TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

Chambre 9 cab 09 F

NUMÉRO DE R.G. : N° RG 22/08009 – N° Portalis DB2H-W-B7G-XD2B

N° de minute :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Jugement du :

02 Avril 2025

Affaire :

Mme [H] [J]

C/

S.A.S. ESTATIUM, S.E.L.A.R.L. MJ ALPES, ès qualité de liquidateur judiciaire de la SAS ESTATIUM, Me [I] [O], Me [W] [Y]

le:

EXECUTOIRE+COPIE

la SELARL DE BELVAL – 654

la SELARL RIVA & ASSOCIES – 737

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, en son audience de la

Chambre 9 cab 09 F du 02 Avril 2025, le jugement réputé contradictoire suivant, après que l’instruction eût été clôturée le 16 Janvier 2025,

Après rapport de Axelle LE BOULICAUT, Vice-présidente, et après que la cause eût été débattue à l’audience publique du 05 Février 2025, devant :

Président : Axelle LE BOULICAUT, Vice-présidente

Assesseurs : Lise-Marie MILLIERE, Vice-présidente

Joëlle TARRISSE, Juge

Assistés de Julie MAMI, Greffière

et après qu’il en eût été délibéré par les magistrats ayant assisté aux débats, dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE

Madame [H] [J]

née le 12 Juillet 1965 à [Localité 8], demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Frédéric VACHERON de la SELARL RIVA & ASSOCIES, avocats au barreau de LYON, vestiaire : 737

DEFENDEURS

S.A.S. ESTATIUM, dont le siège social est sis [Adresse 5]

défaillant

S.E.L.A.R.L. MJ ALPES, ès qualité de liquidateur judiciaire de la SAS ESTATIUM, dont le siège social est sis [Adresse 4]

défaillant

Maître [I] [O], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Bertrand DE BELVAL de la SELARL DE BELVAL, avocats au barreau de LYON, vestiaire : 654

Maître [W] [Y], demeurant [Adresse 6]

représenté par Maître Bertrand DE BELVAL de la SELARL DE BELVAL, avocats au barreau de LYON, vestiaire : 654

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Selon compromis de vente notarié en l’étude de Me [I] [O] et en présence de Me [W] [Y] en date du 29 octobre 2018, [H] [J] s’est porté acquéreur d’un tènement immobilier sis [Adresse 3], comprenant un immeuble d’habitation et de bureaux et une annexe constituée de quatre pans de murs, appartenant à la SAS [F] 1 ASSOCIES, aux droits de laquelle vient la SAS ESTATIUM.

Ce compromis de vente prévoyait des travaux pour partie à la charge du vendeur (gros œuvre pour l’aménagement de l’annexe) et pour partie à la charge de l’acquéreur (façade et aménagement intérieur de l’annexe). Ces obligations ont été reprises dans l’acte authentique réitératif de vente du 25 mars 2019, en présence de Me [I] [O], rédacteur de l’acte, et de Me [W] [Y], assistant l’acquéreur.

Considérant que les travaux de démolition opérés par la SAS [F] avaient abouti à une démolition majeure sans permis de construire modificatif régularisé ni régularisable, et que les notaires avaient engagé leur responsabilité en ne la conseillant pas au moment de la vente sur les risques d’un éventuel refus de permis modificatif, [H] [J] a, par actes distincts de commissaire de justice en date des 5 et 6 septembre 2022, fait assigner la SAS ESTATIUM, Me [I] [O] et Me [W] [Y] devant le tribunal judiciaire de Lyon, aux fins de les voir condamner, pour manquement à l’obligation contractuelle de délivrance conforme et manquement au devoir de conseil et d’information, à réparer l’ensemble de ses préjudices.

La SAS ESTATIUM, régulièrement assignée à étude le 6 septembre 2022, n’a pas constitué avocat.

Elle a été placée en liquidation judiciaire par jugement du tribunal de commerce de Lyon du 8 novembre 2023. La SELARL MJ ALPES a été désignée en qualité de liquidateur judiciaire de la SAS ESTATIUM.

[H] [J] a assigné la SELARL MJ ALPES en intervention forcée par acte de commissaire de justice en date du 8 février 2024, aux fins de :

CONSTATER constater la déclaration de créance de Madame [J] à l’égard de la société ESTATIUM

ORDONNER la fixation au passif de la créance de Madame [J] à l’égard de la société ESTATIUM

ORDONNER la jonction avec l’instance RG n°22/8009.

Par décision en date du 21 mars 2024, cette instance inscrite au rôle sous le numéro RG 24/1363, a été jointe à celle inscrite sous le numéro RG 22/8009, l’affaire étant désormais appelée sous cet unique numéro.

La SLARL MJ ALPES, assignée à personne, n’a pas non plus constitué avocat.

La décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire en application de l’article 474 du code de procédure civile.

En l’état de ses dernières écritures, communiquées par voie électronique le 7 février 2024 et signifiées à la SELARL MJ ALPES le 8 février 2024, [H] [J] sollicite du tribunal, au visa des articles 1603, 1604, 1677, 1231-1 et 1240 du code civil, de :

CONDAMNER la SAS ESTATIUM venant aux droits de la SAS [F] en ce qu’elle a manqué à son obligation contractuelle de délivrance conforme,

CONSTATER la déclaration de créance de Madame [J] à l’égard de la société ESTATIUM

CONDAMNER Maître [I] [O] et Maître [W] [Y] en ce qu’ils ont manqué à leur devoir de conseil et d’information

CONDAMNER in solidum la SAS ESTATIUM, Maître [I] [O] et Maître [W] [Y] à réparer le préjudice subi par Madame [J] lié à la démolition et la reconstruction de l’annexe à hauteur de 35.680,14 €

CONDAMNER in solidum la SAS ESTATIUM, Maître [I] [O] et Maître [W] [Y] à réparer le préjudice subi par Madame [J] lié à la perte des mètres carrés de son annexe à hauteur de 24.228 €

CONDAMNER in solidum la SAS ESTATIUM, Maître [I] [O] et Maître [W] [Y] à réparer le préjudice de jouissance subi par Madame [J] à hauteur de 14.400 €

CONDAMNER in solidum la SAS ESTATIUM, Maître [I] [O] et Maître [W] [Y] à indemniser Madame [J] de tous les frais de relogement à hauteur du loyer mensuel qu’elle devra engager

CONDAMNER in solidum la SAS ESTATIUM, Maître [I] [O] et Maître [W] [Y] à réparer le préjudice moral subi par Madame [J] à hauteur de 10.000 €

CONDAMNER in solidum la SAS ESTATIUM, Maître [I] [O] et Maître [W] [Y] à verser 2 000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNER in solidum la SAS ESTATIUM, Maître [I] [O] et Maître [W] [Y] aux entiers dépens.

Se prévalant des articles 1603 et suivants du code civil, [H] [J] soutient que le vendeur, la SAS [F], aux droits de laquelle vient la SAS ESTATIUM, a manqué à son obligation de délivrance conforme en ce qu’elle a procédé à la démolition du mur ouest de l’annexe, ce qui n’était pas prévu dans le permis de construire initial qu’elle avait déposé le 6 août 2018. Elle relève que cette démolition a entraîné une demande de permis de construire modificatif déposé le jour de la signature de l’acte de vente, le 25 mars 2019, par la SAS [F]. Elle fait valoir que celle-ci savait donc le jour de la vente que le bien objet de la vente n’était pas conforme aux prescriptions du permis de construire initial et ne pouvait pas prétendre détenir un permis de construire définitif.

Elle en conclut que le vendeur n’a pas délivré la chose telle que contractuellement prévue par l’acte de vente réitératif du 25 mars 2019, dans lequel il a affirmé qu’il s’engageait à réaliser des travaux en conformité avec le permis de construire obtenu et à les achever préalablement à la réitération de la vente.

[H] [J] rappelle que l’article 1615 étend l’obligation de délivrance conforme aux accessoires de la chose vendue, qui s’entend notamment du certificat de conformité constatant la conformité des travaux au permis de construire. Elle ajoute que l’acte de vente prévoit que le certificat de conformité est à la charge du vendeur et qu’il sera délivré une fois les travaux à sa charge effectués. Or, elle prétend que si ceux-ci ont été réalisés, la SAS [F] ne lui a adressé aucun certificat de conformité, ce qui caractérise un manquement à l’obligation de délivrance conforme.

Elle en conclut que le vendeur a engagé sa responsabilité contractuelle sur le fondement des articles 1103, 1604 et 1231-1 du code civil.

S’agissant du manquement au devoir d’information et de conseil des notaires, [H] [J] souligne que Me [O] est le notaire signataire de l’acte de vente définitif et que Me [Y] l’assistait le jour de la signature de l’acte authentique de vente. Elle prétend qu’étant informés du dépôt de permis de construire modificatif par la SAS [F], il leur appartenait de la conseiller sur les conséquences d’un éventuel refus

Elle fait en effet valoir avoir informé Me [Y] dès le 25 février 2019 qu’une demande de modification du permis de construire allait être déposée, puis lui avoir fait part de ses doutes le 13 mars 2019 en lui demandant son avis. Elle ajoute lui avoir indiqué le 18 mars 2019 sa volonté d’avoir des éclaircissements sur la modification du permis de construire par la SAS [F], ce à quoi il lui a été répondu que Me [O] avait informé l’étude de Me [Y] que le permis de construire modificatif avait été déposé en mairie.

De surcroît, elle leur reproche de ne pas avoir inséré à l’acte de vente une condition suspensive relative à l’obtention de cette nouvelle autorisation ou à tout le moins de l’avoir informée sur la renonciation à toute clause suspensive.

En réponse aux arguments des notaires, qui se retranchent derrière la levée des conditions suspensives relatives aux travaux au jour de la réitération de l’acte authentique, elle leur oppose la connaissance qu’ils avaient du dépôt d’un permis modificatif par la SAS [F] et des conséquences d’un éventuel refus de permis modificatif.

Elle considère que si elle avait été correctement informée des conséquences d’un éventuel refus de permis modificatif, elle n’aurait pas réitéré l’acte de vente. Or, elle note que le manquement au devoir d’information et de conseil est d’autant plus caractérisé que l’acte authentique de vente ne fait pas mention du dépôt d’un permis de construire modificatif. A l’inverse, elle indique que dans cet acte le vendeur déclare que les travaux qu’il a effectués respectent la totalité des prescriptions édictées par le permis de construire visé et remis à l’acquéreur et qu’aucune démolition n’a été engagée.

En dernier lieu, [H] [J] invoque un manquement des notaires à leur obligation d’assurer l’efficacité de l’acte, rappelant qu’ils ne pouvaient ignorer que, si un permis de construire modificatif avait été déposé c’est nécessairement parce que la construction n’était pas conforme au permis de construire initial.

[H] [J] détaille ensuite les préjudices dont elle demande réparation sur le fondement des articles 1611 et 1240 du code civil :

35 680,14 euros (devis de la société VALENTIN CONSTRUCTION du 15 décembre 2023 de 35 680 euros avec mission de maîtrise d’œuvre de 15% minimum du prix du marché et indexation sur l’indice BT 01 au jour du jugement) au titre du coût de la démolition de l’annexe et de sa reconstruction conforme aux dispositions d’urbanisme désormais applicables, pour mettre fin à la non conformité ;24 228 euros au titre de la perte d’au moins 4 m² du fait de la démolition et de la reconstruction de l’annexe conformément au nouveau PLU ;14 400 euros au titre du préjudice de jouissance pendant la durée des travaux de démolition et de reconstruction, sur la base de 800 euros par mois sur une durée estimée à 18 mois ;une somme non chiffrée au titre des frais de relogement temporaire pendant la durée des travaux, sur la base d’un loyer mensuel non détaillé ;10 000 euros au titre de son préjudice moral, compte tenu du stress et des tracas engendrés.Elle précise que le partage de responsabilité « se fera à proportion de la faute de chacun », dans une proportion non précisée.

Par dernières conclusions transmises par voie électronique le 29 mars 2024, Me [I] [O] et Me [W] [Y] demandent au tribunal, au visa de l’article 1240 du code civil, de :

A titre principal,

• JUGER que les conditions de la responsabilité civile de Me [O] et Me [Y] ne sont pas caractérisées,

• DEBOUTER Madame [H] [J] de toutes ses demandes à leur encontre,

• JUGER qu’il ne peut pas être prononcé de condamnation in solidum,

• METTRE hors de cause purement et simplement Me [O] et Me [Y], NOTAIRES,

Subsidiairement

• Condamner la société ESTATIUM, représentée par son liquidateur judiciaire, à relever et garantir intégralement Me [O] et Me [Y] de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre, et fixer la créance au passif,

En tout état de cause,

• CONDAMNER Madame [H] [J] ou qui mieux le devra à payer à Me [O] et Me [Y], chacun la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC,

• CONDAMNER la même ou qui mieux le devra aux entiers dépens

Après avoir rappelé les principes régissant la responsabilité des notaires, ceux-ci exposent s’être acquittés de leur obligation d’information. A cet égard, ils font valoir que la difficulté ne tient pas à l’acte mais au comportement du vendeur, qui a induit l’acquéreur et les notaires en erreur sur les travaux réellement effectués. Ils précisent que la condition suspensive relative aux travaux à effectuer avait été levée et que rien ne s’opposait plus à la vente. Ils considèrent ne pas être responsable de cette situation, qui incombe exclusivement au vendeur.

Quant au devoir de conseil, les notaires estiment ne pas avoir commis de manquement puisque la difficulté ne procède pas d’une situation juridique mais d’une situation de fait non conforme par rapport à la situation juridique relevant du permis de construire. Ils notent à cet égard que le permis de construire visé dans l’acte est définitif et que sa remise en cause tient à des travaux non conformes du fait du vendeur, alors qu’ils n’avaient pas à se rendre sur le chantier pour vérifier la conformité des travaux au permis de construire. Ils relèvent par ailleurs que [H] [J] était informée de la situation.

Les notaires relèvent en outre l’absence de lien de causalité directe, celle-ci ne pouvant qu’être indirecte, et en concluent au nécessaire rejet des demandes.

Concernant les préjudices invoqués, les notaires les détaillent pour indiquer qu’ils ne les concernent pas et solliciter le rejet des demandes.

A titre subsidiaire, ils sollicitent d’être relevés et garanties par la SAS ESTATIUM de l’ensemble des condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il convient de se référer aux termes de leurs écritures en application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 16 janvier 2025, pour que l’affaire soit entendue à l’audience du 5 février 2025, après quoi elle a été mise en délibéré au 2 avril 2025.

MOTIFS

Sur le périmètre de la saisine du tribunal

A titre liminaire, il importe de rappeler qu’aux termes des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile le tribunal n’est tenu de statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières conclusions des parties et de n’examiner que les moyens au soutien de ces prétentions invoqués dans la discussion.

Ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à voir « constater » ou « donner acte » ou encore « dire et juger » et le tribunal n’a dès lors pas à y répondre.

Sur la recevabilité des conclusions à l’égard des parties défaillantes

Les dernières conclusions de [H] [J] du 7 février 2024 ont été signifiées à la SELARL MJ ALPES, es qualité de liquidateur de la SAS ESTATIUM le 8 février 2024 en même temps que son appel en intervention forcée. Les demandes qu’elles contiennent sont donc recevables à l’égard de la SAS ESTATIUM, représentée par son liquidateur judiciaire la SARL MJ ALPES.

En revanche, les dernières conclusions de Me [I] [O] et Me [W] [Y] n’ont pas fait l’objet d’une signification aux parties défaillantes. Si l’ordonnance de clôture a été révoquée le 26 décembre 2024 à cette fin, leur conseil a indiqué au juge de la mise en état, par message transmis par voie électronique le 16 janvier 2025, que « cela ne représente aucun intérêt ».

Or, une partie est tenu de signifier ses conclusions à une partie défaillante à l’encontre de laquelle elle formule des prétentions.

Les conclusions de Me [I] [O] et Me [W] [Y] doivent être déclarées irrecevables à l’égard de la SAS ESTATIUM, représentée par la SARL MJ ALPES, partie défaillante, en ce qu’elles comportent une demande d’être relevé et garanti intégralement par la SAS ESTATIUM.

Sur les demandes au fond

Sur le manquement à l’obligation de délivrance conforme de la SAS ESTATIUM

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En matière de vente, l’article 1604 du code civil, qui dispose que la délivrance est le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l’acheteur, implique une obligation de délivrance conforme.

Une différence entre ce qui est contractuellement prévu et ce qui est livré constitue un manquement par le vendeur à son obligation de délivrance conforme.

En l’espèce, l’acte authentique de vente du 25 mars 2019 rappelle les conditions suspensives particulières fixées dans l’avant-contrat du 29 octobre 2018 relatives à la réalisation par le vendeur de travaux de changement de destination avec création d’un logement par extension d’une annexe.

L’acte authentique de vente du 25 mars 2019 constate la réalisation des conditions suspensives relatives à l’autorisation d’urbanisme et à la réalisation des travaux :

L’acte de vente du 25 mars 2019 contient en outre un paragraphe relatif à l’absence de certificat de conformité, dans lequel le vendeur déclare :

Or, il résulte des pièces produites que :

un permis de construire PC 069 388 18 00095 a été obtenu le 6 août 2018 par la SAS [F] pour un changement de destination de bureaux et d’un garage en logements avec modification de façade et création d’un logement par extension d’une annexe et création de deux aires de stationnement ;par mail du 25 février 2019, [H] [J] a informé son notaire Me [Y] d’une demande de permis de construire qui aurait été déposée ;par mail du 18 mars 2019, l’étude de Me [Y] à répondu à [H] [J] que le notaire de Monsieur [F] l’avait informé que le modificatif de permis avait été déposé en mairie ;une demande de permis de construire modificatif du permis PC 069 388 18 00095 a été déposée le 2 mai 2019 pour la SAS [F], comprenant cinq modifications, notamment une modification relative à la démolition d’un mur de l’annexe (Modification 5 Démolition/reconstruction du mur ouest de l’annexe ; le courrier explicatif joint indique clairement que « un mur (pas le bâtiment) a donc bien été démoli alors que ceci n’était pas prévu dans notre demande de permis de construire initiale » ;Le service urbanisme de la Mairie de [Localité 7] a informé la SAS [F], par courrier du 16 août 2019, de ce que le retrait du permis de construire tacite obtenu le 2 août 2019 était envisagé ;une décision de retrait de permis de construire modificatif PC 069 388 18 00095 M01 a été prise le 14 octobre 2019 par la Mairie de [Localité 7], « CONSIDERANT que la démolition des murs ouest et sud du bâtiment en fond de parcelle et la dépose de la couverture complète constitue une déconstruction majeure des éléments de structure et que, dès lors, le projet ne peut bénéficier des dispositions réglementaires propres à une réhabilitation ou à une extension, mais doit être considéré comme une construction nouvelle » ;

Il résulte de ce qui précède que la SAS [F] a, contrairement à ce qu’elle déclare dans l’acte réitératif («aucune démolition n’a été engagée » et « avoir fait édifier l’immeuble en respectant la totalité des prescriptions édictées par le permis de construire »), procédé avant la signature de l’acte réitératif de vente, à la démolition de deux murs (ouest et sud) et que les travaux qu’elle a fait réaliser n’étaient pas conformes au permis de construire accordé le 6 août 2018.

Il est en outre établi que le permis de construire du 6 août 2018 n’était pas définitif et en cours de validité à la date de signature de l’acte réitératif de vente, puisque les travaux réalisés en contravention de celui-ci nécessitaient le dépôt d’un permis de construire modificatif, qui a effectivement été déposé au moins le 2 mai 2019.

Ainsi le bien objet de l’acte translatif de propriété du 25 mars 2019, non conforme au permis de construire du 6 août 2018 et ayant fait l’objet de démolitions non prévues, n’était pas conforme à ce qui était contractuellement prévu entre les parties.

Il est donc démontré que la SAS [F] a manqué à son obligation de délivrance conforme.

Sur les demandes indemnitaires à l’égard de la SAS ESTATIUM

Si [H] [J] demande, dans ses conclusions du 7 janvier 2024 notifiées à la SELARL MJ ALPES en même temps que son appel en cause par assignation du 8 janvier 2024, la condamnation de la SAS ESTATIUM, ces demandes sont irrecevables, dès lors que cette société a été placée en liquidation judiciaire, conformément à l’article L. 622-21 du code de commerce.

Dans son appel en cause de la SARL MJ ALPES, es qualité de liquidateur de la SAS ESTATIUM, par assignation du 8 février 2024, [H] [J] formule également une demande de fixation de sa créance au passif de la société ESTATIUM, mais cette demande n’est pas chiffrée, de sorte qu’il ne peut y être fait droit.

Les demandes de [H] [R] à l’encontre de la SAS ESTATIUM seront donc rejetées.

Sur le manquement à leur devoir de conseil et d’information des notaires

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’engagement de la responsabilité suppose la démonstration d’une faute, d’un dommage et d’un lien de causalité entre la faute et le dommage

Le notaire, officier public ministériel authentifiant les actes qu’il rédige ou auxquels il prête son concours, est débiteur d’un devoir de conseil, tenu d’éclairer les parties et d’appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée, les effets et les risques des actes auxquels il est requis de donner la forme authentique. Il doit à ce titre veiller à ce que les parties disposent des clés juridiques nécessaires pour comprendre la portée ou les risques des actes qu’elles concluent par son intermédiaire, peu important les compétences personnelles de celles-ci ou leur assistance par un autre conseil, fut-il notaire.

Pour la mise en œuvre concrète de son obligation de mise en garde, il lui incombe de procéder, par toutes investigations utiles, à la vérification des déclarations des parties, lorsqu’il existe un élément de nature à créer un doute sur la véracité des déclarations d’ordre factuel du vendeur ou des circonstances particulières justifiant une vigilance accrue.

En l’espèce, il est produit les échanges suivants entre Madame [J] et l’étude de son notaire, Me [Y] :

mail du 16 janvier 2019 de [H] [J] à Me [Y] : « A ce niveau plusieurs questions se posent et je reviens à vous pour vous demander conseil : comment garantir le respect du permis de construire ? »mail du 25 février 2019 de [H] [J] à Me [Y] : « Une demande de modification de PC aurait été déposée, suis en attente d’un certificat de dépôt. Cette modification concerne ma demande d’inversement d’ouverture entre la porte d’entrée et la baie vitrée de ma partie mais aussi d’autres demandes de la copropriété. Tant que cette demande n’est pas acceptée, il ne sera pas possible de débuter les travaux. Mon intérêt serait de ne pas signer l’acte avant fin mars. Ce qui limite le payement des intérêts intercalaires. Qu’en pensez vous ? »Mail du 13 mars 2019 de [H] [J] à Me [Y] : «  La signature serait possible en date du 25 mars, êtes vous au courant ? Si le sujet des travaux est calé, il reste pour moi une zone d’ombre au niveau de la demande de modification du PC. C’est [T] [F] qui le signerait car il y a d’autres modifications sur la copropriété. Il tard pour les démarches. Comme je vous le précisait tant que cette démarche n’est pas officielle je ne suis pas pressé de signer. Qu’en pensez vous ? Je vous appellerai pour en discuter de vice voix. »Mail du 14 mars 2019 de l’étude de Me [Y] à [H] [J] : « Me [Y] m’a fait part de votre mail concernant la demande de modificatif de permis de construire. Je me suis rapprochée du notaire de Monsieur [F] afin d’obtenir des réponses . Je ne manquerai pas de revenir vers vous dès que j’ai un retour. »Mail du 18 mars 2019 de [H] [J] à l’étude de Me [Y] : « Avant de procéder au virement j’aimerai avoir des éclaircissements sur la modification du PC suivi par Mr [F]. Aujourd’hui dernier délai. »Mail du 18 mars 2019 de l’étude de Me [Y] à [H] [J] : « J’ai relancé le notaire de Monsieur [F] sur ce point. Il m’informe que le modificatif de permis a été déposé en mairie et que Monsieur [F] va prendre contact avec vous ce jour ».

Il résulte de ces échanges que [H] [J] a spécifiquement demandé conseil à Me [Y] au regard des garanties de la conformité des travaux au permis de construire et du report de la date de signature de l’acte réitératif, compte tenu de la modification du permis de construire à intervenir. Or, il n’est produit par le notaire aucune réponse que celui-ci aurait faite à sa cliente de nature à lui apporter des informations sur les risques de non-conformité du bien au permis de construire et les garanties à préciser pour s’en prémunir, ni les conseils qu’elle sollicitait. Il ne lui a pas plus été répondu sur la nécessité de repousser la signature de l’acte réitératif, qu’elle a pourtant suggéré à plusieurs reprises.

En ne répondant pas à [H] [J] et en ne lui apportant ni les informations sur les risques auxquels elle s’exposait en cas de non conformité des travaux au permis de construire et de refus de permis de construire modificatif, ni les conseils qu’elle sollicitait sur les risques à signer l’acte réitératif de vente sans s’assurer de la conformité des travaux au permis de construire alors qu’un permis de construire modificatif devait être déposé, Me [Y] a manqué de façon caractérisée à son devoir d’information et à son devoir de conseil.

Il résulte également de ces échanges que Me [Y] et Me [O] étaient tous deux au courant de la nécessité de procéder au dépôt d’une permis de construire modificatif, d’ailleurs déjà déposé à leur connaissance, tel que cela résulte du mail du 18 mars 2019.

Or, l’acte réitératif de vente du 25 mars 2019, non seulement ne fait aucunement référence à ce permis de construire modificatif, mais indique de manière erronée que les travaux ont été réalisés par la SAS [F] en conformité avec le permis de construire du 6 août 2018 et qu’il n’a été procédé à aucune démolition.

De plus, cet acte ne contient aucune clause applicable en cas de non délivrance du permis de construire modificatif.

Ainsi, en ne mentionnant pas le permis de construire modificatif, tant Me [O] que Me [Y] ont manqué à leur devoir d’information et de conseil à l’égard de [H] [J].

Sur les demandes indemnitaires à l’égard des notaires

Le préjudice qui résulte du manquement des notaires à leur obligation d’information et de conseil ne s’analyse qu’en une perte de chance. La perte de chance doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée.

En l’espèce, [H] [J] a perdu une chance de ne pas conclure la vente et de ne pas se retrouver propriétaire d’un bien non conforme au permis de construire.

[H] [J] étant avisée qu’un permis de construire modificatif avait été déposé ou devait être déposé, quand bien même elle n’a pas été informée et conseillée par les notaires sur les risques de l’absence de permis de construire modificatif, le tribunal évaluera la perte de chance de ne pas réitérer la vente à 50 %.

La demande au titre de la démolition et de la reconstruction de l’annexe (35 680,14 euros)

[H] [J] soutient que le dépôt de ce permis de construire l’obligera à démolir et reconstruire son habitation en conformité avec le nouveau PLU et que son préjudice sera équivalent à la somme de 35 680,14 euros, correspondant au devis de la société VALENTIN CONSTRUCTION du 15 décembre 2023.

Si elle fait valoir qu’une mission complémentaire de maîtrise d’œuvre est indispensable, elle n’en fixe pas le coût, non plus que celui de l’indexation du devis sur l’indice BT 01.

Les notaires se contentent de répliquer que cette somme ne les concerne pas et que ce préjudice n’est pas établi car il ressort d’un seul devis de 76 270 euros.

Or, il résulte du retrait de permis de construire modificatif du 14 octobre 2019 que [H] [J] s’est retrouvée propriétaire d’un bien non conforme au permis de construire. Cette décision de retrait précise que les travaux réalisés imposent le dépôt d’un permis de construire pour une construction nouvelle et non un permis de construire pour une réhabilitation ou une extension.

Compte tenu du devis actualisé produit, il y a lieu de dire que les notaires seront condamnés in solidum à payer à [H] [J], au titre des coûts de démolition et de reconstruction de l’annexe, la somme de (35 680,14 x 50% =) 17 840,07 euros.

La demande au titre de la perte de mètres carrés (24 228 euros)

[H] [J], qui soutient que la démolition et la reconstruction de son annexe conformément au nouveau PLU fera perdre au moins 4 m² à son logement, ne produit aucun élément au soutien de ses allégations.

En plus d’être non démontré, ce préjudice est incertain et futur, de sorte que la demande indemnitaire de ce chef doit être rejetée.

La demande au titre du préjudice de jouissance pendant les travaux à intervenir 14 400 euros)

[H] [J], qui se prévaut d’un préjudice de perte de jouissance de 18 mois minimum pendant la durée des travaux à intervenir, ne produit aucun élément permettant d’apprécier la durée des travaux, non plus que la valeur locative dont elle se prévaut.

En plus d’être non démontré, ce préjudice est incertain et futur, de sorte que la demande indemnitaire à ce titre doit être rejetée.

La demande au titre des frais de relogement

[H] [J], qui se prévaut d’un préjudice lié aux frais de relogement pendant la durée des travaux à intervenir, ne chiffre pas ce préjudice, de sorte que la demande indemnitaire à ce titre doit être rejetée.

La demande au titre du préjudice moral (10 000 euros)

[H] [J] se prévaut d’une situation génératrice de stress et d’inconvénients subis quotidiennement, ainsi que de l’obligation de devoir engager une procédure judiciaire.

Les notaires ne répondent pas spécifiquement sur ce point.

Au vu de ce qui précède, [H] [J] justifie incontestablement d’un préjudice moral et d’anxiété lié au fait d’être propriétaire d’un bien non conforme au permis de construire et devant faire l’objet du dépôt d’un nouveau permis de construire ainsi que d’une démolition suivie d’une reconstruction.

Ce préjudice sera évalué à la somme de 1 000 euros, que les notaires seront condamnés in solidum à lui payer.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. En application de l’article 699 du même code, les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

Partie perdante, Me [I] [O] et Me [W] [Y] seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance.

Sur les frais irrépétibles

Les circonstances de l’espèce ainsi que les situations respectives des parties conduisent à faire application de l’article 700 du code de procédure civile au bénéfice de [H] [J] à hauteur de 2 000 euros, somme que Me [I] [O] et Me [W] [Y] seront condamnés in solidum à lui payer.

Sur l’exécution provisoire

Enfin, il sera rappelé qu’aux termes de l’article 514 du code de procédure civile les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

La présente décision est par conséquent assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, en premier ressort, par décision réputée contradictoire mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,

Déclare irrecevable les conclusions de Me [I] [O] et Me [W] [Y] en ce qu’elles comportent des demandes à l’encontre de la SAS ESTATIUM, représentée par son liquidateur judiciaire la SARL MJ ALPES, partie défaillante ;

Déboute [H] [J] de ses demandes à l’encontre de la SAS ESTATIUM, représentée par son liquidateur judiciaire la SARL MJ ALPES ;

Condamne in solidum Me [I] [O] et Me [W] [Y] à payer à [H] [J] la somme de 17 840,07 euros au titre des frais de démolition et de reconstruction de l’annexe ;

Condamne in solidum Me [I] [O] et Me [W] [Y] à payer à [H] [J] la somme de 1 000 euros au titre de l’indemnisation de son préjudice moral ;

Déboute [H] [J] du surplus de ses demandes ;

Condamne in solidum Me [I] [O] et Me [W] [Y] à supporter le coût des dépens de l’instance ;

Condamne in solidum Me [I] [O] et Me [W] [Y] à payer à [H] [J] la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire ;

Rappelle aux demandeurs, en application des dispositions de l’article 478 du code de procédure civile, que le présent jugement réputé contradictoire doit être signifié à la partie adverse dans un délai de six mois à compter de son prononcé, sous peine d’être réputé non avenu,

Ainsi jugé et rendu par mise à disposition au greffe.

En foi de quoi, la présidente et le greffier ont signé le présent jugement.

Le greffier La présidente