TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DIJON

[Adresse 1]

[Localité 6]

Minute n°

Références : RG n° N° RG 25/00384 – N° Portalis DBXJ-W-B7J-I4XZ

[Localité 10] [Localité 9] HABITAT

C/

M. [P] [H]

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

ORDONNANCE DE REFERE DU 21 Novembre 2025

DEMANDEUR :

E.P.I.C. [Localité 10] [Localité 9] HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 5]

Représenté par Madame [D], munie d’un pouvoir,

assignation en référé du 1er Août 2025

DEFENDEUR :

M. [P] [H], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Stéphane LARCAT Vice Président au Tribunal Judiciaire de DIJON ayant qualité de Juge des Contentieux de la Protection

Greffier lors des débats : LECOMTE Martine

Greffier lors du prononcé : LECOMTE Martine

DEBATS:

Audience publique du : 17 Octobre 2025

DECISION:

Réputée contradictoire, et en premier ressort, prononcée publiquement le 21 Novembre 2025 par mise à disposition au greffe conformément aux articles 450 et suivants du code de procédure civile, les parties ayant été préalablement avisées.

Copie exécutoire délivrée le :

à :

+ COPIE AUX PARTIES

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de bail en date du 22 février 2024 consenti par l’EPIC [Localité 10] [Localité 9] HABITAT, Monsieur [P] [H] a pris en location un logement situé [Adresse 4].

Par acte d’huissier en date du 1er août 2025, l’EPIC [Localité 10] [Localité 9] HABITAT a fait assigner en référé Monsieur [P] [H] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9], aux fins de voir sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [P] [H] ainsi que tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique,

— condamner le locataire à lui payer à titre provisionnel :

— la somme de 654,18€ à valoir sur l’arriéré des loyers arrêté au 14 avril 2025, avec intérêts,

— une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux,

— condamner Monsieur [P] [H] au paiement de la somme de 300€ en application de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’audience du 17 octobre 2025 à laquelle l’affaire a été retenue, le demandeur actualise sa créance à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation mensuelles dus au 16 octobre 2025 à la somme de 2521,38€, maintient l’intégralité de ses demandes et s’en rapporte oralement à ses conclusions.

Bien que régulièrement assigné suivant acte d’huissier signifié à étude, Monsieur [P] [H] n’était ni présent, ni représenté.

Il résulte de l’enquête sociale prévue par la loi n°98-657 du 29 juillet 1998 que Monsieur [P] [H] est en difficulté financière depuis qu’il perçoit des indemnités journalières.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 21 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur le fondement de l’article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, l’assignation en date du 1er août 2025 a été notifiée au représentant de l’État dans le département dont il est justifié par un accusé de réception électronique émis le 4 août 2025.

En application de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine pourra s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, un accusé de réception électronique de la CCAPEX, en date du 17 avril 2025, est versé aux débats et informe de la réception du signalement d’impayé.

La demande est donc recevable à ces égards.

Sur la résiliation du bail

En application de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 7 g de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur ; (…) toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux ; ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent paragraphe.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient, en son article XX, une clause résolutoire, en application de laquelle en cas de défaut de justification d’une assurance contre les risques locatifs, le contrat de location sera résilié de plein droit un mois après un commandement resté sans effet.

En outre, il n’est pas contesté que le commandement d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs délivré à Monsieur [P] [H] par acte d’huissier en date du 16 avril 2025, reproduisant la clause résolutoire du bail et les dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, est demeuré sans effets dans le délai imparti d’un mois.

La clause résolutoire pour défaut d’assurance est donc acquise depuis le 17 mai 2025.

Il y a donc lieu d’inviter le locataire à quitter les lieux et à défaut d’ordonner son expulsion des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de son chef, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

Sur la créance du bailleur

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, le décompte des sommes réclamées fait apparaître à la date du 16 octobre 2025, une dette locative, hors frais de procédure, d’un montant de 2521,38€ au paiement de laquelle sera condamné, à titre provisionnel, Monsieur [P] [H], outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Il y a lieu de préciser que parmi les sommes réclamées, celles correspondant à la période suivant la résiliation du bail doivent être requalifiées en indemnités d’occupation mensuelles.

Par ailleurs, dans la mesure où les conditions générales du contrat de bail prévoient la fixation d’une indemnité d’occupation mensuelle, le bailleur est bien fondé à solliciter le paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle du fait du maintien dans les lieux du locataire malgré la résiliation du bail. Cette indemnité d’occupation mensuelle sera fixée au montant du loyer augmenté des charges, qui auraient été dus pendant la même période à défaut de résiliation du bail.

Monsieur [P] [H] sera donc condamné à titre provisionnel au paiement de cette indemnité d’occupation mensuelle à compter de la résiliation du bail en date du 17 mai 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les dépens et frais irrépétibles

Conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, Monsieur [P] [H] sera condamné aux dépens qui comprendront les frais de procédure soit, en l’état, le coût de l’assignation et du commandement de payer.

L’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile. Une somme de 200€ sera allouée de ce chef à l’EPIC [Localité 10] [Localité 9] HABITAT. Cette somme ne produira pas intérêts.

Sur l’exécution provisoire

Force est de rappeler qu’en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais dès à présent et par provision, vu l’urgence ;

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail portant sur le logement situé [Adresse 3] à [Localité 7], en date du 17 mai 2025 ;

DISONS que Monsieur [P] [H] devra libérer les lieux ;

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de Monsieur [P] [H] et de tout occupant de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, du logement sis à [Adresse 3] à [Localité 8], passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

AUTORISONS le transport dans le garde-meuble au choix l’EPIC [Localité 10] [Localité 9] HABITAT, des effets et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, aux frais et risques de Monsieur [P] [H] ;

FIXONS une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle due à compter du 17 mai 2025 égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail ;

CONDAMNONS Monsieur [P] [H] à payer à titre provisionnel à l’EPIC [Localité 10] [Localité 9] HABITAT l’indemnité d’occupation comme fixée ci-avant jusqu’à libération effective des lieux ;

CONDAMNONS Monsieur [P] [H] à payer à titre provisionnel à l’EPIC [Localité 10] [Localité 9] HABITAT, la somme de 2521,38€ correspondant au montant des loyers, charges et indemnité d’occupation impayés au 16 octobre 2025, outre intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision ;

CONDAMNONS Monsieur [P] [H] à payer à l’EPIC [Localité 10] [Localité 9] HABITAT la somme de 200€ sans intérêt en application de l’article 700 du Code de procédure Civile ;

CONDAMNONS Monsieur [P] [H] à supporter les dépens de l’instance comprenant en l’état le coût de l’assignation, de la notification de l’assignation de l’instance au Préfet et du commandement de payer en date du 16 avril 2025 ;

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 21 novembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Monsieur Stéphane LARCAT, vice président chargé des contentieux de la protection, et par Madame Martine LECOMTE, greffière.

La greffière, Le juge des contentieux de la protection,