TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 8]

[Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 5]

NAC: 5AA

N° RG 24/02393

N° Portalis DBX4-W-B7I-TCWM

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 24/

DU : 08 Novembre 2024

[X] [I] [F] épouse [H]

[C] [L] [K] [H]

C/

[B] [S]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 08 Novembre 2024

à M. [C] [L] [K] [H] et à Mme [X] [I] [F] épouse [H]

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le vendredi 08 novembre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 20 septembre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

Madame [X] [I] [F] épouse [H]

demeurant [Adresse 4]

non comparante ni représentée

Monsieur [C] [L] [K] [H]

demeurant [Adresse 4]

comparant en personne

ET

DÉFENDERESSE

Madame [B] [S]

demeurant [Adresse 6]

comparante en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 13 juin 2023, Madame [X] [I] [F] épouse [H] et Monsieur [C] [L] [K] [H] ont donné à bail à Madame [B] [S] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 10] pour un loyer mensuel de 465 euros et une provision sur charges mensuelle de 65 euros.

Le 05 avril 2024, Madame [X] [I] [F] épouse [H] et Monsieur [C] [L] [K] [H] ont fait signifier à Madame [B] [S] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 juin 2024, Madame [X] [I] [F] épouse [H] et Monsieur [C] [L] [K] [H] ont ensuite fait assigner Madame [B] [S] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, outre la séquestration des meubles du logement à ses frais et périls, et sa condamnation au paiement :

— de la somme de 2120 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date de l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 5 avril 2024 ;

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, avec indexation, de la résiliation à la libération effective du logement,

— d’une somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à tous les dépens et aux frais de mise à exécution.

A l’audience du 20 septembre 2024, Madame [X] [I] [F] épouse [H] n’a pas comparu et ne s’y est pas faite représenter.

Monsieur [C] [L] [K] [H] comparaît en personne et maintient les demandes dans les termes de leur assignation et actualise le montant de leur demande en paiement à la somme de 4240 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de septembre 2024 comprise.

Monsieur [C] [L] [K] [H] précise être retraité. Il indique ne plus percevoir de paiement de loyer depuis 8 mois, sachant que le loyer courant s’élève à 530 euros. Cependant, ce dernier soutient que Madame [B] [S] lui a fait part de sa volonté de quitter les lieux par SMS. Il indique également que des frais d’huissiers ont été engendrés mais qu’il n’est pas allé voir un avocat.

Madame [B] [S], comparante, reconnaît le montant de la dette locative. Elle indique travailler dans une clinique, qu’elle a souhaité faire une reconversion professionnelle en janvier 2024 et rentrer dans l’armée, mais qu’elle a rencontré des difficultés. Elle soutient qu’elle va signer un contrat d’une durée de 5 ans avec l’armée, et indique qu’une fois dans la caserne elle n’aura pas besoin du logement et qu’elle souhaite par conséquent, quitter le logement. Elle ajoute qu’elle ne souhaite pas rester à [Localité 9] et qu’elle n’a aucune ressource. Elle précise avoir été brancardière secouriste dans le passé. Elle souhaite l’octroi de délais de paiement et également régler sa dette.

Monsieur [C] [L] [K] [H] déclare accepter un échéancier seulement si Madame [B] [S] est en capacité de payer.

L’affaire a été mise en délibéré au 08 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Haute-Garonne par la voie électronique le 21 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, Madame [X] [I] [F] épouse [H] et Monsieur [C] [L] [K] [H] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 08 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 20 juin 2024, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 13 juin 2023 contient une clause résolutoire (article 2.11) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer reproduisant cette clause a été signifié le 05 avril 2024, pour la somme en principal de 1060 euros. C’est à tort que ce commandement de payer a mentionné un délai de six semaines pour apurer la dette, alors que la clause résolutoire du contrat principal mentionne deux mois et que la loi du 27 juillet 2023 ne déroge pas aux règles civiles de l’application de la loi dans le temps. Il convient donc de vérifier si la locataire a réglé sa dette dans le délai de deux mois.

Madame [B] [S] n’a réglé aucune somme dans le délai de deux mois. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 06 juin 2024.

Compte-tenu de la résolution du bail de plein droit depuis le 06 juin 2024 et à défaut de demande de paralysie des effets de la clause résolutoire, Madame [B] [S] doit être considérée comme occupante sans droit ni titre depuis cette date.

L’expulsion de Madame [B] [S] sera donc ordonnée, au besoin avec assistance de la force publique.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques s’agissant en outre d’un logement meublé.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT

* Sur le montant de la dette locative

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Monsieur [C] [L] [K] [H] produit un décompte du 19 septembre 2024 démontrant que Madame [B] [S] reste devoir la somme de 4240 euros, mensualité de septembre 2024 comprise.

Madame [B] [S] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, d’ailleurs reconnue à l’audience.

Elle sera ainsi condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 4240 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 05 avril 2024 sur la somme de 1060 euros et de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

* Sur la demande de délais de paiement de la locataire

Les délais de paiement de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 ne peuvent être accordés à Madame [B] [S] à défaut de reprise de versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

En revanche, des délais peuvent être accordés sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil qui dispose que « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ».

En l’espèce, il convient de constater que la dette locative n’a fait qu’augmenter pour arriver à la somme de 4240€, soit l’équivalent de 8 mois de loyers, qu’il ressort du décompte locatif qu’aucun versement n’a été fait depuis janvier 2024 et que Madame [B] [S] n’a actuellement aucune ressource, de sorte qu’elle n’apparaît pas en situation de régler sa dette locative.

La demande de délai de paiement sera donc rejetée.

* Sur l’indemnité d’occupation

L’application de la clause résolutoire ayant pour effet de déchoir la locataire de tout droit d’occupation du local donné à bail, Madame [B] [S] sera également condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er octobre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré d’indemnités d’occupation pour la période du 06 juin 2024 au 30 septembre 2024 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [B] [S], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’absence de frais d’avocat et de justificatifs produits sur les frais engagés dans le cadre de la présente procédure en dehors des dépens, Madame [X] [I] [F] épouse [H] et Monsieur [C] [L] [K] [H] seront déboutés de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 13 juin 2023 entre Madame [X] [I] [F] épouse [H], Monsieur [C] [L] [K] [H] et Madame [B] [S] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 10] sont réunies à la date du 06 juin 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [B] [S] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [B] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Madame [X] [I] [F] épouse [H] et Monsieur [C] [L] [K] [H] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

DISONS n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNONS Madame [B] [S] à verser à Madame [X] [I] [F] épouse [H] et Monsieur [C] [L] [K] [H] à titre provisionnel la somme de 4240 euros (décompte arrêté au 19 septembre 2024, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de septembre 2024 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter du 05 avril 2024 sur la somme de 1060 euros et de la présente ordonnance pour le surplus ;

DEBOUTONS Madame [B] [S] de sa demande de délais de paiement ;

CONDAMNONS Madame [B] [S] à payer à Madame [X] [I] [F] épouse [H] et Monsieur [C] [L] [K] [H] à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er octobre 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

DEBOUTONS Madame [X] [I] [F] épouse [H] et Monsieur [C] [L] [K] [H] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [B] [S] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La greffière, Le juge,