage technique se distinguant d’une pièce à vivre. Il en est de même d’une “remise” dont il ne peut être attendu les mêmes caractéristiques en terme d’habitabilité.

La première annonce, qui mentionne l’absence de travaux à prévoir pour l’acquéreur, n’évoque aucun changement de destination de ladite pièce de sorte qu’elle n’a pu orienter faussement Mme [N] sur le fait que la pièce pouvait être utilisée à d’autres fonctions, et en particulier en tant que studio, “sans travaux”.

A la lecture de cette annonce, Mme [N] n’a pu raisonnablement penser qu’elle pourrait proposer à la location une “buanderie”, en tant que studio, sans procéder à des travaux.

La deuxième annonce envisage plusieurs usages pour la pièce dénommée “remise buanderie”, toutefois la référence à un potentiel s’oppose, par définition, à un état actuel. L’emploi du mot “création” corrobore le fait qu’il ne s’agit pas d’une situation existante. L’autre usage évoqué, à savoir celui d’un lieu de stationnement pour un deux roues démontre que les caractéristiques du local étaient davantages assimilables à celles d’un garage que d’une pièce à vivre. Il n’est nullement mentionné dans cette annonce l’absence de travaux à prévoir à l’effet de créer un studio. Il ne saurait dès lors être considéré que l’absence de travaux pour un changement de destination de ladite pièce est entrée dans le champs contractuel.

Aucune stipulation de la promesse de vente, ni aucun justificatif produit, ne permet davantage de considérer que l’acquéreur a fait de la faculté de mettre en location la pièce du rez-de-chaussée, sans travaux, une condition déterminante de son acquisition.

Il n’est pas non plus démontré que l’état de cette pièce a pu tromper l’acquéreur sur les caractéristiques du bien à la suite de manoeuvres imputables aux vendeurs.

Le rapport d’expertise confirme que cette pièce peut bénéficier d’un changement de destination et devenir un petit studio en procédant à une imperméabilisation des murs, du sol et à la création de solins. La potentialité annoncée par les vendeurs n’est donc pas contredite.

Le coût, bien que conséquent de cette transformation, ne peut caractériser un dol de la part des vendeurs qui n’ont pas vendu à Mme [N] un bien comprenant, en rez-de-chaussée, un studio mais une remise, soit un local non destiné à être une pièce à vivre.

S’agissant des remontées humides affectant le rez-de-chaussée dont il est allégué qu’elles auraient été dissimulées par les vendeurs et n’auraient pu être constatées lors des visites en raison d’un déficit de pluie au cours de la période, l’expert a pu indiquer que les remontées capillaires ne sont pas impactées par deux mois particulièrement secs en sortie d’hiver. L’expert écarte l’hypothèse émise par l’acquéreur d’une manifestation des remontées humides ayant seulement débuté une semaine après l’acquisition. Son analyse sera retenue pour écarter toute preuve de dissimulation imputable aux vendeurs. Le mode constructif du bâtiment ne pouvait que laisser apparaître en pied de mur et sur les contremarches du rez-de-chaussée des traces d’humidité lors des visites, même en période de sécheresse. L’acquéreur n’a pu être trompé sur l’état du bien ce d’autant que les façades extérieures présentaient également les stigmates de remontées d’humidité en pied de mur.

En outre, il est relevé que Mme [N] s’était faite accompagnée d’un professionnel lors de sa deuxième visite de sorte qu’elle n’a pu qu’appréhender dans l’ensemble de ses conséquences les traces d’humidité affectant l’immeuble.

Aucun manquement à l’obligation de bonne foi et de loyauté n’est relevé à l’encontre des vendeurs au motif que des travaux coûteux sont à entreprendre pour changer la destination du local situé en rez-de-chaussée.

Les demandes d’indemnisation formées par Mme. [N] en réparation d’un préjudice correspondant au coût des travaux nécessaires au changement de destination de la remise en studio ainsi qu’à un préjudice de “jouissance” ou de perte de la valeur locative de cet espace seront par conséquent rejetées.

Sur les infiltrations affectant le pourtour de la fenêtre de toit

Mme [N] soutient que les infiltrations affectant la fenêtre de toit ont été camouflées par une réparation de fortune qui atteste de la mauvaise foi des vendeurs quant à l’état du bien vendu, lequel n’aurait dû nécessiter aucun travaux du fait d’une rénovation complète, conformément à l’annonce publiée. Elle considère que l’absence de précision de la réparation effectuée est un manquement à l’obligation d’information et de loyauté des vendeurs, et que ceux-ci l’ont trompée sur les caractéristiques du bien vendu.

Les époux [U] estiment qu’il n’est pas démontré que l’information omise d’une réparation intervenue sur le pourtour de la lucarne, en novembre 2014, était déterminante pour l’acquisition. Ils soulignent que le bien était loué et affirment qu’en l’absence de doléances émises par les occupants ils n’ont pu penser qu’un désordre persistait. Ils ajoutent que l’expert n’a pas constaté un passage d’eau, mais seulement la présence d’une feuille de bitume recouverte d’aluminium.

Le défaut d’étanchéité est un vice pour une pièce destinée à l’habitation.

Des traces d’humidité ont été constatées par la société 7ID le 21 mai 2021 au niveau du pourtour de la fenêtre du 3ème étage, ainsi que le 1er juin par huissier.

L’expert relève dans son rapport que le jour de l’accedit les traces d’infiltrations constatées en partie haute de la fenêtre de toit sont sèches.

L’inspection de la toiture, réalisée le 28 avril 2022, lui a permis de constater qu’une feuille de bitume recouverte d’aluminium avait été posée par les vendeurs. Il indique que cette intervention ne représente pas une solution pérenne et que l’eau s’écoule à travers les deux trous photographiés (page 22).

L’infiltration ainsi caractérisée préexistait à la vente pour avoir justifié une réparation par les vendeurs et a perduré en l’absence de remède efficace comme en atteste les constatations réalisé dans les jours suivants la vente, après un épisode pluvieux.

L’expert souligne que l’acquéreur n’a pu imaginer que les eaux pluviales traversaient la toiture.

Le désordre, de nature décennale, n’était pas apparent au jour de la vente et la réparation aurait dû être signalée dans l’acte de vente par les vendeurs pour dater de moins de dix ans.

Ce manquement engage la responsabilité du vendeur à l’égard de l’acquéreur. Il lui doit réparation des dommages consécutifs.

Un capotage est nécessaire pour éradiquer les infiltrations selon l’expert. Le coût estimé, à dire d’expert, de cette réparation est de 800 euros HT.

Il sera fait droit à la demande d’indemnisation formulée par Mme [N] à l’encontre des époux [U] à hauteur du coût de la réparation de la fenêtre de toit, soit la somme de 800 euros augmentée de la TVA en vigueur.

Sur les frais du procès

Aux termes des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Succombant dans l’instance, M. et Mme [U] auront la charge des dépens à l’exception de 50% du coût de la mesure d’expertise judiciaire confiée à M. [R], cette fraction demeurant à la charge de Mme [N], demandeur à la mesure d’expertise, dès lors que la moitié des diligences du technicien concernait la problématique du changement de destination de la remise en studio sur laquelle elle succombe.

Enfin, eu égard aux circonstances du litige l’équité commande de condamner M. et Mme. [U] à payer à Mme [N] la somme de 2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, et il n’y a pas lieu d’y déroger eu égard à la nature du litige et à son ancienneté.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats en audience publique par jugement mis à la disposition des parties au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE in solidum M. [K] [U] et Mme. [V] [D] épouse [U] à payer à Mme [A] [N] épouse [X] à titre de dommages intérêts la somme de 800 euros augmentée de la TVA en vigueur pour les travaux de réparation la fenêtre de toit,

DÉBOUTE Mme [A] [N] épouse [X] de ses autres demandes de dommages intérêts,

DIT que M. [K] [U] et Mme. [V] [D] épouse [U] assumeront les dépens de l’instance, sauf 50% du coût de la mesure d’expertise judiciaire confiée à M. [R] qui sera conservé par Mme [A] [N] épouse [X],

CONDAMNE in solidum M M. [K] [U] et Mme. [V] [D] épouse [U] à payer à Mme [A] [N] épouse [X] la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE, LES JOURS, MOIS ET AN SUSDITS,

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE