TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 8]

[Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 24/02974 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TGFN

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 05 Décembre 2024

[W] [V] épouse [U]

C/

[E] [C]

[H] [I]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 05 Décembre 2024

à M^e BAYLE-[Localité 6]

Expédition délivrée

à toutes les parties

le 05 décembre 2024

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Jeudi 05 Décembre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Hanane HAMMOU-KADDOUR, Greffière lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 18 Octobre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE :

Madame [W] [V] épouse [U], demeurant [Adresse 4]

Représentée par Maître Bernard BAYLE-BESSON de l’AARPI BAYLE BESSON-ESTRADE, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS :

Monsieur [E] [C], demeurant [Adresse 5]

Comparant en personne

Madame [H] [I], demeurant [Adresse 5]

Non comparante, ni représentée

RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 20 mai 2019, Madame [W] [U] a donné à bail à Monsieur [E] [C] et Madame [H] [I] un appartement meublé à usage d’habitation et un parking situés [Adresse 3] pour un loyer mensuel de 540€ provisions sur charges comprises.

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [W] [U] a fait signifier aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire par acte du 25 mars 2024.

Par acte du 10 juillet 2024, Madame [W] [U] a ensuite fait assigner Monsieur [E] [C] et Madame [H] [I] devant le Juge des contentieux de la protection de [Localité 9] statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

Après un renvoi à la demande des parties, l’affaire a été retenue à l’audience du 18 octobre 2024.

Madame [W] [U], représentée par son conseil, reprend les termes de son assignation et actualise sa créance pour demander de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [E] [C] et Madame [H] [I] et de tout occupant de leur fait,

— condamner ces derniers in solidum au paiement :

— à titre provisionnel de la somme actualisée de 9444€ au titre de l’arriéré locatif arrêté au 18 octobre 2024 mensualité d’octobre 2024 incluse,

— d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges, soit 540€, jusqu’à la libération effective des lieux,

— de la somme de 1800 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile

— des dépens en ce compris le commandement de payer.

Le conseil de Madame [U] a sollicité que soit déclarées irrecevables les pièces versées par Monsieur [C] à l’audience comme ne lui ayant pas été communiquées avant l’audience.

Monsieur [E] [C], comparant, conteste le montant de la dette. Il soutient que les problèmes de loyers ont commencé fin décembre 2022 car son bailleur ne lui a donné aucune quittance de loyer ce qui l’a empêché de toucher les APL pendant 41 mois, et qu’en 2023 lorsque son bailleur lui enfin donné les quittances pour 2021 et 2022, la CAF avait déjà clôturé les comptes et il n’avait pas pu récupérer ses APL. Il indique souhaiter rester dans les lieux.

Il sollicite :

— que soit déduites de la dette locative les arriérés d’APL à hauteur de 8200€,

— que soit déduit les 600€ versés en août et septembre 2023,

— que soit déduit le dépôt de garantie de 980€,

— d’être exonéré des 1800€ de frais d’avocats car il n’est pas fautif,

— de ne pas procéder à son expulsion et qu’il lui soit accordé des délais de paiement avec des mensualité de 100€ en plus du loyer courant.

Madame [H] [I], bien que convoquée selon les modalités de l’article 659 du Code de procédure civile, n’a pas comparu et n’était pas représentée.

Par note en délibéré autorisée, le conseil de la demanderesse a fait parvenir l’accusé de réception du courrier envoyé par l’huissier à Madame [I] dans le cadre de l’article 659 du Code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’irrecevabilité des pièces remises par Monsieur [C]

Il sera rappelé qu’en procédure orale, les parties ont le droit de communiquer et produire leurs pièces à l’audience, qui ne peuvent pas être écartées pour assurer le respect du contradictoire, dès lors qu’il appartient en ce cas au juge de renvoyer à une audience ultérieure pour assurer le contradictoire s’il estime que la contradiction ne peut s’exercer correctement à la barre.

En l’espèce dans la mesure où le conseil du demandeur a pu librement voir à l’audience les pièces de Monsieur [E] [C], n’a pas sollicité de renvoi pour y répondre et compte tenu du fait qu’il s’agit uniquement d’impression écran de téléphone portable et du site de la CAF, il sera considéré que le principe du contradictoire tel que résultant des articles 15 et 16 du code de procédure civile a été respecté et qu’il n’y a pas lieu d’écarter des débats les pièces communiquées par Monsieur [C].

Sur la résiliation du bail

* sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 11 juillet 2024, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 26 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

* sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable à la date de conclusion du contrat de bail et à la clause résolutoire insérée dans celui-ci (cf : Civ. 3e, avis du 13 juin 2024 n°24-70.002) prévoit que “toute clause prévoyant la résilition de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux”.

Le bail conclu le 20 mai 2019 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 25 mars 2024, pour la somme en principal de 6480€.

Ce commandement est donc resté infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 26 mai 2024.

Sur les demandes de condamnation au paiement

Conformément à l’article 835 du Code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

Madame [W] [U] produit un décompte au 18 octobre 2024 démontrant que Monsieur [E] [C] et Madame [H] [I] restent devoir, déduction fait des versements de 300€ le 30/08/2023 et le 29 septembre 2023 la somme de 9444€ au titre de l’arriéré locatif mensualité d’octobre 2024 incluse.

