TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE TOULON

PÔLE JCP

Jugement n° 25 /

N° RG 25/02984 – N° Portalis DB3E-W-B7J-NKJV

AFFAIRE :

S.C.I. LORELINE

C/

[V]

JUGEMENT réputé contradictoire du 31 JUILLET 2025

Grosse exécutoire : M^e Pascal ZECCHINI, avocat au barreau de TOULON + dossier de plaidoirie – toque 1027

Copie : Mme [E] [V]

délivrées le

JUGEMENT RENDU LE 31 JUILLET 2025

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR :

S.C.I. LORELINE

67 Chemin de la Peyrane

83330 EVENOS

représentée par M^e Pascal ZECCHINI, avocat au barreau de TOULON

à

DÉFENDEUR :

Madame [E] [V]

née le 07 Mars 1991 à TOULON (83000) de nationalité Francaise

1113 Avenue Pablo Picasso

Résidence Le Touar

Bât A, Esc A1 N, ét. 2, Appt 6

83160 LA VALETTE DU VAR

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Audrey MOYA

Greffier : Karine PASCAL

DÉBATS :

Audience publique du 02 Juin 2025

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et rendu en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le 31 JUILLET 2025 par Audrey MOYA, Président, assisté de Karine PASCAL, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 16 janvier 2022, la SCI LORELINE a consenti à Madame [E] [V] et Monsieur [D] [U] un bail à usage d’habitation d’une durée de trois ans portant sur un logement sis 575 Avenue Sainte Cécile – La Clairière d’Azur – Bâtiment 1 – 83160 LA VALETTE-DU-VAR, moyennant un loyer mensuel de 813,00 euros, outre une provision sur charges de 88,00 euros, ainsi qu’un dépôt de garantie d’un montant de 749,00 euros.

Selon acte sous seing privé en date du 28 janvier 2022, la SCI LORELINE a consenti à Madame [E] [V] et Monsieur [D] [U] un contrat de bail d’une durée de trois ans portant sur un garage sis 575 Avenue Sainte Cécile – La Clairière d’Azur – Bâtiment 1 – 83160 LA VALETTE-DU-VAR, moyennant un loyer mensuel de 92,00 euros, outre une provision sur charges de 10,00 euros, ainsi qu’un dépôt de garantie d’un montant de 90,00 euros.

Par courrier recommandé en date du 08 mai 2022, Monsieur [D] [U] a notifié à la SCI LORELINE son intention de résilier le bail à compter du 08 juin 2022.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 juin 2022, la SCI LORELINE a délivré à Madame [E] [V] et Monsieur [D] [U] un commandement de payer les loyers avec sommation de justifier de l’occupation des lieux.

Par ordonnance rendue le 06 janvier 2023, le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Toulon a notamment condamné Madame [E] [V] à payer à la SCI LORELINE la somme provisionnelle de 4 515,00 euros correspondant à la dette locative, constaté l’accord des parties pour que la locataire s’acquitte de cette somme par versements mensuels successifs de 188,00 euros chacun à compter du mois de novembre 2022 pendant une durée de 24 mois et suspendu les effets de la clause résolutoire pendant cette durée.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 septembre 2024, un procès-verbal d’expulsion a été réalisé, en l’absence de Madame [E] [V]. Un procès-verbal de constat d’état des lieux a également été réalisé le jour-même par commissaire de justice.

Par acte de commissaire de justice signifié en date du 27 novembre 2024, la SCI LORELINE, prise en la personne de son représentant légal, a fait assigner Madame [E] [V] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Toulon, aux fins de :

Condamner Madame [E] [V] à lui payer la somme de 10 225,80 euros en réparation de son préjudice matériel, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ; Ordonner la capitalisation des intérêts ; Condamner Madame [E] [V] à lui payer la somme de 1 000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 02 juin 2025, au cours de laquelle la SCI LORELINE était représentée par son Conseil, qui a déposé ses conclusions et pièces, auxquelles il se réfère et vers lesquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé.

Elle a été autorisée à adresser l’accusé de réception attaché à la signification à la défenderesse en cours de délibéré.

Au visa de l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989 et des articles 1731 et 1343-2 du code civil, elle fait valoir qu’au moment de la reprise du logement, il a été constaté par un commissaire de justice de nombreux désordres dans le logement, alors qu’elle démontre avoir loué un appartement neuf, venant d’être édifié en 2012 et l’avoir donc confié en excellent état à la défenderesse. Elle en conclut que le logement, qui est réputé avoir été consenti à la location en bon état de réparations locatives, devait être restitué comme tel par Madame [E] [V] à son départ. Elle ajoute que les nombreux désordres ne peuvent s’expliquer par leur vétusté compte tenu de leur nature et de leur ampleur. Elle s’estime donc bien fondée à solliciter le remboursement de la somme de 10 225,80 euros correspondant au préjudice matériel qu’elle a subi. Elle précise qu’à la somme de 11 019,80 euros résultant d’un devis réalisé le 17 octobre 2024, ont été déduits 794,00 euros correspondant au dépôt de garantie versé en début de bail par la locataire.

Madame [E] [V], citée sur la base d’un procès-verbal de recherches infructueuses du commissaire de justice en application de l’article 659 du code de procédure civile, n’a pas comparu et n’a pas été représentée.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 31 juillet 2025, par mise à disposition au greffe.

Par courrier électronique en date du 02 juin 2025, le Conseil de la demanderesse a adressé l’accusé de réception attaché à la signification réalisée par procès-verbal auprès de la défenderesse.

MOTIVATION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement en réparation du préjudice matériel au titre des dégradations locatives

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient au défendeur conformément aux dispositions de l’article 1353 du code civil de rapporter la preuve du paiement ou du fait qui aurait produit l’extinction de l’obligation.

L’article 3-2 de la loi du 06 juillet 1989 mentionne qu’un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Aux termes de l’article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

Aux termes de l’article 7 d) de la même loi, le locataire est obligé de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Selon l’article 1731 du code civil, s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

En l’espèce, la société SCI LORELINE sollicite la condamnation de Madame [E] [V] à lui payer la somme de 10 225,80 euros en réparation de son préjudice matériel, suite aux désordres constatés dans le logement soumis à bail, suite au départ de la locataire.

En premier lieu, il doit être relevé que la SCI LORELINE, qui affirme de façon péremptoire que le contrat de bail qui a été conclu entre les parties le 16 janvier 2022 a renouvelé un précédent contrat en date du 09 janvier 2019, n’en justifie aucunement. En effet, elle ne produit pas ce prétendu premier contrat, bien qu’elle verse aux débats un état des lieux réalisé de façon contradictoire en date du 1er février 2019.

En revanche, elle ne verse aucun état des lieux d’entrée réalisé de façon contradictoire entre les parties suite à la conclusion du contrat de bail le 16 janvier 2022. Dans ces conditions, et alors que le premier état des lieux, réalisé trois ans auparavant, ne pourra être retenu à titre de comparaison avec l’état des lieux de sortie réalisé sur procès-verbal de commissaire de justice en date du 27 septembre 2024, il sera considéré, en application de l’article 1731 du code civil, que Madame [E] [V] est présumée avoir reçu le logement en bon état de réparations locatives.

En second lieu, il résulte de la lecture de l’état des lieux de sortie réalisé sur procès-verbal de commissaire de justice en date du 27 septembre 2024, que Madame [E] [V] a manifestement commis des dégradations au sein du logement qu’elle a occupé durant deux années et demi a minima et dont la demanderesse affirme, sans toutefois le justifier, qu’il a été édifié en 2012.

A ce titre, il a été relevé par le commissaire de justice que la plaque de cuisson était absente dans la cuisine, que la plinthe plastique était à refixer dans cette pièce, ainsi qu’un tiroir, outre une chaudière en défaut. Dans le salon, le commissaire de justice a noté que le volet électrique ne descendait pas, que l’interphone était hors service, que la porte avait deux impacts importants et que du mobilier était présent sur la terrasse. Dans la première chambre, il a noté que l’ensemble était sale et que des traces de meubles étaient présentes sur les murs. Dans la seconde chambre, il a également relevé un ensemble sale, un impact important sur la porte et une tapisserie déchirée retirée sur une partie du mur. Dans la salle de bains, le commissaire de justice a pointé un robinet de la baignoire à refixer et un luminaire du miroir hors service, tandis que dans les WC il a remarqué un impact sur la porte. Dans le garage, il a noté que le montant et la porte étaient enfoncés et qu’il restait du mobilier sans valeur marchande. Enfin, il a précisé que le badge et la télécommande étaient manquants.

La société SCI LORELINE justifie, par la production d’un devis réalisé par la société STI en date du 17 octobre 2024, soit postérieurement à cet état des lieux de sortie, que des réparations ont été réalisées pour un montant total de 11 019,80 euros afin de remettre en état le logement.

Le montant des travaux de reprise pour la cuisine de 985,00 euros HT (soit 1 083,50 euros TTC) est justifié, au regard des prestations indiquées, en comparaison de l’état des lieux de sortie (révision de la chaudière, fourniture et pose d’une plaque et nettoyage complet de la cuisine), étant précisé que la demanderesse justifie de la pose d’une cuisine neuve et complète en 2012, sans élément manquant en 2019.

En ce qui concerne la somme de 1 349,00 euros HT correspondant à la menuiserie, il y a lieu de considérer que si la fourniture et pose d’un moteur pour un montant de 829,00 euros HT (soit 911,90 euros TTC) est justifiée au regard de l’indication dans l’état des lieux de sortie par le commissaire de justice que le grand volet électrique ne descend pas, celle de 520,00 euros HT correspondant à la révision des volets roulants ne se justifie pas, étant donné que cet élément ne résulte en rien de l’état des lieux de sortie.

S’agissant de la somme de 490,00 euros HT pour les sanitaires, doivent être écartées les sommes de 55,00 HT correspondant à la pose d’une lunette sur les WC et celle de 90,00 euros HT correspondant au grattage du joint en périphérie de la baignoire et repose d’un joint neuf, étant donné que ces réparations ne sont pas justifiées par le procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie. Doit donc être retenue la somme de 379,50 euros TTC pour ce poste.

En ce qui concerne la somme de 1 060,00 euros HT (soit 1 166,00 euros TTC) correspondant au sol – carrelage, celle-ci apparaît justifiée par la description faite par le commissaire de justice, s’agissant notamment d’une plinthe à refixer et d’un ensemble sale dans les chambres.

Enfin, pour ce qui concerne la somme de 6 134,00 euros HT correspondant au poste de peinture, doivent être retenues les sommes de 130,00 euros HT (soit 143,00 euros TTC), 425,00 euros HT (soit 467,50 euros TTC) et 45,00 euros HT (soit 49,50 euros TTC) relatives aux réparations des diverses portes endommagées, soit un montant total de 660,00 euros TTC.

En revanche, s’agissant des peintures des murs et plafonds, il doit ici être rappelé que le logement a été occupé par Madame [E] [V] pendant plus de deux années a minima, générant une usure normale des peintures, de sorte que la notion de vétusté trouve ici à s’appliquer. Etant donné qu’aucune grille de vétusté n’est annexée au contrat de bail ni produite par le demandeur, il convient dans ces conditions de se référer aux grilles habituellement retenues et qui sont établies par des accords collectifs d’Offices publics. Ce faisant, on peut légitimement retenir un taux d’abattement annuel de 15% pour des peintures dont la durée de vie est estimée à 7 ans avec une franchise d’un an et une part résiduelle mise à la charge du locataire de 10%.

Ainsi, pour le cas d’espèce, le coût total de réfection des peintures ayant été évalué à la somme de 5 534,00 euros HT (soit 6 087,40 euros TTC), il convient de considérer, après application de la grille de vétusté, que seule la somme de 4 703,90 euros HT (soit 5 174,29 euros TTC) peut être mise à la charge de la locataire (15% de taux d’abattement naturel correspondant aux deux années d’occupation appliqué au coût total de la réfection).

Ainsi, la somme de 9 375,19 euros (1 083,50 + 911,90 + 379,50 + 1 166,00 + 660,00 + 5 174,29) doit être retenue au titre des dégradations locatives imputables à Madame [E] [V].

A cette somme, il convient de déduire celle de 783,00 euros correspondant au dépôt de garantie versé en début de bail par la locataire.

En conséquence, Madame [E] [V] sera condamnée à verser à la société SCI LORELINE la somme de 8 592,19 euros en réparation de son préjudice matériel au titre des dégradations locatives constatées dans le logement, assortie des intérêts au taux légal à compter de la date de signification de la présente décision en application de l’article 1231-7 du code civil, et avec intérêts capitalisés en application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

Sur les demandes accessoires

Madame [E] [V], succombant à l’instance, supportera les dépens par application de l’article 696 du code de procédure civile.

Madame [E] [V] sera également condamnée à payer à la SCI LORELINE la somme de 500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe,

CONDAMNE Madame [E] [V] à payer à la société SCI LORELINE la somme de 8 592,19 euros en réparation de son préjudice matériel au titre des dégradations locatives, assortie des intérêts au taux légal à compter de la date de signification du présent jugement, avec anatocisme ;

CONDAMNE Madame [E] [V] aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE Madame [E] [V] à payer à la SCI LORELINE la somme de 500,00 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT