MINUTE N° : 25/01446

JUGEMENT

DU 17 Avril 2026

N° RC 25/01139

DÉCISION

contradictoire et en premier ressort

Société VAL TOURAINE HABITAT

ET :

[M] [B] [F]

Débats à l’audience du 11 Décembre 2025

copie et grosse le :

à

EPIC VAL TOURAINE HABITAT

copie le :

à

Madame [M] [P]

Préfet d'[Localité 1] et [Localité 2]

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 3]

TENUE le 17 Avril 2026

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : A. ROBIN, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : C. LEBRUN

DÉBATS :

A l’audience publique du 11 Décembre 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 17 Avril 2026 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

EPIC VAL TOURAINE HABITAT immatriculé au RCS de [Localité 3] sous le n° 781 598 248 00032 dont le siège social est [Adresse 2]

Représenté par Mme [K] [O] munie d’un pouvoir de représentation

D’une Part ;

ET :

Madame [M] [B] [F]

née le 10 Août 1962 à [Localité 4] PORTUGAL, demeurant [Adresse 3]

comparante

D’autre Part ;

RG 25/01139

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé à effet du 5 octobre 2001, l’Office Public d’Aménagement et de Construction d'[Localité 1] et [Localité 2] a consenti un bail d’habitation à Madame [B] [F] [M] et Monsieur [D] [Q] portant sur un logement situé sis [Adresse 4] à [Localité 5].

Suite à la résiliation judiciaire du contrat de bail, un nouveau bail a été consenti à Madame [B] [F] [M] et Monsieur [D] [Q] par l’Office Public de l’Habitat VAL TOURAINE HABITAT le 6 octobre 2016 avec effet rétroactif au 29 octobre 2015 portant sur le même logement et moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 520,22 € charges et annexes (stationnement et espace privatif extérieur) comprises.

Par suite du décès de Monsieur [D] [Q] en date du 14 octobre 2020, Madame [B] [F] [M] est devenue seule titulaire du bail.

Le 10 décembre 2024 le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire du bail demeuré infructueux.

C’est dans ces conditions que le bailleur a fait assigner Madame [B] [F] [M] par acte de commissaire de justice du 26 février 2025 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours afin d’obtenir sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation ou, pour le moins, le prononcé de la résiliation du bail consenti à Madame [B] [F] [M] ;

— dire et juger en conséquence que Madame [B] [F] [M] se trouve être occupante sans droit ni titre ;

— l’expulsion de la locataire et celle de tous ses biens ainsi que de toute personne à sa charge ou occupant l’immeuble de son chef, par toutes les voies et moyens de droit, même avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— la condamnation de Madame [B] [F] [M] au paiement de la somme en principal de 6362,38 € au titre des impayés de loyers et charges suivant décompte actualisé, sauf à parfaire ou à diminuer au jour du jugement à intervenir ;

— la condamnation de Madame [B] [F] [M] au paiement d’une indemnité légale d’occupation égale correspondant aux loyers et charges comme indiqué dans le contrat de location, étant précisé que le prix du loyer est révisable conformément à la règlementation en vigueur et les provisions de charges pourront être actualisées en fonction des dépenses à prévoir, et ce à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des lieux ;

— la condamnation de Madame [B] [F] [M] à verser à l’OPH VAL TOURAINE HABITAT la somme de 300,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— la condamnation de Madame [B] [F] [M] aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

L’assignation a été dénoncée par voie dématérialisée au Préfet d'[Localité 1] et [Localité 2] le 27 février 2025 à la suite de quoi le greffe a reçu le diagnostic social et financier dont lecture a été donnée à l’audience.

L’affaire a été appelée et utilement plaidée à l’audience du 11 décembre 2025.

A l’audience, l’OPH VAL TOURAINE HABITAT – représenté par Madame [K] [O] suivant pouvoir communiqué à l’audience – maintient les termes de son assignation sauf en ce qu’elle sollicite des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire, la situation de surendettement de Madame [B] [F] [M] ayant été déclarée recevable par la commission de surendettement des particuliers. Elle actualise la dette locative à la somme de 6644,75 € arrêtée au 10 décembre 2025.

Régulièrement citée par acte de commissaire de justice en date du 26 février 2025 signifié à étude, Madame [B] [F] [M] comparaît à l’audience et sollicite des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire. Elle déclare être retraitée et percevoir une pension mensuelle de 1400,00 €.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 mars 2026 prorogé au 17 avril 2026.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

Le bailleur justifie avoir informé la Caisse d’Allocation Familiale d'[Localité 1] et [Localité 2] de la situation d’impayés le 18 février 2021 conformément à l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014. Cette saisine est réputée constituée dans la mesure où la situation d’impayés perdure depuis cette date.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d'[Localité 1] et [Localité 2] le 27 février 2025 soit plus de six semaines avant l’audience fixée au 18 décembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiées par la loi du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. L’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 venant réduire ce délai à six semaines ne s’applique qu’aux contrats conclus ou renouvelés après son entrée en vigueur soit à compter du 29 juillet 2023.

En l’espèce, le bailleur verse aux débats le contrat de bail signé entre les parties le 26 février 2016 à effet rétroactif au 29 octobre 2015 aux termes duquel il apparaît qu’aucune clause résolutoire n’est insérée.

Ainsi, à défaut pour le bailleur de produire les conditions générales du contrat de bail et de justifier de l’existence d’une clause résolutoire opposable à la locataire, sa demande aux fins de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire sera rejetée.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l’article 1728 du Code civil et l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Le bailleur produit le bail signé le 26 février 2016 à effet rétroactif au 29 octobre 2015, le commandement de payer délivré le 10 décembre 2024 et le décompte de la créance arrêté au 10 décembre 2025 faisant apparaître une somme de 6978,77 € à la charge de la locataire.

Par application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permettant au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative, il convient d’écarter les frais de commissaire de justice à hauteur de 276,10 € qui ne constituent pas une dette de loyer ou de charge mais qui relèvent des dépens dont le sort sera examiné ci-après.

En conséquence, il y a lieu de condamner Madame [B] [F] [M] à verser à l’OPH VAL TOURAINE HABITAT la somme de 6702,67 € au titre des impayés de loyers et de charges arrêtés au 10 décembre 2025.

Sur la résilitaion du bail

Aux termes de l’article 1217 du Code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut provoquer la résolution du contrat.

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 rappelle que « le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ».

Le bailleur produit le commandement de payer délivré par acte de commissaire de justice en date du 10 décembre 2024 à Madame [B] [F] [M] portant sur la somme de 4976,64 € dont 4817,60 € au titre des impayés de loyers et de charges ainsi qu’un décompte arrêté au 10 décembre 2025 laissant apparaître un impayé de 6978,77 €.

Le paiement du loyer étant une obligation essentielle du contrat de location, ce défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de bail aux torts de Madame [B] [F] [M].

L’article 1228 du Code civil prévoit que “le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts” ; tandis que l’article 1343-5 du Code civil dispose que « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ».

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

L’article 24 VI de la loi précitée, dans sa version issue de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, applicable depuis le 1er mars 2019, dispose notamment que par dérogation à ces dispositions, lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire en application du livre VII du code de la consommation et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement. Lorsqu’une contestation a été formée par l’une des parties contre les délais et modalités de paiement de la dette locative imposés par la commission de surendettement des particuliers, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à la décision du juge statuant sur cette contestation.

Il apparaît contraire à l’esprit de la loi du 6 juillet 1989 de ne pas faire bénéficier Madame [B] [F] [M] des dispositions de celle-ci plus avantageuses que celles prévues à l’article 1343-5 du code civil sous prétexte que la demande du bailleur aux fins de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire ait été rejetée.

En l’espèce, la commission de surendettement des particuliers de l'[Localité 1] et [Localité 2] a rendu le 21 août 2025 au profit de Madame [B] [F] [M] une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement avec orientation vers un réaménagement des dettes.

En outre, il résulte du décompte susvisé que Madame [B] [F] [M] a repris le paiement du loyer courant avant l’audience, et ce depuis mars 2025.

En conséquence, il convient, en application des dispositions de l’article 24 VI de la loi du 6 juillet 1989, d’autoriser Madame [B] [F] [M] à se libérer de sa dette par des versements mensuels, en plus du loyer courant, d’un montant égal à 30,00 € ; et ce, dans les conditions prévues au dispositif ; et de prononcer la résiliation du bail uniquement dans le cas du non respect, par Madame [B] [F] [M], des délais de paiement ainsi accordés.

En cas de résiliation du bail, la locataire sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, indexée selon les stipulations contractuelles, jusqu’à libération effective des lieux.

Sur l’exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l’application de l’article 700 du Code de procédure civile. Le demandeur sera donc débouté de sa demande à ce titre.

Sur les dépens

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens.

Il convient donc de mettre les dépens comprenant le coût du commandement de payer délivré le 10 décembre 2024 à la charge de Madame [B] [F] [M].

RG 25/01139

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort ;

Déboute l’OPH VAL TOURAINE HABITAT de sa demande de résiliation du bail par le jeu des effets de la clause résolutoire ;

Condamne Madame [B] [F] [M] à payer à l’OPH VAL TOURAINE HABITAT la somme de 6702,67 € (SIX MILLE SEPT CENT DEUX EUROS ET SOIXANTE SEPT CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 10 décembre 2025 ;

Surseoit à l’exécution des poursuites et autorise Madame [B] [F] [M] à se libérer de sa dette de 6702,67 € en 35 mensualités de 30,00 € et le solde à la 36ème échéance dont la première interviendra le mois suivant la signification du présent jugement, et jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation au profit du locataire, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;

Dit que les mensualités devront être payées en sus du loyer courant et en même temps que lui et que la 1ère échéance devra être réglée le mois suivant la signification du présent jugement ;

Prononce la résiliation du bail uniquement dans le cas où demeurerait impayé une mensualité ou le loyer à son terme exact ;

Et dans l’hypothése de cette résiliation,

Dit que :

1 – le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

2 – à défaut pour Madame [B] [F] [M] d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 4] à [Localité 5], il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique, si besoin est, deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, les meubles laissés dans les lieux par Madame [B] [F] [M] suivront alors le sort réservé par les articles L 433-1 à L 433-3 du code des procédures civiles d’exécution ;

3 – Madame [B] [F] [M] sera condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail au jour de la défaillance ;

Dit que la présente décision sera notifiée par le secrétariat greffe du tribunal à Monsieur le préfet d’Indre-et-Loire en application de l’article R 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit ;

Déboute le bailleur de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile;

Condamne Madame [B] [F] [M] aux entiers dépens de l’instance.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection