TRIBUNAL JUDICIAIRE

Site Camille Pujol

2 allées Jules Guesde

BP 7015

31068 TOULOUSE cedex 7

NAC: 5AA

N° RG 23/04148

N° Portalis DBX4-W-B7H-SOJI

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

MINUTE N°B24/

DU : 08 Novembre 2024

[O] [R]

[K] [M] épouse [R]

C/

[T] [F]

[Y] [H]

[D] [X]

Copie revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 08 Novembre 2024

à la SCP JEAY&JAMES FOUCHER AVOCATS

Copie certifiée conforme délivrée le 08/11/24 à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Vendredi 08 Novembre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Coralie POTHIN Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 06 Septembre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

Monsieur [O] [R],

22 CHEMIN DU PRAT

31170 TOURNEFEUILLE

représenté par Maître Dominique JEAY de la SCP JEAY & JAMES-FOUCHER, AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE

Madame [K] [M] épouse [R]

22 CHEMIN DU PRAT

31170 TOURNEFEUILLE

représentée par Maître Dominique JEAY de la SCP JEAY & JAMES-FOUCHER, AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

Monsieur [T] [F],

105 CHEMIN DE L ARRAMRT

31170 TOURNEFEUILLE

représenté par M^e Mohamad SOBH, avocat au barreau de TOULOUSE

Madame [Y] [H],

105 CHEMIN DE L ARRAMRT

31170 TOURNEFEUILLE

représentée par M^e Mohamad SOBH, avocat au barreau de TOULOUSE

Monsieur [D] [X],

APPT 515 ETG 4

5 CHEMINEMENT EDGARD VARESE

31100 TOULOUSE

représenté par M^e Mohamad SOBH, avocat au barreau de TOULOUSE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé le 27 mars 2023 avec effet au 1er mai 2023, M. [O] [R] et Mme [K] [M] épouse [R] ont donné en location à M. [T] [F] et Mme [Y] [H] une maison à usage d’habitation situé 105 chemin de Larramet, 31170 Tournefeuille moyennant un loyer de 1450 € et 30 euros de provision sur charges.

Par acte séparé en date du 27 avril 2023, M. [D] [X] se portait caution solidaire de M. [T] [F] et Mme [Y] [H].

Un état des lieux d’entrée était réalisé le 28 avril 2023.

Des loyers demeurant impayés, un commandement de payer et de justifier d’une assurance a été délivré par acte d’huissier de justice à M. [T] [F] et Mme [Y] [H] le 30 août 2023 un montant en principal de 3040,00€, lequel a été dénoncé à la caution par acte du 04 septembre 2023.

Par actes de commissaire de justice du 25 octobre 2023, M. [O] [R] et Mme [K] [M] épouse [R] ont fait assigner en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse M. [T] [F] et Mme [Y] [H] et M. [D] [X], en qualité de caution, afin d’obtenir le constat de la fin du bail par suite de l’acquisition de la clause résolutoire pour loyers impayés et défaut de justification d’assurance, l’expulsion et la condamnation solidaire au paiement des loyers et charges.

Appelée à l’audience du 16 février 2024 à laquelle M. [T] [F] et Mme [Y] [H] n’étaient ni présents ni représentés, l’affaire a été mise en délibéré au 03 mai 2024, date à laquelle il a été ordonné la réouverture des débats pour l’audience du 07 juin 2024, M. [D] [X] ayant été assigné par acte séparé qui n’a pas été enrôlé de sorte qu’il n’a pas été appelé à l’audience du 16 février 2024.

Après plusieurs renvois à la demande des parties, l’affaire était retenue et plaidée à l’audience du 06 septembre 2024.

A cette audience, M. [O] [R] et Mme [K] [M] épouse [R], représentés par leur conseil, et se rapportant à leur conclusions déposées, a sollicité de :

— la condamnation solidaire de M. [T] [F] et Mme [Y] [H] et M. [D] [X] au paiement, à titre provisionnel, des sommes de :

* 10.470 € représentant l’arriéré de loyers et des charges à l’échéance du 30 janvier 2024,

* 1396,14 € au titre du préjudice matériel pour la remise en état du logement, après déduction du montant du dépôt de garantie,

* 1500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens qui s’élèvent à la somme de 1258,35 euros.

Au soutien de leur demandes, en application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, ils font valoir que les locataires ont quitté le logement en décembre 2023 mais restent redevables de loyers et charges impayés. Ils soutiennent que, suite à leur départ, le logement n’a pas pu être reloué avant le 15 mars 2024 et a du être remis en état, l’état des lieux de sortie établi le 11 janvier 2024 faisant un état descriptif exhaustif de la configuration du logement des conditions préjudiciables dans lesquelles il a été occupé. Ils s’opposent à la demande en délais de paiement formée par M. [T] [F] et Mme [Y] [H].

Ils réfutent l’existence de contestations sérieuses quant à l’engagement de caution de M. [D] [X] en ce que celui-ci s’est engagé en toute connaissance de cause, reconnaissant expressément avoir eu connaissance de l’étendue de son engagement et ayant reçu un exemplaire du contrat de bail. Ils ajoutent que celui-ci a fourni ses bulletins de salaires et qu’il a procédé au règlement des premiers mois de loyer.

M. [T] [F] et Mme [Y] [H] et M. [D] [X], représentés par leur conseil, et se rapportant à leurs conclusions, sollicitent de :

— déclarer nul l’acte de cautionnement en date du 27 avril 2023 comme nul et non avenu ;

— débouter M. [O] [R] et Mme [K] [M] épouse [R] de l’intégralité de leurs demandes à l’encontre de M. [D] [X],

— juger que M. [T] [F] et Mme [Y] [H] ont quitté le logement le 31 décembre 2023;

— juger que M. [T] [F] et Mme [Y] [H] bénéficieront des plus larges délais de paiement pour s’acquitter de leur dette locative ;

— débouter M. [O] [R] et Mme [K] [M] épouse [R] de leur demande de participation aux frais de procédure,

— débouter M. [O] [R] et Mme [K] [M] épouse [R] de leur demande de paiement de la somme de 1.396,14 € au titre de la remise en état du logement;

— débouter M. [O] [R] et Mme [K] [M] épouse [R] de leur demande formée en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de leurs demandes, ils font valoir qu’ils reconnaissent devoir les loyers et charges impayés au 11 janvier 2024, date de réalisation de l’état des lieux de sortie au titre des loyers et charges impayés mais ils contestent la somme réclamée pour la période du 12 janvier 2024 au 31 janvier 2024. Ils sollicitent les plus larges délais de paiement pour s’acquitter de la dette, faisant valoir leur situation personnelle et financière.

S’agissant de la remise en état du logement ils font valoir qu’aucun état des lieux d’entrée n’est produit par les bailleurs de sorte qu’aucune comparaison n’est possible, outre qu’il n’est produit aucun devis, de sorte que la demande à ce titre doit être rejetée.

S’agissant de la caution solidaire de M. [D] [X], ils font valoir au visa des articles 2288 et 2297 du code civil et de l’article 22-1 de la loi du 06 juillet 1989, que le cautionnement doit être exprès, ce qui s’illustre à travers la mention qui a pour objet de donner à la caution conscience de la portée de l’engagement qu’elle souscrit mais que, d’une part, l’acte de caution n’est pas valable car il n’est pas mentionné que la caution s’engage à payer au créancier ce que lui doit le débiteur en cas de défaillance de celui-ci, et que, d’autre part, cette mention n’est ni manuscrite ni tapée à l’ordinateur par M. [D] [X] qui n’a pas signé l’acte électroniquement. Ils exposent en outre que la limite de la caution n’est pas exprimée dans l’acte et que le montant n’est pas exprimé en toutes lettres et chiffres. Enfin, ils font valoir que cet engagement est disproportionné à ses revenus en ce qu’il perçoit une AAH de 310,97 euros outre la somme de 519,42 € au tire d’une pension d’invalidité.

La décision était mise en délibéré au 08 novembre 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I-SUR LA RÉSILIATION , LA DEMANDE D’EXPULSION ET D’INDEMNITE D’OCCUPATION

Il résulte des débats que M. [T] [F] et Mme [Y] [H] ont quitté les lieux et qu’un état des lieux de sorti a été réalisé le 11 janvier 2024 par constat de commissaire de justice, en l’absence des locataires

Pour autant, M. [O] [R] et Mme [K] [M] épouse [R] n’ont pas indiqué dans leurs écritures et à l’audience qu’ils se désistaient de ces demandes.

Il convient donc de constater que les demandes de M. [O] [R] et Mme [K] [M] épouse [R] concernant la résiliation du bail, l’expulsion et de condamnation à une indemnité d’occupation de M. [T] [F] et Mme [Y] [H] sont sans objet.

Il ne peut être constaté le départ des lieux au 31 décembre 2023 des locataires en ce que cela ne résulte que leurs affirmations et qu’il ne s’agit pas d’une prétention au sens de l’article 06 du code de procédure civile qu’il appartient au juge de trancher.

II. SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT PROVISIONNEL AU TITRE DES LOYERS ET DES CHARGES

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 : « Le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ».

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue donc une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

En l’espèce, M. [O] [R] et Mme [K] [M] épouse [R] produisent un décompte arguant que les défendeurs restent devoir la somme de 10.470 € à la date du 31 janvier 2024 au titre des loyers impayés.

Toutefois, comme le soutiennent valablement les défendeurs, l’état des lieux de sortie a été réalisé par constat de commissaire de justice le 12 janvier 2024 de sorte qu’ils sont redevables du mois de janvier 2024 au prorata, soit à hauteur de 572,90 euros.

M. [T] [F] et Mme [Y] [H] seront, par conséquent, solidairement condamnés à titre provisionnel au paiement de la somme de 9.562,90 euros.

III. SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT PROVISIONNEL AU TITRE DES DEGRADATIONS LOCATIVES

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En l’espèce, les bailleur sollicitent la somme totale de 1396,14 € au titre des réparations et dégradations locatives et font valoir que l’état des lieux de sortie a constaté des dégradations locatives chiffrées à la somme de 2846,14 euros, de laquelle ils déduisent le montant du dépôt de garantie de 1450 euros. Ils produisent l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie établi par commissaire de justice en l’avance des locataires, et divers factures et devis, notamment pour la réfection de peinture, de la remise en état du jardin, du remplacement de certains matériels électroménagers ainsi que le changement des serrures et barillets.

Toutefois au regard des contestations émises, le juge des référés qui est le juge de l’évidence n’a pas le pouvoir de trancher cette question qui suppose une appréciation plus poussée de la part du juge du fond.

En conséquence, il n’y a donc lieu à référé sur cette question et il convient de renvoyer les parties à mieux se pourvoir.

IV SUR LES DEMANDES EN PAIEMENT A L’ENCONTRE DE LA CAUTION

Il résulte des articles 834 et 835 du code de procédure civile qu’il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de se prononcer sur la validité du cautionnement litigieux. Il doit en revanche dire si l’obligation à paiement de la caution n’est pas sérieusement contestable. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

Il sera rappelé qu’en vertu de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 "Lorsque le cautionnement d’obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu’il s’agisse du contrat initial ou d’un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation.

La personne physique qui se porte caution fait précéder sa signature de la reproduction manuscrite du montant du loyer et des conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, de la mention manuscrite exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu’elle a de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte et de la reproduction manuscrite de l’alinéa précédent. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement".

Lorsque les formalités édictées par l’article 22-1 de la loi précitée n’ont pas été respectées la sanction est la nullité du cautionnement et ce sans que celui qui invoque cette nullité ait à établir que le non-respect des formes lui a causé un grief.

