TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

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N° RG 24/57712 -

N° Portalis 352J-W-B7I-C6HCQ

N° : 5

Assignation du :

07 Novembre 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 26 mars 2025

par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble en [Adresse 3] représenté par son syndic le Cabinet LOISELET & DAIGREMONT,

[Adresse 8]

[Localité 9]

représenté par M^e Marc GAILLARD, avocat au barreau de PARIS – #C0962

DEFENDEURS

Monsieur [E] [X], [N] [I]

[Adresse 2]

[Localité 10]

Madame [Z] [J] [D]

[Adresse 2]

[Localité 10]

représentés par M^e Madou KONE, avocat au barreau de PARIS – #D0771

DÉBATS

A l’audience du 18 Février 2025, tenue publiquement, présidée par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président, assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

M. [E] [I] et Mme [Z] [D] sont propriétaires du lot 303, constitué d’une boutique située au rez-de-chaussée d’un immeuble sis [Adresse 7] et [Adresse 1], lequel est soumis au statut de la copropriété.

Le lot 303, également situé dans le « Village suisse », galerie marchande, est exploité par la société Mikaïca [Localité 11], présidée par Mme [Z] [D].

Exposant que M. [I] et Mme [D] ont installé de manière illicite une enseigne mobile lumineuse dans l’allée marchande de l’immeuble, ce qui contrevient au règlement de copropriété, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice le cabinet Loiselet & Daigremont, les a, par exploit du 7 novembre 2024, fait citer devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins essentielles de retrait de cette enseigne.

L’affaire a été appelée à l’audience du 18 février 2025. La demande de renvoi sollicitée par les défendeurs afin de répondre aux écritures du syndicat des copropriétaires reçues la veille, a été rejetée, compte tenu du fait que le syndicat des copropriétaires ne faisait que répondre à des écritures adverses adressées deux jours avant l’audience.

A cette audience, le requérant sollicite de :

ordonner aux défendeurs de retirer le panneau lumineux présent dans les parties communes, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de l’ordonnance à intervenir ;les condamner solidairement au paiement par provision de la somme de 4000 euros à titre de dommages et intérêts ;les débouter de l’intégralité de leurs demandes ;les condamner solidairement aux entiers dépens, comprenant le coût du procès-verbal de constat du 21 mai 2024 et au paiement de la somme de 2500 sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En réponse, les défendeurs sollicitent du juge des référés de :

déclarer le syndicat des copropriétaires irrecevable en son action et en sa saisine ;A défaut,

déclarer le syndicat des copropriétaires irrecevable pour défaut de qualité à agir ;les mettre hors de cause ;En tout état de cause,

débouter le syndicat des copropriétaires de l’intégralité de ses demandes ;condamner le syndicat des copropriétaires à la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens.Conformément aux dispositions de l’article 446-1 du code de procédure civile, il convient de se référer à l’acte introductif d’instance, aux écritures et à la note d’audience pour un plus ample exposé des faits et des moyens qui y sont contenus.

MOTIFS

Sur l’irrecevabilité tirée du défaut de réunion des conditions du référé

L’absence de réunion des conditions des articles 834 et 835 du code de procédure civile n’emportant pas l’irrecevabilité de l’action du requérant mais le non-lieu à référé, il n’y a pas lieu d’examiner ce chef d’irrecevabilité.

Sur le défaut de pouvoir du syndic

Le défaut d’autorisation du syndic d’ester en justice par l’assemblée générale des copropriétaires constitue une nullité de fond de l’acte d’assignation régie par l’article 117 du code de procédure et non une irrecevabilité.

Aux termes de l’article 55 du décret 67-223 du 17 mars 1967, le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale. Néanmoins, une telle autorisation n’est pas nécessaire pour les demandes qui relèvent des pouvoirs du juge des référés.

Dès lors que le juge est saisi en référé en l’espèce, le syndicat des copropriétaires n’a pas à justifier d’une autorisation de l’assemblée générale. Aussi, le moyen sera rejeté.

Sur la recevabilité de l’action du syndicat des copropriétaires

L’article 122 du code de procédure civile dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Aux termes de l’article 31 du code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé. Est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

Les défendeurs soutiennent que les demandes du syndicat des copropriétaires formées à leur encontre sont irrecevables, seule la société Mikaïca étant à l’origine de l’installation de l’enseigne. Ils indiquent que Mme [D] est propriétaire du local et présidente de cette société mais qu’elle n’exerce pas « en nom propre ».

En réplique, le syndicat des copropriétaires indique que le règlement de copropriété prévoit expressément que tout copropriétaire est responsable des fautes et négligences de ses préposés et locataires et doit en répondre.

En l’espèce, les défendeurs sont propriétaires du lot n°303 et ces lieux sont exploités par la société Mikaïca, présidée par Mme [D].

L’article 5. A, du titre II, chapitre 1er, section I du règlement de copropriété rappelle le principe selon lequel « (…) Tout copropriétaire sera responsable à l’égard des autres copropriétaires de ses fautes et négligences ou de celles de ses préposés et de ses locataires ».

Il en résulte qu’en leur qualité de propriétaires de la boutique, M. [I] et Mme [D] sont responsables des agissements de la société Mikaïca, et l’action du syndicat des copropriétaires est recevable.

Sur la demande de retrait du panneau lumineux

Le syndicat des copropriétaires soutient qu’une enseigne lumineuse amovible est installée dans les parties communes de l’immeuble, en violation des dispositions du règlement de copropriété qui prévoit expressément l’interdiction d’encombrer les parties communes ainsi que des dispositions relatives aux enseignes. La pose d’une telle enseigne, même amovible, constitue selon lui une occupation illicite des parties communes.

En réponse, les défendeurs contestent être à l’origine d’une quelconque violation des dispositions du règlement de copropriété, celui-ci n’interdisant pas l’installation d’une enseigne mobile sur l’espace situé devant la boutique, comme il est de coutume, celle-ci n’étant installée que pendant les heures d’ouverture et ne causant aucun préjudice. Ils soutiennent que cette enseigne n’est ni une « potence », ni un « encombrant » au sens du règlement de copropriété, mais consiste en un outil marketing destiné à attirer des clients et à rendre visible l’allée, outil nécessaire dès lors que la galerie marchande n’est que très peu éclairée, les spots de l’allée n’étant pas entretenus.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’existence d’une contestation sérieuse est indifférente à l’application de ces dispositions.

Le trouble manifestement illicite s’entend de toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

Il appartient au requérant de démontrer l’existence d’une illicéité du trouble et son caractère manifeste. Et le juge apprécie la réalité du trouble au jour avec les éléments dont il dispose le jour où il statue.

Aux termes de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

L’article 3, III. de la section II du règlement de copropriété qualifie de parties communes spéciales aux boutiques les galeries marchandes et leur décoration.

La section II du chapitre premier, titre II, stipule en son article 5, B), 3) Aménagement extérieur des locaux, d) du même règlement prévoit, s’agissant des « enseignes particulières » que : « Les propriétaires ou occupants de boutiques à quelque titre que ce soit, pourront apposer sur le bandeau de leur boutique, une enseigne parallèle audit bandeau qui ne soit ni lumineuse, ni clignotante. En aucun cas, il ne sera autorisé d’enseigne sur potence débordant du nu de la façade (…) chaque occupant de boutique devra soumettre son projet d’enseigne à l’architecte décorateur de l’immeuble (…) ».

L’article 6ème, d) de la section II du chapitre 1er, titre II, du règlement de copropriété stipule que « En dehors des voitures d’enfants, et autres petits véhicules qui stationneraient temporairement dans les allées ou circulations desservant les magasins, il est interdit de déposer quoi que ce soit dans les parties communes qui les composent, tels que les allées de circulation, couloirs et autres endroits communes, (sauf bien entendu les objets auxquels ces locaux sont destinés). Ces endroits communs ne pourront faire non plus l’objet d’une occupation privative au profit de qui que ce soit. ».

Un procès-verbal de constat établi par commissaire de justice le 21 mai 2024 relate que se trouve, devant la boutique Mikaïca, une enseigne lumineuse verticale amovible montée sur des roulettes, avec un message de « BIENVENUE » défilant à l’aide de grandes lettres, sur fond lumineux à couleur changeante, sur chaque côté de l’enseigne, celle-ci étant alimentée par un câble raccordé à une prise dans les parties communes.

Le procès-verbal de constat que Madame [D] a fait établir par commissaire de justice le 18 novembre 2024 relève que l’enseigne mobile est visible depuis l’extérieur.

Si le règlement de copropriété interdit aux propriétaires des boutiques l’installation d’enseignes lumineuses et clignotantes parallèles au bandeau des boutiques, ainsi que d’enseigne sur potence, il est taisant sur la pose d’enseignes mobiles.

Toutefois, il ressort de l’article « Enseignes particulières » qu’est exclue, d’une façon générale, la possibilité d’installer une enseigne présentant un caractère lumineux.

En outre, force est de constater qu’il est expressément interdit de déposer « quoi que ce soit » dans les parties communes, comprenant les allées de circulation des galeries marchandes, ainsi que d’occuper de façon privative ces parties communes, même affectées à l’usage de certains copropriétaires.

La définition donnée par les défendeurs de l’encombrant n’est pas celle entendue par le règlement de copropriété, qui ne se réfère pas à la notion de déchets, la notion d’encombrant renvoyant à tout élément qui a pour conséquence de gêner la circulation normale des lieux.

Il est inopérant pour les défendeurs d’invoquer un problème de luminosité dans le couloir de la galerie marchande pour justifier la pose du panneau lumineux ainsi que l’absence de grief pour la copropriété, puisque ces circonstances ne permettent pas de déroger au respect du règlement de copropriété.

Ainsi, la pose d’un panneau lumineux amovible dans la galerie marchande de l’immeuble, partie commune spéciale, constitue un trouble manifestement illicite qu’il convient de faire cesser en enjoignant les défendeurs à procéder à son retrait.

Afin de s’assurer de la bonne exécution de la mesure, le principe d’une astreinte sera admis, dans les conditions précisées au dispositif.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

Aux termes des dispositions de l’article 835, alinéa 2 du même code, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 1240 du code civil dispose que « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne démontre pas, avec l’évidence requise en référé, que le comportement des défendeurs s’apparente à une résistance abusive, dès lors que ceux-ci contestaient le principe du retrait du panneau lumineux. Le simple fait de ne pas s’exécuter à la suite d’une mise en demeure et de s’opposer à une demande en justice est également insuffisant à caractériser une résistance abusive.

Enfin, le requérant ne produit aucun élément objectif permettant d’établir, avec évidence, l’existence d’un préjudice.

Dans ces circonstances, il n’y a pas lieu à référé sur sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Les défendeurs, succombant à l’instance, seront solidairement condamnés au paiement des dépens en vertu de l’article 696 du code de procédure civile, qui ne comprendront pas le coût du procès-verbal de constat du 21 mai 2024, le commissaire de justice n’ayant pas été commis à cet effet par une décision judiciaire, et ce constat ne pouvant entrer dans la catégorie des dépens.

Il n’apparaît pas inéquitable de condamner solidairement les défendeurs à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés :

Rejetons le moyen tiré du défaut de pouvoir du syndic ;

Déclarons recevable l’action intentée par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], à l’encontre de M. [E] [I] et Mme [Z] [D] ;

Enjoignons M. [E] [I] et Mme [Z] [D], dans le délai de huit jours courant à compter de la signification de la présente ordonnance, à retirer le panneau lumineux amovible déposé devant le local commercial n°303, dans la galerie marchande sis [Adresse 6] et [Adresse 1] ;

Disons que passé ce délai, Monsieur [I] et Madame [D] seront redevables d’une astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard pendant une période de deux mois ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de dommages et intérêts ;

Condamnons solidairement M. [E] [I] et Mme [Z] [D] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] la somme de 2500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons solidairement M. [E] [I] et Mme [D] aux dépens, en ce non compris le coût du procès-verbal de constat du 21 mai 2024 ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 11] le 26 mars 2025

Le Greffier, Le Président,

Daouia BOUTLELIS Anne-Charlotte MEIGNAN