Monsieur [E] [C] conteste le montant de cette dette au motif que les APL ne lui ont pas été accordés du fait de la délivrance tardive de quittances par son bailleur.

Cependant, l’article 21 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « Le bailleur ou son mandataire est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. »

Or, Monsieur [C] ne justifie pas avoir demandé les quittances à son bailleur. En effet, les copies d’écran d’un téléphone portable versées par ce dernier ne peuvent servir de preuve dans la mesure où elles ne sont pas datées et ne peuvent être rattachées avec certitude au téléphone de Monsieur [C] ni démontrer que les messages ont été envoyés à Madame [U].

Par conséquent la demande de Monsieur [E] [C] de déduire de la dette locative des arriérés hypothétiques d’APL ne peut être accueillie.

Madame [H] [I] n’ayant pas donné congé à son bailleur, elle sera tenue solidairement au paiement des loyers et des charges.

Monsieur [E] [C] et Madame [H] [I] seront par conséquent condamnés solidairement à titre provisionnel au paiement de cette somme de 9444 €.

Sur les delais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

Monsieur [E] [C] sollicite des délais de paiement.

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, dispose que :

« Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…)

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il résulte du décompte fourni que Monsieur [E] [C] n’a pas repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience, malgré le renvoi ordonné pour permettre à ce dernier de justifier du paiement du loyer. Il ne remplit donc pas les conditions légales pour bénéficier des délais de paiement de l’article précité. En outre, il convient de constater que la dette locative n’a fait qu’augmenter pour arriver à la somme conséquente de 9444€, soit l’équivalent de plus de 17 mois de loyers. Par ailleurs, Monsieur [C] ne fournit aucun justificatif sur sa situation professionnelle et ses ressources.

Ainsi, au regard du montant important de la dette, de ses ressources non justifiées, il est peu crédible de considérer qu’il sera à même de verser, en plus des loyers courants, une mensualité supplémentaire suffisante pour apurer la dette dans un délai raisonnable au regard des intérêts du créancier.

La demande de délai de paiement de Monsieur [E] [C] sera donc rejetée.

En outre, en l’absence d’accord des parties et de paiement intégral des loyers et des charges n’ayant pas été repris au jour de l’audience, les conditions d’application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ne sont pas remplies et il n’y a pas lieu de suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit.

Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation

Compte-tenu de la résolution du bail de plein droit depuis le 26 mai 2024 et à défaut de paralysie des effets de la clause résolutoire par l’octroi de délais de paiement, les défendeurs doivent être considérés comme occupants sans droit ni titre depuis cette date.

L’expulsion de Monsieur [E] [C] et Madame [H] [I] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a pas donc lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

L’application de la clause résolutoire ayant pour effet de déchoir les locataires de tout droit d’occupation du local donné à bail, ils seront également condamnés in solidum au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant depuis la résolution du bail afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, actualisable selon les stipulations contractuelles.

L’arriéré pour la période comprise entre la date d’acquisition des effets de la clause résolutoire et l’audience étant liquidé dans la somme provisionnelle déjà ordonnée, ils seront condamnés in solidum au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois suivant la dernière mensualité comprise dans la condamnation en principal susmentionnée soit le 1er novembre 2024, et jusqu’ à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Sur la demande de déduction du dépôt de garantie

En application des articles 3, 22 et 25-6 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors

de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

En l’espèce, en l’absence de départ effectif de Monsieur [E] [C] et de remise des clés, la demande de déduction du dépôt de garantie est prématurée et la demande formée à ce titre par Monsieur [C] sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [E] [C] et Madame [H] [I], partie perdante, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Madame [W] [U], Monsieur [E] [C] et Madame [H] [I] seront condamnés in solidum à leur verser une somme de 400 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

REJETONS la demande d’irrecevabilité pièces présentées à l’audience par Monsieur [E] [C] ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 20 mai 2019 entre Madame [W] [U] d’une part et Monsieur [E] [C] et Madame [H] [I] d’autre part concernant un appartement à usage d’habitation et un parking situés [Adresse 3] sont réunies à la date du 26 mai 2024 ;

REJETONS les demandes de délai de paiement de Monsieur [E] [C] ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [E] [C] et Madame [H] [I] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [E] [C] et Madame [H] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [W] [U] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [E] [C] et Madame [H] [I] à verser à Madame [W] [U] à titre provisionnel la somme de 9444 € au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation (décompte arrêté au 18 octobrre 2024 mensualité d’octobre 2024 incluse) ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [E] [C] et Madame [H] [I] à payer à Madame [W] [U] à titre provisionnel une indemnité mensuelle

d’occupation à compter du 1er novembre 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

REJETONS la demande de [E] Monsieur [C] de déduction du dépôt de garantie ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [E] [C] et Madame [H] [I] à verser à Madame [W] [U] une somme de 400 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [E] [C] et Madame [H] [I] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La Greffière La Vice-Présidente