TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 7]

[Adresse 1]

[Adresse 4]

[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 24/02469 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TDOH

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 05 Décembre 2024

[W] [X]

[J] [I] épouse [X]

C/

[C] [P] [O] [V]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 05 Décembre 2024

à M^e Rémi CABANE

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Jeudi 05 Décembre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargé des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Hanane HAMMOU-KADDOUR Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 18 Octobre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

M. [W] [X], demeurant [Adresse 6]

représenté par M^e Rémi CABANE, avocat au barreau de TOULOUSE

Mme [J] [I] épouse [X], demeurant [Adresse 6]

représentée par M^e Rémi CABANE, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

M. [C] [P] [O] [V], demeurant [Adresse 5]

comparant en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat signé électroniquement prenant effet le 07 octobre 2022, Monsieur [W] [X] et Madame [J] [I] épouse [X] ont donné à bail à Monsieur [C] [P] [O] [V] un logement à usage d’habitation comprenant une place de parking (N°11) situé [Adresse 3] pour un loyer mensuel de 680 euros et une provision sur charges mensuelle de 140 euros.

Le 25 janvier 2024, Monsieur [W] [X] et Madame [J] [I] épouse [X] ont fait signifier à Monsieur [C] [P] [O] [V] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 juin 2024, Monsieur [W] [X] et Madame [J] [I] épouse [X] ont ensuite fait assigner Monsieur [C] [P] [O] [V] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion immédiate, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique, outre la séquestration des meubles du logement à ses frais, risques et périls, et sa condamnation au paiement :

— de la somme de 7 275,72 euros, à titre d’indemnité provisionnelle, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date du 17 juin 2024, avec les intérêts au taux légal à compter du 25 mars 2024 sur la somme de 6 156,82 euros, et de la date de la décision pour le surplus,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, soit 843,78 euros, à compter de la date d’effet du commandement de payer jusqu’à la libération effective des lieux,

— d’une somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens dont les frais du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture,

— de débouter Monsieur [C] [P] [O] [V] de toute demande de délai de paiement.

Après renvoi, à l’audience du 18 octobre 2024, Monsieur [W] [X] et Madame [J] [I] épouse [X], représentés par leur conseil, maintiennent les demandes de leur assignation et actualisent le montant de leur demande en paiement à la somme de 10 010,93 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle d’octobre 2024 comprise. Ils s’opposent à l’octroi de délai de paiement.

Monsieur [C] [P] [O] [V] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative. Il demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en payant le loyer courant, outre la somme de 300 euros par mois en règlement de l’arriéré et 1 700 euros ponctuellement certains mois. Il précise être en CDI et percevoir une rémunération d’envion 1 700 euros par mois en qualité de chef de bord à la SNCF. Il a deux enfants âgés de 9 et 12 ans dont il a la garde un week-end sur deux.

L’affaire a été mise en délibéré au 05 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 24 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, Monsieur [W] [X] et Madame [J] [I] épouse [X], personnes physiques, justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 26 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 21 juin 2024, en application de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail prenant effet le 07 octobre 2022 contient une clause résolutoire (Paragraphe 8) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 6 156,82 euros a été signifié le 25 janvier 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Monsieur [C] [P] [O] [V] n’a réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme, à hauteur de 2 100 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 26 mars 2024.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Monsieur [W] [X] et Madame [J] [I] épouse [X] produisent un décompte en date du 10 octobre 2024, arrêté au 1er octobre 2024 démontrant que Monsieur [C] [P] [O] [V] reste devoir la somme de 10 010,93 euros, mensualité d’octobre 2024 comprise.

Monsieur [C] [P] [O] [V] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, d’ailleurs reconnue à l’audience.

Il sera ainsi condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 10 010,93 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 25 janvier 2024 sur la somme de 6 156,82 euros et de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. […] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

En l’espèce, un certificat de l’employeur de Monsieur [C] [P] [O] [V] est produit aux débats certifiant qu’il est employé par la SNCF en tant que chef de bord moniteur en contrat à durée indéterminée et qu’il perçoit un salaire annuel brut de 23 044,80 euros hors primes.

Le décompte arrêté à la date du 1er octobre 2024 ne permet pas de s’assurer que le locataire a procédé au paiement du loyer courant avant l’audience, soit celui d’octobre 2024, lequel devant être payé au plus tard le 5 octobre 2024. Néanmoins, le locataire a versé une somme de 1 700 euros en date du 28 septembre 2024.

Aux termes de l’article 1342-10 du code civil, "le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu’il paie, celle qu’il entend acquitter. A défaut d’indication par le débiteur, l’imputation a lieu comme suit : d’abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus intérêt d’acquitter. A égalité d’intérêt, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement."

Le décompte ne faisant pas état d’éventuelles instructions particulières d’imputation du règlement de la somme de 1 700 euros, il convient d’imputer ledit paiement sur la dette qu’il avait le plus intérêt à payer, à savoir le loyer courant avant l’audience puisque cela permet au locataire de formuler une demande de suspension des effets de la clause résolutoire et de se maintenir dans les lieux. Par ailleurs, lors de la première audience en date du 20 septembre 2024, Monsieur [C] [P] [O] [V] avait indiqué qu’il allait payer le loyer courant avant l’audience du 18 octobre 2024.

Ainsi, compte tenu de la reprise du versement du loyer courant avant l’audience, des ressources stables de Monsieur [C] [P] [O] [V] et des propositions de règlements formulées par ce dernier, démontrant sa capacité à solder la dette locative, il sera autorisé à se libérer du montant de la dette par le paiement de 33 mensualités de 300 euros chacune et d’une 34ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts.

A la demande de Monsieur [C] [P] [O] [V] et ce dernier ayant repris le paiement des loyers courants avant la date d’audience, les effets de la clause résolutoire, seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés de telle sorte que la demande d’expulsion devient sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et des délais de paiement d’autre part, justifiera la reprise des effets de la clause résolutoire et, partant, l’expulsion de Monsieur [C] [P] [O] [V] ainsi que sa condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle dont le montant sera fixé à celui du loyer augmenté des provisions sur charges.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [C] [P] [O] [V], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [W] [X] et Madame [J] [I] épouse [X], Monsieur [C] [P] [O] [V] sera condamné à leur verser une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail prenant effet le 07 octobre 2022 entre Monsieur [W] [X] et Madame [J] [I] épouse [X] et Monsieur [C] [P] [O] [V] concernant un logement à usage d’habitation comprenant une place de parking (N°11) situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 26 mars 2024 ;

CONDAMNONS Monsieur [C] [P] [O] [V] à verser à Monsieur [W] [X] et Madame [J] [I] épouse [X] à titre provisionnel la somme de 10 10,93 euros (décompte arrêté au 1er octobre 2024, incluant une dernière facture d’octobre 2024), avec les intérêts au taux légal à compter du 25 janvier 2024 sur la somme de 6 156,82 euros et de la présente ordonnance pour le surplus ;

AUTORISONS Monsieur [C] [P] [O] [V] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 33 mensualités de 300 euros chacune et une 34ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [C] [P] [O] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Monsieur [W] [X] et Madame [J] [I] épouse [X] puissent, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

* que Monsieur [C] [P] [O] [V] soit condamné à verser à Monsieur [W] [X] et Madame [J] [I] épouse [X] une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS Monsieur [C] [P] [O] [V] à verser à Monsieur [W] [X] et Madame [J] [I] épouse [X] une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [C] [P] [O] [V] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Le greffier, Le juge,