En outre, en vertu de l’article 2297 du code civil “ A peine de nullité de son engagement, la caution personne physique appose elle-même la mention qu’elle s’engage en qualité de caution à payer au créancier ce que lui doit le débiteur en cas de défaillance de celui-ci, dans la limite d’un montant en principal et accessoires exprimé en toutes lettres et en chiffres. En cas de différence, le cautionnement vaut pour la somme écrite en toutes lettres.

Si la caution est privée des bénéfices de discussion ou de division, elle reconnaît dans cette mention ne pouvoir exiger du créancier qu’il poursuive d’abord le débiteur ou qu’il divise ses poursuites entre les cautions. A défaut, elle conserve le droit de se prévaloir de ces bénéfices.”

En l’espèce, il est constant et non contesté d’ailleurs par les demandeurs que ne figure pas certaines mentions manuscrites, notamment la somme en lettres et en chiffres s’agissant de la limite du cautionnement pas plus que la mention prévue par l’article 2297 du code civil.

Par conséquent, il ressort de ces éléments l’existence d’un doute sur la validité du cautionnement signé par M. [D] [X], étant précisé qu’il n’appartient pas au juge des référés d’analyser pleinement l’acte et de se prononcer sur la nullité ou non de cet acte, cela relevant du seul pouvoir du juge du fond. Pour autant, les contestations émises quant à la validité de l’acte s’avèrent suffisamment sérieuses pour faire obstacle à la demande en paiement présentée contre la caution, en référé, par M. [O] [R] et Mme [K] [M] épouse [R].

V- SUR DEMANDE RECONVENTIONNELLE EN DELAI DE PAIEMENT

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. »

L’article 1343-5 du Code civil prévoit que « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ».

En l’espèce, M. [T] [F] et Mme [Y] [H] n’étant plus locataires, ils ne peuvent bénéficier du délai de 36 mois et ne peuvent bénéficier que des délais légaux classiques, limité à 24 mois.

Force est toutefois de constater que depuis l’assignation délivrée le 25 octobre 2023, soit depuis près d’un an, ils n’ont procédé à aucun règlement pour apurer l’arriéré locatif, lequel est conséquent dès lors qu’ils n’ont réglé aucun loyer depuis le mois de juillet 2023, soit 2 mois après leur entrée dans les lieux. En outre, ils n’expliquent pas comment ils pourraient s’acquitter d’une mensualité de 398 euros environ, en sus de leur loyer actuel et de leurs charges courantes, alors qu’ils justifient pour revenus d’un RSA de 607,75 euros.

En conséquence, leur demande sera rejetée.

VI-SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

M. [T] [F] et Mme [Y] [H], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer aux locataires et à la caution, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il n’apparait pas inéquitable au regard de la situation des parties de dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

DÉCISION :

Le Juge des contentieux de la protection statuant en référé par ordonnance mise à disposition au Greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les demandes de M. [O] [R] et Mme [K] [M] épouse [R] de résiliation de bail par acquisition de la clause résolutoire, d’expulsion et en paiement d’une indemnité d’occupation sont sans objet compte tenu du départ volontaire du logement de M. [T] [F] et Mme [Y] [H] et de la reprise des lieux par les bailleurs;

CONDAMNONS solidairement M. [T] [F] et Mme [Y] [H] à payer à M. [O] [R] et Mme [K] [M] épouse [R] à titre provisionnel la somme de 9562,90 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 12 janvier 2024, mensualité de janvier 2024 incluse au prorata ;

REJETONS la demande en délais de paiement formée par M. [T] [F] et Mme [Y] [H] ;

DISONS n’y avoir lieu à référé concernant la demande en paiement provisionnel formée au titres des dégradations locatives par M. [O] [R] et Mme [K] [M] épouse [R] ,

CONSTATONS l’existence d’une contestation sérieuse quant aux demandes de M. [O] [R] et Mme [K] [M] épouse [R] à l’encontre de M. [D] [X] ;

DISONS en conséquence n’y avoir lieu à référé à ce titre;

REJETONS le surplus des demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNONS in solidum M. [T] [F] et Mme [Y] [H] aux dépens ;

DISONS n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

RAPPELONS que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Le greffier La vice-présidente