TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 11]

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 5]

NAC: 5AA

N° RG 24/02902

N° Portalis DBX4-W-B7I-TFRI

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 28 Octobre 2024

[T] [L]

C/

[P] [X]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée à M^e HEIL-NUEZ

Le :

Copies certifiées conformes délivréers à toutes les parties

Le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le lundi 28 Octobre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Madame Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Madame Halima KAHLI, Greffière, lors des débats et de Madame Hanane HAMMOU-KADDOUR, Greffière, chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 27 Septembre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Monsieur [T] [L]

Demeurant [Adresse 7]

[Adresse 3]

Représenté par Maître Sandra HEIL-NUEZ, avocate au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR :

Monsieur [P] [X]

Demeurant [Adresse 9]

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 4]

Non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 26 novembre 2020, Monsieur [T] [L] a donné à bail à Monsieur [P] [X] un appartement à usage d’habitation (n°101) et un parking situés [Adresse 10] pour un loyer mensuel de 490 euros et une provision sur charges mensuelle de 41 euros.

Le 27 mars 2024, Monsieur [T] [L] a fait signifier à Monsieur [P] [X] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par acte de Commissaire de justice en date du 15 juillet 2024, Monsieur [T] [L] a ensuite fait assigner Monsieur [P] [X] devant le Juge des contentieux de la protection de [Localité 12] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, l’autorisation de disposer de l’ensemble du mobilier garnissant les lieux loués, et sa condamnation au paiement :

— de la somme de 1.756,29 euros à titre provisionnel, représentant le montant des loyers et accessoires dus au 03 juin 2024, somme à parfaire au jour de l’audience, avec les intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et des charges conventionnels, de la résiliation à la libération effective du logement,

— d’une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et des entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 17 juillet 2024.

A l’audience du 27 septembre 2024, Monsieur [T] [L], représenté par Maître Sandra HEIL-NUEZ, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 1.543,80 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de septembre 2024 comprise. Il soutient également avoir demandé au locataire de lui transmettre son attestation d’assurance sans succès, mais ne fonde pas son action sur ce motif.

Convoqué par acte de Commissaire de justice signifié par remise à l’étude le 15 juillet 2024, Monsieur [P] [X] n’était ni présent ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 17 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 26 novembre 2020 contient une clause résolutoire (article VIII. clause résolutoire) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer reproduisant cette clause a été signifié le 27 mars 2024, pour la somme en principal de 1.438,78 euros. C’est à tort que ce commandement de payer a mentionné un délai de six semaines pour apurer la dette, alors que la clause résolutoire du contrat principal mentionne deux mois et que la loi du 27 juillet 2023 ne déroge pas aux règles civiles de l’application de la loi dans le temps. Il convient donc de vérifier si le locataire a réglé sa dette dans le délai de deux mois.

La caisse d’allocation familiale a réglé une somme de 291 euros pour le mois de mars 2023, s’imputant sur la somme visée au commandement de payer, et Monsieur [P] [X] n’a réglé dans le délai de deux mois qu’une partie du restant de la dette, à hauteur de 520 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 28 mai 2024.

En l’absence de demande de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, la résiliation est intervenue le 28 mai 2024 et Monsieur [P] [X] est depuis occupant sans droit ni titre. L’expulsion de Monsieur [P] [X] sera donc ordonnée, au besoin avec assistance d’un serrurier et de la force publique.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion, sans qu’il soit nécessaire d’une décision de justice préalable.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du Code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

Monsieur [T] [L] produit un décompte du 23 septembre 2024 démontrant que Monsieur [P] [X] reste devoir la somme de 1.543,80 euros, mensualité de septembre 2024 comprise.

Monsieur [P] [X] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Il sera ainsi condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 1.543,80 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 27 mars 2024 sur la somme de 1.438,78 euros, et de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

Monsieur [P] [X] sera également condamné au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er octobre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré d’indemnités d’occupation pour la période du 28 mai 2024 au 30 septembre 2024 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [P] [X], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [T] [L], Monsieur [P] [X] sera condamné à lui verser une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 26 novembre 2020 entre Monsieur [T] [L] et Monsieur [P] [X] concernant un appartement à usage d’habitation (n°101) et un parking situés [Adresse 10] sont réunies à la date du 28 mai 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [P] [X] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [P] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Monsieur [T] [L] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS n’y avoir lieu à statuer sur le sort des meubles ;

CONDAMNONS Monsieur [P] [X] à verser à Monsieur [T] [L] à titre provisionnel la somme de 1.543,80 euros (décompte arrêté au 23 septembre 2024, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de septembre 2024 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter du 27 mars 2024 sur la somme de 1.438,78 euros et de la présente ordonnance pour le surplus ;

CONDAMNONS Monsieur [P] [X] à payer à Monsieur [T] [L] à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er octobre 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS Monsieur [P] [X] à verser à Monsieur [T] [L] une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [P] [X] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La Greffière, La Juge,