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TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 5]

[Localité 8]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 11]

REFERENCES : N° RG 24/11080 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2JAB

Minute : 25/893

Monsieur [G] [D]

Représentant : M^e Bertrand CAHN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 210

Madame [U] [J] [P] épouse [D]

Représentant : M^e Bertrand CAHN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 210

C/

Monsieur [C] [R]

Madame [S] [M]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 21 Juillet 2025 par Madame Fatima ZEDDOUN, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Alissa DARCHEVILLE, greffier placé ;

Après débats à l’audience publique du 07 Avril 2025 tenue sous la présidence de Madame Fatima ZEDDOUN, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Monsieur [G] [D]

demeurant [Adresse 3]

[Localité 7]

représenté par M^e Bertrand CAHN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

Madame [U] [J] [P] épouse [D], demeurant [Adresse 2]

[Localité 9]

représentée par M^e Bertrand CAHN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [C] [R], demeurant [Adresse 4] – [Adresse 10] – [Localité 6]

comparant en personne

Madame [S] [M], demeurant [Adresse 4] – [Adresse 10] – [Localité 6]

non comparante, non representée

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 4 décembre 2019, Monsieur [G] [D] et Madame [U] [J] [P] épouse [D] ont donné à bail à Monsieur [C] [R] et Madame [S] [M] un logement situé [Adresse 4] – [Localité 6] ([Adresse 10], lot n°71, cave lot n°34), pour un loyer mensuel de 865,00 euros, et 125,00 euros de provisions sur charges.

Par lettre recommandée en date du 19 mars 2024, Monsieur [G] [D] et Madame [U] [J] [P] épouse [D] ont notifié l’existence d’une dette de loyer et ont mis en demeure Monsieur [C] [R] et Madame [S] [M] de la payer dans les plus bref délais.

Par lettre recommandée en date du 4 juin 2024, Monsieur [G] [D] et Madame [U] [J] [P] épouse [D] ont réitéré leur demande.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 octobre 2024, Monsieur [G] [D] et Madame [U] [J] [P] épouse [D] ont fait assigner Monsieur [C] [R] et Madame [S] [M] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal de proximité du Raincy aux fins de :

prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de Monsieur [C] [R] et Madame [S] [M] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, sous astreinte de 75 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,condamner solidairement Monsieur [C] [R] et Madame [S] [M] au paiement des sommes suivantes :la somme de 1537,44 euros,une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges d’octobre 2024 jusqu’au jour de la remise des clés, la somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, ainsi que 700 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile, les entiers dépens.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 14 octobre 2024.

À l’audience du 7 avril 2025, Monsieur [G] [D] et Madame [U] [J] [P] épouse [D], représentés, maintiennent leurs demandes et actualisent leur créance à la somme de 1466,11 euros arrêtée au 3 avril 2025, loyer du mois d’avril 2025 inclus. Ils ne sont pas opposés à l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [G] [D] et Madame [U] [J] [P] épouse [D] soutiennent, que le non-paiement des loyers constitue un manquement des locataires à leurs obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Ils ajoutent que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [C] [R], comparait, ne conteste pas le principe de la dette. Il sollicite le débouté des demandes de Monsieur [G] [D] et Madame [U] [J] [P] épouse [D].

Au soutien de ses prétentions, il assure avoir payé la dette avec notamment un virement de 650,00 euros le 4 avril 2025. Monsieur [C] [R] explique avoir obtenu que son salaire soit viré le 5 du mois au lieu de 20 du mois pour qu’il n’ait plus de retard.

Madame [S] [M], régulièrement assignée à l’étude, selon les dispositions de l’article 658 du code de procédure civile, ne comparait pas et n’est pas représentée.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 23 juin 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction et prorogé le 21 juillet 2025.

MOTIVATION DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Madame [S] [M] assignés à l’étude, ne comparait pas et n’est pas représentée à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 474 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 14 octobre 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

En conséquence, la demande de Monsieur [G] [D] et Madame [U] [J] [P] épouse [D] aux fins de constat de résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 4 décembre 2019, des mises en demeure adressées aux locataires les 19 mars 2024 et 4 juin 2024, et du décompte de la créance actualisé au 3 avril 2025 que Monsieur [G] [D] et Madame [U] [J] [P] épouse [D] rapportent la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 615,60 euros imputée pour des frais.

Conformément à la clause du contrat de bail, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations du contrat.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [C] [R] et Madame [S] [M] à payer à Monsieur [G] [D] et Madame [U] [J] [P] épouse [D] la somme de 850,51 euros, au titre des sommes dues au 3 avril 2025.

Selon l’article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

Les bailleurs ne sont pas opposés à des délais de paiement. Dès lors, il convient d’accorder un délai à Monsieur [C] [R] et Madame [S] [M] pour exécuter leurs obligations dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l’article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il résulte des articles 1728 du code civil, et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Selon l’article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il ressort des pièces communiquées par le bailleur que la dette locative s’élève à 850,51 euros selon décompte au 3 avril 2025.

Ce défaut de règlement à échéance des loyers et charges constitue un manquement des locataires à leurs obligations essentielles et déterminantes de la conclusion du contrat du bail, préalablement rappelée.

Toutefois, il ressort du décompte produit par les bailleurs que Monsieur [C] [R] et Madame [S] [M] effectuent des paiements réguliers et que le solde de la dette est inférieur au montant du loyer principal qui est de 961,59 euros.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, les conditions du prononcé de la résiliation judiciaire ne sont pas réunies et le manquement contractuel n’apparaît pas suffisamment grave pour justifier la sanction qu’est la résiliation du contrat.

Il convient en conséquence de rejeter la demande de résiliation judiciaire du bail et la demande d’expulsion. Il n’y a en outre pas lieu de fixer d’indemnité d’occupation.

Sur la demande de dommages et intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, Monsieur [G] [D] et Madame [U] [J] [P] épouse [D] ne justifient pas de l’existence d’un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance. Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [C] [R] et Madame [S] [M] in solidum aux dépens de l’instance comprenant les frais de la notification à la préfecture.

Il convient également de condamner in solidum Monsieur [C] [R] et Madame [S] [M] à payer à Monsieur [G] [D] et Madame [U] [J] [P] épouse [D] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de Monsieur [G] [D] et Madame [U] [J] [P] épouse [D] aux fins de résiliation judiciaire du bail,

REJETTE la demande de résiliation judiciaire du bail conclu le 4 décembre 2019 entre Monsieur [G] [D] et Madame [U] [J] [P] épouse [D] d’une part, et Monsieur [C] [R] et Madame [S] [M] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 4] – [Localité 6],

REJETTE la demande d’expulsion,

DIT n’y avoir lieu de fixer une indemnité d’occupation,

CONDAMNE solidairement Monsieur [C] [R] et Madame [S] [M] à payer à Monsieur [G] [D] et Madame [U] [J] [P] épouse [D] la somme de 850,51 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 3 avril 2025 échéance d’avril 2025,

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AUTORISE Monsieur [C] [R] et Madame [S] [M] à s’acquitter de la dette en 24 fois, en procédant à 23 versements de 35 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à sa date d’échéance l’échelonnement sera caduc et la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,

REJETTE la demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE in solidum Monsieur [C] [R] et Madame [S] [M] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de la notification de l’assignation à la préfecture,

CONDAMNE in solidum Monsieur [C] [R] et Madame [S] [M] à payer à Monsieur [G] [D] et Madame [U] [J] [P] épouse [D] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

LE GREFFIER LE JUGE