N° RG 24/01433 – N° Portalis DB3E-W-B7I-MYUD

Minute n° 26/00217

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON

ORDONNANCE DE REFERE

du : 15 Mai 2026

N° RG 24/01433 – N° Portalis DB3E-W-B7I-MYUD

Présidente : Gwénaëlle ANTOINE, Vice-présidente

Assistée de : Agathe CHESNEAU, Greffier

Attachée de justice : [B] [D]

Entre

DEMANDEURS

Monsieur [I] [K] [X]

né le 14 Octobre 1942 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

Madame [Z] [S] [F] [X]

née le 05 Août 1944 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1]

Tous deux représentés par M^e Patrick LOPASSO, avocat au barreau de TOULON

Et

DEFENDERESSE

S.A.R.L. TOURRIS INVESTISSEMENTS

immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 800 804 239 dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

Représentée par M^e Christophe DELMONTE, avocat postulant inscrit au barreau de TOULON et M^e Jérôme LEFORT, avocat plaidant inscrit au barreau de PARIS

Débats :

Après avoir entendu à l’audience du 03 Avril 2026, les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que l’ordonnance serait rendue ce jour par mise à disposition au greffe.

Grosses délivrées le : 15 mai 2026

à : M^e Christophe DELMONTE – 0114

M^e Patrick LOPASSO – 1006

2 copies à la régie

Copie au dossier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique de vente en date des 3 et 8 septembre 1982, Monsieur [I] [X] et Madame [Z] [X] (les époux [X]) ont acquis un ensemble immobilier, composé d’une maison d’habitation avec diverses dépendances et terrain attenant, situé [Adresse 3] à [Localité 3], cadastré AR n°[Cadastre 1]. L’acte stipule que le vendeur déclare qu’il existe un chemin privé et piétonnier desservant la propriété vendue, que son usage au profit de la propriété vendue est apparent, non équivoque et continu depuis plus de trente ans.

Par acte authentique de vente du 24 octobre 2016, la SARL TOURRIS INVESTISSEMENTS a acquis un terrain voisin situé [Adresse 4], cadastré AR n°[Cadastre 2] et [Cadastre 3], auprès de M. [M] qui en avait lui-même fait l’acquisition auprès de l’Etat. L’acte de vente mentionne qu’une autorisation d’occupation temporaire au profit des voisins, Monsieur et Madame [X], avait été mise en place afin de leur permettre un accès véhicule à leur propriété, mais que celle-ci est venue à expiration en 2008.

Cette convention, en date du 11 septembre 2003, conclue à titre précaire et révocable pour une durée de 5 ans à compter du 1er mai 20003, concernait la parcelle AR [Cadastre 2].

Entre 2016 et 2024, des correspondances ont été échangées par les parties au sujet de la constitution d’une servitude de passage sur le terrain acquis par la société TOURRIS INVESTISSEMENTS afin de permettre un accès à la parcelle AR n°[Cadastre 1]. Cette dernière a fait édifier plusieurs logements ainsi qu’un parking sur sa propriété dénommée “[Adresse 5]” et n’a pas souhaité finalement grever son fonds d’une servitude de passage au profit de la parcelle AR n°[Cadastre 1].

Par acte signifié le 20 juin 2024, les époux [X] ont assigné la société TOURRIS INVESTISSEMENTS devant le juge des référés aux fins d’instauration d’une mesure d’expertise sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile.

Selon ordonnance de référé du 25 avril 2025 (RG n° 24/01433), les parties ont été enjointe d’assister à une séance d’information sur la médiation. Elles n’ont pas souhaité entrer en médiation.

Aux termes des conclusions notifiées le 31 mars 2026 ayant été reprises à l’audience, les époux [X] demandent au juge des référés, au visa de l’article 145 du code de procédure civile ainsi que des articles 682 et suivants du code civil, de :

— débouter la SARL TOURRIS INVESTISSEMENTS de toutes ses demandes, fins et prétentions,

— désigner un expert avec mission habituelle en pareille matière et notamment celle de :

* se rendre sur les lieux sis [Adresse 6] à [Localité 4],

* se faire remettre tous documents utiles et notamment, les pièces contractuelles et techniques nécessaires,

* constater l’impossibilité d’ouverture d’accès au sens du PLU applicable sur le territoire de [Localité 5] [Localité 6] sur la [Adresse 7] et plus généralement l’absence de desserte satisfaisante au sens dudit PLU,

* constater l’enclavement de la parcelle cadastrée AR [Cadastre 1],

* proposer toutes solutions de désenclavement selon les critères de l’article 682 du code civil,

* dresser un plan du tout,

* fournir tous éléments techniques et de fait, de nature à permettre à la juridiction éventuellement saisie de déterminer les indemnités pouvant être allouées aux propriétaires du fonds servant,

* décrire les travaux à entreprendre pour remédier définitivement à l’état d’enclave constaté, en chiffrant le coût et la durée,

— réserver les dépens.

Aux termes des conclusions notifiées le 2 avril 2026 ayant été reprises à l’audience, la SARL TOURRIS INVESTISSEMENTS demande au juge des référés de :

— rejeter la demande de désignation d’un expert judiciaire des consorts [X],

— subsidiairement écarter le chef de mission de l’expert consistant à “constater l’impossibilité d’ouverture d’accès au sens du PLU applicable sur le territoire de la [Localité 6] sur la [Adresse 7] et plus généralement l’absence de desserte satisfaisante au sens dudit PLU” et juger que les frais d’expertise seront à la charge exclusive des consorts [X],

— condamner les consorts [X] à lui verser la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Il est renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé de leurs moyens par application de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’expertise

Déplorant une situation d’enclave de leur parcelle en l’absence d’accès carrossable répondant aux normes de sécurité et d’incendie, les époux [X] font valoir qu’ils justifient d’un motif légitime à la mise en oeuvre d’une mesure d’expertise afin d’établir cette situation et les possibilités de désenclavement afin de permettre une desserte suffisante de la parcelle AR [Cadastre 1]. Ils mettent en exergue qu’aucun accès n’est actuellement permis aux véhicules de secours ou d’incendie et que l’escalier desservant leur fonds pose des difficultés pour la réalisation de certains travaux. En réplique aux conclusions adverses, ils indiquent que le débat sur l’état d’enclave relève du juge du fond.

La société TOURIS INVESTISSEMENT s’y oppose, estimant la mesure inutile alors que le fonds adverse n’est pas enclavé pour bénéficier d’un accès piéton, depuis la voie publique, en traversant les parcelles AR [Cadastre 4] et [Cadastre 5], tel que matérialisé par des pointillés sur la plan cadastral. Elle fait valoir qu’ils ne peuvent prétendre à aucun droit d’accès par son fonds alors que la convention temporaire conclue avec l’ancien propriétaire (l’Etat) a pris fin en 2008 et qu’il n’existe pas d’autre servitude grevant son fonds. Elle ajoute que la résidence [Adresse 5] est fermée et sécurisée, que le droit de passage sollicité engendrerait des nuisances significatives pour les occupants, et qu’aucune demande ne lui a été adressée concernant la mise en oeuvre de travaux sur la parcelle AR [Cadastre 1] nécessitant un accès véhiculé.

L’article 145 du code de procédure civile dispose que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

L’existence de contestations, même sérieuses, ne constitue pas un obstacle à la mise en œuvre des dispositions de l’article précité. Il appartient uniquement au juge des référés de caractériser le motif légitime d’ordonner une mesure d’instruction, sans qu’il soit nécessaire de procéder préalablement à l’examen de la recevabilité d’une éventuelle action, non plus que de ses chances de succès sur le fond.

Il suffit de constater qu’un tel procès est possible, qu’il a un objet et un fondement suffisamment déterminés, que sa solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée et que celle-ci ne porte aucune atteinte illégitime aux droits et libertés fondamentaux d’autrui.

Selon l’article 682 du code civil, le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue, ou qu’une issue insuffisante, soit pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner.

L’article 683 suivant précise que le passage doit régulièrement être pris du côté où le trajet est le plus court du fonds enclavé à la voie publique. Néanmoins, il doit être fixé dans l’endroit le moins dommageable à celui sur le fonds duquel il est accordé.

Enfin, l’article 684 énonce que si l’enclave résulte de la division d’un fonds par suite d’une vente, d’un échange, d’un partage ou de tout autre contrat, le passage ne peut être demandé que sur les terrains qui ont fait l’objet de ces actes. Toutefois, dans le cas où un passage suffisant ne pourrait être établi sur les fonds divisés, l’article 682 serait applicable.

En l’espèce, eu égard à la configuration des lieux et à la destination aux fins d’habitation de l’immeuble cadastré AR [Cadastre 1], lequel n’a qu’un accès piétonnier à la voie publique, et en considération du refus opposé par la société TOURRIS INVESTISSEMENTS à établir une servitude conventionnelle de passage permettant un accès véhiculé par son fonds à celui des époux [X], ces derniers justifient d’un motif légitime au sens de l’article 145 du code de procédure civile à la mise en oeuvre d’une mesure d’expertise dans la perspective du litige en germe existant entre les parties quant à l’existence d’une enclave relative et aux possibilité de désenclavement de la parcelle cadastrée AR [Cadastre 1].

La mission de l’expert sera développée suivant pouvoir souverain du Juge des référés.

La mesure d’expertise est ordonnée aux frais avancés des demandeurs qui y ont seul intérêt.

Sur les frais du procès

Le juge des référés étant dessaisi, il doit statuer sur les dépens qui ne peuvent être réservés.

La mesure d’expertise étant ordonnée à la demande des époux [X] et pour la préservation de leurs intérêts, ceux-ci assumeront la charge des dépens de l’instance.

Eu égard aux circonstances du litige, il n’y a pas lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des référés, statuant après débats en audience publique par ordonnance mise à la disposition des parties au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Ordonne une expertise,

Commet pour y procéder :

[P] [R]

[Adresse 8]

[Adresse 9]

[Localité 7]

[Courriel 1]

Expert judiciaire

Avec la mission de :

— se rendre sur les lieux litigieux, les décrire, en dresser le plan et prendre toutes photographies utiles,

— décrire les issues dont dispose le fonds litigieux sur la voie publique, dire s’il existe des servitudes conventionnelles, des tolérances ou usages de passage, et leurs caractéristiques,

— en cas d’enclave rechercher si elle a une origine volontaire ou si elle résulte de la division d’un d’un même fonds, par suite de vente, échange, partage ou tout autre contrat et s’il existe, en conséquence, un tracé obligatoire de désenclavement,

— déterminer le chemin le plus court, permettant une desserte suffisante, de la parcelle n°AR [Cadastre 1] à la voie publique et le moins dommageable au propriétaire du fonds sur lequel il est pris, en précisant l’assiette, les dimensions et caractéristiques du passage à créer, compte tenu des dispositions des articles 683 et 684 du code civil et ce en examinant éventuellement toutes possibilités de passage même au travers des fonds dont les propriétaires ne sont pas dans la présente instance,

— indiquer le cas échéant si la mise en cause des propriétaires d’autres fonds riverains est nécessaire,

— fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction éventuellement saisie d’évaluer le montant de l’indemnité à attribuer aux propriétaires des fonds susvisés et sur lesquels la voie devra être établie, en réparation du dommage qu’ils subiront de ce fait,

— le cas échéant, proposer les modalités de répartition des frais de construction et d’entretien du chemin par lequel le passage devra éventuellement être établi,

— plus généralement faire toutes observations utiles à la solution du litige.

Dit que l’expert commis, saisi par le GREFFE DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON sur la plate-forme OPALEXE s’il y est inscrit, devra accomplir personnellement sa mission conformément aux dispositions de l’article 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera son rapport en un exemplaire original au greffe du tribunal judiciaire de Toulon, au service du contrôle des expertises dans le délai de 9 mois à compter de l’avis de consignation, sauf prorogation de délai dûment sollicité en temps utile auprès du juge du contrôle (en fonction d’un nouveau calendrier prévisionnel préalablement présenté aux parties),

Dit que l’expert devra, dès réception de l’avis de versement de la provision à valoir sur sa rémunération, convoquer les parties à une première réunion qu devra se tenir avant l’expiration d’un délai de deux mois, au cours de laquelle il procédera à une lecture contradictoire de sa mission, présentera la méthodologie envisagée, interrogera les parties sur d’éventuelles mise en cause, établira contradictoirement un calendrier de ses opérations et évaluera le coût prévisible de la mission, et qu’à l’issue de cette première réunion il adressera un compte rendu aux parties,

Dit que l’expert devra impartir aux parties un délai pour déposer les pièces justificatives qui lui paraîtraient nécessaires et, éventuellement, à l’expiration du dit délai, saisir, en application de l’article 275 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge chargé du contrôle des expertises pour faire ordonner la production de ces documents, s’il y a lieu sous astreinte ou, le cas échéant, être autorisé à passer outre, poursuivre ses opérations et conclure sur les éléments en sa possession,

Dit que l’expert pourra recueillir l’avis d’un autre technicien mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne,

Dit que l’expert devra établir un pré-rapport qui sera soumis à chacune des parties en leur impartissant un délai d’un mois pour présenter leurs dires et y répondre,

Dit que, sauf accord contraire des parties, l’expert devra adresser à celles-ci une note de synthèse dans laquelle il rappellera l’ensemble de ses contestations matérielles, présentera ses analyses et proposera une réponse à chacune des questions posées par la juridiction,

Dit que l’expert devra fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l’article 276 du code de procédure civile et rappelle qu’il ne sera pas tenu de prendre en compte les transmissions tardives,

Désigne le magistrat chargé du contrôle des expertises par ordonnance présidentielle de roulement pour suivre la mesure d’instruction et statuer sur tous incidents,

Dit que l’expert devra rendre compte à ce magistrat de l’avancement de ses travaux et des diligences accomplies ainsi que des difficultés qui font obstacle à l’accomplissement de sa mission,

Ordonne la consignation auprès du Régisseur par Monsieur [I] [X] et par Madame [Z] [L] épouse [X] d’une avance de 3. 500 euros à titre provisoire à valoir sur la rémunération de l’expert dans les SIX SEMAINES de la présente ordonnance (accompagnée de la copie de la présente ordonnance),

Dit qu’à défaut de consignation dans ce délai la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet en vertu de l’article 271 du code de procédure civile à moins que le juge du contrôle, à la demande d’une partie se prévalant d’un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de la caducité,

Dit qu’en cas d’empêchement, retard ou refus de l’expert commis, il sera pourvu à son remplacement par ordonnance rendue sur requête,

Rappelle que l’expert pourra concilier les parties et que, conformément à l’article 281 du code de procédure civile, si les parties viennent à se concilier, l’expert constatera que sa mission est devenue sans objet et il en fera rapport au juge et les parties pourront demander au juge de donner force exécutoire à l’acte exprimant leur accord,

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Laisse les dépens à la charge de Monsieur [I] [X] et de Madame [Z] [L] épouse [X].

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours, mois et an susdits.

LA GREFFIERE LA PRÉSIDENTE