MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 16 Décembre 2024

DOSSIER N° : N° RG 23/01903 – N° Portalis DBX4-W-B7H-R3U6

NAC : 72A

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

POLE CIVIL – Fil 4

JUGEMENT DU 16 Décembre 2024

PRESIDENT

M^me LERMIGNY, Juge

Statuant à juge unique conformément aux dispositions des

articles R 212-9 et 213-7 du Code de l’Organisation judiciaire

Assisté(e) de

M^me JOUVE, greffier lors des débats

Madame RIQUOIR, greffier lors de la mise à disposition

DEBATS

à l’audience publique du 23 Octobre 2024, les débats étant clos, le jugement a été mis en délibéré à l’audience de ce jour.

JUGEMENT

Réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe.

Copie revêtue de la formule

exécutoire délivrée

le

à

DEMANDERESSE

S.D.C. DE LA RESIDENCE AMOUROUX II, représentée par son syndic en exercice NEXITY LAMY dont le siège social est [Adresse 1],

représentée par Maître Florence REMAURY-FONTAN de la SCP D’AVOCATS REMAURY-FONTAN-REMAURY, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant/postulant, vestiaire : 231

DEFENDEUR

M. [R] [Y], demeurant [Adresse 3]

défaillant

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [R] [Y] est propriétaire, au sein de la résidence [Adresse 4], située [Adresse 6] et [Adresse 2] et régie par le statut de la copropriété, des lots n° 14863, 12616, 12700, 12726, 10940 et 10950, consistant en deux appartements T3, deux caves, un garage et un emplacement de stationnement.

Le 5 juillet 2021, une mise en demeure de payer les charges de copropriété lui a été adressée, pour un montant de 2 258,65 euros. Le 8 septembre 2021, un commandement de payer lui a été signifié, pour un montant en principal de 3 486,60 euros.

Par acte du 1er juin 2022, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4], située [Adresse 7], représenté par son syndic, la SAS Cabinet ADL immobilier, a fait assigner M. [R] [Y] devant le tribunal judiciaire de Toulouse aux fins de condamner M. [R] [Y] au paiement de la somme de 8 455,61 euros au titre des arriérés de charges, arrêtée au 20 mai 2022, avec intérêts au taux légal pour chaque échéance arriérée et, subsidiairement, au plus tard à compter de la mise en demeure du 5 juillet 2021, ainsi qu’une indemnité de 600 euros en réparation des difficultés de trésorerie, et une indemnité de 1 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, de même qu’aux dépens.

À l’audience du 3 octobre 2022, l’affaire a été mise en délibéré au 16 décembre 2022.

La réouverture des débats a été ordonnée et l’affaire renvoyée à l’audience du 6 avril 2023, en raison de l’indisponibilité du magistrat.

Par jugement du 19 avril 2023, le tribunal a ordonné le renvoi de l’affaire au tribunal judiciaire, dans sa formation de droit commun, en considération du montant de la dette (14 377,27 euros), excédant le taux du ressort.

Par conclusions signifiées à M. [R] [Y] le 13 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4], située [Adresse 7], représenté par son syndic, la SAS Nexity lamy (le SDC) demande au tribunal de :

– condamner M. [R] [Y] à lui payer une somme de 21 018,44 euros arrêtée au 9 septembre 2024, avec intérêts au taux légal pour chaque échéance arriérée et, subsidiairement, au plus tard à compter de la mise en demeure du 5 juillet 2021 ;

– condamner M. [R] [Y] au paiement d’une indemnité de 1 000 euros en réparation de ses difficultés de trésorerie ;

– condamner M. [R] [Y] au paiement d’une indemnité de 2 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Le SDC fait valoir que M. [R] [Y] s’est abstenu de payer régulièrement ses charges de copropriété, ce qui est démontré par le courrier dans lequel M. [R] [Y] reconnaît être redevable d’une somme de 18 377,08 euros auprès du SDC, de même que par les procès-verbaux d’assemblée générale, appels de fonds et relevés de compte du copropriétaire.

Il demande, outre le paiement de sa dette par M. [R] [Y], sa condamnation à lui payer une indemnité de 1 000 euros en réparation des difficultés de trésorerie induites par ses retards de paiements.

Pour un plus ample exposé des moyens du SDC, il sera renvoyé à ses dernières conclusions, par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Régulièrement assigné à personne, M. [R] [Y] n’a pas comparu. La présente décision sera donc réputée contradictoire.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 11 septembre 2024. L’affaire a été évoquée à l’audience du 23 octobre 2024 et mise en délibéré au 16 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur les demandes en paiement

Selon l’article 14-1, I, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 10-1 de la même loi énonce que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

[…]

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Selon l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Selon l’article 36 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

1.1. Des arriérés de charges

En l’espèce, la preuve de la propriété par M. [R] [Y] des lots n° 14863, 12616, 12700, 12726, 10940 et 10950 est rapportée par le relevé de propriété (pièce n° 10 du SDC).

Par courrier manuscrit du 9 décembre 2023 (pièce n° 15), adressé au conseil du syndic, M. [R] [Y] reconnaît être redevable d’une somme de 18 377,08 euros, auprès de la copropriété.

L’extrait de compte arrêté au 9 septembre 2024 (pièce n° 11) laisse apparaître, quant à lui, une dette de 21 018,44 euros.

Il résulte du relevé de compte versé aux débats (pièce n° 11) qu’au 4 décembre 2020, M. [R] [Y] n’était pas débiteur du SDC.

Les procès-verbaux (PV) d’AG des 9 décembre 2020, 8 décembre 2021, 8 décembre 2022 et 20 décembre 2023 (pièce n° 8) sont produits par le SDC, qui approuvent :

– les comptes clos pour la période du 1er juillet 2019 au 30 juin 2020, puis au 30 juin 2021, 30 juin 2022 et 30 juin 2023 ;

– les budgets prévisionnels du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024, puis du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025.

Le SDC produit en outre les appels de fonds (pièces n° 7 et 13) et décomptes de charges annuels (pièces n° 6 et 12), de la période.

Ces pièces démontrent le caractère exigible et certain de la dette correspondant aux charges de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble affichées sur le décompte du copropriétaire, arrêté au 1er juillet 2024 (pièce n° 11).

Sur les autres frais portés au décompte, aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du 2ème alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Or, la première mise en demeure (pièce n° 2) a été adressée à M. [R] [Y] le 5 juillet 2021, de sorte que l’ensemble des frais exposés par le SDC après cette date peuvent être recouvrés auprès de M. [R] [Y].

Il en va ainsi des frais du commandement de payer du 8 septembre 2021 (pièce n° 3), mais pas de ceux d’assignation (52,62 euros) du 1er juin 2022, qui sont des dépens.

Néanmoins, l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété, faisant partie de ses fonctions de base. De tels frais ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, que s’ils sortent de la gestion courante du syndic, traduisant l’existence de diligences réelles, inhabituelles et nécessaires, propres à permettre au syndicat de recouvrer une créance.

Tel n’est pas le cas des frais de constitution de dossier pour un huissier de justice ou un avocat, de montants de 160 euros et 250 euros, imputés aux 23 août 2021 et 21 janvier 2022, au décompte de M. [R] [Y].

Le montant de ces frais sera donc retranché de la somme dont le paiement est demandé par le SDC.

Par conséquent, M. [R] [Y], qui ne démontre pas l’existence de paiements autres que ceux portés au crédit du décompte, sera condamné à payer au SDC une somme totale de 20 555,82 euros (21 018,44-(52,62+160+250) au titre de son arriéré de charges arrêté au 9 septembre 2024.

Aucune disposition légale ne prévoit que les intérêts au taux légal courent automatiquement à compter de chaque échéance arriérée, de sorte que les intérêts au taux légal courront, sur une somme de 2 258,65 euros à compter du 5 juillet 2021, date de la mise en demeure de payer cette somme (pièce n° 2), par application des dispositions de l’article 1231-6 du code civil et de l’article 36 du décret du 17 mars 1967.

1.2. Indemnitaire

En l’espèce, la rétention abusive de sommes dues à la copropriété par un copropriétaire peut causer au syndicat un préjudice distinct de celui réparé par les intérêts moratoires, à la condition, toutefois, de caractériser la mauvaise foi du copropriétaire, par application des dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Or, aucune mauvaise foi de M. [R] [Y] n’est démontrée, lequel, après ses derniers versements en décembre 2020, n’est pas demeuré taisant face aux relances du SDC et dont les seules difficultés financières ne traduisent, en tout état de cause, pas, la mauvaise foi.

La demande indemnitaire du SDC à hauteur de 1 000 euros sera par conséquent rejetée.

2. Sur les demandes accessoires

M. [R] [Y], partie perdante, sera condamné aux dépens.

M. [R] [Y], partie tenue aux dépens, sera condamné à payer une indemnité de 1 500 euros au SDC au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Rien ne permet d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par décision publique par mise à disposition au greffe, en premier ressort, réputée contradictoire, assortie de plein droit de l’exécution provisoire,

CONDAMNE M. [R] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4], située [Adresse 7], représenté par son syndic, la SAS Nexity lamy, une somme de 20 555,82 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 5 juillet 2021 sur une somme de 2 258,65 euros, au titre de son arriéré de charges arrêté au 9 septembre 2024 ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4], située [Adresse 7], représenté par son syndic, la SAS Nexity lamy, de sa demande visant à voir assortir la condamnation des intérêts au taux légal à compter de chaque échéance arriérée ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence [5], située [Adresse 7], représenté par son syndic, la SAS Nexity lamy, de sa demande indemnitaire de 1 000 euros, formulée en réparation des difficultés de trésorerie induites par les retards de paiement ;

CONDAMNE M. [R] [Y] aux dépens ;

CONDAMNE M. [R] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4], située [Adresse 7], représenté par son syndic, la SAS Nexity lamy, une indemnité de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE