TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

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N° RG 24/58107 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6KWA

N° : 1

Assignation du :

25 Novembre 2024

[1]

[1] 1 Copie exécutoire

délivrée le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 27 mars 2025

par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Larissa FERELLOC, Greffier.

DEMANDERESSE

La SCI MOREL AIX

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par Maître Claire-Eva CASIRO COSICH, avocat au barreau de PARIS – #E0955

DEFENDERESSE

La société NOCTEAM

[Adresse 1]

[Localité 5]

non constituée

DÉBATS

A l’audience du 06 Mars 2025, tenue publiquement, présidée par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe, assistée de Larissa FERELLOC, Greffier,

Nous, Juge des référés, assisté de notre greffier, après avoir entendu les parties comparantes ou leurs conseils, avons rendu la décision suivante ;

Suivant acte sous seing privé du 1er décembre 2022, la société civile immobilière MOREL AIX (ci-après « la SCI MOREL AIX ») a donné à bail commercial à la société NOCTEAM des locaux situés [Adresse 3], pour une durée de neuf années à compter du 1er décembre 2022, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 60 000 euros, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement, par avance.

Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a fait délivrer au preneur un commandement de payer, visant la clause résolutoire, par exploits des 25 janvier et 29 janvier 2024, pour une somme en principal de 58 813,59 euros, au titre de l’arriéré locatif échu au 1er janvier 2024.

Se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire, la SCI MOREL AIX a, par exploit 25 novembre 2024, fait citer la société NOCTEAM devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ;

— ordonner l’expulsion de la société NOCTEAM et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est ;

— condamner la société NOCTEAM à lui payer la somme provisionnelle de 97 131,50 euros au titre de l’arriéré locatif ;

— condamner la société NOCTEAM au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer augmenté des charges, jusqu’à la libération des locaux ;

— condamner la société NOCTEAM au paiement d’une somme de 9 713,15 euros au titre de la clause pénale ;

— condamner la société NOCTEAM au paiement d’une somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

À l’audience du 6 mars 2025, la SCI MOREL AIX a maintenu les termes de son assignation.

Régulièrement citée par acte remis en l’étude, la société NOCTEAM n’a pas comparu.

La présente décision sera donc réputée contradictoire en application des dispositions des articles 473 et 474 du Code de procédure civile.

Il résulte de l’article 472 du code de procédure civile que lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondé.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 mars 2025, date de la présente ordonnance.

MOTIFS

I – Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,- la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

Enfin la juridiction des référés ne peut, sans excéder ses pouvoirs, accorder d’office un délai de grâce et suspendre les effets de la clause résolutoire dès lors que ce délai ne lui a pas été demandé par le preneur.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le contrat de bail stipule en son article 16 une clause résolutoire qui prévoit en substance qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer ou accessoires à son échéance, ou en cas d’inexécution d’une seule des conditions du bail, celui-ci pourra être résilié de plein droit un mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement délivré par exploits des 25 et 29 janvier 2024, respectivement à l’adresse des lieux loués et à l’adresse du siège social du preneur, mentionne le délai d’un mois pour régler ses causes et vise la clause résolutoire ; la reproduction des articles L. 145-17 alinéa 1 et L.145-41 du code de commerce y figure ; un décompte est joint au commandement, permettant au locataire d’identifier les sommes dues et d’en critiquer éventuellement les causes. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la SCI MOREL AIX n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme en principal de 58 813,59 euros.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise au 1er mars 2024 et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

II – Sur la demande d’expulsion et le sort des meubles

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la société NOCTEAM et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

III – Sur la demande de paiement à titre provisionnel des loyers et charges impayés et d’une indemnité d’occupation

L’article 835, alinéa 2 du code de procédure dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la société NOCTEAM depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 834 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il résulte du décompte locatif produit par la SCI MOREL AIX qu’est exigé le paiement de frais « de relance » (25 euros) et de frais « d’impayés » (150 euros), qui seront déduits de la créance en ce qu’ils ne sont pas justifiés par la bailleresse et constituent donc des sommes sérieusement contestables. Dès lors, et après déduction de ces frais l’obligation de la société NOCTEAM au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 1er octobre 2024 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 96 956,50 euros (4ème trimestre 2024 inclus), somme au paiement de laquelle il convient de condamner la société NOCTEAM.

La clause pénale contractuelle dont il est demandé de faire application est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

IV – Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société NOCTEAM, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société NOCTEAM ne permet d’écarter la demande de la SCI MOREL AIX formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000 euros.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 1er mars 2024 ;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société NOCTEAM et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 3], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Disons, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point ;

Fixons à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société NOCTEAM, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

Condamnons par provision la société NOCTEAM à payer à la société civile immobilière MOREL [Localité 6] la somme de 96.956,50 euros au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés au 1er octobre 2024 (4ème trimestre 2024 inclus) ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées au titre de la clause pénale ;

Rejetons toutes les autres demandes des parties ;

Condamnons la société NOCTEAM à payer à la société civile immobilière MOREL [Localité 6] la somme de 1.000 euros (mille euros) par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la société NOCTEAM aux entiers dépens ;

Rappelons que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a seulement autorité de chose jugée provisoire ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 7] le 27 mars 2025

Le Greffier, Le Président,

Larissa FERELLOC Fanny LAINÉ