TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 12]

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 24/02499 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TDP2

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 05 Décembre 2024

[X] [S] [B] [H]

[P] [W] [V] [M]

C/

[L] [D] [R]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 05 Décembre 2024

à Me [Localité 10]

Expédition délivrée

à toutes les parties

le 05 décembre 2024

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Jeudi 05 Décembre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Hanane HAMMOU-KADDOUR, Greffière lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 18 Octobre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS :

Monsieur [X] [S] [B] [H], demeurant [Adresse 9]

Représenté par Maître Emmanuel LAMBREY de la SCP LAMBREY ET ASSOCIES, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substitué par Maître Déborah MAURIZOT, avocate au barreau de TOULOUSE

Madame [P] [W] [V] [M], demeurant [Adresse 9]

Représentée par Maître Emmanuel LAMBREY de la SCP LAMBREY ET ASSOCIES, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substitué par Maître Déborah MAURIZOT, avocate au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR :

Monsieur [L] [D] [R], demeurant [Adresse 11]

Comparant en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat signé le 4 et 7 février 2020 prenant effet au 14 février 2020, Monsieur [X] [H] a donné à bail par le biais de son mandataire Quiétis Gestion à Monsieur [L] [D] [R] un appartement à usage d’habitation (N°A108) ainsi qu’un emplacement de stationnement (N°22) situés [Adresse 5] [Adresse 8] à [Adresse 14] ([Adresse 3]) pour un loyer mensuel de 605,65 euros et une provision sur charges mensuelle de 60 euros.

Le 4 avril 2024, Monsieur [X] [S] [B] [H] et Madame [P] [W] [V] [M] ont fait signifier à Monsieur [L] [D] [R] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par acte de Commissaire de justice en date du 2 juillet 2024, Monsieur [X] [S] [B] [H] et Madame [P] [W] [V] [M] ont ensuite fait assigner Monsieur [L] [D] [R] devant le Juge des contentieux de la protection de [Localité 13] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, la résiliation du bail intervenue le 4 juin 2024, son expulsion ainsi que celle de tout occupant introduit de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, outre la séquestration des meubles du logement à ses frais et périls, et sa condamnation au paiement :

— de la somme de 1990,27 euros arrêtée au 12 juin 2024, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date de l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, avec indexation, de la résiliation à la libération effective du logement,

— d’une somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer.

A l’audience du 18 octobre 2024, Monsieur [X] [S] [B] [H] et Madame [P] [W] [V] [M], représentés par leur conseil, maintiennent les demandes de leur assignation et actualisent le montant de leur demande en paiement à la somme de 4584,31 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle d’octobre 2024 comprise. Ils indiquent qu’une somme de 100 euros a été versée et que dans le mois, Monsieur [L] [D] [R] avait payé à l’agence la somme de 3000 euros mais que cette somme n’apparaissait pas dans le décompte et qu’il reste donc la somme de 1584,31 euros.

Monsieur [L] [D] [R], comparant, reconnaît le montant de la dette locative. Il indique également avoir eu des problèmes en Afrique et qu’il a eu des difficultés financières car il travaillait en freelance et subissait par conséquent des décalages de paiement. Il précise être en CDD à la poste depuis le mois de juillet 2024 et percevoir un salaire mensuel de 1800 à 2000 euros. Il demande à pouvoir se maintenir dans les lieux et propose de payer la somme de 800 euros par mois comprenant le loyer courant afin de permettre le règlement de l’arriéré. Il précise également avoir d’autres dettes en parallèle et propose un paiement en 3 ou 4 fois.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 décembre 2024 et le conseil des demandeurs a été autorisé jusqu’au 25 octobre 2024, à faire parvenir à la présente juridiction un décompte actualisé au jour de l’audience.

Le conseil des demandeurs a fait parvenir un décompte actualisé par courriel du 21 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

SUR LA RESILIATION :

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 3 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, Monsieur [X] [S] [B] [H] et Madame [P] [W] [V] [M] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 5 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 2 juillet 2024, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 4 et 7 février 2020 prenant effet au 14 février 2020 contient une clause résolutoire (article 2.11) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 1764,25 euros a été signifié le 4 avril 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Monsieur [L] [D] [R] n’a réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme, à hauteur de 1000 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 05 juin 2024.

SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Conformément à l’article 835 du Code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

Monsieur [X] [S] [B] [H] et Madame [P] [W] [V] [M] produisent un décompte du 21 octobre 2024 démontrant que Monsieur [L] [D] [R] reste devoir la somme de 1015,94 euros, mensualité d’octobre 2024 comprise, après soustraction des frais de poursuite (157,37 euros) ainsi que les taxes d’ordures ménagères ( 411 euros = 131 + 135 + 145) non justifiés par les taxes foncières de l’année 2021, 2022, 2023.

Monsieur [L] [D] [R] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, d’ailleurs reconnue à l’audience.

Il sera ainsi condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 1015,94 euros.

SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET DE SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que :

« V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…)

VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. […] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

En l’espèce, il ressort du décompte locatif qu’il peut être considéré que Monsieur [R] a repris le paiement intégral du loyer dans la mesure où il fait un versement conséquent de 3000€ le 12 octobre 2024 réduisant ainsi la dette à seulement deux mois de loyers. Par ailleurs, Monsieur [R] apparaît en mesure compte tenu de ses revenus stables actuels de régler sa dette dans des délais raisonnables au regard des intérêts du créancier et sera donc autorisé à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Monsieur [R] sollicite à l’audience de rester dans les lieux ce qui peut s’analyser en une demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

En conséquence, Monsieur [R] ayant repris le paiement des loyers courants avant la date d’audience, les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que la demande d’expulsion devient sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et des délais de paiement d’autre part, justifiera la reprise des effets de la clause résolutoire et, partant, l’expulsion de Monsieur [L] [D] [R] ainsi que sa condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle dont le montant sera fixé à celui du loyer augmenté des provisions sur charges.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [L] [D] [R], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [X] [S] [B] [H] et Madame [P] [W] [V] [M], Monsieur [L] [D] [R] sera condamné à leur verser une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 4 et 7 février 2020 prenant effet au 14 février 2020 entre Monsieur [X] [S] [B] [H], Madame [P] [W] [V] [M] et Monsieur [L] [D] [R] concernant l’appartement (N°A108) et l’emplacement de stationnement (N°22) situés [Adresse 4], Immeuble sis à [Adresse 7] à [Localité 15] sont réunies à la date du 05 juin 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [L] [D] [R] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS Monsieur [L] [D] [R] à verser à Monsieur [X] [S] [B] [H] et Madame [P] [W] [V] [M] à titre provisionnel la somme de 1015,94 € (décompte arrêté au 21 octobre 2024 mensualité d’octobre 2024 incluse) ;

AUTORISONS Monsieur [L] [D] [R] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 6 mensualités de 135€, la 7ème mensualité devant solder la dette ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [L] [D] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

* que Monsieur [L] [D] [R] soit condamné à verser à Monsieur [X] [S] [B] [H] et Madame [P] [W] [V] [M] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés sous déduction des prestations sociales versées au bailleur le cas échéant et révisable annuellement ;

CONDAMNONS Monsieur [L] [D] [R] à verser à Monsieur [X] [S] [B] [H] et Madame [P] [W] [V] [M] une somme de 400€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [L] [D] [R] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La Greffière, La Présidente,