MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 04 Décembre 2024

DOSSIER : N° RG 24/01595 – N° Portalis DBX4-W-B7I-SYOL

NAC : 72A

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

POLE CIVIL – Fil 2

JUGEMENT DU 04 Décembre 2024

PRESIDENT

M. LE GUILLOU, Vice-Président

Statuant à juge unique conformément aux dispositions des

articles R 212-9 et 213-7 du Code de l’Organisation judiciaire

GREFFIER lors du prononcé

M. PEREZ,

DEBATS

à l’audience publique du 02 Octobre 2024, les débats étant clos, le jugement a été mis en délibéré à l’audience de ce jour.

JUGEMENT

Réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe.

Copie revêtue de la formule

exécutoire délivrée

le

à

DEMANDERESSE

S.D.C. DE LA [Adresse 5] SIS [Adresse 1] [Localité 2], représenté par son syndic, FONCIA [Localité 2], RCS Toulouse 331 496 240, dont le siège social est sis [Adresse 4] – [Localité 2]

représentée par M^e François MOREAU, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 343

DEFENDEUR

M. [W] [Y], demeurant [Adresse 3] – [Localité 2]

défaillant

EXPOSE DU LITIGE

M. [W] [Y] est propriétaire d’un appartement et d’une cave constituant les lots n° 14 et 75 d’un ensemble immobilier dénommé [Adresse 5] situé [Adresse 1] à [Localité 2], soumis au régime de la copropriété.

Par courriers recommandés avec accusé de réception des 6 et 26 mai 2021, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] a mis en demeure M. [W] [Y] de lui régler ses charges de copropriété impayées. Un commandement de payer lui a été signifié le 28 avril 2022.

Par acte d’huissier en date du 20 mars 2024, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] a fait assigner M. [W] [Y] devant le tribunal judiciaire de Toulouse.

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] demande au tribunal, au visa des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ainsi que du décret du 26 mars 2015, de :

— condamner M. [W] [Y] à payer la somme de 16 063,37 euros majorée des intérêts légaux à compter de l’assignation et à parfaire le jour de l’audience à intervenir,

— le condamner à payer la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée,

— le condamner à payer la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— le condamner aux entiers dépens y compris les frais d’inscription d’hypothèque,

— ordonner l’exécution provisoire.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] fait valoir que :

— il justifie de sa créance qui résulte de décisions non contestées des assemblées générales de copropriétaires,

— il justifie également des frais de remise de dossier à l’avocat et à l’huissier, de relance et de mise en demeure, qui doivent être supportés par le copropriétaire débiteur, ne serait-ce qu’au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— le non-paiement réitéré et injustifié des charges de copropriété entraîne pour le syndicat des difficultés de trésorerie, lui causant un préjudice distinct du retard de paiement, justifiant la condamnation de M. [Y] à lui verser une somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts.

Bien que régulièrement assigné par dépôt de l’acte à l’étude avec remise d’un avis de passage au domicile et envoi de la lettre contenant copie de l’acte de signification, et bien qu’ayant reçu un courrier de rappel du tribunal, M. [W] [Y] n’a pas constitué avocat.

La présente décision sera en conséquence réputée contradictoire.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 27 mai 2024.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 2 octobre 2024 et mise en délibéré au 4 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur les demandes principales

En ce qui concerne les charges de copropriété

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et que réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 1231-6 du même code dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

L’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent également une créance certaine, liquide et exigible.

L’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur, ainsi que les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.

En l’espèce, la preuve de la propriété de M. [W] [Y] des lots n° 14 et 75 de la copropriété est rapportée par le relevé de propriété produit.

Si l’extrait de compte au 18 mars 2024 produit par le syndicat des copropriétaires fait état d’une dette, née entre le 1er octobre 2017 et le 24 janvier 2024, d’un montant de 16 063,37 euros, correspondant au montant sollicité par le syndicat des copropriétaires, ce document, interne au syndic, la société Foncia [Localité 2], n’est à lui seul pas suffisant pour établir l’existence de l’obligation de paiement de cette somme à la charge de M. [W] [Y].

Le syndicat des copropriétaires produit les procès-verbaux des assemblées générales des 30 novembre 2021, 31 mars 2022 et 4 mai 2023 qui approuvent :

— le financement des indemnités de départ à la retraite du gardien,

— les comptes des exercices clos aux 30 septembre 2019, 30 septembre 2020, 30 septembre 2021 et 30 septembre 2022,

— les budgets prévisionnels du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023 et du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024,

— le montant de la cotisation obligatoire au fonds travaux pour l’exercice du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023 et du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024.

Au regard de ces pièces, le syndicat des copropriétaires n’établit la preuve de l’obligation pour M. [W] [Y] de payer des charges de copropriété que pour la seule période comprise entre le 1er octobre 2018 et le 30 septembre 2024.

Il ressort des relevés de charges de copropriété adressés à M. [W] [Y] pour les périodes du 1er octobre 2018 au 30 septembre 2019, du 1er octobre 2019 au 30 septembre 2020, du 1er octobre 2020 au 30 septembre 2021 et du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022 (opérations courantes et indemnités de départ à la retraite du gardien) que la dette de M. [W] [Y] au titre des charges de copropriété pour la période du 1er octobre 2018 au 30 septembre 2022 s’élève à la somme totale de 6 085,03 euros. Il résulte des relevés de compte de l’intéressé auprès du syndic, la société Foncia [Localité 2], que M. [W] [Y] n’a effectué aucun règlement au cours de cette période, les sommes portées au crédit de son compte correspondant seulement à des régularisations de charges de copropriété.

Pour les périodes suivantes, courant du 1er octobre 2022 au 31 mars 2024, le syndicat des copropriétaires ne produit que les appels de provision, qui s’élèvent à la somme de totale de 2 438,42 euros.

Il résulte de ce qui précède que le syndicat des copropriétaires établit que M. [W] [Y] est débiteur, au titre de ses charges de copropriété pour la période du 1er octobre 2018 au 31 mars 2024, de la somme totale de 8 523,45 euros.

La demande du syndicat des copropriétaires étant à parfaire au jour de l’audience ainsi que sollicité, il y a lieu d’ajouter à cette somme le montant des charges devant être appelées au 1er juillet 2024, en application de la résolution approuvant le budget prévisionnel 2024, qui peut être établi à la somme de 415,92 euros.

S’agissant des frais de mise en demeure du 6 mai 2021, de relance du 26 mai 2021, de constitution du dossier à l’huissier du 17 mars 2022 et de suivi du dossier transmis à l’avocat du 24 janvier 2024, il ressort du contrat de syndic prévoyant le coût de ces prestations qu’elles sont imputables au seul copropriétaire concerné. Il ressort des factures produites à ce titre qu’elles ont été directement adressées par le syndic à M. [W] [Y], et non au syndicat des copropriétaires, de sorte qu’il n’est pas établi que ce dernier en aurait effectivement supporté le coût.

Dès lors, il y a lieu de débouter le syndicat de copropriétaires de ses demandes à ce titre, étant également rappelé que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base. De tels frais ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 que s’ils sortent de la gestion courante du syndic, qu’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant. Tel n’est pas le cas des frais de constitution de dossier pour un huissier de justice ou un avocat, étant ici précisé que de tels frais ne sont prévus au contrat de syndic de la société Foncia qu’en cas de diligences exceptionnelles, qui ne sont en l’espèce nullement justifiées.

En revanche, le syndicat des copropriétaires justifie du coût des honoraires d’huissier de justice pour le commandement de payer du 28 avril 2022, qu’il a personnellement supporté pour un montant de 182,66 euros qui doit être mis à la charge de M. [W] [Y].

Il résulte de tout ce qui précède que le syndicat des copropriétaires rapporte la preuve d’une dette de M. [W] [Y] à son égard d’un montant total de 9 122,03 euros.

M. [W] [Y], qui est défaillant à l’instance, ne rapporte pas la preuve du paiement de cette somme.

En conséquence, il y a lieu de le condamner à la verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5].

L’assignation valant mise en demeure de payer cette somme, celle-ci sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 20 mars 2024, date de délivrance de l’assignation, tel que sollicité par le syndicat des copropriétaires.

En ce qui concerne la résistance abusive

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’article 32-1 du code de procédure civile dispose que celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés. Il en va de même en cas de résistance abusive.

En l’espèce, la carence récurrente et non justifiée de M. [W] [Y] à payer les charges depuis plusieurs années a nécessairement causé des difficultés de trésorerie au syndicat des copropriétaires qui a été contraint de faire l’avance des fonds nécessaires pour accomplir sa mission d’entretien des parties communes et de bon fonctionnement des équipements communs.

Il sera fait une juste appréciation de ce préjudice en l’évaluant à la somme de 1 000 euros.

M. [W] [Y] sera en conséquence condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts.

2. Sur les demandes accessoires

Il y a lieu de condamner M. [W] [Y], partie perdante, aux dépens, ainsi qu’à verser au syndicat des copropriétaires une somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En revanche, il n’est pas établi que le syndicat des copropriétaires aurait supporté des frais d’inscription d’hypothèque pour garantir sa créance, de sorte qu’il y a lieu de le débouter de sa demande à ce titre.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort assorti de plein droit de l’exécution provisoire, par mise à disposition au greffe ;

CONDAMNE M. [W] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] la somme de 9 122,03 euros,

DIT que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 20 mars 2024,

CONDAMNE M. [W] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts,

CONDAMNE M. [W] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] du surplus de ses prétentions, y compris de sa demande au titre des frais d’inscription d’hypothèque,

CONDAMNE M. [W] [Y] aux dépens de l’instance,

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,