Tribunal Judiciaire de Strasbourg, Schiltigheim civil, 13 janvier 2026, n° 25/02992

TJ Strasbourg 13 janvier 2026

Arguments

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Accepté
Notification de l'assignation au représentant de l'État
La cour a constaté que la notification a été effectuée conformément aux exigences légales, rendant la demande recevable.
Accepté
Non-paiement des loyers
La cour a constaté que les locataires n'ont pas respecté les délais de paiement, permettant ainsi l'expulsion.
Accepté
Preuve de la dette locative
La cour a jugé que la bailleresse a apporté la preuve de la dette, condamnant les locataires au paiement.
Accepté
Maintien dans les lieux après résiliation
La cour a jugé que les locataires doivent une indemnité d'occupation pour la période de maintien dans les lieux après la résiliation.
Accepté
Frais exposés non compris dans les dépens
La cour a jugé équitable de condamner les locataires à rembourser une partie des frais de justice.

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Sur la décision

Référence :	TJ Strasbourg, schiltigheim civil, 13 janv. 2026, n° 25/02992
Numéro(s) :	25/02992
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "conditionnelle" ordonnée au fond avec suspension des effets de la clause résolutoire
Date de dernière mise à jour :	8 février 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Grégory ENGELAmal TIR
Parties :	S.A. ICF NORD EST

Texte intégral

Tribunal Judiciaire de STRASBOURG

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SCHILTIGHEIM

[Adresse 1]

[Localité 5]

SCHILTIGHEIM Civil

N° RG 25/02992 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NPIG

Minute n°

copie le 13 janvier 2026

à la Préfecture

copie exécutoire le 13 janvier

2026 à :

— M^e Gregory ENGEL

— M^e Amal TIR

pièces retournées

le 13 janvier 2026

M^e Grégory ENGEL

M^e Amal TIR

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

13 JANVIER 2026

DEMANDERESSE :

S.A. ICF NORD EST

immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le n°301 747 836

ayant son siège social [Adresse 2]

représentée par M^e Grégory ENGEL, avocat au barreau de STRASBOURG

DEFENDEURS :

Monsieur [X] [B]

né le 22 Juin 1979

demeurant [Adresse 4]

Madame [T] [G] épouse [B]

née le 06 Octobre 1979

demeurant [Adresse 4]

représentés par M^e Amal TIR, avocat au barreau de STRASBOURG,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Romain GRAPTON, Vice-président chargé des fonctions de juge des contentieux de la protection

Ophélie PETITDEMANGE, Greffier

[P] [I], Greffier stagiaire lors des débats

DÉBATS :

Audience publique du 09 Décembre 2025

JUGEMENT

Contradictoire rendu en premier ressort,

Mis à la disposition du public par le greffe, et signé par Romain GRAPTON, Juge des Contentieux de la Protection et par Ophélie PETITDEMANGE, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Exposé des faits et de la procédure

Par acte sous seing privé du 23 octobre 2014, la SA ICF NORD EST a consenti un bail d’habitation à M. [X] [B] et Mme [T] [G] épouse [B] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 7], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 460,65 euros et d’une provision pour charges de 103,61 euros.

Par acte sous seing privé du 29 janvier 2015, la SA ICF NORD EST a consenti un bail à M. [X] [B] et Mme [T] [G] épouse [B] sur un emplacement de stationnement n°295022 situé au [Adresse 3] à [Localité 7], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 50 euros.

Par actes de commissaire de justice du 30 octobre 2024, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 1 770,18 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La caisse d’allocations familiales a été informée de la situation de M. [X] [B] et Mme [T] [G] épouse [B] le 13 janvier 2025.

Par assignations du 25 mars 2025, la SA ICF NORD EST a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Schiltigheim pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [X] [B] et Mme [T] [G] épouse [B] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  2 825,36 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 13 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

—  700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

La société bailleresse sollicite la résiliation judiciaire des baux à titre subsidiaire.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 27 mars 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 09 décembre 2025, la SA ICF NORD EST maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 9 décembre 2025, s’élève désormais à 3 431,17 euros. Elle déclare, par ailleurs, accepter le plan d’apurement de cette dette proposé par les défendeurs. la SA ICF NORD EST considère enfin qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

M. [X] [B] et Mme [T] [G] épouse [B] reconnaissent en effet le montant de la dette locative et demandent à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d’une mensualité d’apurement de 95 euros, en plus du loyer courant.

Les parties sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [X] [B] et Mme [T] [G] épouse [B] ont indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

MOTIVATION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1. Sur la recevabilité de la demande

La SA ICF NORD EST justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la caisse d’allocations familiales deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois – le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 30 octobre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1 770,18 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 31 décembre 2024.

Cependant, eu égard à la volonté des locataires de s’acquitter de leur dette et à l’accord de la bailleresse, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la SA ICF NORD EST verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 09 décembre 2025, M. [X] [B] et Mme [T] [G] épouse [B] lui devaient la somme de 3 431,17 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [X] [B] et Mme [T] [G] épouse [B] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 2 825,36 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [X] [B] et Mme [T] [G] épouse [B] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme équivalente du loyer en cours et 60 euros pour le parking.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 31 décembre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SA ICF NORD EST ou à son mandataire.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [X] [B] et Mme [T] [G] épouse [B], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de la SA ICF NORD EST concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de la mise en place d’un plan d’apurement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 30 octobre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ;

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 23 octobre 2014 entre la SA ICF NORD EST, d’une part, et M. [X] [B] et Mme [T] [G] épouse [B], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 7] est résilié depuis le 31 décembre 2024 ;

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 29 janvier 2015 entre la SA ICF NORD EST, d’une part, et M. [X] [B] et Mme [T] [G] épouse [B], d’autre part, concernant l’emplacement de stationnement n°295022 situé au [Adresse 3] à [Localité 7] est également résilié depuis le 31 décembre 2024 ;

CONDAMNE solidairement M. [X] [B] et Mme [T] [G] épouse [B] à payer à la SA ICF NORD EST la somme de 3 431,17 euros (trois mille quatre cent trente et un euros et dix-sept centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 09 décembre 2025 (appartement et stationnement), avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 2 825,36 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ;

AUTORISE M. [X] [B] et Mme [T] [G] épouse [B] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 95 euros (quatre-vingt-quinze euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais ;

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [X] [B] et Mme [T] [G] épouse [B] ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée à son échéance,

les baux (appartement et parking) seront considérés comme résilié de plein droit depuis le 31 décembre 2024,le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [X] [B] et Mme [T] [G] épouse [B] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,M. [X] [B] et Mme [T] [G] épouse [B] seront solidairement condamnés à verser à la SA ICF NORD EST une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE solidairement M. [X] [B] et Mme [T] [G] épouse [B] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 30 octobre 2024 et celui des assignations du 25 mars 2025 ;

CONDAMNE solidairement M. [X] [B] et Mme [T] [G] épouse [B] à payer à la SA ICF NORD EST la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 13 janvier 2026, et signé par le juge et la greffière susnommés.

Le Greffier Le Juge