N° RG 25/02276 – N° Portalis DB3E-W-B7J-NN5T

Minute n° 26/

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON

ORDONNANCE DE REFERE

du : 12 Mai 2026

N° RG 25/02276 – N° Portalis DB3E-W-B7J-NN5T

Président : Prune HELFTER-NOAH, Vice-Présidente

Assistée de : Jade DONADEY, Greffier

Entre

DEMANDEUR

Monsieur [K] [W], né le 1er décembre 1964 à [Localité 1] (MAROC), demeurant [Adresse 1]

Représenté par Maître Frédéric CASANOVA, avocat au barreau de TOULON

Et

DEFENDERESSE

S.A.S.U. MS VIANDES, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Toulon sous le numéro 921 194 072, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal en exercice,

Représentée par Maître Donia DHIB, avocat au barreau de TOULON

Débats :

Après avoir entendu à l’audience du 24 Mars 2026, les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que l’ordonnance serait rendue ce jour par mise à disposition au greffe.

Grosse(s) délivrée(s) le :

à : M^e Frédéric CASANOVA – 0181

M^e Donia DHIB – 82

2 copies à la régie

Copie au dossier

N° RG 25/02276 – N° Portalis DB3E-W-B7J-NN5T

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 14 juin 2022, [K] [W] a donné à bail commercial à la SASU MS VIANDES un local situé [Adresse 2] à [Localité 2], moyennant un loyer mensuel de 1500€.

Par acte de commissaire de justice du 27 juin 2025, [K] [W] a fait délivrer à la SASU MS VIANDES un commandement de payer la somme de 5 250€ au titre des loyers impayés, outre la somme de 160,69€ de coût de l’acte.

Par acte extrajudiciaire du 04 août 2025, [K] [W] a fait assigner la SASU MS VIANDES devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulon aux fins de constater l’acquisition de la clause résolutoire et ordonner l’expulsion du preneur.

L’affaire a été appelée à l’audience du 21 octobre 2025. Après 4 renvois à la demande des parties, elle a été retenue à l’audience du 24 mars 2026.

Lors de l’audience du 24 mars 2026, [K] [W], représenté par son conseil, s’est référé oralement à ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 20 mars 2026, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des moyens, et a demandé au juge des référés de :

— rejeter les moyens et demandes de la S.A.S.U. MS VIANDES.

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail commercial signé le 14 juin 2022.

— prononcer l’expulsion immédiate de la S.A.S.U. MS VIANDES RCS Toulon 921 194 072 dont le siège social est situé [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal demeurant de droit audit siège ou de tous occupants de son chef si besoin avec l’aide de la force publique du local commercial situé au rez-de-chaussée du [Adresse 3].

— condamner la S.A.S.U. MS VIANDES RCS Toulon 921 194 072 dont le siège social est situé [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal demeurant de droit audit siège à verser à Monsieur [K] [W] la somme de 3000 € au titre des loyers impayés, somme arrêtée au 1er juillet 2025.

— condamner la S.A.S.U. MS VIANDES RCS Toulon 921 194 072 dont le siège social est situé [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal demeurant de droit audit siège à verser à Monsieur [K] [W] une indemnité d’occupation à compter de la délivrance de la présente assignation et jusqu’à libération effective des lieux d’un montant contractuellement convenu à l’article 6 du contrat de bail à deux fois le montant du loyer quotidien soit (1500/30)x2 =100€ par jour d’occupation soit à ce jour la somme de 18 000€ l’indemnité d’occupation de 100 € continuant à courir jusqu’à parfaite libération des lieux.

— condamner la S.A.S.U. MS VIANDES RCS Toulon 921 194 072 dont le siège social est situé [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal demeurant de droit audit siège à verser à Monsieur [K] [W] la somme de 158.17€ au titre des frais de signification du commandement de payer.

— condamner la S.A.S.U. MS VIANDES RCS Toulon 921 194 072 dont le siège social est situé [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal demeurant de droit audit siège à verser à Monsieur [K] [W] la somme de 1800€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’au paiement des entiers dépens d’instance.

Lors de l’audience du 24 mars 2026, la SASU MS VIANDES, représentée par son conseil, s’est référée oralement à ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 17 mars 2026, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des moyens, et a demandé au juge des référés de :

A titre principal

— juger que le commandement de payer visant la clause résolutoire du 27 juin 2025 est entaché de nullité, en raison de la mauvaise foi du bailleur,

— débouter le bailleur de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

A titre subsidiaire

— constater le règlement par la Société MS VIANDES de l’intégralité des causes du commandement de payer,

— accorder rétroactivement à la SASU MS VIANDES les plus larges délais de paiement pour s’acquitter de sa dette locative,

— en déduire que la clause résolutoire n’a pas pu produire ses effets de la clause,

A titre reconventionnel

— désigner tel Expert qu’il plaira à Madame, Monsieur le Président de nommer, avec mission habituelle en pareille matière, notamment de :

«  Convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise,

«  Prendre connaissance des documents contractuels, se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission,

«  Se rendre sur les lieux et en faire la description, procéder à l’examen de l’intérieur et de l’extérieur du local commercial litigieux,

«  Relever et décrire les désordres affectant le local commercial litigieux, en considération des documents contractuels liant les parties,

«  En détailler les causes et l’origine des désordres et fournir tous éléments permettant à la juridiction de déterminer les imputabilités, et dans quelles proportions,

«  Préciser et évaluer les préjudices (matériel, financier et de jouissance) et coûts induits par ces désordres,

«  Décrire les travaux nécessaires pour y remédier et en chiffrer le coût ; répartir ce coût par type de causes,

«  Fournir tous éléments techniques et de fait de nature à déterminer les responsabilités encourues,

— suspendre le paiement des loyers et charges à la charge de la Société MS VIANDES, à compter du mois d’octobre 2025, jusqu’à parfaite réalisation des travaux de remise en état, incombant au bailleur,

— condamner Monsieur [W] [K], à produire, sous astreinte de 100€ par jour de retard, les coordonnées de son assureur, dans le délai d’un mois à compter de la décision à intervenir,

En tout etat de cause

— condamner Monsieur [W] au paiement de la somme de 2 000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l’instance,

L’affaire a été mise en délibéré au 12 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile dispose :

« Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. »

L’article 835 alinéa 2 du même code ajoute :

« Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

L’article L. 145-41 du code de commerce prévoit que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. ».

Le contrat de bail stipule que le bail sera résilié de plein droit, un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux, si le locataire n’exécute pas l’une des clauses du contrat, et notamment en cas de défaut de paiement d’un seul terme du loyer.

S’il est admis que le commandement délivré pour une somme supérieure au montant réel de la dette demeure valable à concurrence de ce montant, il est néanmoins constant que, compte tenu de l’automaticité de l’acquisition de la clause résolutoire, le commandement, pour être valable, doit être délivré de bonne foi et être suffisamment explicite en précisant la nature des sommes réclamées afin que le locataire soit à même de déterminer le montant dû et d’en vérifier l’exigibilité.

En l’espèce, par acte de commissaire de justice du 27 juin 2025, [K] [W] a fait délivrer à la SASU MS VIANDES un commandement de payer la somme de 5 250€ au titre des loyers impayés, outre la somme de 160,69€ de coût de l’acte.

Il n’est pas contesté que la SASU MS VIANDES n’a pas apuré sa dette dans le délai d’un mois, malgré le paiement d’une somme de 6 750€ le 07 octobre 2025. Toutefois, la SASU MS VIANDES soutient que le commandement de payer a été délivré de mauvaise foi, les impayés de loyers étant, selon elle, la conséquence des propres nuisances du bailleur lequel se serait attelé à entraver l’exploitation sereine du fonds de commerce par son preneur.

Or, d’une part, la réalité des dégâts des eaux du 14 juin 2023 (antérieur au commandement de payer) et du 25 septembre 2025 (postérieur au commandement de payer), qui ont affecté le local pris à bail, est établie. Leur origine provient, au moins partiellement, du défaut d’étanchéité du toit terrasse, dont la responsabilité incombe au bailleur, qui a le devoir de proposer un local permettant une jouissance paisible au preneur.

D’autre part, la SASU MS VIANDES produit un dépôt de plainte en date du 06 février 2025 dans laquelle le gérant fait état de la dégradation, par le bailleur, des deux moteurs de la climatisation et de la chambre froide du local pris à bail, qui se situent sur le toit-terrasse.

Il s’ensuit que, en l’état de contestations sérieuses quant à la réunion des conditions nécessaires à l’acquisition de la clause résolutoire, il n’y a pas lieu à référé sur la demande d’expulsion et, par conséquent, sur la demande de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation.

Sur la demande de condamnation au paiement des loyers impayés

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le juge des référés peut toujours même en présence d’une contestation sérieuse prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

[K] [W] demande de condamner la SASU MS VIANDES à lui payer la somme de 3 000€ au titre des loyers impayés.

Or, si le juge des référés peut accorder une provision lorsque l’existence de la créance n’est pas sérieusement contestable, il ne lui appartient pas de statuer sur des demandes de dommages-intérêts.

La demande de [K] [W] tendant à condamner la SASU MS VIANDES à lui payer la somme de 3 000€ au titre des loyers impayés est donc irrecevable.

Sur la demande reconventionnelle d’expertise

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

L’existence de contestations, même sérieuses, ne constitue pas un obstacle à la mise en œuvre des dispositions de l’article précité. Il appartient uniquement au juge des référés de caractériser le motif légitime d’ordonner une mesure d’instruction, sans qu’il soit nécessaire de procéder préalablement à l’examen de la recevabilité d’une éventuelle action, non plus que de ses chances de succès sur le fond.

Il suffit de constater qu’un tel procès est possible, qu’il a un objet et un fondement suffisamment déterminés, que sa solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée et que celle-ci ne porte aucune atteinte illégitime aux droits et libertés fondamentaux d’autrui.

La SASU MS VIANDES affirme que son activité a été, à deux reprises, entravée par des dégâts des eaux imputables au bailleur et que le bailleur a refusé de transmettre les coordonnées de son assureur et de procéder aux travaux de reprise.

[K] [W] fait valoir que le preneur a été entièrement indemnisé par son assureur suite au premier sinistre, et qu’il a repris normalement son activité jusqu’au second sinistre, qui est lié à une catastrophe naturelle et ne lui est donc pas imputable. Il estime donc que le non règlement des loyers à compter de septembre 2024 n’est pas lié aux sinistres.

En l’espèce, dès lors que la SASU MS VIANDES justifie, par les pièces qu’elle produit, d’un litige potentiel portant sur la responsabilité des sinistres du 14 juin 2023 et du 25 septembre 2025, elle justifie d’un motif légitime pour voir ordonner une expertise, à ses frais avancés, dont la mission sera détaillée au dispositif.

Sur la demande reconventionnelle de suspension des loyers

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le juge des référés peut toujours même en présence d’une contestation sérieuse prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article 1719 du code civil :

« Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière:

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations. "

Aux termes de l’article 1219 du code civil : « Une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. ».

L’exception d’inexécution n’est justifiée que si les manquements du bailleur rendent les locaux loués impropres à l’usage auquel ils sont destinés.

La SASU MS VIANDES soutient que le bailleur refuse délibérément de procéder aux travaux de remise en état depuis 2023, de transmettre les coordonnées de son assureur, que les deux sinistres successifs lui sont imputables et que le tableau électrique n’est pas conforme.

Pour autant, elle ne démontre pas que, à la date de la présente ordonnance, elle ne serait pas en mesure d’exploiter, ne serait-ce que partiellement, son commerce, le rapport d’expertise amiable produit, qui date du mois de septembre 2025, notant par exemple que « la chambre froide n’est pas endommagée par le sinistre ni par l’inondation ni par l’infiltration ».

Il s’ensuit qu’il n’y a pas lieu à référé sur la demande de suspension des loyers.

Sur la demande reconventionnelle de communication des coordonnées de l’assureur

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le juge des référés peut toujours même en présence d’une contestation sérieuse prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La SASU MS VIANDES fait valoir que [K] [W] refuse de communiquer les coordonnées de son assureur malgré les multiples sollicitations de son preneur et de l’assureur de ce dernier.

Le bailleur soutient que, en l’absence de mesure d’expertise justifiée, en l’état de l’indemnisation perçue par le preneur, la communication demandée ne se justifie pas.

En l’espèce, le litige potentiel sur la réalisation de travaux d’étanchéité de la toiture, qui justifie la désignation d’un expert, justifie également d’ordonner au bailleur de communiquer les coordonnées de son assureur à la SASU MS VIANDES dans un délai d’un mois à compter de la présente ordonnance, sous astreinte de 100€ par jour de retard, pendant 6 mois.

Sur les demandes accessoires

Il résulte des dispositions combinées des articles 695, 696 et 700 du code de procédure civile que la partie qui succombe doit supporter les dépens, et que les frais non compris dans les dépens en suivent le sort. Toutefois, le juge, peut, par décision motivée, mettre la totalité des dépens ou une fraction à la charge d’une autre partie. De même, s’agissant des frais non compris dans les dépens, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, [K] [W] succombant dans la présente instance, il est condamné aux dépens et à payer une somme de 2 000€ à la SASU MS VIANDES au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que le présent jugement est, de plein droit, exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

JUGEANT PAR ORDONNANCE CONTRADICTOIRE EN PREMIER RESSORT, PRONONCÉE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande d’expulsion de la SASU MS VIANDES des locaux pris à bailleur et, par conséquent, sur la demande de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation à [K] [W] ;

DECLARONS irrecevable la demande de [K] [W] tendant à condamner la SASU MS VIANDES à lui payer la somme de 3 000€ au titre des loyers impayés

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande reconventionnelle, par la SASU MS VIANDES, de suspension du paiement des loyers ;

ORDONNONS la réalisation d’une expertise ;

COMMETTONS pour y procéder :

[J] [R]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Tél : [XXXXXXXX01] Port. : [XXXXXXXX02]

Courriel : [Courriel 1]

DISONS que l’expert aura pour mission de :

«  Convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise,

«  Prendre connaissance des documents contractuels, se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission,

«  Se rendre sur les lieux, [Adresse 2] à [Localité 2], et en faire la description, procéder à l’examen de l’intérieur et de l’extérieur du local commercial litigieux,

«  Relever et décrire les désordres affectant le local commercial litigieux, en considération des documents contractuels liant les parties,

«  En détailler les causes et l’origine des désordres et fournir tous éléments permettant à la juridiction de déterminer les responsabilités, et dans quelles proportions,

«  Préciser et évaluer les préjudices (matériel, financier et de jouissance) et coûts induits par ces désordres,

«  Décrire les travaux nécessaires pour y remédier et en chiffrer le coût ; répartir ce coût par type de causes,

«  Fournir tous éléments techniques et de fait de nature à déterminer les responsabilités encourues,

DISONS que l’expert commis, saisi par le GREFFE DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON sur la plate-forme OPALEXE s’il y est inscrit, devra accomplir personnellement sa mission conformément aux dispositions de l’article 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera son rapport en DEUX EXEMPLAIRES au greffe du tribunal judiciaire de Toulon, au service du contrôle des expertises dans le délai de 9 mois à compter de l’avis de consignation, sauf prorogation de délai dûment sollicité en temps utile auprès du juge du contrôle (en fonction d’un nouveau calendrier prévisionnel préalablement présenté aux parties) ;

DISONS que l’expert devra, dès réception de l’avis de versement de la provision à valoir sur sa rémunération, convoquer les parties à une première réunion qui devra se tenir avant l’expiration d’un délai de deux mois, au cours de laquelle il procédera à une lecture contradictoire de sa mission, présentera la méthodologie envisagée, interrogera les parties sur d’éventuelles mise en cause, établira contradictoirement un calendrier de ses opérations et évaluera le coût prévisible de la mission, et qu’à l’issue de cette première réunion il adressera un compte rendu aux parties ;

DISONS que l’expert devra impartir aux parties un délai pour déposer les pièces justificatives qui lui paraîtraient nécessaires et, éventuellement, à l’expiration du dit délai, saisir, en application de l’article 275 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge chargé du contrôle des expertises pour faire ordonner la production de ces documents, s’il y a lieu sous astreinte ou, le cas échéant, être autorisé à passer outre, poursuivre ses opérations et conclure sur les éléments en sa possession,

DISONS que l’expert pourra recueillir l’avis d’un autre technicien mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne,

DISONS que l’expert devra établir un pré-rapport qui sera soumis à chacune des parties en leur impartissant un délai d’un mois pour présenter leurs dires et y répondre,

DISONS que, sauf accord contraire des parties, l’expert devra adresser à celles-ci une note de synthèse dans laquelle il rappellera l’ensemble de ses contestations matérielles, présentera ses analyses et proposera une réponse à chacune des questions posées par la juridiction,

DISONS que l’expert devra fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l’article 276 du code de procédure civile et rappelle qu’il ne sera pas tenu de prendre en compte les transmissions tardives,

DÉSIGNONS le magistrat chargé du contrôle des expertises par ordonnance présidentielle de roulement pour suivre la mesure d’instruction et statuer sur tous incidents,

DISONS que l’expert devra rendre compte à ce magistrat de l’avancement de ses travaux et des diligences accomplies ainsi que des difficultés qui font obstacle à l’accomplissement de sa mission,

ORDONNONS la consignation auprès du Régisseur par la SASU MS VIANDES d’une avance de 3.000 euros à titre provisoire à valoir sur la rémunération de l’expert dans les SIX SEMAINES à compter de la notification de la présente ordonnance (accompagnée de la copie de la présente ordonnance),

DISONS que, dans l’hypothèse où la SASU MS VIANDES bénéficierait de l’aide juridictionnelle, elle doit être dispensée du paiement de la consignation, sous réserve du dépôt de la décision d’aide juridictionnelle au greffe avant la même date que celle indiquée ci-dessus ;

DISONS qu’à défaut de consignation dans ce délai la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet en vertu de l’article 271 du code de procédure civile à moins que le juge du contrôle, à la demande d’une partie se prévalant d’un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de la caducité,

DISONS qu’en cas d’empêchement, retard ou refus de l’expert commis, il sera pourvu à son remplacement par ordonnance rendue sur requête,

ORDONNONS à [K] [W] de communiquer les coordonnées de son assureur à la SASU MS VIANDES dans un délai d’un mois à compter de la présente ordonnance, sous astreinte de 100€ par jour de retard, pendant 6 mois ;

CONDAMNONS [K] [W] aux dépens ;

CONDAMNONS [K] [W] à verser une somme de 2 000€ à la SASU MS VIANDES au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit ;

REJETONS toute autre demande.

Ainsi jugée et prononcée par mise à disposition au Greffe des référés du Tribunal judiciaire de TOULON, les jour, mois et an susdits

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT