N° RG 24/01252 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TAXY

MINUTE N° : 24/

DOSSIER : N° RG 24/01252 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TAXY

NAC: 30B

FORMULE EXÉCUTOIRE

délivrée le

à la SCP D’AVOCATS SALESSE ET ASSOCIES

à M^e Simon BUSCAIL

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 17 DECEMBRE 2024

DEMANDEUR

M. [R] [H] [O], demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Jehan DE LA MARQUE de la SCP D’AVOCATS SALESSE ET ASSOCIES, avocats au barreau de TOULOUSE

DÉFENDEURS

Mme [L] [X] dite [Z] entrepreneur individuel exploitant sous l’enseigne O PATIO MIO, demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Simon BUSCAIL, avocat au barreau de TOULOUSE

M. [U] [B], demeurant [Adresse 4]

défaillant

M. [G] [S], demeurant [Adresse 4]

défaillant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 19 novembre 2024

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

ORDONNANCE :

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe,

EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d’un acte sous seing privé en date du 01 juillet 2020, la SCI JEAN JAURES a consenti à Monsieur [R] [H] [O], un bail commercial portant un local situé au 3ème étage du [Adresse 1] à Toulouse (Haute-Garonne).

Ce bail a été conclu pour une durée de 9 années, à effet du 01 juillet 2020 pour venir à expiration le 30 juin 2029.

Par acte en date du 01 janvier 2021, la SCI JEAN JAURES a consenti à Monsieur [R] [H] [O], un bail commercial portant sur des locaux à usage commercial situé au rez-de-chaussée du [Adresse 1] à Toulouse (Haute-Garonne).

Ce bail a été conclu pour une durée de 9 années, à effet du 01 janvier 2021 pour venir à expiration le 31 décembre 2030.

Estimant que le compte locatif de Monsieur [R] [H] [O] était débiteur s’agissant des deux baux, la SCI JEAN JAURES lui a fait délivrer par commissaire de justice, deux commandements de payer datés du 18 décembre 2023. Chacun visait la clause résolutoire insérée au bail, pour des montants respectifs de 9.298,72 euros et 5.509,30 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 06 février 2024, enregistré sous le n° RG 24/00303, la SCI JEAN JAURES a assigné Monsieur [R] [H] [O] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse.

Cette instance est pendante devant la juridiction des référés.

Aux termes d’un acte sous seing privé en date du 01 septembre 2023, à effet du 01 septembre 2020, Monsieur [R] [H] [O] a consenti à Madame [L] [Z], un contrat intitulé « bail commercial » portant une chartreuse et des locaux que l’on devine être situés au [Adresse 1] à [Localité 6] (Haute-Garonne). Il n’est fait aucune référence à une quelconque sous-location dans cet acte consenti pour 12 années à compter du 01 janvier 2024.

Aux termes d’un acte sous seing privé en date du 19 juillet 2022 et son avenant du 01 septembre 2023, Monsieur [R] [H] [O] a consenti à quatre personnes dont Monsieur [U] [B] et Monsieur [G] [S], un « bail professionnel » pour des locaux à usage commercial situés au [Adresse 1] à [Localité 6] (Haute-Garonne).

La présente instance a été initiée par acte de commissaire de justice en date du 13 juin 2024, enregistré sous le n° RG 24/01252, par lequel Monsieur [R] [H] [O] a assigné en « appel en cause » Madame [L] [Z], Monsieur [U] [B] et Monsieur [G] [S] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse.

L’affaire a été appelée à l’audience du 19 novembre 2024.

Monsieur [R] [H] [O] demande au juge des référés, au visa de l’article 835 du code civil, de :

principalement :

rejeter les demandes de la SCI JEAN JAURES,constater le désistement d’instance et d’action partiel de sa part à l’égard seulement des demandes dirigées à l’encontre de Monsieur [U] [B] et Monsieur [G] [S], subsidiairement :

condamner Madame [L] [Z] à le relever et à le garantir de toutes condamnations prononcées à son encontre au titre de l’assignation délivrée par la SCI JEAN JAURES, en tout état de cause :

joindre les instances sous le n° RG 24/00303,dire et juger qu’il est bien fondé en ses demandes,condamner Madame [L] [Z] à lui payer la somme provisionnelle de 106.023,79 euros selon décompte arrêté au mois de mars 2024,fixer l’indemnité d’occupation provisionnelle pour les locaux loués par Madame [L] [Z] à la somme de 11.400 euros mensuelle et l’y condamner en tant que de besoin à titre provisionnel,condamner Madame [X] dite [Z] à lui payer la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

De son côté, Madame [L] [Z] demande au juge des référés, de :

in limine litis :

accueillir l’exception de procédure soulevée par elle,se déclarer incompétent au profit du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse,subsidiairement :

lui donner acte de son départ du local et de la mise à disposition des clefs auprès de la SCI JEAN JAURES,débouter Monsieur [R] [H] [O] de l’ensemble de ses demandes provisionnelles comme étant frappées d’une contestation sérieuse,débouter Monsieur [R] [H] [O] de sa demande de garantie à titre provisionnel,dire n’y avoir lieu à fixation d’une indemnité d’occupation dès lors que la SCI JEAN JAURES lui a donné connaissance de la sous-location,condamner Monsieur [R] [H] [O] à lui payer la somme de 1.440 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Sur les moyens de fait et de droit développés par chaque partie, il sera renvoyé à ses conclusions soutenues au soutien des débats, et ce, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

* Sur la jonction

L’article 367 du code de procédure civile dispose : « Le juge peut, à la demande des parties ou d’office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s’il existe entre les litiges un lien tel qu’il soit de l’intérêt d’une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble. Il peut également ordonner la disjonction d’une instance en plusieurs ».

La bonne administration de la justice ne commande pas de joindre les instances n° RG 24/00303 et 24/01252, qui ne concernent ni le même contrat, ni les mêmes parties.

* Sur la compétence du juge des référés

L’article 75 du code de procédure civile énonce : « S’il est prétendu que la juridiction saisie en première instance ou en appel est incompétente, la partie qui soulève cette exception doit, à peine d’irrecevabilité, la motiver et faire connaître dans tous les cas devant quelle juridiction elle demande que l’affaire soit portée ».

L’article L.213-4-4 du code de l’organisation judiciaire dispose : « Le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion ainsi que des actions relatives à l’application de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement ».

Sur la base de ces textes, Madame [L] [Z] soulève une exception d’incompétence au profit du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse. Elle fait valoir que les baux consentis sont des baux d’habitation pour lesquels le juge des contentieux de la protection est exclusivement compétent pour connaître du litige.

Elle verse aux débats :

— un « contrat type colocation de logement vide » par lequel la SAS IN EXTENSIA – HOLDING pris en la personne de son « garant » Monsieur [R] [H] [O], a loué à Madame [L] [Z] un « logement » à « usage mixte professionnel et d’habitation » de type chartreuse situé au [Adresse 5] à compter du 01 septembre 2020. Il est expressément indiqué que ce bail est soumis à la loi du 06 juillet 1989,

— un « contrat type colocation de logement vide » par lequel la SAS IN EXTENSIA – HOLDING pris en la personne de son « garant » Monsieur [R] [H] [O], a loué à Madame [L] [Z] des locaux commerciaux situés au rez-de-chaussée du [Adresse 5]. Il est expressément indiqué que ce bail est à « usage mixte professionnel et d’habitation » est soumis à la loi du 06 juillet 1989.

Ces documents ne sont pas produits par Monsieur [R] [H] [O], lequel verse aux débats un troisième contrat souscrit le 01 septembre 2023 par lequel Monsieur [R] [H] [O], en son nom personnel a consenti à Madame [L] [Z], un contrat intitulé « bail commercial » portant une chartreuse et des locaux que l’on devine être situés au [Adresse 3] (Haute-Garonne). Il n’est plus fait référence à la loi du 06 juillet 1989 et il n’est pas précisé si ce contrat se substitue aux deux premiers ou s’y ajoute. Enfin, aucune référence à une quelconque sous-location n’apparaît dans cette convention alors qu’il est constant que le véritable propriétaire de tous les lieux n’est ni la SAS IN EXTENSIA – HOLDING, ni Monsieur [R] [H] [O], mais la SCI JEAN JAURES.

L’office du juge des référés est défini à l’article 835 du code de procédure civile. Ce texte dispose : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Il ressort des éléments du débat que la nature des contrats de location revendiquée tant par Monsieur [R] [H] [O] que par Madame [L] [Z] est particulièrement incertaine.

Il n’est pas évident de qualifier si ces conventions relèvent du bail d’habitation, du bail professionnel ou du bail commercial. L’office du juge des référés est limité à ce titre. Si le renvoi aux dispositions de la loi du 06 juillet 1989 peut laisser penser qu’il s’agirait d’un bail d’habitation, la durée d’une année est dérogatoire au régime d’ordre public prévu par ce texte. Or la qualification expressément libellée de locaux professionnels et commerciaux vient directement en contradiction avec cette présomption. En outre, de nombreuses stipulations sont contraires aux régimes des baux selon leur nature et pourraient être déclarées non écrites devant le juge du fond.

Il en résulte une très grande confusion. Celle-ci est par ailleurs alimentée par le fait que les contrats ne sont pas signés par les mêmes parties en qualité de « bailleur ». En outre, il est constant que ni la SAS IN EXTENSIA – HOLDING, ni Monsieur [R] [H] [O] ne sont les propriétaires des locaux, si bien qu’en réalité, il s’agirait davantage de contrats de sous-location. Or,ce type de contrat est interdit en matière d’habitation et n’a manifestement pas été autorisé par écrit par le véritable propriétaire qu’est la SCI JEAN JAURES, laquelle est bailleresse de Monsieur [R] [H] [O].

Il s’en suit que les contrats à l’origine des prétentions indemnitaires de la présente instance pourraient être irréguliers, voire illicites.

Devant l’impossibilité par la présente juridiction d’en déterminer la nature, le régime applicable et donc la juridiction compétente le cas échéant pour trancher au fond les nombreuses difficultés soulevées, il convient de constater que le juge des référés, juge de l’urgence et de l’évidence, est radicalement incompétent pour dénouer la multitude de contestations sérieuses qui lui est soumise.

Monsieur [R] [H] [O] qui est incontestablement à l’origine de cette confusion juridique et procédurale sera débouté de ses prétentions et invité, le cas échéant, à mieux se pourvoir au fond.

* Sur les dépens de l’instance

L’article 696 du code de procédure civile dispose : « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Monsieur [R] [H] [O] qui doit être considéré comme la partie perdante, sera condamné aux entiers dépens de l’instance.

* Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que « dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. »

En l’espèce, l’équité commande qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la partie défenderesse qui a été contraint d’exposer des frais irrépétibles non compris dans les dépens de l’instance pour faire valoir ses droits en justice.

Il lui sera accordé à ce titre la somme de 1.440 euros.

PAR CES MOTIFS,

Nous, M. Robin PLANES, premier vice président adjoint du tribunal judiciaire de TOULOUSE, statuant en qualité de juge des référés, publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

AU PRINCIPAL, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais d’ores et déjà et vu l’urgence :

REJETONS la demande de jonction des instances RG 24/00303 et RG 24/01252 ;

CONSTATONS que Monsieur [R] [H] [O] ne formule plus aucune prétention à l’encontre de Monsieur [U] [B] et de Monsieur [G] [S] ;

ECARTONS l’exception d’incompétence formée par Madame [L] [Z] qui constitue en réalité une contestation sérieuse liée à la nature juridique incertaine des contrats en litige ;

DEBOUTONS Monsieur [R] [H] [O] de l’ensemble de ses demandes, notamment provisionnelles tenant à la présence de contestations sérieuses ;

CONDAMNONS Monsieur [R] [H] [O] à payer à Madame [L] [Z] la somme de 1.440 euros (MILLE QUATRE CENT QUARANTE EUROS) par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toutes autres ou surplus de prétentions ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit ;

CONDAMNONS Monsieur [R] [H] [O] aux entiers dépens de l’instance.

Ainsi jugé et mis à disposition le 17 décembre 2024.

LA GREFFIERE, LE PRÉSIDENT,