REPUBLIQUE FRANCAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

MINUTE N° :

N° RG 22/05677 – N° Portalis DB3E-W-B7G-LXZK

1ère Chambre

En date du 15 janvier 2026

Jugement de la 1ère Chambre en date du quinze janvier deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DE L’AUDIENCE :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 20 novembre 2025 devant :

Président : Anne LEZER

Assesseurs : Noémie HERRY

: Prune HELFTER-NOAH

Greffier : Amélie FAVIER

A l’issue des débats le président a indiqué que le jugem99ent, après qu’ils en aient délibéré conformément à la loi, serait rendu par mise à disposition au greffe le 15 janvier 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DELIBERE :

Président : Anne LEZER

Assesseurs : Noémie HERRY

: Prune HELFTER-NOAH

Greffier : Amélie FAVIER

Magistrat rédacteur :Anne LEZER

Signé par Anne LEZER, président et Amélie FAVIER, greffier présent lors du prononcé.

DEMANDEUR :

Monsieur [B] [E], né le [Date naissance 1] 1955 à [Localité 10] (MADAGASCAR), de nationalité Française, Profession : Président Directeur Général, demeurant [Adresse 8]

représenté par M^e Annabelle LEFEBVRE, avocat au barreau de TOULON

Grosses délivrées le :

à :

M^e Jean-michel GARRY – 1011

M^e Annabelle LEFEBVRE – 349

DEFENDERESSES :

S.C.P. [18], dont le siège social est sis [Adresse 9], prise en la personne de son représentant légal

ET

Société [13], dont le siège social est sis [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal

représentées par M^e Jean-michel GARRY, avocat au barreau de TOULON

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 21 novembre 2003, passé devant la SCP [18] à [Localité 16], étude notariale, Monsieur [B] [E] a acquis auprès de Madame [K] [S] [P] veuve [N] un immeuble situé sur la commune de [Localité 15] (Var), au lieudit « [Adresse 12] », consistant en une parcelle de terrain à bâtir, au prix de 137.996 euros.

Cet immeuble figure au cadastre sous les références suivantes :

Section C n°[Cadastre 2] Lieudit [Adresse 12] pour 19ares 25centiares ;Section C n°[Cadastre 5] Lieudit [Adresse 12] pour 30ares et 97centiares.

Plusieurs années se sont écoulées sans que Monsieur [B] [E] ne fasse usage de son terrain.

Au cours de l’année 2020, il a décidé de le mettre en vente et a donc accompli les formalités de déclaration d’usage.

Suite à l’apposition du panneau réglementaire sur la parcelle litigieuse, ses voisins, les consorts [U], l’ont informé que son bien était grevé d’une servitude non aedificandi au profit de leur fonds, ce qui se trouvait confirmé à la lecture d’un acte authentique de vente en date du 20 Mars 1987, reçu par Maître [H] [R], notaire.

C’est dans ce contexte que par acte de commissaire de justice en date du 19 octobre 2022, Monsieur [B] [E] a fait assigner, devant la première chambre du Tribunal judiciaire de Toulon, la SCP [18] ainsi que la société d’assurances mutuelles [13] en sa qualité d’assureur, aux fins de :

CONDAMNER solidairement la SCP [18] et son assureur la [13] à indemniser le préjudice subi par Monsieur [E] à hauteur de 130.000 euros pour le préjudice matériel ;CONDAMNER solidairement la SCP [18] et son assureur la [13] à indemniser le préjudice moral subi par Monsieur [E] à hauteur de 5.000 euros ;CONDAMNER solidairement la SCP [18] et son assureur la [13] à payer la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens.

La SCP [18] et la société d’assurances mutuelles [13] ont saisi le juge de la mise en état aux fins de soulever la prescription de l’action intentée par Monsieur [B] [E], par conclusions d’incident en date du 1er février 2024.

Selon ordonnance d’incident en date du 3 juin 2025 le juge de la mise en état a rejeté la fin de non-recevoir développée par la SCP [18] et la société [13] estimant qu’aucune prescription ne pouvait être retenue car aucun élément du dossier ne permettait d’apporter la preuve que Monsieur [E] ait eu connaissance de la servitude non aedificandi lors de l’acquisition du terrain en 2003.

Selon conclusions notifiées par RPVA le 3 octobre 2023, auxquelles il convient de se reporter, [B] [E] demande au Tribunal de :

— JUGER de la reconnaissance de prise en charge et d’indemnisation du préjudice subi par [B] [E], par l’assureur [13] à hauteur de 50 000€ selon courriel du 18/11/2021 ;

— JUGER que la SCP [18], a commis dans le cadre de l’acte authentique en date du 21 novembre 2003 entre [K] [S] [P] et [B] [E] portant sur l’acquisition d’un immeuble situé sur le territoire de la commune de [Localité 15] lieudit « [Adresse 12] » consistant en une parcelle de terrain à bâtir, une faute délictuelle consistant en un manquement directement à l’origine du dommage subi par l’acquéreur qui l’oblige à réparation intégrale ;

— CONDAMNER solidairement la SCP [18] et son assureur la [13] à indemniser le préjudice subi par Monsieur [E] à hauteur de 130.000 euros pour le préjudice matériel à savoir la somme de 50 000€ au titre de la renonciation partielle du fait de la signature du protocole d’accord et la somme de 80 000€ au titre de l’éviction totale du fonds ;

— CONDAMNER solidairement la SCP [18] et son assureur la [13] à indemniser le préjudice moral subi par Monsieur [E] à hauteur de 5.000 euros ;

— CONDAMNER solidairement la SCP [18] et son assureur la [13] à payer la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens.

Il soutient qu’à la lecture de l’acte de vente passé en l’étude de Maître [H] [R], notaire, le 21 novembre 2003 aucune servitude conventionnelle n’a été portée à sa connaissance par le dit notaire alors que cette servitude non aedificandi avait été inscrite par Maître [R] lors d’une précédente vente le 20 Mars 1987 par les consorts [N] au profit des consorts [U] sur la parcelle C n° [Cadastre 2] consistant en une interdiction d’édifier sur la dite parcelle et publiée au service de la publicité foncière de [Localité 17] 2 le 16 avril 1987.

Il prétend donc que la faute du notaire est établie par ce manque d’information et de conseil et par le fait que le notaire avait l’obligation d’assurer l’efficacité des actes.

Il estime qu’il a subi un préjudice découlant de cette faute estimé à concurrence du coût nécessaire pour faire cesser cette servitude et tous les frais afférents à cette vente ainsi qu’un préjudice moral.

Il en veut pour preuve le fait qu’il ait été contraint de signer le 9 février 2021 un protocole d’accord pour indemniser les propriétaires du fonds dominant afin qu’ils renoncent partiellement à leur servitude à hauteur de 50 000€.

Il ajoute que le préjudice doit être évalué au moment de la découverte de l’erreur, que la revente du terrain ne purge pas le préjudice initial et qu’il existe un réel préjudice tant personnel que patrimonial dû à la perte de la valeur du bien, à la perte de chance de construire, aux frais engagés inutilement et au préjudice moral lié à la déception et au trouble subi puisque n’ayant pu réaliser son projet personnel, il a dû payer des loyers en tant que locataire entre 2021 et 2025.

Selon conclusions récapitulatives en défense, la SCP [18] et la société [13] demandent au tribunal de:

— DECLARER que l’éventuel préjudice matériel dont se prévaut [B] [E] ne saurait excéder la somme globale de 50 000€ correspondant à la somme proposée et qu’il a engagée dans la transaction avec les consorts [U] ;

— En conséquence,

— DEBOUTER [B] [E] de sa demande complémentaire de préjudice matériel à hauteur de 80 000€ injustifiée tant dans son quantum que dans son principe ;

— DEBOUTER [B] [E] de sa demande à hauteur de 5000€ au titre de son préjudice moral qui est infondée et injustifiée ;

— CONDAMNER [B] [E] à payer à la SCP [18] et la société [13] la somme de 3000€ au titre de l’article 700 du CPC ;

— CONDAMNER tout succombant aux entiers dépens distraits au profit de la SELARL GARRY & ASSOCIES, avocats associés, en application de l’article 699 du CPC.

Ils soutiennent que [B] [E] n’a subi aucune perte de chance de vendre le terrain puisque cela a été effectué le 30 janvier 2024 et le 18 octobre 2024 en deux lots (suite à une division du bien) qui lui ont rapporté la somme totale de 621 000€ alors qu’il avait acquis ce bien pour le prix de 137 966€.

Ils prétendent que dès 2003 il disposait d’un permis de construire sur cette parcelle et que ce n’est qu’en 2020 qu’il a souhaité concrétiser ce projet et qu’en conséquence les quittances de loyers qu’il a dû payer de mars 2021 à mars 2025 résultent exclusivement de son choix de laisser cette parcelle à bâtir sans aucune réalisation pendant 16 ans.

Ils estiment en conséquence que le préjudice matériel de [B] [E] ne saurait excéder 50 000€, correspondant à la somme proposée et engagée lors de la transaction.

La clôture de l’affaire a été fixée au 20 octobre 2025.

L’audience s’est tenue le 20 novembre 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 janvier 2026.

SUR CE :

A titre préliminaire, il convient de préciser que les demandes visant à « dire » ou « dire et juger », tout comme les demandes de « donner acte », ne sont pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31 et 954 du code de procédure civile, mais des moyens et arguments au soutien des véritables prétentions.

Sur le fond :

Sur la responsabilité du notaire

L’article 1240 du Code Civil dispose que tout fait de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Force est de constater que lors de la vente intervenue le 21 novembre 2003 entre [K] [S] [P] veuve [N] et [B] [E] et ce devant Maître [H] [R], membre de la SCP dénommée « [14] – [H] [R] – [14] », notaires associés, concernant une parcelle de terrain à bâtir sur les parcelles C n°[Cadastre 2], et C n° [Cadastre 3] comprenant la C [Cadastre 5], C [Cadastre 6] et C [Cadastre 7] sur la commune de [Localité 15] lieudit «  [Adresse 12] » pour un prix de 137 966€, il a été noté que suite à une demande de permis de construire effectuée par [B] [E] le 9 décembre 2002 consistant en un projet de construction d’une habitation avec piscine, abri et clôture sur les parcelles n°[Cadastre 2] et [Cadastre 5], le permis a été accordé par la commune et que ces éléments ont été portés à la connaissance du vendeur et du notaire lesquels connaissaient parfaitement la volonté de l’acquéreur de construire sur ce terrain et qu’en page 13 du contrat il apparaît très clairement que le «  vendeur déclare qu’il n’a créé , ni laissé créer aucune servitude sur l’immeuble vendu et qu’à sa connaissance il n’en existe pas d’autres que celles pouvant résulter de la situation des lieux , de la loi ou des règles d’urbanisme que celles-ci-dessus constituées » en l’espèce une constitution de servitude de passage pour tous réseaux concernant les canalisations pour l’eau de la ville, l’assainissement, le téléphone et [11] traversant la parcelle n°[Cadastre 2].

Ainsi il est manifeste que le jour de la vente à savoir le 21 novembre 2003 [B] [E] n’a nullement été informé d’une quelconque servitude conventionnelle non aedificandi alors que son projet était d’acquérir un terrain pour y édifier une maison d’habitation et une piscine conformément à la demande de permis de construire faite préalablement à la vente auprès de la mairie en 2002 et ce assorti du plan et du projet immobilier.

[B] [E] n’a eu connaissance de cette servitude que lorsqu’il a mis en vente son terrain et que des panneaux d’affichage posés les 17 octobre, 21 novembre et 19 décembre 2019 indiquant la création de deux lots à bâtir sur le terrain ont fait que les consorts [U], voisins, ont pris attache avec l’agence immobilière chargée de la vente pour lui indiquer l’existence de cette servitude.

Il s’avère, en effet, que selon un acte authentique de vente en date du 20 mars 1987 reçu par Maître [R] [H], notaire à [Localité 16], entre les consorts [N] et les consorts [U], il a été constitué une servitude de non aedificandi publiée au service de la publicité foncière de [Localité 17] 2 le 16 avril 1987: cette servitude consistait en une interdiction formelle tant pour les époux [N], vendeurs, que pour leurs ayant droits, d’édifier tout ouvrage sur la parcelle n° [Cadastre 2] pour laquelle ils restaient propriétaires.

Ainsi en s’abstenant de toute information qui aurait dû être effectuée préalablement ou de façon concomitante à la vente du 21 novembre 2003 la SCP [18] a commis une faute engageant sa responsabilité délictuelle.

La faute du notaire est manifeste puisqu’il a omis de mentionner cette servitude dont il avait pourtant connaissance puisqu’il était déjà le notaire instrumentaire en 1987, qu’il n’a pas consulté le fichier de la publicité foncière et a donc failli à son obligation d’information et de conseil mais aussi à son obligation de s’assurer de l’efficacité juridique de l’acte.

En omettant de mentionner cette servitude alors que le projet de [B] [E] était dès 2003 de vouloir édifier une maison, le notaire a commis un manquement grave entraînant un préjudice qui l’oblige à réparation.

Sur le préjudice subi par [B] [E] :

[B] [E] soutient qu’il existe un préjudice matériel qu’il évalue à 130 000€ se décomposant entre 50 000€ au titre du protocole d’accord qui a été signé le 9 février 2021 prévoyant une renonciation partielle de servitude non aedificandi et la création d’une servitude de vue et une somme de 80 000€ permettant d’indemniser l’éviction du fonds, la perte de chance de réaliser son projet personnel, une revente dans des conditions défavorables et une charge financière due à des frais de loyers engagés entre 2021 et 2025.

Il évalue, en outre, son préjudice moral à la somme de 5000€.

La SCP [18] et leur assureur prétendent que [B] [E] n’a perdu aucune chance de vendre son terrain puisqu’il a pu le faire avec une plus-value en 2024 pour un montant total de 621 000€ et que les quittances de loyers entre 2021 et 2025 ne constituent pas une preuve de préjudice puisque depuis 2003 [B] [E] aurait pu tenter de réaliser son projet immobilier. Ainsi les défendeurs proposent que la somme de 50 000€ engagée dans le protocole correspondant au préjudice matériel lui soit attribuée.

Force est de constater qu’un préjudice matériel est né de la faute commise par le notaire instrumentaire, [B] [E] ayant dû verser une somme de 50 000€ aux consorts [U] dans le cadre du protocole signé le 9 février 2021 prévoyant une renonciation partielle de servitude moyennant une indemnité globale de 50 000€, que le propriétaire du fonds servant a payé au comptant à l’office notarial, ce préjudice matériel n’étant par ailleurs pas contesté par le défendeur.

Toutefois, au regard de la plus-value conséquente sur la vente de ce terrain qu’a pu effectuer [B] [E], le préjudice matériel complémentaire de 80 000€ allégué par le demandeur n’est pas établi, la revente du terrain n’ayant pas été à perte.

Enfin il ne peut être admis que le paiement des loyers que [B] [E] a dû effectuer entre 2021 et 2025 ait un lien direct avec la faute du notaire, [B] [E] ne rapportant pas la preuve suffisante de ce lien ainsi que la nécessité de se loger durant cette période uniquement alors qu’il était propriétaire du terrain depuis 2003. Par ailleurs il convient de souligner que dans l’hypothèse où [B] [E] aurait pu édifier sa maison, il aurait été dans l’obligation de se loger durant les travaux et cette dépense n’a effectivement aucun lien avec la faute du notaire.

Concernant le préjudice moral, il n’est pas démontré en ce que de nombreuses années se sont écoulées avant que M. [E] n’envisage un nouveau projet, lequel s’est finalement soldé par la revente du terrain avec une forte plus-value. Il ne saurait être retenu un lien de causalité direct et certain entre la faute du notaire en 2003 et un préjudice moral subi en 2019 concernant la difficulté de réalisation d’un autre projet immobilier.

En conséquence il sera alloué à [B] [E] au titre de son préjudice matériel la somme de 50 000€ et il sera débouté de sa demande au titre de son préjudice moral.

Sur les demandes accessoires

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, applicable aux procédures introduites devant les juridictions du 1er degré à compter du 1er janvier 2020, il convient de rappeler que le présent jugement est de plein droit exécutoire par provision.

Sur les dépens et frais irrépétibles

Il résulte des dispositions combinées des articles 695 et 700 du Code de procédure civile que la partie qui succombe doit supporter les dépens, et que les frais non compris dans les dépens en suivent le sort, sauf considérations tirées de l’équité ou de la différence de situation économique des parties.

La SCP [18] et son assureur la [13] seront condamnés à payer à [B] [E] la somme de 3 000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après audience publique collégiale, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à la disposition des parties au greffe,

DIT que la SCP [18], a commis une faute délictuelle dans le cadre de l’acte authentique en date du 21 novembre 2003 entre [K] [S] [P] et [B] [E] portant sur l’acquisition d’un immeuble situé sur le territoire de la commune de [Localité 15] lieu dit «  [Adresse 12] » consistant en une parcelle de terrain à bâtir, en omettant d’informer l’acquéreur d’une servitude non aedificandi;

CONDAMNE solidairement la SCP [18] et son assureur [13] à payer à [B] [E] la somme de 50 000€ au titre de son préjudice matériel ;

DEBOUTE [B] [E] de sa demande de condamnation solidaire de la SCP [18] et de son assureur la [13] au titre de de son préjudice moral ;

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes ;

CONDAMNE solidairement la SCP [18] et son assureur la [13] à payer la somme de 3000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement la SCP [18] et son assureur la [13] au paiement des entiers dépens de l’instance,

RAPPELLE qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est exécutoire par provision,

AINSI JUGE EN AUDIENCE PUBLIQUE ET PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LES JOUR, MOIS ET AN SUSDITS.

LA GREFFIERE LA PRÉSIDENTE