N° RG 24/00303 – N° Portalis DBX4-W-B7I-SUKD

MINUTE N° : 24/

DOSSIER : N° RG 24/00303 – N° Portalis DBX4-W-B7I-SUKD

NAC: 30B

FORMULE EXÉCUTOIRE

délivrée le

à la SELARL DBA

à la SCP D’AVOCATS SALESSE ET ASSOCIES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 17 DECEMBRE 2024

DEMANDERESSE

SCI JEAN JAURES, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Christine DUSAN de la SELARL DBA, avocats au barreau de TOULOUSE

DÉFENDEUR

M. [M] [R] [Z], demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Jehan DE LA MARQUE de la SCP D’AVOCATS SALESSE ET ASSOCIES, avocats au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 19 novembre 2024

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

ORDONNANCE :

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe,

EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d’un acte sous seing privé en date du 01 juillet 2020, la SCI JEAN JAURES a consenti à Monsieur [M] [R] [Z], un bail commercial portant un local situé au 3ème étage du [Adresse 2] à Toulouse (Haute-Garonne).

Ce bail a été conclu pour une durée de 9 années, à effet du 01 juillet 2020 pour venir à expiration le 30 juin 2029.

Par acte en date du 01 janvier 2021, la SCI JEAN JAURES a consenti à Monsieur [M] [R] [Z], un bail commercial portant sur des locaux à usage commercial situé au rez-de-chaussée du [Adresse 2] à Toulouse (Haute-Garonne).

Ce bail a été conclu pour une durée de 9 années, à effet du 01 janvier 2021 pour venir à expiration le 31 décembre 2030.

Estimant que le compte locatif de Monsieur [M] [R] [Z] était débiteur s’agissant des deux baux, la SCI JEAN JAURES lui a fait délivrer par commissaire de justice, deux commandements de payer visant la clause résolutoire de chaque bail daté du 18 décembre 2023, pour des montants respectifs de 9.298,72 euros et 5.509,30 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 06 février 2024, enregistré sous le n° RG 24/00303, la SCI JEAN JAURES a assigné Monsieur [M] [R] [Z] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse.

L’affaire a été appelée à l’audience du 19 novembre 2024.

La SCI JEAN JAURES demande au juge des référés de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée aux baux,débouter Monsieur [M] [R] [Z] de l’ensemble de ses demandes,ordonner l’expulsion de Monsieur [M] [R] [Z], ainsi que celle de tout occupant de son chef des lieux occupés sans titre avec, au besoin, les services d’un serrurier et du concours de la force publique,condamner Monsieur [M] [R] [Z] à lui payer des sommes provisionnelles de 66.993,55 euros, pour les locaux loués par bail du 01 juillet 2020 et la somme de 50.487,86 euros pour les locaux loués par bail du 01 janvier 2021,condamner Monsieur [M] [R] [Z] au paiement d’indemnités d’occupation provisionnelles mensuelles de 1.998,37 euros, pour les locaux loués par bail du 01 juillet 2020 et la somme de 1.138,31 euros pour les locaux loués par bail du 01 janvier 2021,condamner Monsieur [M] [R] [Z] à lui verser la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, y compris le coût des commandements de payer et du procès-verbal de constat.

De son côté, Monsieur [M] [R] [Z] demande au juge des référés, de :

— principalement :

rejeter les demandes de la SCI JEAN JAURES,constater le désistement d’instance et d’action partiel de Monsieur [M] [R] [Z] à l’égard seulement des demandes dirigées à l’encontre de Monsieur [O] et Monsieur [K],- subsidiairement :

condamner Madame [X] dite [B] à le relever et à le garantir de toutes condamnations qui seraient prononcées à son encontre dans le cadre de l’instance initiée par la SCI JEAN JAURES,- en tout état de cause :

joindre les instances sous le n° RG 24/00303,dire et juger qu’il est bien fondé en ses demandes,condamner Madame [X] dite [B] à lui payer la somme de 11.400 euros mensuelle et l’y condamner en tant que de besoin à titre provisionnel,condamner Madame [X] dite [B] à lui payer la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Il convient en effet de préciser que par acte de commissaire de justice en date du 13 juin 2024, enregistré sous le n° RG 24/01252, Monsieur [M] [R] [Z] a assigné en « appel en cause » Madame [T] [B], Monsieur [V] [K] et Monsieur [D] [O] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse.

Sur les moyens de fait et de droit développés par chaque partie, il sera renvoyé à ses conclusions soutenues au soutien des débats, et ce, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

* Sur la jonction

L’article 367 du code de procédure civile dispose : « Le juge peut, à la demande des parties ou d’office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s’il existe entre les litiges un lien tel qu’il soit de l’intérêt d’une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble. Il peut également ordonner la disjonction d’une instance en plusieurs ».

La bonne administration de la justice ne commande pas de joindre les instances n° RG 24/00303 et 24/01252, qui ne concernent ni le même contrat, ni les mêmes parties.

* Sur la demande en paiement d’une provision

L’article 835 du code de procédure civile dispose : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

En page 20 du bail du 01 juillet 2020, un loyer annuel de 19.200 HT est prévu, ainsi qu’une provision sur charges de 150 euros par mois. Le preneur s’est engagé à payer celui-ci mensuellement et d’avance dans les conditions du bail, soit 1.600 euros + 150 euros la première année du bail.

En page 19 du bail du 01 janvier 2021, un loyer annuel de 11.541 HT est prévu, ainsi qu’une provision sur charges de 40 euros par mois. Le preneur s’est engagé à payer celui-ci mensuellement et d’avance dans les conditions du bail, soit 961,75 euros + 40 euros la première année du bail.

A l’audience, il a notamment été versé aux débats par le bailleur, les pièces suivantes :

— les deux baux commerciaux souscrits par les parties contenant chacun une clause résolutoire,

— les commandements de payer visant la clause résolutoire du bail, datés du 18 décembre 2023,

— des décomptes actualisés à la date du 13 octobre 2024 des créances ventilées sollicitées dont il résulte que le preneur à bail restait toujours redevable à cette date, de loyers et de charges pour une somme de 16.291,83 euros, échéance d’octobre 2024 incluse pour les locaux en rez-de-chaussée et de 29.309,69 euros, échéance de septembre 2024 incluse pour les locaux situés au troisième étage.

Il apparaît que les sommes réclamées dans les conclusions versées aux débats (66.993,55 euros, pour les locaux loués par bail du 01 juillet 2020 et 50.487,86 euros pour les locaux loués par bail du 01 janvier 2021) sont en contradiction avec le décompte actualisé versé au dossier. Elles correspondent aux sommes échues au titre des deux baux sans considération des paiements déjà intervenus, qu’il y a lieu bien entendu de déduire.

La contestation émise par Monsieur [M] [R] [Z] porte sur le quantum du loyer mensuel de chaque bail. Il y a lieu de rappeler que les baux ont chacun prévu des clauses d’indexation de loyer qui impliquent un réajustement annuel en fonction de l’indice des loyers commerciaux. Monsieur [M] [R] [Z] n’a pas contesté cet ajustement contractuel dans le mois qui a suivi la délivrance des commandements de payer. Enfin, les sommes qui figurent dans le décompte sont des sommes TTC qui intègrent les charges, taxes et accessoires.

Il s’en suit qu’il est justifié que chaque loyer mensuel est bien fixé actuellement à la somme de 1.998,37 TTC, pour les locaux loués par bail du 01 juillet 2020 et 1.894,24 euros TTC pour les locaux loués par bail du 01 janvier 2021.

La contestation de Monsieur [M] [R] [Z] n’est donc pas sérieuse.

Ainsi, il résulte des débats, ainsi que de l’examen de ces documents, qu’à la date du 13 octobre 2024, Monsieur [M] [R] [Z] est bien redevable envers la SCI JEAN JAURES des sommes provisionnelles de :

—  16.291,83 euros TTC, échéance d’octobre 2024 incluse pour les locaux en rez-de-chaussée (bail du 01 janvier 2021),

—  29.309,69 euros TTC, échéance de septembre 2024 incluse pour les locaux situés au troisième étage (bail du 01 juillet 2020).

Ces montants, qui sont parfaitement justifiés, et qui ne sont pas sérieusement contestés par Monsieur [M] [R] [Z], doivent donc être payés par le preneur au bailleur.

En l’absence de jonction prononcée, il ne sera pas fait droit à la demande formulée par Monsieur [M] [R] [Z] que d’être relevé et d’être garanti de toutes condamnations prononcées à son encontre.

* Sur la clause résolutoire

L’article L.145-41 du code de commerce énonce que " Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. ".

Selon l’article 1103 du code civil : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

L’article 2 du bail commercial du 01 juillet 2020 mentionne que " le preneur ne pourra sous aucun prétexte modifier la destination des lieux loués affectés exclusivement à usage d’habitation, ou professionnelle, ou de coworking, ou de bureaux ou de salles de sports en vue de leur sous-location après que le preneur ait réalisé des travaux de rénovation et de mises aux normes dans les locaux loués (…) Les locaux ne pourront être utilisés, même temporairement, à un autre usage et il ne pourra y être exercé aucune autre activité que celle sus-indiquée .

L’article 10.4 du bail commercial du 01 juillet 2020 stipule que " Toute sous-location totale ou partielle est interdite (…). Par dérogation à l’interdiction de sous-louer les locaux, le bailleur autorise expressément le preneur à donner les locaux en sous-location pour un usage d’habitation, ou professionnel, ou de coworking, ou de bureaux ou de salles de sports, à la condition expresse que le preneur reste garant et solidaire de toutes les clauses du bail, notamment du paiement du montant du loyer et de charges, durant toute la durée du bail et de ses renouvellement ou tacites reconductions ".

L’article 1 du bail commercial du 01 janvier 2021 mentionne que " le preneur ne pourra sous aucun prétexte modifier la destination des lieux loués affectés exclusivement à usage de bureaux (…) ".

L’article 10.4 du bail commercial du 01 janvier 2021 stipule que " Toute sous-location totale ou partielle est interdite (…). Par dérogation à l’interdiction de sous-louer les locaux, le bailleur autorise expressément le preneur à donner les locaux en sous-location à des architectes et/ou des ingénieurs de la construction, à la condition expresse que le preneur reste garant et solidaire de toutes les clauses du bail, notamment du paiement du montant du loyer et de charges, durant toute la durée du bail et de ses renouvellement ou tacites reconductions ".

En l’espèce, il est constant qu’en dépit de ces interdictions et restrictions contractuelles, auxquelles il ne pouvait être dérogé qu’au moyen d’une autorisation écrite du bailleur absente des débats, Monsieur [M] [R] [Z] a sous-loué chacun des locaux loués, à Madame [T] [B] qui exploite une activité de restauration d’une part, et à Monsieur [V] [K] et Monsieur [D] [O] qui exploitent un commerce de tatouages. Cela est démontré par la lecture du procès-verbal de constat du 01 février 2024 dressé par commissaire de justice à l’initiative de la SCI JEAN JAURES.

Surtout, chacun des contrats contient également une clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail commercial pour non paiement du loyer ou des charges aux termes convenus, un mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Le fait que Monsieur [M] [R] [Z] n’ait pas payé l’intégralité des sommes réclamées dans le délai d’un mois à compter des commandements de payer, soit le 19 janvier 2024, traduit la défaillance du preneur débiteur, entraîne la résiliation des baux commerciaux par acquisition de la clause résolutoire et autorise que soit ordonnée son expulsion et celui des occupants sans ni titre.

Monsieur [M] [R] [Z] ne formule aucune demande de délai de paiement. De même, au delà d’une défaillance dans l’exécution des contrats de sous-locations interdites, il ne s’explique pas sur les raisons qui ont conduit à l’apparition et à l’accroissement des soldes locatifs qui s’élèvent à des montants importants, nonobstant les plus-values importantes réalisés du fait de la sous-location pratiquée.

Monsieur [M] [R] [Z] ne démontrant pas être en mesure de s’acquitter de la dette locative dans un délai raisonnable, ces circonstances justifient qu’il ne lui soit pas accordé de délai supplémentaire de remboursement.

En conséquence, il y a lieu de :

— constater la résiliation des baux commerciaux du 01 juillet 2020 et du 01 janvier 2021 à compter du 19 janvier 2024,

— dire qu’à compter de cette date, le preneur est devenu occupant sans droit ni titre et qu’il convient d’ordonner son expulsion ainsi que celle de ses biens et de tous occupants de son chef, sans nécessité d’assortir cette décision d’une quelconque astreinte, dans la mesure où il ne peut être mis en échec à la mise à œuvre de la procédure d’expulsion, laquelle est complètement aux mains du bailleur,

— fixer l’indemnité d’occupation à la somme égale aux loyers et charges mensuels normalement exigibles au prorata temporis et jusqu’à libération effective des lieux, caractérisée soit par la mise en œuvre de la procédure d’expulsion, soit par la remise spontanée des clefs en mains propres à un représentant de la SCI JEAN JAURES.

* Sur les dépens de l’instance

L’article 696 du code de procédure civile dispose : « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Monsieur [M] [R] [Z] qui succombe, sera condamné aux entiers dépens de l’instance, qui comprendront notamment les frais relatifs au coût des deux commandements de payer, du procès-verbal de constat du 01 février 2024 et de l’assignation conformément aux termes de la combinaison des articles 695 et 696 du code de procédure civile.

* Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que « dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. »

En l’espèce, l’équité commande qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit du bailleur qui a été contraint d’exposer des frais irrépétibles non compris dans les dépens de l’instance pour faire valoir ses droits en justice.

Il lui sera accordé à ce titre la somme de 2.000 euros.

PAR CES MOTIFS,

Nous, M. Robin PLANES, premier vice président adjoint du tribunal judiciaire de TOULOUSE, statuant en qualité de juge des référés, publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

AU PRINCIPAL, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais d’ores et déjà et vu l’urgence :

REJETONS la demande de jonction des instances RG 24/00303 et RG 24/01252 ;

CONSTATONS la résiliation de plein droit à compter du 19 janvier 2024, du bail daté du 01 juillet 2020, consenti par la SCI JEAN JAURES à Monsieur [M] [R] [Z], portant des locaux à usage commercial dépendant d’un immeuble situé au troisième étage du [Adresse 4] (Haute-Garonne) ;

CONSTATONS la résiliation de plein droit à compter du 19 janvier 2024, du bail daté du 01 janvier 2021, consenti par la SCI JEAN JAURES à Monsieur [M] [R] [Z], portant des locaux à usage commercial dépendant d’un immeuble situé au rez-de-chaussée du [Adresse 2] à Toulouse (Haute-Garonne) ;

ORDONNONS à défaut de libération volontaire préalable des lieux, l’expulsion de Monsieur [M] [R] [Z] et celle de tous biens et occupants de son chef, y compris Madame [T] [B], Monsieur [V] [K] et Monsieur [D] [O], dans les formes et délais légaux avec le concours éventuel d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régit par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Monsieur [M] [R] [Z] à payer à la SCI JEAN JAURES des sommes provisionnelles de :

—  16.291,83 euros TTC, échéance d’octobre 2024 incluse pour les locaux en rez-de-chaussée (bail du 01 janvier 2021),

—  29.309,69 euros TTC, échéance de septembre 2024 incluse pour les locaux situés au troisième étage (bail du 01 juillet 2020) ;

au titre des créances de loyers, de charges, de taxes et aux indemnités d’occupation impayées, afférent aux baux résiliés ;

DISONS que ces sommes seront majorées des intérêts au taux légal à compter du 01 octobre 2024 sur la somme de 16.291,83 euros et à compter du 01 septembre 2024 sur la somme de 29.309,69 euros ;

CONDAMNONS Monsieur [M] [R] [Z] pour chaque bail, au paiement d’indemnités mensuelles d’occupations correspondant aux sommes égales aux loyers, charges, taxes et accessoires normalement exigibles (soit actuellement 1.998,37 TTC, pour les locaux loués par bail du 01 juillet 2020 et 1.894,24 euros TTC pour les locaux loués par bail du 01 janvier 2021) au prorata temporis de son occupation, à compter du mois de novembre 2024 pour le bail résilié du 01 janvier 2021 et à compter du mois d’octobre pour le bail résilié du 01 juillet 2020, et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée soit par l’expulsion, soit par la restitution volontaire préalable des clefs en mains propres à un représentant de la SCI JEAN JAURES ;

CONDAMNONS Monsieur [M] [R] [Z] à payer à la SCI JEAN JAURES la somme de 2.000 euros (DEUX MILLE EUROS) par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toutes autres ou surplus de prétentions ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit ;

CONDAMNONS Monsieur [M] [R] [Z] aux entiers dépens qui comprendront notamment les frais relatifs au coût des deux commandements de payer du 18 décembre 2023, au procès-verbal de constat du 01 février 2024 ainsi que ceux nécessités par l’assignation ayant introduit la présente instance.

Ainsi jugé et mis à disposition le 17 décembre 2024.

LA GREFFIERE, LE PRÉSIDENT,