N° RG 24/02321 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TSGR

MINUTE N° : 24/

DOSSIER : N° RG 24/02321 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TSGR

NAC: 72C

FORMULE EXÉCUTOIRE

délivrée le

à la SELAS D’AVOCATS ATCM

à la SELARL VERBATEAM [Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 17 DECEMBRE 2024

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE DU [Adresse 3], situé [Adresse 3], représenté par son syndic de copropriété, la SARL CITYA IMMOBILIER [Localité 6], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Isabelle DINGLI de la SELAS D’AVOCATS ATCM, avocats au barreau de TOULOUSE

DÉFENDEUR

M. [Y] [V], demeurant [Adresse 5]

représenté par Maître Christophe NEROT de la SELARL VERBATEAM TOULOUSE, avocats au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 10 décembre 2024

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Audrey LEUNG KUNE CHONG, Greffier

ORDONNANCE :

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe,

EXPOSÉ DU LITIGE

Par ordonnance du 03 décembre 2024, (n° RG 24/02303 et n° minute 24/2380), le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 2] a été autorisé à assigner Monsieur [Y] [V] en référé à heure indiquée pour l’audience du 10 décembre 2024 à 09h00.

Par acte de commissaire de justice du 03 décembre 2024, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 2], représenté par son syndic de copropriété, la SARL CITYA IMMOBILIER TOULOUSE, a assigné Monsieur [Y] [V] devant le président du tribunal judiciaire de Toulouse, agissant en qualité de juge des référé à l’audience indiquée.

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la SARL CITYA IMMOBILIER [Localité 6], par l’intermédiaire de son avocat, demande au juge des référés, au visa de l’article 9 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et de l’article 835 du code de procédure civile, de :

— condamner Monsieur [Y] [V] à laisser l’accès à ses lots de copropriété n°1, 3, 5 et 7 afin de permettre la réalisation des travaux définitifs votés en assemblée générale le 27 février 2024, et ce, sous peine d’astreinte de 500 euros par jour de retard, passé le délai de 48 heures à compter de la signification de l’ordonnance,

— rejeter l’ensemble des demandes de Monsieur [Y] [V],

— condamner in solidum Monsieur [Y] [V] à lui payer la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens incluant le coût des deux sommations interpellatives.

De son côté, Monsieur [Y] [V], par la voix de son avocat, demande au juge des référés, au visa de l’article 835 du code de procédure civile :

— de rejeter les demandes présentées par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 2],

— de condamner le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 2] à lui payer la somme de 2.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur les moyens de fait et de droit développés par chaque partie au soutien de ses prétentions, il sera renvoyé à ses conclusions, et ce, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

* Sur la demande de libre accès à la propriété du défendeur

L’article 835 du code de procédure civile dispose : " Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ".

L’article 9 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose : " I.-Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Les travaux supposant un accès aux parties privatives doivent être notifiés aux copropriétaires concernés au moins huit jours avant le début de leur réalisation, sauf impératif de sécurité ou de conservation des biens.

II.-Un copropriétaire ne peut faire obstacle à l’exécution, même sur ses parties privatives, de travaux d’intérêt collectif régulièrement décidés par l’assemblée générale des copropriétaires, dès lors que l’affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives n’en sont pas altérées de manière durable. La réalisation de tels travaux sur une partie privative, lorsqu’il existe une autre solution n’affectant pas cette partie, ne peut être imposée au copropriétaire concerné que si les circonstances le justifient.

Pour la réalisation de travaux d’intérêt collectif sur des parties privatives, le syndicat exerce les pouvoirs du maître d’ouvrage jusqu’à la réception des travaux.

III.-Les copropriétaires qui subissent un préjudice par suite de l’exécution des travaux, en raison soit d’une diminution définitive de la valeur de leur lot, soit d’un trouble de jouissance grave, même s’il est temporaire, soit de dégradations, ont droit à une indemnité. En cas de privation totale temporaire de jouissance du lot, l’assemblée générale accorde au copropriétaire qui en fait la demande une indemnité provisionnelle à valoir sur le montant de l’indemnité définitive.

L’indemnité provisionnelle ou définitive due à la suite de la réalisation de travaux d’intérêt collectif est à la charge du syndicat des copropriétaires. Elle est répartie en proportion de la participation de chacun des copropriétaires au coût des travaux ".

Sur la base de ces textes, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 2] demande principalement au juge des référés d’avoir accès aux lots de copropriété n°1, 3, 5 et 7 appartenant Monsieur [Y] [V] afin de permettre la réalisation des travaux définitifs votés en assemblée générale du 27 février 2024.

De son côté, Monsieur [Y] [V] s’y oppose. Il n’accepte pas la réalisation des travaux votés car ceux-ci affectent les parties privatives dont il est propriétaire et auraient pour conséquence de diminuer leur valeur vénale car ils viendraient réduire l’usage des surfaces commerciales louées. Il fait valoir en outre que l’escalier à soutenir lui est privatif. Enfin, il soutient qu’il existe d’autres solutions techniques qui éviteraient l’implantation d’une armature sur sa propriété.

Il est constant que Monsieur [Y] [V] est propriétaire des lots n°1, 3, 5 et 7 au sein de copropriété située au [Adresse 4]. Ils correspondent à un local à usage d’habitation situé au rez-de-chaussée (lot 7) et de trois caves situées en sous-sol (lots 1, 3 et 5). Selon bail commercial du 01 août 2018, Monsieur [Y] [V] a loué ces lots à la société WBW qui exploite une activité de restauration.

Dans sa séance du 27 février 2024, l’assemblée générale des copropriétaires du [Adresse 2] a voté en faveur d’une résolution intitulée : « Décision d’effectuer les travaux ayant pour objet la sécurisation et le renforcement définitif de la cage d’escalier ». Seul Monsieur [Y] [V] a voté contre cette résolution adoptée à la majorité des voix. Les travaux approuvés ont été ceux qui résultent du devis de l’entreprise CREATION METALLERIE VALERIO pour un prix de 43.329 euros. Ce devis se fonde sur la rapport technique du cabinet CM2 du 26 septembre 2023. Le procès-verbal insiste sur le fait que ces travaux devait démarrer « au plus tôt ».

Le procès-verbal de cette assemblée générale a été notifié à Monsieur [Y] [V] par lettre recommandée avec avis de réception reçue le 19 mars 2024. Il n’a pas contesté cette résolution dans le délai légal prévu à l’article 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965. Il s’en suite que cette résolution est définitivement adoptée.

Ces travaux ont vocation à mettre en œuvre une armature métallique sur l’ensemble de la cage d’escalier au niveau du lot n°7 pour la soutenir et éviter qu’elle ne s’affaisse, voire qu’elle ne s’effondre. Le risque est avéré « en raison du mauvais état du bâtiment » selon le service des risques structurels de la Mairie de [Localité 6], mettant en demeure le syndic de procéder immédiatement aux travaux.

La pose des poteaux métalliques ne peut s’effectuer qu’à partir du lot n°7 appartenant à Monsieur [Y] [V]. Dans le cadre d’une sommation interpellative du 16 octobre 2024, le commissaire de justice mandaté par le syndicat des copropriétaires, a pu acter le refus de Monsieur [Y] [V] de laisser l’entreprise pénétrer sur ses lots.

En s’abstenant de porter sa contestation devant le tribunal judiciaire de Toulouse statuant au fond dans le délai légal, Monsieur [Y] [V] ne peut désormais plus contester le principe de l’exécution des travaux tels qu’ils ressortent du devis de l’entreprise CREATION METALLERIE VALERIO. Autrement dit, ses arguments selon lesquels la cage d’escalier n’est pas une partie commune, mais une partie privative et qu’il existe d’autres solutions techniques qui affectent la légalité de la résolution votée, ne sont plus recevables. Ils ne sont pas davantage opérants dans le cadre de la présente instance qui n’a vocation qu’à mettre fin à sa résistance à laisser l’entreprise réaliser les travaux pour laquelle elle a été mandatée.

Monsieur [Y] [V] n’avait pas davantage pris l’initiative préalablement de contester la nature commune de la cage d’escalier alors qu’il savait depuis 2023 au moins que des travaux allaient devoir être mise en œuvre. Il n’a pas davantage chercher à présenter aux autres copropriétaires, les autres solutions techniques qu’il revendique aujourd’hui dans le cadre de la présente instance.

Ses moyens de défense n’apparaissent donc pouvoir s’apparenter à des contestations sérieuses au sens de l’article 835 précité. Au demeurant, le juge des référés n’aurait pas été lié par des telles contestations. En effet, il convient de rappeler que la présente juridiction peut « même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires (…) qui s’imposent, (…) pour prévenir un dommage imminent ».

Or, il est démontré, et d’ailleurs non contesté, que les travaux votés :

— permettent de prévenir un « dommage imminent », au sens de l’article 835 précité, en ce que les désordres évoqués par le rapport techniques du cabinet CM2 ont nécessité des travaux d’étaiements provisoires et dont la solution définitive de sécurisation ne souffre désormais plus de retard selon le service des risques structurels de la Mairie de [Localité 6] ,

— mettent en œuvre des « mesures conservatoires » au sens de l’article 835 précité puisqu’ils visent à renforcer la cage d’escalier de manière définitive,

— doivent être qualifiés de « travaux d’intérêt collectif » au sens de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 en ce que le renforcement définitif de la cage d’escalier financé par les copropriétaires sera effectué à leur profit, pour leur sécurité et la préservation de leur patrimoine immobilier,

— ont été « régulièrement décidés par l’assemblée générale des copropriétaires » au sens de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, comme cela a été indiqué ci-dessus.

Par conséquent, il est justifié que le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 2] est bien fondé à obtenir du juge des référés de ne pas être entravé par Monsieur [Y] [V] dans la mise en œuvre des travaux mentionnés dans le devis approuvé par l’assemblée générale, pour prévenir le dommage imminent qui résulterait des désordres évolutifs de la cage d’escalier.

Eu égard à l’obstruction montrée par Monsieur [Y] [V], une astreinte sera appliquée.

* Sur les dépens de l’instance

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [Y] [V] supportera la charge des entiers dépens de l’instance en référé, incluant notamment le coût des sommations interpellatives.

* Sur les frais irrépétibles non compris dans les dépens de l’instance

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

L’équité commande de condamner Monsieur [Y] [V] à payer la somme de 1.000 euros au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la SARL CITYA IMMOBILIER [Localité 6]

Non seulement le syndicat des copropriétaires a été contraint d’engager des frais irrépétibles non compris dans les dépens de l’instance, afin de faire valoir ses droits en justice, mais il serait inéquitable de faire peser sur les autres copropriétaires les frais engagés par la copropriété pour obtenir un titre exécutoire à l’encontre d’un copropriétaire qui s’oppose à l’exécution d’une résolution définitivement adoptée.

PAR CES MOTIFS,

Nous, M. [K] [R], premier vice président adjoint du tribunal judiciaire de TOULOUSE, statuant en qualité juge des référés, publiquement, par mise à disposition au greffe par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

AU PRINCIPAL, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais d’ores et déjà et vu l’urgence :

CONDAMNONS Monsieur [Y] [V] à laisser l’accès à ses lots de copropriété n°1, 3, 5 et 7 afin de permettre la réalisation des travaux définitifs votés en assemblée générale le 27 février 2024 (résolution n°10) ;

DISONS que cette injonction judiciaire sera à respecter dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS que le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la SARL CITYA IMMOBILIER [Localité 6], informera par tout support écrit de son choix ayant date certaine, Monsieur [Y] [V] et son preneur la société WBW, des dates de l’intervention de l’entreprise CREATION METALLERIE VALERIO, moyennant un délai de prévenance d’au moins QUARANTE HUIT HEURES, sauf meilleur accord des parties ;

A défaut pour Monsieur [Y] [V] ou son preneur de laisser l’accès à ses lots de copropriété n°1, 3, 5 et 7 afin de permettre la réalisation des travaux le(s) jour(s) convenu(s) dans le support écrit adressé à eux par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la SARL CITYA IMMOBILIER [Localité 6], le CONDAMNONS dans ce cas, au versement d’une astreinte provisoire de 500 euros (CINQ CENTS EUROS) par infraction représentant une obstruction quotidienne au total accès aux lots de copropriété n°1, 3, 5 et 7 ;

DISONS que cette astreinte provisoire serait à liquider le cas échéant devant le juge de l’exécution, lequel pourrait décider de la renouveler, voire de l’augmenter si l’injonction judiciaire n’était toujours pas exécutée ;

CONDAMNONS Monsieur [Y] [V] à verser au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la SARL CITYA IMMOBILIER [Localité 6], une somme de 1.000 euros (MILLE CINQ CENT EUROS) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTONS les parties de toutes autres ou surplus de prétentions ;

CONDAMNONS Monsieur [Y] [V] aux entiers dépens de l’instance, incluant notamment le coût des sommations interpellatives.

Ainsi jugé et mis à disposition le 17 décembre 2024.

LA GREFFIERE, LE PRÉSIDENT,