TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON

5ème chambre civile

Jugement n°

N° RG 25/03558 – N° Portalis DB3E-W-B7J-NLVO

AFFAIRE :

S.D.C. DE L’IMMEUBLE “[Adresse 4]” en son syndic la SARL CONSULT MERIDIONAL

C/

Monsieur [W] [L]

JUGEMENT contradictoire du 21 JANVIER 2026

Grosse exécutoire :

M^e Christine MOUROUX-LEYTES

Copie :

Monsieur [W] [L]

délivrées le

JUGEMENT RENDU

LE 21 JANVIER 2026

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR :

S.D.C. DE L’IMMEUBLE “[Adresse 4]”

dont le siège social est sis [Adresse 1], pris en son syndic la SARL CONSULT MERIDIONAL sis [Adresse 2], pris en la personne de son représentant légal domicilié es qualités audit siège

représentée par M^e Christine MOUROUX-LEYTES, avocat au barreau de TOULON

à

DÉFENDEUR :

Monsieur [W] [L]

né le 23 Octobre 1993 à [Localité 6]

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Adresse 5]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Magistrat à titre temporaire : Colette DALLAPORTA

Greffier : Christelle COLLOMP

DÉBATS :

Audience publique du 19 Novembre 2025

JUGEMENT :

contradictoire et rendu en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le 21 JANVIER 2026 par Colette DALLAPORTA, Magistrat à titre temporaire, assisté de Christelle COLLOMP, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par assignation du 06-06-2025, le Syndicat des copropriétaires de l’Immeuble «[Adresse 4]» représenté par son syndic en exercice la SARL CONSULT MERIDIONAL, 83000 Toulon, a assigné Monsieur [W] [L] devant le Tribunal judiciaire de Toulon, afin d’obtenir paiement, sans en écarter l’exécution provisoire des sommes suivantes :

—  4.905,93 euros au titre de l’arriéré de charges, arrêtées au 01-04-2025 avec intérêts de droit à compter de la première mise en demeure,

—  172,09 euros au titre des frais de recouvrement relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, arrêtées à la même date, avec intérêts de droit à compter de la première mise en demeure,

Le tout capitalisés pour une année entière, en application de l’article 1231-6 du Code civil,

—  500 euros au titre de dommages et intérêts pour résistance abusive au titre de l’article 1240 du code civil,

—  1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure civile, et aux entiers dépens.

Le syndicat des copropriétaires expose que Monsieur [W] [L], propriétaire au sein de de l’Immeuble «[Adresse 4]», n’en acquitte pas régulièrement les charges de copropriété, de sorte qu’il est dû à ce jour l’arriéré réclamé

Il expose que deux lettres de mise en demeure adressés au défendeur afin de recouvrir à l’amiable les sommes dues sont restées sans effet.

Il ajoute que la résistance injustifiée du requis a entrainé une difficulté de trésorerie justifiant l’allocation de dommages et intérêts.

Suite à plusieurs renvois, l’affaire a été appelée à l’audience du tribunal judiciaire de Toulon le 19-11-2025.

Ce jour,

Le Conseil du Syndicat des copropriétaires de l’Immeuble «[Adresse 4]» reconnait que Monsieur [W] [L] a payé comme il se l’était engagé en audience dernière 200 euros le 15-10-2025 et 200 euros le 25-10-2025.

Il indique que le montant total de l’impayé actuel est de 6.980,21 euros et maintient ses demandes ainsi actualisées.

Monsieur [W] [L] demande la suspension des poursuites et des intérêts et des pénalités. Il avait expliqué en audience précédente être sur le point de déposer un dossier de surendettement.

Les deux parties étant présentes ou représentées, le jugement sera rendu contradictoire et en premier ressort au vu du montant des demandes.

MOTIVATION

Sur la demande principale

Il conviendra de se référer à l’assignation valant conclusions du demandeur pour plus amples détails sur les faits et l’argumentaire de celui-ci, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de Procédure Civile.

Les articles 6 et 9 du Code de procédure civile édictent qu’ « A l’appui de leurs prétentions, les parties ont la charge d’alléguer les faits propres à les fonder. » ; « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes (…) »

En l’espèce, à l’appui de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires produit notamment :

— un relevé de propriété établissant la qualité de copropriétaire de Monsieur [W] [L], – le contrat de syndic conclu avec la copropriété, prenant effet le 10-10-2024 pour se terminer le 31-12-2025,

— les procès-verbaux des assemblées générales des périodes concernées, approuvant aux majorités requises légalement les comptes et les travaux de l’exercice de l’année précédente, le budget prévisionnel de l’exercice suivant et donnant quitus au syndic de sa gestion,

— les appels de fonds correspondant aux périodes concernées,

— une mise en demeure de payer les charges, du 12-01-2024, ainsi qu’une sommation de payer du 29-05-2024,

— le relevé de compte individuel du copropriétaire imprimé le 18-11-2025 qui fait apparaître un solde débiteur de 6.980,21 euros.

Toutefois, Syndicat des Copropriétaires de l’Immeuble «[Adresse 4]» n’ayant pas fourni de nouveau décompte détaillé reprenant les sommes dues, et aussi ventilant ces sommes entre charges de copropriété et frais relevant éventuellement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le tribunal , dans un souci de bonne justice, est dans l’obligation de refaire tous les comptes selon les pièces jointes que sont :

— l’extrait de compte au 25-10-2025, intégrant les paiements de Monsieur [W] [L] des 15-10-2025 et 25-10-2025 indiquant une dette totale de 6.980,21 euros, et

— les relevés de compte au 01-04-2025 indiquant concernant les charges une dette de 4.905,93 euros et concernant les frais une dette de 407,22 euros.

Concernant les charges :

Il ressort de ces éléments une dette de 4.905,93 euros au 01-04-2025 à laquelle doit être ajoutée celle du 3eme appel de fonds 2025 de 846,58euros, de la régularisation de l’exercice 2024 des charges ordinaires de 547,86 euros et celle du 4eme appel de fonds 2025 de 846,58 euros aussi. Il doit y être déduit les versements réalisés par Monsieur [W] [L] entre le 05-03-2025 et le 25-10-2025 d’un montant total de 200+300+250+200+200 soit 1.150 euros. Il en résulte une dette concernant les charges de 5.996,95 euros.

Monsieur [W] [L] n’apporte pas justificatif d’un dépôt de dossier de surendettement, ou de difficultés financières.

Monsieur [W] [L] sera condamné à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’Immeuble «[Adresse 4]» la somme de 5.996,95 euros au titre des charges de copropriété dues au 25-10-2025 avec intérêts de droit à compter de la date d’assignation.

Le tribunal n’ayant pas d’informations sur le fait de savoir si Monsieur [W] [L] a continué à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’Immeuble «[Adresse 4]» une ou plusieurs mensualités, cette condamnation sera en deniers ou quittance, de façon à ce que les sommes éventuellement déjà versées par Monsieur [W] [L] soient déduites du total dû.

Sur les frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

En droit,

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée : « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur(…)».

Ne constituent pas des frais nécessaires les frais de dossier, seuls rentrant dans le champ d’application de l’article 10-1 précité les formalités affectées d’un effet de droit, tels les commandements ou les sommations de payer, ou les frais d’inscription d’hypothèque judiciaire.

En l’espèce,

Une sommation de payer est versée aux débats. S’agissant d’acte de recouvrement nécessaire et suffisant, son cout (142,09 euros) est récupérable auprès du copropriétaire défaillant.

En revanche, les autres frais listés dans le décompte fourni de courrier de mise en demeure ne sont pas des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dès lors qu’ils concernent des actes de gestion courante ne traduisant pas de diligence inhabituelle.

Par ailleurs, s’il est listé dans le décompte fourni en procédure celui des sommes dues au titre des frais de saisie conservatoire du 01-03-2025, cet acte n’est point fourni en procédure, aussi il ne pourra en être tenu compte par le tribunal.

Par ailleurs, enfin,

Les émoluments des officiers publics ou ministériels, tel que ceux d’assignation par commissaire de justice, sont des frais entrant dans le calcul des dépens au sens de l’article 695 du CPC, et non dans ceux au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

En conséquence,

Monsieur [W] [L] sera condamné au paiement de la somme de 142,09 euros au titre des frais de recouvrement avec intérêts de droit à compter de la date d’assignation.

Sur la capitalisation des intérêts (par anatocisme)

L’article1343-2 du Code civil (et non 1231-6) édicte : « Les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise. »

En l’espèce du fait de la demande du Syndicat des copropriétaires de l’Immeuble «[Adresse 4]», il y a lieu d’ordonner la capitalisation des intérêts échus dus pour une année entière.

Sur la résistance abusive

En droit,

Il résulte de l’article 1240 du Code civil que « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

La faute visée par ce texte implique, s’agissant de l’abus de droit, une légèreté blâmable ou une intention de nuire.

En l’espèce,

Le seul fait pour le défendeur de n’avoir pas fait droit aux prétentions du demandeur avant qu’il ne saisisse la présente juridiction ne caractérise pas la résistance abusive.

En conséquence,

La demande présentée à ce titre sera donc rejetée.

Sur les frais irrépétibles

Il est à noter que les frais de procédure déboursés par le Syndicat des copropriétaires de l’Immeuble «[Adresse 4]» sont dus au non-paiement de ses charges par Monsieur [W] [L].

Les autres copropriétaires n’ont pas à supporter les conséquences financières de la carence d’un copropriétaire défaillant, qui désorganise le bon fonctionnement de la copropriété.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur ces frais irrépétibles engagés dans l’instance aussi une somme de 500 euros sera accordée au Syndicat des copropriétaires Syndicat des Copropriétaires de l’Immeuble «[Adresse 4]» sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure civile.

Sur les dépens

La partie perdante supporte les dépens, qui seront donc à la charge de Monsieur [W] [L]. Ils comprendront notamment les frais de commissaire de justice liés à l’assignation.

Il est rappelé aux parties l’article 514 du code de procédure civile « Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

VU les pièces transmises

VU les dispositions de la Loi du 10 juillet 1965 modifiée, fixant le statut de la copropriété, et de son décret d’application,

VU la Loi SRU du 13 décembre 2000 modifiée

VU l’article 1343-2 du Code civil

DIT recevable la demande du Syndicat des copropriétaires de l’Immeuble «[Adresse 4]» représenté par son syndic en exercice la SARL CONSULT MERIDIONAL, [Localité 3],

Y faisant droit,

CONDAMNE Monsieur [W] [L] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’Immeuble «[Adresse 4]» représenté par son syndic en exercice la SARL CONSULT MERIDIONAL, [Localité 3], la somme de 5.996,95 euros au titre des charges de copropriété dues au 25-10-2025 avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation, au titre des charges de copropriété, capitalisés conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du Code civil, le tout en DENIERS OU QUITTANCE ;

CONDAMNE Monsieur [W] [L] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’Immeuble «[Adresse 4]» la somme de 142,09 euros en remboursement des frais de recouvrement en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation, capitalisés conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du Code civil ;

DEBOUTE le Syndicat des Copropriétaires de l’Immeuble «[Adresse 4]» de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [W] [L] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’Immeuble «[Adresse 4]» la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure civile ;

RAPPELLE que les décisions rendues en première instance sont de droit exécutoires par provision en application de l’article 514 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [W] [L] aux dépens de l’instance, qui comprendront notamment les frais de commissaire de justice liés à l’assignation ;

DEBOUTE les parties de toutes leurs autres demandes, fins et conclusions, qu’elles soient en principal ou en reconventionnel.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe ce jour,

LE GREFFIER LE JUGE