TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 12]

[Adresse 4]

[Adresse 10]

[Localité 5]

NAC: 5AA

N° RG 24/02467

N° Portalis DBX4-W-B7I-TDOC

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

MINUTE N°B24/

DU : 08 Novembre 2024

[M] [X] [C]

C/

[Y] [S] caution

[N] [D]

Copie revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 08 Novembre 2024

à la SCP CABINET MERCIE

Copie certifiée conforme délivrée le 08/11/24 à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Vendredi 08 Novembre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Hanane HAMMOU-KADDOUR Greffier, lors des débats et Coralie POTHIN Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 06 Septembre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur [M] [X] [C],

[Adresse 8]

[Localité 7]

représenté par Maître Frederic SIMONIN de la SCP CABINET MERCIE – SCP D’AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

Monsieur [Y] [S]

[Adresse 9]

[Adresse 1]

[Localité 6]

non comparant, ni représenté

Madame [N] [D],

[Adresse 11]

[Adresse 2]

[Localité 6]

non comparante, ni représentée

RAPPEL DES FAITS

Par contrat à effet au 16 février 2021, M. [M] [C] a donné à bail à Mme [N] [D] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] , pour un loyer mensuel de 411,77€ et 25 € de provision sur charges.

Par acte séparé en date du 08 février 2021, M. [Y] [S] s’est porté caution solidaire des engagements de Mme [N] [D] sans bénéfice de division ni de discussion.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [M] [C] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 06 mars 2024 pour un montant de 1191,47 € à la locataire, dénoncé à la caution le 18 mars 2024, soit dans le délai de 15 jours..

M. [M] [C] a ensuite fait assigner Mme [N] [D] et M. [Y] [S], es qualité de caution, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse statuant en référé, par un acte de commissaire de Justice du 12 juin 2024, afin :

— de constater la résiliation de plein droit du bail par l’effet de la clause résolutoire pour loyers impayés;

— d’ordonner l’expulsion de Mme [N] [D], ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier en tant que de besoin,

— et de condamner solidairement ces derniers :

* au paiement de la somme de 1376,01 € (à la date du 03 juin 2024), au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, somme à parfaire au jour de l’audience,

* au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à complète libération des lieux d’un montant égal au loyer et charges actuels soit 518,18 €, révisable selon stipulations contractuelles,

outre une somme de 960 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

A l’audience du 06 septembre 2024, M. [M] [C], représenté par son conseil, reprend les termes de son assignation et actualise sa demande en paiement à la somme de 82,16 €.

La présidente a mis dans les débats le délai de six semaines indiqué dans le commandement de payer, au regard de l’avis de la cour de cassation en date du 13 juin 2024, et à la substitution de ce délai par le délai de 2 mois. Le demandeur n’a formé aucune observation à ce titre et a fait valoir que le commandement n’a pas été régularisé dans le délai de deux mois.

Bien que convoqués par actes de commissaire de Justice signifiés à étude le 12 juin 2024, Mme [N] [D] et M. [Y] [S] ne sont ni présents ni représentés.

L’ordonnance est réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’elle est susceptible d’appel.

L’affaire a été mise en délibéré au 08 novembre 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 14 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité.

Par ailleurs, M. [M] [C] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 12 juin 2024, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Il s’infère toutefois de la lecture combinée des dispositions de cet article que si ce délai s’impose à peine d’irrecevabilité aux bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, il n’en est pas de même pour les personnes physiques, aucune sanction n’étant encourue de ce chef.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat et à la clause résolutoire insérée dans celui-ci (Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n° 24-70.002), prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu à effet au 16 février 2021 contient une clause résolutoire (VIII) reprenant les modalités de cet article et laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 06 mars 2024, pour la somme en principal de1191,47€. C’est à tort que ce commandement de payer a mentionné un délai de six semaines pour apurer la dette, nouveau délai prévu depuis la loi du 27 juillet 2023, alors que la clause résolutoire du contrat mentionne deux mois. Il convient donc de vérifier si la locataire a réglé sa dette dans le délai de deux mois.

A ce titre, il ressort du décompte versé en procédure que la locataire a réglé une partie des loyers visés dans le commandement avant l’expiration du délai de deux mois susvisé, en réalisant un versement de 210 euros le 15 mars 2024. De même, il a été versé en régularisation la somme de 251 euros au titre des Apl pour le loyer de février 2024, cette somme devant être ainsi prise en considération, soit un total de 461 euros. Cependant un paiement partiel n’est pas suffisant pour empêcher l’acquisition de la clause résolutoire et les autres versements de la CAF réalisés pendant cette période ne peuvent s’imputer sur des dettes de loyer plus anciennes. Ce commandement est donc demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 07 mai 2024.

En outre, si le décompte locatif démontre que Mme [N] [D] a repris le paiement du loyer courant depuis plusieurs mois et qu’elle a procédé à des versements conséquents pour apurer sa dette locative de sorte que celle-ci a diminué à la somme de 82,16 euros, le juge n’a pas été saisi par la locataire aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire. De même le bailleur n’a pas formé de demande en ce sens. Or le juge ne peut ordonner d’office cette suspension.

Dans ces conditions, il ne peut être fait application de l’article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et l’expulsion de Mme [N] [D] sera ordonnée, avec le concours de la force publique et d’un serrurier en tant que de besoin.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

En l’espèce, M. [M] [C] produit un décompte démontrant que Mme [N] [D] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 82,16 € à la date du 13 août 2024, incluant une dernière facture d’ août 2024.

Mme [N] [D] et M. [Y] [S], es qualité de caution, non comparants, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette. Ils seront, par conséquent, solidairement condamnés à titre provisionnel au paiement de cette somme de 82,16 €, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Par ailleurs, Mme [N] [D], devenue occupante sans droit ni titre, et M. [Y] [S], es qualité de caution, seront également condamnés in solidum au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 07 mai 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 518,18 €, révisable selon stipulations contractuelles, sous déduction des prestations sociales directement versées au bailleur le cas échéant, l’arriéré concernant la période entre la résiliation de plein droit du bail et le 13 août 2024 inclus étant compris dans la somme provisionnelle déjà ordonnée.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Mme [N] [D] et M. [Y] [S], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir M. [M] [C], Mme [N] [D] et M. [Y] [S] seront condamnés in solidum à lui payer une somme de 150€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu à effet au 16 février 2021 entre M. [M] [C] et Mme [N] [D] et concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3], sont réunies à la date du 07 mai 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Mme [N] [D] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Mme [N] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [M] [C] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE solidairement Mme [N] [D] et M. [Y] [S], es qualité de caution, à payer à M. [M] [C] à titre provisionnel la somme de 82,16 € au titre de l’arriéré locatif(décompte arrêté au 13 août 2024, incluant une dernière facture de août 2024), avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

CONDAMNE in solidum Mme [N] [D] et M. [Y] [S] à payer à M. [M] [C] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 07 mai 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés, l’arriéré concernant la période entre la résiliation de plein droit du bail et le 13 août 2024 inclus étant compris dans la somme provisionnelle déjà ordonnée,

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, soit la somme de 518,18 euros, révisable selon stipulations contractuelles, sous déduction éventuelle des prestations sociales versées directement au bailleur;

CONDAMNE in solidum Mme [N] [D] et M. [Y] [S] à payer à M. [M] [C] une somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Mme [N] [D] et M. [Y] [S] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture;

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière La vice-présidente