N° RG 24/01681 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TDJS

MINUTE N° : 24/

DOSSIER : N° RG 24/01681 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TDJS

NAC: 30B

FORMULE EXÉCUTOIRE

délivrée le

à M^e Agnès VINCENT

à M^e Serge D’HERS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 03 DECEMBRE 2024

DEMANDERESSE

SARL [Adresse 7] [Localité 8] (SARL SPAT), dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Agnès VINCENT, avocat au barreau de TOULOUSE

DÉFENDERESSE

SA LE BRONX, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Serge D’HERS, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 05 novembre 2024

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

ORDONNANCE :

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe,

N° RG 24/01681 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TDJS

EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d’un acte sous seing privé en date du 01 décembre 2001, la SARL [Adresse 6] [Localité 8], a consenti à la SA LE BRONX, un bail commercial portant sur des locaux sis [Adresse 3], à [Adresse 9] [Localité 1].

Par acte de commissaire de justice en date du 29 juillet 2024, la SARL [Adresse 6] TOULOUSE (SARL SPAT) a assigné la SA LE BRONX devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse aux fins notamment de constater la résiliation du bail commercial par acquisition de la clause résolutoire et obtenir une somme provisionnelle au titre des loyers et charges impayés.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 05 novembre 2024.

La SARL [Adresse 6] [Localité 8], dans ses dernières conclusions, demande au juge des référés, de :

— accueillir la demande présentée par la SARL DU PARC AQUATIQUE DE [Localité 8],

— la dire recevable et bien fondée,

— constater la résiliation du bail liant les parties pour défaut de paiement des loyers et charges avec effet au 29 avril 2024,

Sur le montant de la dette :

— condamner par provision la SA LE BRONX à payer à la SARL [Adresse 6] [Localité 8] :

— la somme de 135.989,16 euros aux titres des arrérages de loyers, charges et taxes impayés, décompte arrêté au 31 octobre 2024,

— chaque mois à compter de la date de résiliation du bail une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges, soit la somme de 25.032 euros TTC.

En tout état de cause :

— accorder à la défenderesse un délai de 24 mois pour se libérer du paiement des arrérages de loyers, charges et taxes, payable en sus du loyer et des charges courantes,

— préciser que la somme due sera réglée en 24 mensualités égales entre le 1er et le 5 de chaque mois en sus du loyer et des charges courantes et pour la première fois le mois suivant la signification de la décision,

— condamner la SA LE BRONX à payer le coût du commandement de payer lors du versement de la première mensualité,

— condamner la SA LE BRONX à payer les intérêts ayant couru sur les loyers impayés en sus de la dernière mensualité,

— suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le délai alloué,

— dire que la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué si la SA LE BRONX se libère selon les modalités fixées,

— préciser que le défaut de paiement d’une échéance à son terme ou d’un terme de loyer et de charges locatives entraînera la déchéance immédiate du terme, et que la totalité du solde restant due deviendra immédiatement exigible et que la clause résolutoire reprendra immédiatement tous ses effets,

— préciser que tout manquement aux obligations fixées entraînera de plein droit la résiliation du bail rétroactivement à compter de la date d’effet du commandement,

— ordonner d’ores et déjà l’expulsion de la SA LE BRONX et de tous occupants de son chef des locaux donnés à bail et situés [Adresse 5]) et ce au besoin avec l’appui de la force publique et l’assistance d’un serrurier, en cas de défaut de paiement d’une échéance à son terme ou d’un terme de loyer et de charges locatives, ou de tout manquement aux obligations de la décision à intervenir,

— dire que la clause résolutoire ne jouera pas si la SA LE BRONX si libère dans les conditions prévues,

— déclarer l’ordonnance à intervenir opposable aux créanciers inscrits à la date de l’assignation,

— condamner la SA LE BRONX à verser à la SARL [Adresse 6] [Localité 8] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SA LE BRONX aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 29 mars 2024 et la notification aux créanciers inscrits.

De son côté, la SA LE BRONX, dans ses dernières écritures, demande au juge des référés, de :

— rejeter toutes conclusions contraires comme irrecevables et non fondées,

— constater que la SARL [Adresse 6] [Localité 8] n’est pas fondée à se prévaloir de la résiliation du bail, à compter du 29 avril 2024, ni des termes du commandement de payer du 29 février 2024, ni de solliciter l’expulsion de la SA LE BRONX et de tous ses occupants, les loyers commerciaux ayant été entièrement réglés à compter du 1er juin 2024, ce qui n’est pas contesté par le bailleur,

— annuler, en conséquence, les effets du commandement de payer du 29 février 2024 visant la clause résolutoire contenue dans le bail et de dire cette clause réputée non acquise, les loyers commerciaux ayant été réglés à compter du 01 juin 2024, selon décompte notifié le même jour,

— constater que la SA LE BRONX s’engage à régler la somme de 5.666,21 euros TTC pendant 24 mois entre le 1er et le 5 de chaque mois en sus du loyer courant, pour la première fois suivant la signification de la décision à intervenir, et ce jusqu’à complet paiement de la dette locative, soit la somme de 135.989,16 euros, avec déchéance du terme pour défaut de paiement d’une échéance à terme ou d’un terme de loyer,

— suspendre, en conséquence, les effets du commandement de payer du 29 février 2024 visant la clause résolutoire contenue dans le bail et de dire que cette clause réputée non acquise, les loyers commerciaux ayant été réglés à compter du 01 juin 2024, selon décompte notifié le même jour,

— constater que la SARL [Adresse 6] [Localité 8] accorde à la SA LE BRONX un délai de 24 mois pour que le preneur se libère du paiement des arrérages de loyers et des charges payable en sus du loyer courant et des charges courantes, ce que la SA LE BRONX accepte,

— dire et juger au titre d’une condition essentielle et déterminante, que le preneur se maintienne dans les lieux jusqu’au paiement complet de la dette locative ci-dessus visée, afin qu’il puisse exploiter son fonds de commerce dans des conditions normales et aux stipulations du bail commercial existant,

— dire qu’il en sera référé en cas de difficulté,

— pour le surplus, dire qu’il n’y a pas lieu de faire application de la clause pénale contenue dans le bail ni de l’indemnité provisionnelle et de réserver les droits de chacun au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— s’agissant des dépens, la SA LE BRONX s’engage à régler le coût du commandement et la notification des créanciers inscrits,

— qu’il y a lieu, en conséquence, de rejeter la demande de règlement des frais irrépétibles de la SARL [Adresse 6] [Localité 8] au titre de dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur les moyens de fait et de droit développés par chaque partie, il sera renvoyé à l’assignation et conclusions, et ce, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 03 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

* Sur la clause résolutoire

L’article L.145-41 du code de commerce énonce que " Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ".

En l’espèce, le contrat souscrit le 01 décembre 2001 entre les parties contient en son article 14 une clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail commercial pour non paiement du loyer ou des charges aux termes convenus, un mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

En date du 29 mars 2024, la bailleresse a délivré un commandement de payer portant sur une somme de 105.247,96 euros (frais d’actes inclus) et afin que soit constatée l’acquisition de la clause résolutoire prévue dans ce bail commercial.

Postérieurement à la délivrance du commandement de payer et dans le mois suivant ce dernier, la SA LE BRONX s’est acquittée des sommes suivantes :

— le 02 avril 2024 : 15.132 euros,

— le 28 avril 2024 : 15.132 euros.

Malgré un paiement partiel effectué dans le mois suivant la délivrance du commandement de payer, la SA LE BRONX n’a pas payé l’intégralité des sommes réclamées dans le délai d’un mois à compter du commandement de payer, soit le 29 avril 2024. Cela traduit la défaillance du débiteur, entraîne la résiliation du bail commercial par acquisition de la clause résolutoire et autorise que soit ordonnée son expulsion.

Cependant, la SA LE BRONX sollicite un délai de 24 mois pour s’acquitter du montant de sa dette et s’engage à verser la somme de 5.666,21 euros TTC entre le 1er et le 5 de chaque mois, en sus du loyer courant.

Par ailleurs, il convient de prendre acte de l’accord de la SARL [Adresse 6] [Localité 8] d’octroyer un délai à la SA LE BRONX en application de l’article 1343-5 du code civil pour le paiement des arriérés de loyers et charges. Il ressort également du dernier décompte locatif versé aux débats que la SA LE BRONX a, postérieurement au commandement de payer, et de manière régulière, procédé au règlement des loyers, ce qui démontre que la SA LE BRONX détient une capacité économique à s’acquitter de ses obligations.

En conséquence, il y a lieu de :

— ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire prévue au contrat de bail, sous réserve du respect par le locataire des engagements pris,

— l’autoriser à s’acquitter de la dette en 24 mensualités de 5.666,21 euros, et ce en sus du loyer courant,

— dire que le premier versement devra intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision,

— dire que faute pour le preneur de respecter son engagement conformément aux délais de paiement ainsi accordés, le solde de l’arriéré des loyers et des charges restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein et entier effet entraînant la résiliation du bail et permettant au bailleur de poursuivre l’expulsion du locataire avec si nécessaire le concours de la force publique,

— dire que dans l’hypothèse d’une nouvelle défaillance du locataire, entraînant la résiliation du bail, il y a lieu de prévoir que ce dernier sera tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale aux loyers et charges mensuels normalement exigibles au prorata temporis et jusqu’à libération effective des lieux, caractérisée soit par la mise en œuvre de la procédure d’expulsion, soit par la remise spontanée des clefs en main propres à un représentant de la SARL [Adresse 6] [Localité 8].

* Sur la demande en paiement d’une provision

L’article 835 du code de procédure civile dispose : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Selon l’ancien article 1134 du code civil, applicable en l’espèce : « Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi. »

L’article 10 du bail commercial en date du 01 décembre 2001 fixait le loyer annuel à la somme de 91.469 euros par an, indépendamment des clause d’indexations, des charges, des taxes et des accessoires de loyer. Le preneur s’est engagé à payer celui-ci trimestriellement et d’avance. Le montant mensuel du loyer s’élève aujourd’hui à la somme de 15.132 euros.

Il a notamment été versé aux débats par le bailleur, les pièces suivantes :

— le bail commercial souscrit par les parties contenant une clause résolutoire,

— le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail,

— le décompte actualisé de la créance dont il résulte que le preneur à bail restait toujours redevable au 04 novembre 2024, de loyers et de charges pour une somme de 135.989,16 euros, échéance du mois d’octobre 2024 inclus.

Ainsi, il résulte des débats, ainsi que de l’examen de ces documents, qu’à la date du 04 novembre 2024, la SA LE BRONX est bien redevable envers la SARL [Adresse 6] [Localité 8] de la somme provisionnelle de 135.989,16 euros au titre des impayés de loyers et de charges (échéance d’octobre 2024 comprise), frais de procédure exclus.

Ce montant, qui est parfaitement justifié, et qui n’est pas contesté par la SA LE BRONX, doit donc être payé par le preneur au bailleur.

* Sur les dépens de l’instance

L’article 696 du code de procédure civile dispose : « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

La SA LE BRONX, qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens de l’instance, qui comprendront notamment les frais relatifs au coût du commandement de payer et de l’assignation, conformément aux termes de la combinaison des articles 695 et 696 du code de procédure civile.

* Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que « dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation ».

En l’espèce, l’équité commande qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la parties demanderesse qui a été contraint d’exposer des frais irrépétibles non compris dans les dépens de l’instance pour faire valoir ses droits en justice.

Il lui sera accordé à ce titre la somme de 1.000 euros.

PAR CES MOTIFS,

Nous, M. Robin PLANES, premier vice président adjoint du tribunal judiciaire de TOULOUSE, statuant en qualité de juge des référés, publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

AU PRINCIPAL, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais d’ores et déjà et vu l’urgence :

CONDAMNONS la SA LE BRONX à payer à la SARL [Adresse 6] [Localité 8] une somme provisionnelle de 135.989,16 euros (CENT TRENTE CINQ MILLE NEUF CENT QUATRE VINGT NEUF EUROS et SEIZE CENTIMES) au titre des créances de loyers, de charges (échéance du mois d’octobre incluse) ;

AUTORISONS la SA LE BRONX à se libérer de cette dette en principal, frais et intérêts, moyennant le versement, en sus du loyer courant, de 24 mensualités de 5.666,21 euros, entre le 1er et le 5 de chaque mois , le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision ;

DISONS que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers et charges, puis sur les intérêts, dépens et autres frais s’il y a lieu ;

ORDONNONS la suspension rétroactive des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais et sous réserve de leur intégral respect ;

DISONS que faute pour la SA LE BRONX, pendant le cours de ces délais, de payer à bonne date, en sus du loyer, des charges et des accessoires courants, une seule des sommes et des échéances susvisées ou le loyer courant et les charges et accessoires courantes :

— l’intégralité du solde débiteur deviendra immédiatement exigible car le terme sera déchu et les poursuites pour le recouvrement de l’arriéré pourront être immédiatement mises en œuvre à la diligence de la SARL [Adresse 6] [Localité 8],

— la clause résolutoire sera acquise de plein droit et produira donc son plein effet et entier effet à la date du premier jour de l’échéance mensuelle non intégralement payée,

— il sera alors procédé l’expulsion de la SA LE BRONX selon les formes et délai prévues par la loi ainsi que celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique en cas de besoin,

— la SA LE BRONX, en qualité d’occupant sans droit ni titre sera alors redevable d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale aux loyers et charges mensuels normalement exigibles au prorata temporis, qui sera alors due par la SA LE BRONX, à compter du premier jour de l’échéance mensuelle non intégralement payée, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée soit par la mise en œuvre de la procédure d’expulsion, soit par la remise spontanée des clefs en mains propres à un représentant de la SARL [Adresse 6] [Localité 8], et au besoin l’y condamnons,

— en cas de besoin, le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régit par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’en cas de respect des obligations susvisées et d’apurement complet de la dette locative, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué et la bail se poursuivra

normalement ;

CONDAMNONS la SA LE BRONX à payer à la SARL [Adresse 6]

[Localité 8] la somme de 1.000 euros (MILLE EUROS) par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toutes autres ou surplus de demandes ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit ;

CONDAMNONS la SA LE BRONX aux entiers dépens qui comprendront notamment les

frais relatifs au coût du commandement de payer, ainsi que ceux nécessités par

l’assignation ayant introduit la présente instance.

Ainsi jugé et mis à disposition le 03 décembre 2024.

LA GREFFIERE, LE PRÉSIDENT,