N° RG 25/02665 – N° Portalis DB3E-W-B7J-NO4L

Minute n° 26/

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON

ORDONNANCE DE REFERE

du : 05 Mai 2026

N° RG 25/02665 – N° Portalis DB3E-W-B7J-NO4L

Président : Nadine DUBOSCQ, Présidente

Assistée de : Jade DONADEY, Greffier

Entre

DEMANDERESSE

S.E.L.A.R.L. PHARMACIE PASQUALI ([Adresse 1]), immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Toulon sous le numéro 829 228 246, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal en exercice

Représentée par Maître Cédric MIGNARD, avocat au barreau de TOULON

Et

DEFENDERESSE

S.C.I. DECAR, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Toulon sous le numéro 353 842 495, dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal en exercice

Représentée par Maître Jérôme COUTELIER-TAFANI, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

Débats :

Après avoir entendu à l’audience du 07 Avril 2026, les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que l’ordonnance serait rendue ce jour par mise à disposition au greffe.

Grosse(s) délivrée(s) le :

à : M^e Jérôme COUTELIER-TAFANI – 1022

M^e Cédric MIGNARD – 1015

Copie au dossier

EXPOSE DU LITIGE

La SELARL PHARMACIE PASQUALI a acquis le droit au bail des locaux sis [Adresse 4] à [Localité 1] et appartenant à la société SC DECAR. Le montant mensuel du loyer s’élève à la somme de 3 200 euros.

Le 05 juin 2025, un constat de commissaire de justice relève que le couloir des parties communes de l’immeuble est encombré de déchets, de papiers et d’urine.

Par constat de commissaire de justice en date des 16 décembre 2025 et 19 janvier 2026, il est notamment remarqué de l’eau au niveau du sol du local, des ruissellements depuis le plafond et des traces de moisissures.

C’est dans ces conditions que, par acte de commissaire de justice du 13 octobre 2025, la SELARL PHARMACIE PASQUALI a assigné la SCI DECAR devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulon.

L’affaire a été appelée et évoquée à l’audience du 07 avril 2026.

Par conclusions n°2 déposées et soutenues oralement par son avocat, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens et arguments, la SELARL PHARMACIE PASQUALI demande au juge des référés du tribunal judiciaire de Toulon de :

A TITRE PRINCIPAL :

— constater l’existence d’un trouble manifestement illicite et, à tout le moins, d’un dommage imminent affectant l’accès et l’exploitation de la SELARL PHARMACIE PASQUALI, du fait de l’état des parties communes et du couloir d’accès, et des nuisibles constatés ;

— ordonner à la SCI DECAR de procéder, dans un délai de 15 jours à compter de la signification de l’ordonnance, à tous travaux urgents de nettoyage, dératisation, désinsectisation et remise en état des parties communes et du couloir d’accès de la pharmacie, ainsi qu’aux réparations nécessaires (murs, carrelage), sous astreinte de 150,00€ par jour de retard passé ce délai ;

— ordonner à la SCI DECAR de faire procéder, dans le même délai, à l’installation d’une grille frontale de fermeture ou d’un sas permettant un accès indépendant et sécurisé à la pharmacie, sous astreinte de 150,00€ par jour de retard ;

— juger qu’un huissier de justice pourra être mandaté, à la diligence de la partie la plus diligente, pour constater l’exécution des mesures ordonnées et dresser rapport ;

— autoriser la SELARL PHARMACIE PASQUALI à consigner mensuellement tout ou partie du loyer dû au titre du bail commercial auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations ou, à défaut, à l’étude de l’huissier instrumentaire, jusqu’à exécution complète des mesures ordonnées par la présente décision, le montant exact et les modalités de cette consignation étant laissés à l’appréciation du Tribunal ;

— condamner la SCI DECAR à verser à la SELARL PHARMACIE PASQUALI, à titre de provision sur dommages et intérêts, la somme de 1.000,00€, en application de l’article 835 du code de procédure civile, avec intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance à intervenir ;

SUR LES DEMANDES RECONVENTIONNELLES ADVERSES :

o juger n’y avoir lieu à référé ;

o débouter la SCI DECAR de l’ensemble de ses demandes reconventionnelles, notamment celles tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion et obtenir des condamnations provisionnelles ;

o débouter en particulier la SCI DECAR de sa demande de provision de 580 euros au titre d’un prétendu arriéré de loyers, faute d’obligation non sérieusement contestable ;

— accorder à la SELARL PHARMACIE PASQUALI les délais de paiement qu’il plaira au Tribunal de fixer en application de l’article L 145-41 du code de commerce ;

— suspendre en conséquence les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution de ces délais ;

— condamner la SCI DECAR à verser à la SELARL PHARMACIE PASQUALI la somme de 2.000,00€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la SCI DECAR aux entiers dépens de l’instance, y compris les frais d’huissier et le coût du présent acte.

Par conclusions n°2 déposées et soutenues oralement par son avocat, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens et arguments, la SCI DECAR demande au juge des référés du tribunal judiciaire de Toulon de :

— débouter la SELARL PHARMACIE PASQUALI de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— constater le jeu de la clause résolutoire et ordonner en conséquence l’expulsion de la SELARL PHARMACIE PASQUALI ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, des locaux situé [Adresse 4] à [Localité 2] ;

— dire que la SELARL PHARMACIE PASQUALI pourra procéder à l’enlèvement et au déménagement des objets mobiliers garnissant les lieux, soit dans l’immeuble, soit chez un garde-meubles, au choix de la demanderesse, aux frais, risques et périls de la société SULTANA ;

— condamner la SELARL PHARMACIE PASQUALI à payer, à titre provisionnel, à la SCI DECAR, la somme totale de 580€, outre la somme de 372 au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagère pour l’année 2025, soit la somme totale de 952 euros ;

— condamner la SELARL PHARMACIE PASQUALI à laisser la SCI DECAR et tout intervenant de son choix, accéder à la cour intérieure pour lui permettre de réaliser les travaux et ce sous astreinte de 150€ par jour de retard ;

— condamner la SELARL PHARMACIE PASQUALI à créer une vitrine conforme aux règles de PLU et à supprimer l’enseigne non conforme et ce sous astreinte de 150€ par jour de retard ;

— condamner la SELARL PHARMACIE PASQUALI au paiement de la somme de 2 000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire a été retenue et mise en délibéré au 05 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire il convient de rappeler que le juge des référés tient de l’article 484 du code de procédure civile une compétence strictement définie, de sorte qu’il ne peut connaître de moyens qui en excèdent le périmètre, telle les demandes de :

— " CONDAMNER la SELARL PHARMACIE PASQUALI à laisser la SCI DECAR et tout intervenant de son choix, accéder à la cour intérieure pour lui permettre de réaliser les travaux et ce sous astreinte de 150 € par jour de retard ; "

— " CONDAMNER la SELARL PHARMACIE PASQUALI à créer une vitrine conforme aux règles de PLU et à supprimer l’enseigne non conforme et ce sous astreinte de 150 € par jour de retard ; "

Impliquant de trancher la question au fond.

Sur la demande d’entretien et de réparation

En application de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Enfin, c’est au moment où le tribunal statue qu’il doit apprécier l’existence d’une contestation sérieuse, le litige n’étant pas figé par les positions initiales ou antérieures des parties dans l’articulation de ce moyen.

En l’espèce, la SELARL PHARMACIE PASQUALI argue d’un trouble manifestement illicite dans la jouissance du couloir litigieux justifiant la condamnation de la SCI DECAR à son entretien et sa remise en état.

Or, la société SCI DECAR soulève que le couloir litigieux constitue une partie commune de l’immeuble dont le bailleur n’a pas la maîtrise. Le couloir n’étant par ailleurs pas inclus dans l’assiette du bail. L’accès au local de la pharmacie s’effectuant directement depuis la voirie.

Dès lors, les désordres allégués tenant à l’état d’hygiène de ce couloir ne sauraient caractériser un manquement imputable au bailleur à ses obligations contractuelles ni un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835 du code de procédure civile.

Cependant, il ressort des pièces versées aux débats que les locaux loués sont également affectés par des infiltrations d’eau, accompagnées de moisissures et d’une stagnation d’eau au sol compromettant leur usage normal.

Dès lors, le trouble manifestement illicite est caractérisé et justifie une mesure de remise en état.

Il y a lieu en conséquence d’ordonner à la SCI DECAR de prendre toutes mesures utiles pour faire cesser les infiltrations et remédier aux désordres affectant les locaux loués dans le délai de trois mois à compter de la signification de la présente ordonnance et sous astreinte de 30 euros par jour de retard passé ce délai ;

En outre, il n’y a pas lieu d’ordonner la désignation d’un commissaire de justice, les parties conservant la faculté de faire constater la poursuite ou la cession du trouble par tout commissaire de justice de leur choix.

Sur la demande d’installation d’une grille de fermeture

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En l’espèce, la SELARL PHARMACIE PASQUALI sollicite l’installation d’une grille frontale de fermeture ou d’un sas permettant un accès indépendant et sécurisé à la pharmacie, sous astreinte de 150,00 € par jour de retard.

Or, la demande tendant à la réalisation de travaux d’aménagement excède les pouvoirs du juge des référés au sens de l’article 484 du code de procédure civile dès lors qu’elle implique une modification substantielle des conditions d’accès aux lieux loués et relève de l’appréciation des juges du fond.

En conséquence, il n’y a pas lieu à référé sur ce chef de demande.

Sur la demande de consignation des loyers

Aux termes des articles 1719 du code civil et L.145-1 et suivant du code de commerce, le bailleur est tenu à une obligation de délivrance et d’entretien des lieux loués afin de garantir au preneur une jouissance conforme du bien à sa destination.

En vertu de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En l’occurrence, il ressort des pièces versées aux débats que les désordres soulevés ne privent pas le preneur de l’accès au local ni de la possibilité d’y exercer son activité.

Dès lors, à ce stade de la procédure il n’est pas caractérisé une atteinte suffisamment grave à la jouissance des lieux.

En conséquence, il n’y a pas lieu à référé sur ce chef de demande.

Sur la demande de provision sur dommages et intérêts

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier.

En l’espèce, la SELARL PHARMACIE PASQUALI demande le versement par la SCI DECAR de la somme de 1 000 à titre de provision à valoir sur réparation du préjudice moral subi résultant de l’insalubrité du couloir, de dégradations structurelles et de la présence d’une affiche dans les parties communes.

Or, à ce stade de la procédure il n’est pas établi que les désordres allégués sont imputables la SCI DECAR.

Dès lors, la demande de provision se heurte à une contestation sérieuse.

En conséquence, il n’y a pas lieu à référé sur ce chef de demande.

Sur la résiliation du bail commercial

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il résulte de l’article 1103 du code civil que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En outre, les articles L.145-41 du code de commerce et 1343-5 du code civil indiquent que, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues et suspendre les effets des clauses de résiliation. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, si un commandement de payer est demeuré infructueux, les loyers et charges réclamés apparaissent affectés par un débat sérieux tenant aux désordres affectant les lieux loués pour lesquels le bailleur a été enjoint d’en faire cesser le trouble.

Le montant de 952 euros de la dette invoquée, au regard des débats soutenues quant aux désordres allégués et à la capacité de paiement de la SELARL PHARMACIE PASQUALI, permet de caractériser une contestation sérieuse.

Par ailleurs, si la société SCI DECAR soulève un défaut d’assurance conforme justifiant l’acquisition de la clause résolutoire, la SELARL PHARMACIE PASQUALI verse aux débats une attestation d’assurance multirisque professionnelle couvrant les dommages susceptibles d’être causés au bailleur et aux tiers, de sorte qu’il n’est pas établi avec l’évidence requise en référé d’un défaut d’assurance conforme aux obligations contractuelles.

Dès lors, les conditions de report du paiement de la créance et de suspension de l’effet de la clause résolutoire sont réunies au sens des articles 1343-5 du code civil et L.145-41 du code de commerce.

Il y a lieu, en conséquence, de suspendre les effets de la clause résolutoire, d’accorder à la SELARL PHARMACIE PASQUALI le paiement de la somme de 952 euros dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance. A défaut de paiement dans le délai imparti, ma clause résolutoire reprendra effet de plein droit conformément à l’article L.145-41 du code de commerce.

Sur la demande de provision au titre les loyers et charges impayés

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier.

En l’espèce, les effets de clause résolutoire ont été suspendus.

Dès lors, l’obligation de la SELARL PHARMACIE PASQUALI de payer la somme de 952 euros au titre des loyers échus et charges se heurte à une contestation sérieuse.

Il y a lieu en conséquence de rejeter la demande de provision au titre des impayés de loyers et charges du bail commercial.

Sur les dépens et frais irrépétibles

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En vertu de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Il est constant que lorsqu’une partie succombe partiellement en ses prétentions, le tribunal a le pouvoir discrétionnaire d’effectuer la répartition des dépens. De même, l’application de l’article 700 du code de procédure civile relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

Laissons les dépens à la charge de la SELARL PHARMACIE PASQUALI demanderesse à l’instance de référé.

L’équité ne commande pas à ce stade de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés, statuant après débats en audience publique par ordonnance mise à la disposition des parties au greffe, contradictoire et en premier ressort,

ORDONNONS à la SIC DECAR de prendre toutes mesures utiles pour faire cesser les infiltrations et remédier aux désordres affectant les locaux loués dans le délai de trois mois à compter de la signification de la présente ordonnance et sous astreinte de 30 euros par jour de retard passé ce délai;

REJETONS la demande de désignation d’un commissaire de justice, les parties conservant la faculté de faire constater la poursuite ou la cession du trouble par tout commissaire de justice de leur choix.

DISONS n’y avoir lieu à référé concernant la demande d’installation d’une grille de fermeture ou d’un sas ;

DISONS n’y avoir lieu à référé concernant la demande de consignation des loyers ;

DISONS n’y avoir lieu à référé concernant la demande de provision sur dommages et intérêts ;

ORDONNONS la suspension des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNONS à la SELARL PHARMACIE PASQUALI le paiement de la somme de 952 euros dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance. A défaut de paiement dans le délai imparti, la clause résolutoire reprendra effet de plein droit conformément à l’article L.145-41 du code de commerce ;

REJETONS la demande de provision au titre des impayés de loyers et charges du bail commercial.

DEBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

DEBOUTONS les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

LAISSONS les dépens à la charge de la SELARL PHARMACIE PASQUALI demanderesse à l’instance de référé.

RAPPELONS qu’il n’appartient pas au juge des référés de se prononcer au fond ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire par provision.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE