Tribunal Judiciaire

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N° RG 25/01387 – N° Portalis DBZ3-W-B7J-76J7H

JUGEMENT

DU : 08 Janvier 2026

[P] [O]

[L] [R] épouse [O]

C/

[K] [N]

REPUBLIQUE FRANCAISE

Au nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 08 Janvier 2026

Jugement rendu le 08 Janvier 2026 par Lisa CHANAVAT, juge des contentieux de la protection, assistée de Lucie JOIGNEAUX, greffier ;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

M. [P] [O],

demeurant [Adresse 6]

comparant

Mme [L] [R] épouse [O],

demeurant [Adresse 6]

comparante

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [K] [N]

née le 10 Avril 1969 à [Localité 8],

demeurant [Adresse 2]

non comparante

DÉBATS : 06 Novembre 2025

PROCÉDURE : l’affaire a été mise au rôle sous le N° RG 25/01387 – N° Portalis DBZ3-W-B7J-76J7H et plaidée à l’audience publique du 06 Novembre 2025 pour le jugement suivant mis à disposition au greffe le 08 Janvier 2026, les parties étant avisées ;

Et après délibéré :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er avril 2015, Monsieur [P] [O] et Madame [L] [R] épouse [O] ont donné à bail à Madame [K] [N] un appartement situé [Adresse 4] à [Localité 11], pour un loyer mensuel de 650 euros hors charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 avril 2025, Monsieur [P] [O] et Madame [L] [R] ont fait signifier à Madame [K] [N] une sommation de payer pour un montant de 1 745 euros en principal, au titre des loyers impayés.

Par notification électronique du 28 avril 2025, Monsieur [P] [O] et Madame [L] [R] ont saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 3 septembre 2025, Monsieur [P] [O] et Madame [L] [R] épouse [O] ont fait assigner Madame [K] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer aux fins de :

— prononcer la résolution judiciaire du bail,

— ordonner l’expulsion de Madame [K] [N] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique,

— autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au bailleur aux frais des défendeurs,

— condamner Madame [K] [N] au paiement des sommes suivantes :

la somme de 2 094 euros au titre de la dette locative arrêtée au mois de juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter de chacune des échéances impayées,une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel si le bail s’était poursuivi,300 euros à titre de dommages et intérêts, la somme de 455 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile – condamner Madame [K] [N] au paiement les dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer et de la présente assignation.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture du Pas-de-[Localité 9] le 3 septembre 2025.

À l’audience du 6 novembre 2025, Monsieur [P] [O] et Madame [L] [R] épouse [O], comparaissent en personne et maintiennent leurs demandes en précisant que la dette est toujours d’un montant de 2 094 euros dans la mesure où il y a eu une reprise du paiement des loyers au mois de mai 2025. Ils indiquent que le logement est dans un mauvais état et qu’ils souhaitent récupérer le logement. Pour autant, ils ne sont pas opposés à l’octroi de délais de paiement en dépit des troubles de voisinage dont ils font état.

Madame [K] [N], régulièrement assignée, à domicile, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 8 janvier 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Madame [K] [N] assignée à domicile, ne comparait pas et n’est pas représentée à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 3 septembre 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

En conséquence, la demande de Monsieur [P] [O] et Madame [L] [R] épouse [O] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 1er avril 2015, du commandement de payer délivré le 22 avril 2025 et du décompte de la créance actualisé au 6 novembre 2025 que Monsieur [P] [O] et Madame [L] [R] épouse [O] rapportent la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

En conséquence, il convient de condamner Madame [K] [N] à payer à Monsieur [P] [O] et Madame [L] [R] épouse [O] la somme de 2 094 euros, au titre des sommes dues au 6 novembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 23 janvier 2025 sur la somme de 1 745 euros et de l’assignation sur le surplus.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l’article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

En l’espèce, il ressort des pièces communiquées par le bailleur que la dette s’élève à 2 094 euros selon décompte au 6 novembre 2025.

Il s’agit d’un manquement grave de la locataire à ses obligations qui empêche la poursuite du contrat.

En conséquence, il convient de prononcer la résiliation judiciaire du bail au 3 septembre 2025 date de l’assignation.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort du décompte produit que Madame [K] [N] a repris le paiement du loyer courant.

En outre, Monsieur [P] [O] et Madame [L] [R] épouse [O] ne sont pas opposés à l’octroi de délais de paiement.

Au vu de ces éléments, et en l’absence d’opposition de Monsieur [P] [O] et Madame [L] [R] épouse [O], il convient donc d’accorder à Madame [K] [N] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

De plus dans la mesure où la juridiction n’est pas saisie en ce sens, il n’y a pas lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Ainsi, l’expulsion de Madame [K] [N] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Madame [K] [N]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 3 septembre 2025, Madame [K] [N] est occupante sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [K] [N] à son paiement à compter de 3 septembre 2025, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande de dommages et intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, Monsieur [P] [O] et Madame [L] [R] épouse [O] ne justifient pas de l’existence d’un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance.

Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [K] [N] aux dépens de l’instance comprenant notamment les frais de signification du commandement de payer et de l’assignation.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [P] [O] et Madame [L] [R] épouse [O] les frais irrépétibles qu’ils ont exposé dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de Monsieur [P] [O] et Madame [L] [R] épouse [O] aux fins de résiliation judiciaire du bail,

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail conclu le 1er avril 2015 entre Monsieur [P] [O] et Madame [L] [R] épouse [O] d’une part, et Madame [K] [N] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3]) à [Localité 11], au jour de l’assignation, le 3 septembre 2025,

DIT que Madame [K] [N] est occupante sans droit ni titre,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [K] [N] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Madame [K] [N] à payer à Monsieur [P] [O] et Madame [L] [R] épouse [O] la somme de 2 094 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 6 novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 23 janvier 2025 sur la somme de 1 745 euros et de l’assignation sur le surplus,

ACCORDE un délai à Madame [K] [N] pour le paiement de ces sommes,

AUTORISE Madame [K] [N] à s’acquitter de la dette en 35 fois, en procédant à 34 versements de 60 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [K] [N] à compter du 3 septembre 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

REJETTE la demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE Madame [K] [N] à payer à Monsieur [P] [O] et Madame [L] [R] épouse [O] l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 3 septembre 2025, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances, déduction faite des paiements déjà intervenus,

CONDAMNE Madame [K] [N] aux dépens de l’instance, comprenant notamment les frais de signification du commandement de payer du 22 avril 2025 et le coût de l’assignation à la préfecture,

REJETTE la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LLA PROTECTION