TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

8ème chambre

ORDONNANCE DE MISE EN ETAT

Rendue le 10 Décembre 2025

N° RG 24/03396 – N° Portalis DB3R-W-B7I-ZN2I

N° Minute :

AFFAIRE

[W] [R]

C/

S.A.R.L. JOFFRE

Copies délivrées le :

A l’audience du 06 Novembre 2025,

Nous, Céline CHAMPAGNE, Juge de la mise en état assistée de Marlène NOUGUE, Greffière ;

DEMANDERESSE

Madame [W] [R]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par Maître Jennifer BARANES de l’AARPI ADONIS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0422

DEFENDERESSE

S.A.R.L. JOFFRE

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par Maître Vincent PAIELLA de la SELARL ALTETIA AVOCATS, avocats au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 13

ORDONNANCE

Par décision publique, rendue en premier ressort, contradictoire susceptible d’appel dans les conditions de l’article 795 du code de procédure civile, et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Les avocats des parties ont été entendus en leurs explications, l’affaire a été ensuite mise en délibéré et renvoyée pour ordonnance.

Avons rendu la décision suivante :

FAITS et PROCEDURE

Mme [R] est propriétaire au sein de l’immeuble du [Adresse 3] à [Localité 6], administré par la SARL Joffre en qualité de syndic.

Aux termes de son exploit délivré le 19 avril 2024 à l’encontre de la SARL Joffre, Mme [R] demande au tribunal de constater la nullité de plein droit du mandat de syndic depuis sa désignation, le 13 avril 2019, ainsi que celle de tous les mandats conclus depuis cette date, outre sa condamnation à lui rembourser les honoraires dont elle s’est acquittée.

Par conclusions en date du 13 mai 2025, la SARL Joffre a saisi le juge de la mise en état d’un incident et demande, au visa des articles 31 et suivants du code de procédure civile et 1240 et suivants du code civil , de :

« DECLARER Madame [R] dépourvue de tout droit d’agir à l’encontre du Cabinet JOFFRE

DECLARER irrecevables les demandes de Madame [R]

DEBOUTER Madame [R] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions

CONDAMNER Madame [R] à verser au Cabinet JOFFRE la somme de 3.000 € à titre de dommages-intérêts, outre 3.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile

CONDAMNER Madame [R] aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de M^e PAIELLA, dans les conditions prévues par l’article 699 du CPC

ECARTER l’exécution provisoire de la décision à intervenir. »

Aux termes de ses conclusions, notifiées par voie électronique le 12 septembre 2025, Mme [R] demande, au visa des articles 1103 et 1199 du code civil, 18 de la loi du 10 juillet 1965, et 31, 117, 122, 699, 700 du code de procédure civile, de :

« JUGER les demandes formulées par Madame [R] recevables ;

DEBOUTER le cabinet JOFFRE de toutes ses demandes, fins et prétentions ;

CONDAMNER le cabinet JOFFRE à verser à Madame [W] [R] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance. »

Il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions des parties.

L’incident a été plaidé à l’audience du 06 novembre 2025, date à laquelle il a été mis en délibéré au 10 décembre 2025.

MOTIFS

Sur la fin de non recevoir

L’article 122 du code de procédure civile dispose que “constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.”

L’article 31 du code de procédure civile dispose pour sa part que “l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.” et l’article 32 du même code

que « est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir ».

La SARL Joffre soulève l’irrecevabilité des demandes formulées par Mme [R] en faisant tout d’abord état de son absence d’intérêt à agir.

Elle indique en effet qu’elle sollicite l’annulation du contrat de syndic conclu alors qu’elle n’est pas signataire de cette convention et que, par consequent, dans la mesure où elle est tiers à ce contrat, elle ne peut, en application du principe de l’effet relatif des contrats, en demander la nullité.

En réponse à l’argumentation opposée par Mme [R], qui considère qu’elle disposerait d’un « intérêt légitime au respect de la loi », elle oppose qu’il ne peut exister aucun intérêt à agir découlant du respect de la loi et que seul le syndicat des copropriétaires disposerait, le cas échéant, d’un intérêt légitime à solliciter l’annulation de ce contrat de syndic.

La SARL Joffre soutient ensuite que les demandes libellées sous la forme de « constater » ne constituent pas des prétentions saisissant le tribunal et que les demandes ainsi formulées sont irrecevables.

Enfin, elle fait valoir que la demande financière de Mme [R] n’est pas chiffrée, relevant au surplus qu’elle semble ainsi semble solliciter des fonds qui n’ont pas été versés au syndic mais au syndicat des copropriétaires.

Elle considère donc que cette demande est irrecevable.

Mme [R] conteste pour sa part la position de la SARL Joffre en faisant valoir que l’article 1205 du code civil prévoit une exception à l’effet relatif des contrats consacré par l’article 1199 du code civil, tenant à la stipulation pour autrui.

Or, elle considère que tel est le cas en l’espèce puisque tant le contrat de syndic que le règlement de copropriété s’imposent à tous les copropriétaires sans qu’ils n’en soient pour autant signataires, ces derniers votant en effet en assemblée générale l’approbation du contrat de mandat de syndic qui est ensuite signé au nom du syndicat des copropriétaires, c’est-à-dire au nom de l’ensemble des copropriétaires.

Elle soutient donc que le principe de l’effet relatif du contrat ne saurait être invoqué.

Elle fait également valoir que tout copropriétaire est recevable à agir en nullité du mandat de syndic en raison du non-respect par celui-ci de ses obligations relatives à l’ouverture d’un compte bancaire séparé et qu’elle dispose par ailleurs d’un réel intérêt à ce que les fonds travaux soient sécurisés sur un compte séparé clairement identifié au nom du syndicat des copropriétaires, comme la loi le prévoit.

S’agissant de la formulation de ses demandes, elle indique qu’aux termes d’un arrêt rendu le 13 avril 2023 par la 2ème chambre civile de la Cour de cassation, toute juridiction est tenue de statuer sur l’ensemble des prétentions contenues dans le dispositif, et cela, indépendamment de la formulation retenue.

Aux termes de son assignation, Mme [R] sollicite notamment de :

“constater par l’effet de l’article 18-II de la loi du 10 juillet 1965, la nullité de plein droit du mandat de syndic Joffre depuis sa désignation le 13 avril 2019 ainsi que de tous les mandats successivement conclus depuis”.

Il est exact que les demandes formulées sous la forme de “ constater”, “dire” ou “dire et juger” ne saisissent pas le tribunal si elles se contentent de reprendre des moyens sans énoncer de prétentions.

Or, en l’espèce, bien que Mme [R] formule sa demande sous la forme d’un “constater”, elle sollicite néanmoins la nullité du mandat de syndic, de telle sorte qu’elle formule ainsi bien une prétention saisissant valablement le tribunal.

Il convient donc de rejeter l’irrecevabilité soulevée de ce chef par la SARL Joffre.

S’agissant de l’intérêt à agir de Mme [R], il ressort des termes de l’assignation délivrée que cette dernière sollicite la nullité du mandat de syndic en raison de l’absence d’ouverture d’un compte bancaire séparé.

L’article 18-II de la loi du 10 juillet 1965 prévoit en effet, au titre des obligations incombant au syndic, celle d’ouvrir un compte bancaire séparé au nom de la copropriété qui l’a mandaté.

Or, contrairement à ce que soutient la SARL Joffre, tout copropriétaire peut agir en nullité du mandat de syndic en raison du non-respect par celui-ci, de l’une de ses obligations fondamentales.

Il convient donc de rejeter l’irrecevabilité soulevée de ce chef par la SARL Joffre.

S’agissant de l’absence de chiffrage de la demande financière de Mme [R], les conséquences à en tirer relèvent du bien-fondé de sa demande et non de sa recevabilité.

La SARL Joffre indique de plus qu’elle “semble ainsi semble solliciter des fonds qui n’ont pas été versés au syndic mais au syndicat des copropriétaires”.

Il se déduit du fait qu’elle cite les dispositions de l’article 32 du code de procedure civile, qu’elle considère que l’action de Mme [R] n’est pas dirigée à l’encontre du bon défendeur.

Toutefois, aux termes de l’assignation délivrée, Mme [R] sollicite le remboursement de sa quote-part des honoraires perçus par le syndic au titre des exercices 2019 à 2024.

La SARL Joffre ne peut donc soutenir qu’elle n’a pas qualité à défendre.

Il convient par conséquent de rejeter l’irrecevabilité soulevée de ces chefs par la SARL Joffre.

La SARL Joffre est ainsi déboutée de sa demande tendant à faire déclarer irrecevable l’action de Mme [R].

Sur la demande reconventionnelle formulée par la SARL Joffre

La SARL Joffre soutient que l’introduction de la présente instante est abusive et sollicite donc la condamnation de Mme [R] à lui verser la somme de 3.000 euros à titre de dommages-intérêts.

Mme [R] s’oppose à cette demande en faisant valoir que c’est au contraire le présent incident qui a été abusivement soulevé, dans un but purement dilatoire.

L’action de Mme [R] n’ayant pas été déclarée irrecevable, il ne peut donc être considéré que l’introduction de l’instance est abusive.

Il convient donc de débouter la SARL Joffre de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

La SARL Joffre, qui succombe en sa demande, est condamnéE aux dépens de l’incident.

Tenue aux dépens, la SARL Joffre est condamnée à régler à Mme [R] la somme de 1000 euros au titre des frais irrépétibles et est déboutée de sa demande formulée à ce titre.

L’exécution provisoire est de droit et il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

Le juge de la mise en état,

Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, susceptible d’appel dans les conditions de l’article 795 du code de procédure civile, par mise à disposition au greffe

Déboute la SARL Joffre de l’intégralité de ses demandes ;

Condamne la SARL Joffre aux dépens de l’incident ;

Condamne la SARL Joffre à régler à Mme [W] [R] la somme de 1000 euros au titre des frais irrépétibles ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit ;

Renvoie à l’audience de mise en état du 02 avril 2026 pour conclusions récapitulatives en demande en réponse aux conclusions de la SARL Joffre du 13 mai 2025.

signée par Céline CHAMPAGNE, Vice-présidente, chargée de la mise en état, et par Georges Didi, Greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER

LE JUGE DE LA MISE EN ETAT