N° RG 24/02255 – N° Portalis DB3E-W-B7I-M5K4

Minute n° 25/

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON

ORDONNANCE DE REFERE

du : 13 Mai 2025

N° RG 24/02255 – N° Portalis DB3E-W-B7I-M5K4

Présidente : Prune HELFTER-NOAH, Vice-Présidente

Assistée de : Magali CORCELLI, Greffier principal

Entre

DEMANDERESSE

S.C.I. BOMAS, dont le siège social est sis [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal en exercice

Rep/assistant : M^e Ouahab BOUREKHOUM, avocat au barreau de TOULON

Et

DEFENDERESSE

S.A.R.L. INDIGO, nom commercial CASTING, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal en exercice

Rep/assistant : M^e Nathalie ABRAN, avocat au barreau de TOULON

Débats:

Après avoir entendu à l’audience du 25 Mars 2025, les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que l’ordonnance serait rendue ce jour par mise à disposition au greffe.

Grosse(s) délivrée(s) le :

à : M^e Nathalie ABRAN – 0003

M^e Ouahab BOUREKHOUM – 0107

Copie au dossier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er janvier 1986, Mme [K] [U] a donné à bail commercial à M. [N] [Z], gérant de la SARL INDIGO, un local sis [Adresse 1] pour une durée de 9 ans, renouvelé par avenant en date du 25 juin 1998 pour une durée de 9 ans commençant à courir le 1er décembre 1998 pour se terminer le 30 novembre 2007. Le bail s’est poursuivi depuis par tacite reconduction, la SCI BOMAS venant aux droits du bailleur initial suite à l’acquisition du local par acte notarié en date du 12 juillet 2023.

Par acte extrajudiciaire en date du 10 octobre 2023, la SCI BOMAS a fait délivrer à la SARL INDIGO un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer la somme de 27 112,40€ au titre de loyers impayés.

Par acte extrajudiciaire du 18 octobre 2024, la SCI BOMAS a fait assigner la société CASTING, SARL, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulon aux fins de :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial du 1er janvier 1986 renouvelé par avenant du 25 juin 1998, au 10 novembre 2023,

Juger que la SARL CASTING est occupante sans droit ni titre depuis le 10 novembre 2023,

Ordonner l’expulsion de la société CASTING ainsi que tous occupants du local commercial sis [Adresse 3], et la condamner à libérer les lieux y compris les parties communes sous astreinte provisoire de 20€ par jour à compter de la décision à intervenir et jusqu’à parfaite libération des lieux,

Condamner la SARL CASTING à payer à la SCI BOMAS la somme provisionnelle de 6 712,38€ au titre des loyers et charges impayés

Condamner la SARL CASTING à payer à la SCI BOMAS la somme mensuelle de 457,85€ à titre d’indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux

Condamner la SARL CASTING à payer à la SCI BOMAS une somme de 2 000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens distraits au profit de M^e Ouahab BOUREKHOUM, avocat.

Dans ses dernières conclusions, signifiées par RPVA le 18 mars 2025 et soutenues oralement à l’audience du 25 mars 2025, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des moyens, la SCI BOMAS demande au juge des référés de :

CONSTATER la mauvaise foi de la SARL INDIGO,

DEBOUTER la SARL INDIGO de l’intégralité des demandes,

CONSTATER l’acquisition du jeu de la clause résolutoire du bail commercial du 1er janvier 1986 renouvelé par avenant du 25/06/1998, au 10 novembre 2023,

JUGER que la SARL INDIGO est occupante sans droit ni titre depuis le 10 novembre 2023,

ORDONNER l’expulsion de la société INDIGO ainsi que tous ses occupants du local commercial sis [Adresse 3] et la condamner à libérer les lieux en ce compris les parties communes sous astreinte provisoire de 20 euros par jour courant la décision à intervenir et jusqu’à parfaite libération des lieux,

CONDAMNER la SARL INDIGO à payer à la SCI BOMAS la somme provisionnelle de 8699,15 euros et 304 euros de taxe foncière au titre des loyers et charges impayés à la date du 1er mars 2025,

CONDAMNER la SARL INDIGO à payer à la SCI BOMAS la somme mensuelle de 457,85 euros à titre d’indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux,

CONDAMNER la SARL INDIGO à payer à la SCI BOMAS la somme de 5.000 euros au titre de sa résistance abusive,

CONDAMNER la SARL INDIGO à payer à la SCI BOMAS la somme de 2.000 euros par application de l’article 700 du CPC, outre entiers dépens, frais de commandement compris, distraits au profit de M^e Ouahab BOUREKHOUM, Avocat.

Dans ses dernières conclusions, signifiées par RPVA le 14 février 2025 et soutenues oralement à l’audience du 25 mars 2025, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des moyens, la SARL INDIGO demande au juge des référés de :

DECLARER nulle et de nul effet l’assignation du 18 octobre 2024 signifiée à la SARL CASTING et sollicitant des demandes à l’encontre de la SARL CASTING, société qui n’existe pas.

DEBOUTER la SCI BOMAS de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

SUBSIDIAIREMENT

DECLARER sans effet, le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré à la SARL INDIGO le 10 octobre 2023 à la requête de la SCI BOMAS et le déclarer nul et de nul effet.

DEBOUTER la SCI BOMAS de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

FIXER le loyer mensuel à la somme de 299,95 € compte tenu de la surface moindre des locaux loués : 19 M2 au lieu de 29 M2.

ORDONNER le calcul des loyers mensuels sur la base de 299,95 € et non de 457,85 €.

PRONONCER que la SARL INDIGO conteste devoir des loyers à la SCI BOMAS en invoquant l’exception d’inexécution.

CONDAMNER la SCI BOMAS à procéder aux travaux de réparations de nature à remédier aux désordres dans le mois de la signification de l’Ordonnance de REFERE à intervenir et à défaut sous astreinte de 300 € par jour de retard, travaux de nature à remédier aux désordres suivants :

Infiltrations par toiture

Infiltrations d’eau dans les lieux loués

Présence de fissures des gros murs des lieux loués

Absence d’eau et de sanitaire.

ORDONNER la suspension du paiement des loyers jusqu’à la parfaite exécution des travaux de réparations par la SCI BOMAS ou subsidiairement, ORDONNER la consignation des loyers à la CARPA et ce jusqu’à la parfaite exécution des travaux de réparations par la SCI BOMAS.

CONDAMNER la SCI BOMAS à payer à la SARL INDIGO une provision de 10 000 € à valoir sur son préjudice pour perte d’exploitation du fait des désordres, avec intérêts au taux légal jusqu’au parfait règlement de la somme.

DEBOUTER la SCI BOMAS de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

TRES SUBSIDIAIREMENT

Si par extraordinaire, le Président du Tribunal estimait que des loyers restaient dus par la SARL INDIGO à la SCI BOMAS,

ORDONNER la suspension de la réalisation et des effets de la clause de résiliation figurant au bail commercial de la SARL INDIGO concernant les locaux sis [Adresse 5].

PRONONCER que la clause résolutoire ne joue pas, si la SARL INDIGO se libère dans les conditions fixées par le juge.

ACCORDER à la SARL INDIGO des délais de paiement de deux ans.

ORDONNER que les sommes correspondantes aux échéances reportées porteront intérêts au taux légal, et que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

PRONONCER que la décision à intervenir suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par la SCI BOMAS et que les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé.

EN TOUT ETAT DE CAUSE,

CONDAMNER la SCI BOMAS à payer à la SARL INDIGO la somme de 2 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNER la SCI BOMAS aux entiers dépens.

Appelée à l’audience du 25 mars 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 13 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’exception de procédure

Aux termes de l’article 54 du code de procédure civile :" La demande initiale est formée par assignation ou par requête remise ou adressée au greffe de la juridiction. La requête peut être formée conjointement par les parties. A peine de nullité, la demande initiale mentionne : (…) b) Pour les personnes morales, leur forme, leur dénomination, leur siège social et l’organe qui les représente légalement…".

Il résulte de l’article 114 du code de procédure civile que : " Aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public."

La SARL INDIGO fait valoir que l’assignation a été signifiée à la SARL CASTING, qui n’existe pas. Toutefois, elle n’invoque aucun grief résultant de ce vice de forme, ayant pu constituer avocat au nom de la SARL INDIGO, qui exerce sous le nom commercial CASTING, correctement identifiée dans l’assignation par son n° RCS, l’adresse de son siège social et le nom de son représentant légal.

La SARL INDIGO sera donc déboutée de sa demande tendant à déclarer nulle l’assignation du 18 octobre 2024.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Il résulte de l’article 834 du code de procédure civile que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Le contrat de bail stipule que le bail sera résilié de plein droit, un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux, si le locataire n’exécute pas l’une des clauses du contrat, et notamment en cas de défaut de paiement du loyer.

S’il est admis que le commandement délivré pour une somme supérieure au montant réel de la dette demeure valable à concurrence de ce montant, il est néanmoins constant que, compte tenu de l’automaticité de l’acquisition de la clause résolutoire, le commandement, pour être valable, doit être délivré de bonne foi et être suffisamment explicite en précisant la nature des sommes réclamées afin que le locataire soit à même de déterminer le montant dû et d’en vérifier l’exigibilité.

En l’espèce, par acte extrajudiciaire en date du 10 octobre 2023, la SCI BOMAS a fait délivrer à la SARL INDIGO un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer la somme de 27 112,40€ au titre de loyers impayés.

La SARL INDIGO fait valoir qu’il existe une contestation sérieuse sur l’application de la clause résolutoire du bail commercial du 1er janvier 1986 et sur le montant des loyers dus dès lors que le bailleur vise une dette locative de 26 882,65€ au 1er janvier 2023, que le commandement de payer mentionne une somme de 27 112,40€ et qu’il réclame finalement dans son assignation le paiement d’une somme de 6 712,38€. Elle ajoute que le décompte produit est incompréhensible, qu’une quittance de loyer du mois d’août 2024 est produite et que le montant du loyer mensuel est contestable dès lors que le bail mentionne des locaux d’une superficie de 29 m2 alors que la superficie réelle est seulement de 19 m2.

Il ressort du décompte annexé au commandement de payer du 10 octobre 2023 visant la clause résolutoire, établi le 12 juillet 2023 par le cabinet de gestion locative VICTORIA PONEL, que la SARL INDIGO n’a plus effectué aucun versement de loyer entre le 12 novembre 2018 et le 12 juillet 2023. La dette locative s’élevait à un montant de 26 882€ à cette date, la somme de 27 112,40€ réclamée comprenant 229,75€ au titre du coût de l’acte.

La SCI BAUMAS ayant fait l’acquisition du local donné à bail à la SARL INDIGO le 12 juillet 2023, seuls les loyers postérieurs à cette date sont susceptibles de fonder son action en résiliation du bail. En effet, le contrat de bail ne créant entre les parties que des droits personnels, l’acquéreur de l’immeuble ne peut en principe agir contre le preneur pour des manquements antérieurs à la vente, à moins qu’à la date de la vente le locataire ne soit devenu occupant sans droit, ni titre, aucun bail n’étant alors opposable à l’acquéreur, ou que les manquements constatés avant la vente se soient poursuivis après.

Or, le décompte annexé au commandement de payer a été édité le 12 juillet 2023, jour de l’acquisition du local par la SCI BAUMAS. La dette figurant sur ce décompte concerne donc uniquement l’ancien bailleur et la SCI BAUMAS n’est pas fondée à réclamer au preneur les loyers dus à l’ancien propriétaire.

Il s’ensuit qu’il existe des contestations sérieuses quant à l’acquisition de la clause résolutoire sur le fondement du commandement de payer signifié le 10 octobre 2023 et qui se réfère entièrement à une dette de loyers due à l’ancien bailleur.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur la demande tendant à constater l’acquisition de la clause résolutoire, à ordonner l’expulsion de la SARL INDIGO et à condamner la SARL INDIGO à payer une indemnité d’occupation.

Sur la demande de provision au titre des loyers impayés

Il résulte de l’article 835 du code de procédure civile que le président du tribunal judiciaire, dans les limites de sa compétence, peut accorder, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, une provision au créancier ou ordonner l’exécution d’une obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Enfin, c’est au moment où le tribunal statue qu’elle doit apprécier l’existence d’une contestation sérieuse, le litige n’étant pas figé par les positions initiales ou antérieures des parties dans l’articulation de ce moyen.

La SCI BAUMAS demande au juge des référés de condamner la SARL INDIGO à lui payer une somme provisionnelle de 8 699,15€ au titre des loyers impayés et une somme de 304€ au titre de la taxe foncière impayée.

La SARL INDIGO fait valoir que compte tenu de la surface réelle de 19 m2 du local, le loyer réellement dû est de 299,95€ par mois et non de 457,85€ par mois. Elle invoque également l’exception d’inexécution au regard de la vétusté du local et conteste devoir tout loyer dans l’attente de travaux par le bailleur.

En l’espèce, il ressort des relevés et quittances produits que la SARL INDIGO n’a réglé aucun loyer au nouveau bailleur, à l’exception du loyer du mois d’août 2024. Il ressort également des pièces produites que la locataire n’a jamais contesté le montant du loyer, la surface ou l’état du local, et qu’elle n’apporte d’ailleurs pas la preuve que le bail porterait sur la totalité du lot n° 17 d’une superficie de 29 m2 selon état de division de 2012, ni le n° du lot ni sa superficie ne figurant d’ailleurs au bail. Enfin, les photographies produites ne caractérisent pas un état de délabrement qui justifierait le refus de payer le loyer dans l’attente de travaux.

La dette non sérieusement contestable de la SARL INDIGO s’élève donc à la somme totale de 9 003,15€, taxe foncière comprise, et la SARL INDIGO sera condamnée à payer cette somme provisionnelle à la SCI BAUMAS.

Pour les mêmes motifs, la SARL INDIGO sera déboutée de sa demande tendant à ordonner la suspension du paiement des loyers, la consignation des loyers et à fixer le loyer à un niveau inférieur.

Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil :

«  Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. (…) La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier…"

La SARL INDIGO sera déboutée de sa demande de délais de paiement, n’apportant pas la preuve qu’elle est débitrice de bonne foi ni que sa situation économique justifierait l’octroi de tels délais.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

Le commandement de payer étant fondé sur des loyers antérieurs à l’acquisition du local par le demandeur, le refus de la SARL INDIGO d’y déférer ne caractérise pas une résistance abusive.

La SCI BAUMAS sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Sur la demande de condamnation à effectuer des travaux

Aux termes de l’article 606 du code civil : " Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières.

Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier.

Toutes les autres réparations sont d’entretien."

L’article R. 145-35 du code de commerce dispose :

«  Ne peuvent être imputés au locataire :

1° Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ;

2° Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l’alinéa précédent…"

Le procès-verbal de constat du 30 octobre 2024 n’établit pas que les désordres allégués par la locataire nécessiteraient de condamner le bailleur à effectuer des travaux de nature à les réparer.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur cette demande, ni sur celle connexe tendant au paiement d’une provision de 10 000€ à valoir sur son préjudice pour perte d’exploitation.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En vertu de l’article 700 1° du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’occurrence, la SARL INDIGO, qui succombe, sera condamnée aux dépens, distraits au profit de M^e Ouahab BOUREKHOUM, avocat, et à verser une somme de 800€ à la SCI BAUMAS au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS, JUGEANT PAR ORDONNANCE PRONONCEE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

DEBOUTONS la SARL INDIGO de sa demande tendant à déclarer nulle l’assignation du 18 octobre 2024;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande tendant à constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande tendant à ordonner l’expulsion de la SARL INDIGO ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande tendant à condamner la SARL INDIGO à payer une indemnité d’occupation ;

DEBOUTONS la SCI BAUMAS de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

CONDAMNONS la SARL INDIGO à payer la somme provisionnelle de 9 003,15€ à la SCI BAUMAS au titre des loyers et charges impayés au 1er mars 2025 ;

DEBOUTONS la SARL INDIGO de sa demande tendant à ordonner la suspension du paiement des loyers;

DEBOUTONS la SARL INDIGO de sa demande tendant à ordonner la consignation des loyers;

DEBOUTONS la SARL INDIGO de sa demande tendant à réduire le montant du loyer ;

DEBOUTONS la SARL INDIGO de sa demande de délais de paiement ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande tendant à condamner la SCI BAUMAS à effectuer des travaux ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande tendant au paiement d’une provision de 10 000€ à valoir sur le préjudice de la SARL INDIGO pour perte d’exploitation ;

CONDAMNONS la SARL INDIGO aux dépens, distraits au profit de M^e Ouahab BOUREKHOUM, avocat ;

CONDAMNONS la SARL INDIGO à verser une somme de 800€ à la SCI BAUMAS au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit ;

REJETONS toute autre demande.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au Greffe des référés du Tribunal judiciaire de TOULON, les jour, mois et an susdits

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE