TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

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[Adresse 11]

[Adresse 3]

[Adresse 8]

[Localité 4]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 25/01753 – N° Portalis DB2G-W-B7J-JL5H

Section 1

République Française

Au Nom du Peuple Français

ORDONNANCE

DE REFERE

DU 15 septembre 2025

PARTIES REQUERANTES :

Monsieur [T] [A] [V] [W]

né le 20 Janvier 1999 à [Localité 12]

demeurant [Adresse 5]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-68224-2025-002527 du 27/05/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 9])

représenté par Maître Véronique SCHOTT de la SELAS LEXARES AVOCATS, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 84 substituée par M^e Théophile SPITTLER, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 84

Madame [G] [O] [N] [K]

née le 30 Avril 2000 à [Localité 10]

demeurant [Adresse 5]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-68224-2025-002526 du 27/05/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 9])

représentée par Maître Véronique SCHOTT de la SELAS LEXARES AVOCATS, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 84 substituée par M^e Théophile SPITTLER, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 84

PARTIE REQUISE :

Monsieur [S] [I]

demeurant [Adresse 1]

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Autres demandes relatives à un bail d’habitation – Sans procédure particulière

NOUS, Yannick ASSER, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, assisté de [G] HANSER, greffier de ce tribunal,

Statuant en référé, publiquement, par ordonnance réputée contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le 15 septembre 2025,

Avons rendu l’ordonnance dont la teneur suit :

Entendu à l’audience publique du 08 juillet 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 20 mars 2024, Monsieur [S] [I] a donné à bail à Madame [G] [K] et Monsieur [T] [W] un appartement situé [Adresse 7]. Le loyer mensuel est de 500 euros outre 40 euros de charges.

Par exploit de commissaire de justice du 30 juin 2025, Madame [G] [K] et Monsieur [T] [W] ont fait assigner Monsieur [S] [I] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] statuant en référé pour obtenir notamment le droit de suspendre le paiement des loyers et voir ordonner une mesure d’expertise.

L’affaire a été retenue à l’audience du 8 juillet 2025.

Madame [G] [K] et Monsieur [T] [W], représentés par leur conseil, reprennent oralement les termes de l’assignation du 30 juin 2025 dans laquelle ils demandent au juge des référés de :

— condamner Monsieur [S] [I] à produire :

— un extrait du règlement de copropriété qui porte sur la destination de l’immeuble, la jouissance des parties privatives et communes de l’immeuble et la quote-part attribuée au logement pour chaque catégorie de charges,

— le constat de risque d’exposition au plomb,

— l’état de l’installation intérieure de l’électricité,

— l’état de l’installation intérieure au gaz,

sous astreinte comminatoire de 50 euros par jour de retard à compter de l’ordonnance à intervenir,

— condamner Monsieur [S] [I] à transmettre :

— les clés de la boîte aux lettres

sous astreinte comminatoire de 50 euros par jour de retard à compter de l’ordonnance à intervenir,

— condamner Monsieur [S] [I] à mettre les poignées du meuble de la salle de bain et à remplacer le meuble sous astreinte comminatoire de 50 euros par jour de retard à compter de l’ordonnance à intervenir,

— ordonner une mesure d’expertise judiciaire,

— désigner pour y procéder tel expert qu’il plaira à Madame ou Monsieur le président de commettre avec pour mission de :

— se rendre sur place [Adresse 7],

— se faire communiquer tout document contractuel et technique et autres pièces qu’il estimera utile à l’accomplissement de sa mission,

— examiner le logement selon les critères de décence et de salubrité ainsi que les normes en vigueur,

— examiner les dommages signalés par les occupants,

— décrire l’importance, la nature et la durée des travaux qui seraient nécessaires pour remédier aux vices, désordres et non-conformités constatés,

— évaluer le préjudice de jouissance subi par les locataires,

— s’expliquer techniquement sur les dires et observations des parties qu’il aura recueillis après leur avoir communiqué son pré rapport,

— dire que l’expert sera mis en oeuvre et accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et que sauf conciliation des parties, l’expert déposera son rapport au secrétariat du greffe de ce tribunal dans les trois mois de sa saisine,

— dire qu’il en sera référé en cas de difficulté,

— fixer la provision à consigner au greffe, à titre d’avance sur les honoraires de l’expert dans le délai qui sera imparti par l’ordonnance à intervenir,

— dire et juger que les loyers et avances sur charges seront suspendus à compter de la signification de la présente décision et jusqu’à l’arrêt des troubles et remise en état du logement loué,

— condamner Monsieur [S] [I] à payer à Monsieur [W] et Madame [K] la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Monsieur [S] [I] aux entiers frais et dépens de la présente procédure,

— rappeler le caractère exécutoire de l’ordonnance à intervenir.

Monsieur [S] [I], cité par acte remis à personne, n’est ni comparant ni représenté.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il y a lieu de se référer aux conslusions susvisées.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 septembre 2025 puis prorogée au 15 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de productions de documents annexes

En application de l’article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989, un dossier de diagnostic technique est fourni par le bailleur et annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement et comprend le diagnostic de performance énergétique, le constat de risque d’exposition au plomb, une copie d’un état mentionnant l’absence ou la présence de matériaux ou produits de la construction contenant de l’amiante, et un état de l’installation intérieure de l’électricité et de gaz.

En l’espèce, l’ensemble de ces documents n’est pas annexé au contrat de bail signé le 20 mars 2024 entre Monsieur [S] [I] et Madame [G] [K] et Monsieur [T] [W].

Les locataires ne sont pas en possession, non plus de l’extrait du règlement de copropriété.

En conséquence, il y a lieu de condamner Monsieur [S] [I] à produire à Madame [G] [K] et Monsieur [T] [W] :

— un extrait du règlement de copropriété qui porte sur la destination de l’immeuble, la jouissance des parties privatives et communes de l’immeuble et la quote-part attribuée au logement pour chaque catégorie de charges,

— le constat de risque d’exposition au plomb,

— l’état de l’installation intérieure de l’électricité,

— l’état de l’installation intérieure au gaz,

et ce sous astreinte de 20 euros par jour de retard à compter du 15ème jour de la notification de la présente ordonnance.

Sur les clés de la boîte aux lettres et le meuble de la salle de bain

En l’absence de possession des clés de la boîte aux lettres, il y a lieu que le bailleur produise celles-ci aux locataires.

En conséquence, Monsieur [S] [I] est condamné à transmettre à Madame [G] [K] et Monsieur [T] [W] les clés de la boîte aux lettres, et ce sous astreinte de 20 euros par jour de retard à compter du 15ème jour de la notification de la présente ordonnance.

En l’absence de preuve, il n’y a pas lieu de condamner Monsieur [S] [I] à mettre les poignées du meuble de la salle de bain et à remplacer ledit meuble.

Sur la demande d’expertise

L’article 145 du code de procédure civile prévoit que, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Madame [G] [K] et Monsieur [T] [W] invoquent un taux d’humidité important, produisant à l’appui de leurs dires le rapport du Cabinet Chrysotile du 2 avril 2025 dont le donneur d’ordre était le bailleur, Monsieur [S] [I]. Ledit rapport, dans ses conclusions, souligne la « présence d’un taux d’humidité anormalement élevé, dû à des remontées capillaires atteignant le logement situé au rez-de-chaussée… Nous recommandons dans un premier temps la mise en place d’une ventilation mécanique contrôlée (VMC) ».

Selon les dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 relatives à l’obligation de délivrance d’un logement décent, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage d’habitation principale.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a) ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Aux termes des dispositions du décret du 30 janvier 2002 le logement décent est un logement qui répond aux caractéristiques ci-après définies :

Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer ;

3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R. 111-1 du code de la construction et de l’habitation, bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre.

Enfin le logement qui fait l’objet d’un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité pris en application de l’article L. 511-11 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un logement décent.

Il convient de relever que la connaissance par le locataire de l’état d’un logement lors de l’entrée dans les lieux ne dispense pas le bailleur de son obligation de délivrance d’un logement décent, laquelle est d’ordre public, rappellant en outre que le bailleur est tenu de délivrer un logement décent sans action préalable ou mise en demeure de ses locataires.

En l’espèce, Madame [G] [K] et Monsieur [T] [W] produisent des photographies corroborant leurs dires concernant les traces de moisissures et d’humidité présentes dans plusieurs pièces du logement.

Par conséquent, Madame [G] [K] et Monsieur [T] [W] administrent un commencement de preuve suffisant de leurs affirmations, de sorte que Monsieur [S] [I] ne peut leur opposer les dispositions de l’article 146 du code de procédure civile.

En conséqence, il y lieu d’ordonner une expertise judiciaire, avec mission fixée au dispositif.

Sur la suspension du paiement des loyers

L’article 20-1 de la loi de 1989 prévoit que si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. (…)

Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux.

Les dispositions de l’article 835 du code de procédure civile, précitées, permettent au juge des référés même en présence d’une contestation sérieuse, de prescrire des mesures conservatoires.

Par conséquent, et sans préjuger du succès des demandes présentées par Madame [G] [K] et Monsieur [T] [W], mais tenant compte des éléments qu’ils ont présentés en amont de leur demande d’expertise, il convient à titre conservatoire d’ordonner la consignation des loyers dus à compter du 1er octobre 2025 à la caisse des dépôt et de consignation, et ce en application des dispositions de l’article L. 518-17 du code monétaire et financier.

Les dépens et autres prétentions des parties relatives à l’article 700 du code de procédure civile sont réservées.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [S] [I] à produire à Madame [G] [K] et Monsieur [T] [W] :

— un extrait du règlement de copropriété qui porte sur la destination de l’immeuble, la jouissance des parties privatives et communes de l’immeuble et la quote-part attribuée au logement pour chaque catégorie de charges,

— le constat de risque d’exposition au plomb,

— l’état de l’installation intérieure de l’électricité,

— l’état de l’installation intérieure au gaz,

et ce sous astreinte de 20 euros par jour de retard à compter du 15ème jour de la notification de la présente ordonnance ;

CONDAMNE Monsieur [S] [I] à transmettre à Madame [G] [K] et Monsieur [T] [W] les clés de la boîte aux lettres, et ce sous astreinte de 20 euros par jour de retard à compter du 15ème jour de la notification de la présente ordonnance ;

REJETTE la demande de Madame [G] [K] et Monsieur [T] [W] relative aux poignées du meuble de la salle de bain et à son remplacement ;

AVANT DIRE DROIT sur les mesures de remise en état, ORDONNE une expertise judiciaire et COMMET Monsieur [Z] [J], [Adresse 2], expert inscrit sur la liste des experts de la cour d’appel de Colmar,

avec pour mission de :

— se faire remettre tous documents et pièces en rapport avec le litige et se rendre sur les lieux, [Adresse 6], appartement occupé par Madame [G] [K] et Monsieur [T] [W], après y avoir préalablement convoqué les parties et leurs avocats respectifs et visiter l’immeuble objet du bail ;

— mentionner les griefs, désordres allégués par Madame [G] [K] et Monsieur [T] [W] ;

— constater et dire si l’appartement loué par Madame [G] [K] et Monsieur [T] [W] présente des désordres actuels, décrire leur emplacement, leur nature et leur étendue ;

— préciser la date d’apparition de ces désordres dans leur composante, leur ampleur et

leurs conséquences ;

— dire si ces désordres affectent l’usage attendu de l’appartement loué et dans l’affirmative, dans

quelle proportion ou dans quelle mesure ;

— préciser pour chaque désordre s’il constitue un désordre de nature à compromettre la décence

du logement au sens de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 ;

— préciser pour chaque désordre s’il affecte la conformité du logement (isolation, installation

électrique) et donner tous éléments techniques permettant d’apprécier les responsabilités encourues ;

— déterminer les causes et origine des désordres ainsi constatés et décrire les mesures de correction, remise en état ou travaux à mettre en oeuvre pour y remédier et le cas échéant, nous renseigner sur le degré d’urgence ;

— en chiffrer le coût et indiquer la durée des travaux de remise en état ;

— fournir tout renseignement au juge permettant le cas échéant d’analyser les éventuelles responsabilités encourues et d’établir les préjudices subis ;

— établir un pré rapport et recueillir les dires des parties conformément aux dispositions du code

de procédure civile et y répondre le cas échéant dans son rapport définitif ;

DIT que l’expert devra établir un rapport écrit de ses opérations et constatations, lequel devra être déposé au greffe du juge chargé des contentieux de la protection, dans un délai de SIX MOIS suivant la date de sa saisine;

RAPPELLE que l’article 173 du code de procédure civile fait obligation à l’expert d’adresser copie du rapport à chacune des parties et de faire mention de cette formalité sur l’original ;

COMMET le magistrat chargé du contrôle des expertises pour suivre et contrôler les opérations du technicien désigné ci-dessus et pour statuer sur toute difficulté d’exécution ;

DISPENSE les demandeurs de consignation en raison de leur admission à l’aide juridictionnelle totale chacun ;

DIT que les frais d’expertise seront pris en charge par l’ Etat ;

DIT qu’à l’issue de la première réunion d’expertise, l’expert devra communiquer aux parties et au juge chargé du suivi des expertises un état prévisionnel de ses frais et honoraires et devra, en cas d’insuffisance de la provision consignée, demander la consignation d’une provision supplémentaire ;

DIT qu’en application de l’article 282 du code de procédure civile, l’expert adressera également aux parties un exemplaire de sa demande de rémunération par tout moyen permettant d’en établir la réception, à charge pour elles de communiquer à l’expert et au juge

chargé de contrôler les mesures d’instruction leurs observations écrites dans un délai de quinze jours ;

DIT QUE l’affaire sera rappelée à la première audience utile après le dépôt du rapport d’expertise et que les parties seront alors reconvoquées à cette fin ;

AUTORISE Madame [G] [K] et Monsieur [T] [W] à CONSIGNER auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations le montant des loyers et charges afférents au logement loué [Adresse 7] et dus pour la période courant à compter du 1er octobre 2025 ;

RESERVE les dépens et la demande de Madame [G] [K] et Monsieur [T] [W] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Le Greffier, Le Président,