TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

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N° RG 25/58830 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBAVE

N° : 11

Assignation du :

28 Octobre et 13 Novembre 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 19 mars 2026

par Pauline LESTERLIN, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDERESSE

La S.C.I. LINKS CONSTRUCTION

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Léa LANGOMAZINO, avocat au barreau de PARIS – #P0524

DEFENDEURS

La S.A.R.L. CHEAPER [W] (anciennement [Y] [E])

[Adresse 2]

[Localité 3]

Monsieur [B] [O], ès qualités de gérant de la société CHEAPER [W] et caution

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentés par Maître Daniel MONGBO de la SELEURL Cabinet MONGBO, avocats au barreau de PARIS – #D1711

DÉBATS

A l’audience du 02 Février 2026, tenue publiquement, présidée par Pauline LESTERLIN, Juge, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

Par acte du 7 janvier 2022, la SCI Links Construction a donné à bail commercial au profit de la société [Y] [E], devenue la société Cheaper [W], des locaux situés [Adresse 4], pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 2022, moyennant un loyer en principal annuel de 29 400 euros payable mensuellement.

Par acte du même jour, M. [O] s’est porté caution solidaire de la société Cheaper [W].

Des loyers sont demeurés impayés.

Le bailleur a fait délivrer deux commandements de payer une somme de 2 490 euros en principal, au titre de l’arriéré locatif du mois de juillet 2025, et d’avoir à exploiter le local, visant la clause résolutoire, par actes de commissaire de justice en date du 4 août 2025. Le commandement de payer a été dénoncé à M. [O] par acte du 8 août 2025.

Par acte délivré les 28 octobre et 13 novembre 2025, la SCI Links Construction a fait assigner la société Cheaper [W] et M. [O], en sa qualité de gérant, devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et prononcer la résiliation de plein droit du bail litigieux ;

En conséquence,

— ordonner l’expulsion de la société Cheaper [W] et de tous occupants de son chef du local commercial ses [Adresse 4] avec si nécessaire, le concours de la force publique ;

— condamner la société Cheaper [W] à lui payer la somme de 10 944 euros, somme à parfaire, venant au titre des loyers impayés, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer ;

— condamner la société Cheaper [W] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle de 2 490 euros qui sera due à compter du mois de septembre 2025, depuis l’acquisition de la clause résolutoire et ce, jusqu’à la libération parfaite des lieux par le locataire ;

— condamner la société Cheaper [W] au paiement de la somme de 5 000 euros au titre du préjudice moral ;

— condamner la société Cheaper [W] au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

L’affaire, appelée une première fois à l’audience du 19 janvier 2026, a fait l’objet d’un renvoi à la demande de la partie défenderesse.

A l’audience de renvoi du 2 février 2026, la SCI Links Construction, par des conclusions déposées et soutenues oralement par son conseil, sollicite du juge des référés de :

A titre principal,

— écarter la demande de sursis à statuer formée par la société Cheaper [W] et M. [O] ;

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et prononcer la résiliation de plein droit du bail litigieux ;

En conséquence,

— débouter la société Cheaper [W] et M. [O] de l’ensemble de leurs demandes fins et conclusions formées à son encontre et notamment les débouter de leur demande de fixation d’une indemnité d’éviction et de désignation d’un expert, et de leur demande de renvoi au fond et de jonction entre la présente instance et celle du fond à venir ;

— ordonner l’expulsion de la société Cheaper [W] et de tous occupants de son chef du local commercial ses [Adresse 4] avec si nécessaire, le concours de la force publique ;

— condamner la société Cheaper [W] et M. [O] à lui payer la somme de 19 497 euros HT, somme à parfaire au jour du prononcé, venant au titre des loyers impayés, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer ;

— condamner la société Cheaper [W] et M. [O] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle de 2 490 euros qui sera due à compter du mois de septembre 2025, depuis l’acquisition de la clause résolutoire et ce, jusqu’à la libération parfaite des lieux par le locataire ;

— condamner la société Cheaper [W] et M. [O] à lui payer le règlement de la taxe foncière ;

A titre subsidiaire,

— condamner la société Cheaper [W], demanderesse à l’expertise judiciaire, aux frais d’expertise judiciaire et au versement de la somme à consigner au titre des honoraires d’expertise ;

En tout état de cause,

— débouter la société Cheaper [W] et M. [O] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions formées à son encontre ;

— condamner la société Cheaper [W] et M. [O] au paiement de la somme de 5 000 euros au titre du préjudice moral;

— condamner la société Cheaper [W] au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’audience, la SCI Links Construction actualisa sa créance à la somme de 22.222 euros HT, mois de février 2026 inclus et sollicite du juge des référés de l’autoriser à prélever sur le compte Carpa la somme consignée jusqu’à ce jour par les défendeurs.

Par des conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience par leur conseil, la société Cheaper [W] et M. [O] sollicitent du juge des référés de :

— In limine litis,

A titre principal,

— surseoir à statuer dans l’attente des décisions définitives à intervenir sur les recours pendants devant la cour d’appel de Paris formés par la SCI Links construction à l’encontre de l’ordonnance de référé du 9 juillet 2025 ;

— autoriser dans l’attente des décisions définitives à intervenir, le séquestre carpa des loyers commerciaux entre les mains de Me [N] ;

A titre subsidiaire,

— dire n’y avoir lieu à référé sur la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire et les demandes subséquentes ;

En conséquence,

— débouter la SCI Links Construction de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions ;

— la renvoyer à mieux se pourvoir ;

A titre infiniment subsidiaire,

— voir fixer l’indemnité d’éviction sur la base d’une indemnité de remplacement ou d’une indemnité de déplacement et de ses accessoires par mesure d’expertise judiciaire aux frais avancés du bailleur ;

— désigner tel expert qu’il plaira au tribunal avec pour mission :

1. déterminer le montant de l’indemnité d’éviction due par la bailleresse ;

Pour ce faire

2. se rendre sur place et se faire communiquer toutes pièces utiles par les parties ;

3. évaluer la valeur marchande du fonds de commerce exploité [Adresse 2] à [Localité 1] ;

4. évaluer les frais de déménagement et de réinstallation ;

5. évaluer les frais accessoires liés au déplacement du fonds de commerce ;

6. adresser aux parties son projet de rapport afin de susciter des dires qui seront commentés et annexés au rapport final ;

— ordonner la jonction de la présente instance avec celle au fond en fixation d’indemnité d’éviction enrôlée devant la 18ème chambre- section 3 du tribunal judiciaire de Paris sous le RG provisoire 26/A2518 évoquée le mardi 7 avril 2026 à 11h05 ;

A défaut,

— renvoyer l’affaire enrôlée devant la 18ème chambre- section 3 du tribunal judiciaire de Paris sous le RG provisoire 26/A2518 évoquée le mardi 7 avril 2026 à 11h05 pour voir statuer au fond sur l’ensemble des prétentions des parties ;

En tout état de cause,

— condamner la SCI Links Construction aux entiers dépens de l’instance ainsi qu’au paiement de la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes des débats, la société preneuse a précisé reconnaître ne plus exploiter depuis décembre 2024 en raison de l’assignation délivrée par la copropriété à son encontre.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 mars 2026.

MOTIFS

Sur la demande de sursis à statuer

Aux termes de l’article 378 du code de procédure civile, la décision de sursis suspend le cours de l’instance pour le temps ou jusqu’à la survenance de l’événement qu’elle détermine.

Les défendeurs sollicitent le sursis à statuer de la présente instance, dans l’attente de la décision du Premier Président de la Cour d’appel de Paris, saisi en référé aux fins de suspension de l’exécution provisoire de l’ordonnance de référé rendue le 9 juillet 2025, ordonnant notamment à la SCI Links Construction de remettre en état la façade du local commercial objet du présent litige, en raison de sa modification sans autorisation du syndicat des copropriétaires. Les défendeurs soutiennent qu’en raison de "l’interdépendance des obligations réciproques résultant du contrat de bail régularisé par les parties le 07 janvier 2022 et la lecture de l’ordonnance du 9 juillet 2025, il en résulte l’inexécution par le bailleur de ses obligations vis-à-vis du preneur ; la Sarl Cheaper [W] ayant subi à l’évidence une perte de la chose louée puisqu’elle n’a pu ni jouir du local pris à bail, ni en user conformément à sa destination ". Les défenderesses concluent que les décisions attendues du Premier Président quant à la suspension de l’exécution provisoire et de la Cour d’appel sont déterminantes dans l’issue de la présente instance car elles préviendraient l’éventualité d’une contrariété de l’ordonnance à intervenir.

En réponse, la société Links Construction fait valoir que la demande de sursis à statuer est sans objet dans la mesure où elle s’est désistée de son appel à l’encontre de la société Cheaper [W] et que l’audience de référé premier Président qui s’est tenue le 27 janvier 2026 devant la cour d’appel de Paris portait uniquement sur la demande de suspension de l’exécution provisoire sur la condamnation de remise en état de la façade mise à sa charge.

En l’espèce, il résulte de l’ordonnance de référé du tribunal judiciaire de Paris du 9 juillet 2025 qu’une mesure d’expertise a été ordonnée s’agissant des nuisances olfactives invoquées par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] résultant de l’activité de la société Cheaper [W] et que la société Links Construction a été condamnée sous astreinte à procéder à la remise en état antérieur de la façade de l’immeuble du [Adresse 4] conformément au règlement de copropriété prévoyant l’existence d’une seule boutique en façade et d’une entrée sur rue.

Il ressort en outre des éléments produits que la société Links Construction a interjeté appel de l’ordonnance de référé du 9 juillet 2025 concernant sa condamnation à remettre la façade en état et a saisi le Premier Président de la cour d’appel en suspension de l’exécution provisoire.

Au cas présent, la société Cheaper [W] échoue à démontrer dans quelle mesure les décisions attendues de la cour d’appel pourraient avoir une incidence sur la présente procédure, les litiges n’ayant pas le même objet. En effet, ni l’ordonnance rendue en première instance le 9 juillet 2025 ni les décisions d’appel infirmant ou confirmant ces décisions ne sont de nature à caractériser avec l’évidence requise en référé les contestations sérieuses soulevées par la société Cheaper [W], à savoir l’inexécution par le bailleur de ses obligations vis-à-vis du preneur et la perte de la chose louée.

Par conséquent, il n’y a pas lieu de surseoir à statuer, en application des articles 378 et suivants du code de procédure civile, dans l’attente d’une éventuelle décision de la cour d’appel de Paris dans la mesure où cette procédure a un objet différent.

Dès lors, la demande de sursis à statuer est rejetée. Par conséquent, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de séquestre des loyers.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée ou le défaut de respect des clauses du bail réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

Au cas présent, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le bail prévoit une clause résolutoire stipulant sa résiliation de plein droit à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, accessoires et autres charges ou à défaut d’exécution de l’une des clauses ou conditions du bail, un mois après un commandement resté infructueux.

En outre, aux termes de l’article 1219 du code civil, une partie refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

L’article 1719 du code civil rappelle enfin que le " bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations."

En application de l’article 1728 du code civil, le locataire est tenu au paiement des loyers et charges aux termes prévus au bail, sans pouvoir invoquer l’exception d’inexécution pour y échapper, sauf à justifier que les locaux loués sont devenus impropres à l’usage auquel ils étaient destinés (3e Civ., 6 juillet 2023, pourvoi n°22-15.923, publié).

En l’espèce, le bail commercial contient une clause résolutoire en vertu de laquelle un commandement de payer a été délivré le 4 août 2025 par la SCI Links Construction à la société Cheaper [W] pour une somme de 2 490 euros en principal, au titre de l’arriéré locatif du mois de juillet 2025.

Les causes du commandement n’ont pas été régularisées dans le délai d’un mois imparti, ce qui n’est pas contesté par les parties.

La société Cheaper [W] soutient néanmoins que le commandement de payer a été délivré de mauvaise foi, dès lors que n’est visé qu’un mois de loyer impayé, le mois de juillet 2025.

Cependant, le seul fait de délivrer un commandement de payer pour un seul terme du loyer, quel qu’en soit le montant, ne saurait caractériser en soit la mauvaise foi du bailleur dès lors que la somme est échue et exigible, ce qui est le cas en l’espèce.

Par ailleurs, la demande d’acquisition de la clause résolutoire est également fondée sur un second commandement délivré le même jour, d’avoir à exploiter le local.

Pour s’opposer à l’acquisition de la clause résolutoire, les défendeurs font valoir que depuis l’ordonnance du 9 juillet 2025 ordonnant la remise en état de la façade, la société Cheaper [W] subit une perte de chosé louée, cette dernière ne pouvant jouir et user du local conformément à sa destination. Elle souligne avoir cessé de payer les loyers et exploiter le local uniquement à compter de la réception de l’ordonnance condamnant le bailleur à la remise en état de la façade.

La SCI Links Construction soutient que le local commercial est toujours accessible, que les travaux de remise en état de la façade n’ont pas débuté et que la société défenderesse n’est en aucun cas privée de la jouissance du bien loué. Elle fait également valoir que la société Cheaper [W] a changé son activité commerciale pour s’orienter vers de la rôtisserie et de la cuisson de poulet, en contradiction avec le bail commercial et le règlement de copropriété, générant ainsi d’importantes nuisances olfactives au sein de la copropriété. Elle précise en outre que la société défenderesse a cessé d’exploiter le local commercial dès le mois de novembre 2024 en raison des nuisances générées.

Il ressort des pièces versées aux débats que la société Cheaper [W] a cessé d’exercer son activité depuis le mois de décembre 2024, soit très antérieurement à l’ordonnance de référé rendu le 9 juillet 2025 condamnant le bailleur à la remise en état de la façade l’immeuble.

Il résulte en effet du courriel daté du 18 décembre 2024, adressé par la société Les2pains à Mme [S], en sa qualité de gérante de la SCI Links Construction, que la société défenderesse informait cette dernière qu'"en raison de la cessation de [son] activité commerciale, de la fermeture de [son] établissement, ainsi que du licenciement de [leurs] trois salariés « , elle rencontrait des difficultés financières très critiques. Elle précise être confrontée à » une déclaration de faillite imminente et à une action en justice, en grande partie en raison des nuisances olfactives prétendues, qui ont conduit la copropriété à porter plainte ".

Par ailleurs, par un courrier du 7 septembre 2025, la société défenderesse informait la SCI Links Construction de sa décision de rouvrir dans les prochains jours et reprendre son activité professionnelle, après la fermeture de leur boutique durant plusieurs mois, notamment afin de pouvoir honorer ses obligations financières et payer ses dettes envers la société requérante et d’autres créanciers.

En conséquence, l’ensemble de ces éléments permettent d’établir que la société défenderesse, tel qu’elle le reconnaît dans ses courriers et au cours des débats, n’exploite plus le fonds de commerce en raison des difficultés financières qu’elle rencontre depuis l’année 2024 et des conflits existants avec la copropriété de l’immeuble en raison des nuisances olfactives invoquées. Dès lors, contrairement à ce que soutient la défenderesse, la non exploitation du bien ne résulte pas du non-respect par le bailleur de son obligation de délivrance et de sa condamnation à remettre en état la façade, cette remise en état n’ayant par ailleurs pas débuté, la modification de la façade opérée par le bailleur en contradiction avec les termes du règlement de copropriété étant sans incidence sur l’exploitation du fonds du commerce par le preneur et le bien étant à ce jour toujours accessible et exploitable.

Par ailleurs, le défendeur soutient également que le bailleur a commis un manquement à son obligation de délivrance conforme en n’équipant pas le local d’une gaine d’extraction adaptée à l’activité de rôtisserie pourtant autorisée, ce qui a généré des nuisances olfactives et une opposition de la copropriété à son activité.

Cependant, le bailleur réfute avoir donné son autorisation à l’activité de rôtisserie et il convient de relever que le courrier du 14 mars 2023 par lequel le preneur a sollicité l’autorisation d’adjoindre au bail une activité complémentaire de rôtisserie a été adressé uniquement par mail par le conseil du preneur, en violation des stipulations de l’article 3 du bail, qui prévoyait qu’une telle demande devait être faite par courrier recommandé ou par acte extrajudiciaire.

Dès lors, en l’état des éléments produits aux débats, le bailleur n’a pas autorisé l’activité de rôtisserie, le seul fait qu’il ait par ailleurs entamé les démarches pour changer la gaine d’extraction du local ne pouvant valoir implicitement autorisation d’exercer l’activité de rôtisserie.

Par conséquent, la seule activité de « point chaud » demeure autorisée dans le local et le preneur ne démontre pas l’existence d’un manquement du bailleur à son obligation de délivrance conforme relative à l’exercice de l’activité autorisée de « point chaud ».

Aux termes de ses écritures, la SCI Links Construction souligne que l’accès au local commercial n’est pas entravé, que la défenderesse n’a pas été évincée de la jouissance de son bien, qu’elle continue d’y stocker du matériel et dispose toujours des clefs, qu’elle ne lui a pas interdit d’exploiter les lieux.

Par conséquent, la cessation de l’activité résulte de la décision du preneur lui-même et non d’un défaut de délivrance conforme du bailleur, non démontré en l’espèce. En conséquence, les contestations soulevées par les défendeurs sont écartées.

Par ailleurs, aux termes de son courrier du 7 septembre 2025 dans lequel le preneur annonce son intention de rouvrir le local dans les prochains jours, il reconnaît ne pas avoir repris l’exploitation du local dans le délai d’un mois imparti par le commandement de payer.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la société Cheaper [W] et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur la demande de provision au titre de l’arriéré locatif

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

Suivant l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la société Cheapen [W] depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée

En l’espèce, la SCI Links Construction sollicite la somme de 22.222 euros HT au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois de février 2026 inclus.

Les décomptes produits par la société demanderesse font état de sommes dues au titre de « frais de contentieux », à hauteur de 1054,52 euros, somme qui relève des dépens et non de la créance en principal, ainsi que de « frais recommandé » d’un montant de 8.23 euros, qui en l’absence de justificatifs ne peuvent être inclus dans la créance en principale et seront déduites.

De même, les décomptes versés incluent la somme de 357 euros au titre de la taxe foncière, qui sera écartée, car non justifiée par le bailleur dans la présente procédure.

Dès lors, l’obligation de la société Cheaper [W] au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 1er février 2026, n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 20.802,25 € (22.222- 1 054,52 – 8,23 – 357), somme provisionnelle au paiement de laquelle il convient de condamner la société Cheaper [W].

Cette provision sera assortie en application de l’article 1231-6 du code civil des intérêts au taux légal depuis la date de délivrance du commandement du 4 août 2025 à hauteur de 2.490 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.

En revanche, ne s’agissant pas d’un séquestre judiciaire, il n’y pas lieu d’autoriser ou ordonner la libération des sommes consignées par le preneur au titre des loyers sur le compte CARPA de son avocat.

Sur la condamnation de la caution

En vertu des articles 2288, 2294, 2205 et 1103 du code civil, la caution n’est tenue de satisfaire à l’obligation principale que dans les limites de son acte de cautionnement et s’étend aux intérêts et autres accessoires de l’obligation garantie.

Le conseil de M. [B] [O] ne formule aucune observation quant à la demande de condamnation formulée à son encontre.

En l’espèce, et selon les termes de l’engagement de caution manuscrit par la défenderesse, personne physique, M. [O] s’est porté caution solidaire sans bénéfice de division ni de discussion dans la limite de la somme de 14 700 euros couvrant les sommes dues au titre du bail durant toute la durée de ce dernier.

En conséquence, le défendeur, personne physique, sera condamné à garantir le paiement des condamnations prononcées à l’encontre de la société Cheaper [W] relatives au bail litigieux dans la limite de la somme totale de 14 700 euros.

Sur la demande de provision au titre du préjudice moral

La SCI Links Construction sollicite la somme provisionnelle de 5000 euros au titre du préjudice moral causé par les retards récurrents et les impayés de loyer par la société défenderesse à l’origine d’une mise en péril de sa situation personnelle et financière.

En l’espèce, à l’appui de ses prétentions, la demanderesse produit les relevés bancaires de la SCI pour les mois de juin, juillet et août 2025 attestant du prélèvement du prêt normalement compensé par le paiement des loyers.

Toutefois, ces relevés apparaissent insuffisants à caractériser un préjudice moral de la SCI Links Construction, indépendamment du préjudice financier caractérisé par la perte des loyers locatifs, préjudice couvert par les intérêts moratoires dus.

Dès lors, il n’y a pas lieu à référé sur cette demande.

Sur la demande d’indemnité d’éviction et la demande d’expertise

Les défendeurs sollicitent la condamnation du bailleur au paiement d’une indemnité d’éviction ou qu’il soit ordonné une expertise judiciaire aux fins d’évaluation de cette indemnité. Ces derniers se prévalent des dispositions des articles L. 145-18 du code de commerce et 145 du code de procédure civile.

En réponse, la SCI Links Construction soutient que la société défenderesse a cessé d’exploiter de son propre chef son activité commerciale, qu’il ne lui a jamais été demandé de quitter les lieux et qu’en l’absence d’exploitation le fonds de commerce ne dispose d’aucune valeur.

Aux termes de l’article L. 145-18 du code de commerce, " le bailleur a le droit de refuser le renouvellement du bail pour construire ou reconstruire l’immeuble existant, à charge de payer au locataire évincé l’indemnité d’éviction prévue à l’article L. 145-14.

Il en est de même pour effectuer des travaux nécessitant l’évacuation des lieux compris dans un secteur ou périmètre prévu aux articles L. 313-4 et L. 313-4-2 du code de l’urbanisme et autorisés ou prescrits dans les conditions prévues audits articles (…) ".

L’indemnité d’éviction est ainsi destinée à permettre au locataire évincé de voir réparer l’entier préjudice résultant de la perte de son local. Ainsi, si le fonds n’est pas transférable, l’indemnité principale, dite de remplacement, correspond à la valeur du fonds déterminée suivant les usages de la profession.

Par ailleurs, en vertu de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Justifie d’un motif légitime au sens de ce texte la partie qui démontre la probabilité de faits susceptibles d’être invoqués dans un litige éventuel.

En l’espèce, comme développé précédemment, il est établi que la société défenderesse n’exploite plus son local commercial depuis décembre 2024 en raison des difficultés financières rencontrées et du litige avec la copropriété relatif à des nuisances olfactives.

Les conditions de l’article L. 145-18 du code de commerce ne trouvent ainsi pas à s’appliquer, la société défenderesse ne s’étant vu opposer aucun refus de renouvellement du bail, étant toujours titulaire du bail et étant toujours dans la possibilité d’exploiter son local commercial. Par conséquent, la société Cheaper [W] ne dispose d’aucun droit au versement d’une indemnité d’éviction à l’encontre du bailleur et sa demande en ce sens sera rejetée.

De même, les défendeurs n’apportent pas la preuve d’un motif légitime, au sens de l’article 145 du code de procédure civile, pour recourir à une mesure d’expertise, le procès futur en fixation de l’indemnité d’éviction apparaissant manifestement voué à l’échec en l’absence de droit établi de la société Cheaper [W] au versement d’une indemnité d’éviction.

En conséquence, il convient de rejeter la demande d’indemnité d’éviction et ainsi que la demande de désignation d’un expert.

Par ailleurs, il n’y a pas lieu d’ordonner la jonction de la présente instance avec l’instance envisagée devant la 18ème chambre section 3 du tribunal judiciaire de Paris (RG provisoire 26/A2518), ni le renvoi de l’affaire, la société Cheaper [W] ne justifiant pas en tout état de cause du placement de l’assignation et de la saisine effective de la juridiction.

Sur les mesures accessoires

La société Cheaper [W], condamnée au paiement d’une provision, doit supporter la charge des dépens.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société Cheaper [W] ne permet d’écarter la demande de la SCI Links Construction formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 3 000 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Statuant par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Rejetons la demande de sursis à statuer et de séquestre des loyers;

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 4 septembre 2025 à minuit ;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux, l’expulsion de la société Cheaper [W] et de tout occupant de son chef des lieux situés au [Adresse 4], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Rappelons que le sort des meubles trouvés sur place est régi par les dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons, à titre provisionnel, la société Cheaper [W] à payer à la SCI Links Construction une indemnité d’occupation, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, fixée à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

Condamnons par provision la société Cheaper [W] à payer à la SCI Links Construction la somme de 20.802,25 € à valoir sur les loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés arrêtés au mois de février 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 4 août 2025 à hauteur de la somme de 2 490 euros et à compter de la présente décision pour le surplus, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures ;

Condamnons M. [B] [O] es qualité de caution de la société Cheaper [W] à garantir les sommes dues à la SCI Links Construction en application du bail du 7 janvier 2022 à concurrence de la somme de 14 700 euros ;

Rejetons la demande de provision formulée au titre de la taxe foncière ;

Rejetons la demande de provision formulée par la SCI Links Construction au titre de son préjudice moral ;

Rejetons les demandes d’indemnité d’éviction et d’expertise formulées par la société Cheaper [W] et M. [B] [O] ;

Disons n’y avoir lieu à prononcer la jonction de la présente instance avec celle enrôlée devant la 18ème chambre section 3 du tribunal judiciaire de Paris (RG provisoire 26/A2518), ni ordonner son renvoi devant ladite juridiction ;

Condamnons la société Cheaper [W] aux entiers dépens ;

Condamnons la société Cheaper [W] à payer à la SCI Links Cinstruction la somme de 3.000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 1] le 19 mars 2026

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Pauline LESTERLIN