TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 7]

[Adresse 2]

[Adresse 5]

[Localité 4]

NAC: 5AA

N° RG 24/03007

N° Portalis DBX4-W-B7I-TGTK

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 24/

DU : 08 Novembre 2024

S.C.I. FONCIERE NRU PAM 2019

C/

[X] [D]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 08 Novembre 2024

au Cabinet MERCIÉ, SCP d’Avocats

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le vendredi 08 novembre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 20 septembre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.C.I. FONCIERE NRU PAM 2019, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Emma FERRET du Cabinet MERCIÉ – SCP d’Avocats, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Madame [X] [D]

demeurant [Adresse 6]

non comparante, ni représentée

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 22 avril 2022, la S.C.I FONCIERE NRU PAM 2019 a donné à bail à Madame [X] [D] des locaux à usage d’habitation (maison n°H05) situés [Adresse 1] pour un loyer mensuel de 930 euros et une provision sur charges mensuelle de 74 euros.

Le 04 avril 2024, la S.C.I FONCIERE NRU PAM 2019 a fait signifier à Madame [X] [D] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 juillet 2024, la S.C.I FONCIERE NRU PAM 2019 a ensuite fait assigner Madame [X] [D] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion ainsi que de celle de tout occupant de son chef et ce, sans délai, au besoin avec l’assistance de la force publique, et sa condamnation au paiement :

— de la somme provisionnelle de 2490.71 euros, représentant les arriérés locatifs à la date du 21 mai 2024, somme à parfaire et à actualiser au jour de l’audience, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, soit 1041.03 euros, avec indexation, de la résiliation à la libération effective du logement,

— d’une somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

A l’audience du 20 septembre 2024, la S.C.I FONCIERE NRU PAM 2019, représentée par son conseil, maintient les demandes dans les termes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 3521.51 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de septembre 2024 comprise.

Convoquée par acte de commissaire de justice signifié par remise à l’étude le 12 juillet 2024, Madame [X] [D] n’était ni présente ni représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 08 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 17 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la S.C.I FONCIERE NRU PAM 2019, personne morale, justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 05 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 12 juillet 2024, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 22 avril 2022 contient une clause résolutoire (article 4 – clause résolutoire) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer reproduisant cette clause a été signifié le 04 avril 2024, pour la somme en principal de 2949.68 euros. C’est à tort que ce commandement de payer a mentionné un délai de six semaines pour apurer la dette, alors que la clause résolutoire du contrat principal mentionne deux mois et que la loi du 27 juillet 2023 ne déroge pas aux règles civiles de l’application de la loi dans le temps. Il convient donc de vérifier si le locataire a réglé sa dette dans le délai de deux mois.

Madame [X] [D] n’a réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme, à hauteur de 1050 euros.

A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que ce commandement est donc resté infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 05 juin 2024.

Madame [X] [D] est depuis occupante sans droit ni titre. L’expulsion de Madame [X] [D] sera donc ordonnée, au besoin avec assistance d’un serrurier et de la force publique.

Toutefois, aucun motif ne justifie de supprimer, ni même de réduire, le délai de deux mois laissé au défendeur pour partir volontairement après la délivrance du commandement de quitter les lieux en l’absence de mauvaise foi alléguée ou démontrée. Au contraire, ce délai apparaît nécessaire à Madame [X] [D] pour organiser son départ et assurer son relogement.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La S.C.I FONCIERE NRU PAM 2019 produit un décompte du 13 septembre 2024 démontrant que Madame [X] [D] reste devoir la somme de 3521.51 euros, mensualité de septembre 2024 comprise.

Madame [X] [D], non comparante, n’apporte aucun élément de nature à contester ni le principe ni le montant de la dette.

Elle sera ainsi condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 3521.51 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 04 avril 2024 sur la somme de 2949.68 euros et de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

L’application de la clause résolutoire ayant pour effet de déchoir le locataire de tout droit d’occupation du local donné à bail, Madame [X] [D] sera également condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er octobre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré d’indemnités d’occupation pour la période du 05 juin 2024 au septembre 2024 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi soit la somme de 1041.03 euros révisable selon les dispositions contractuelles.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [X] [D], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa notification à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la S.C.I FONCIERE NRU PAM 2019, Madame [X] [D] sera condamnée à lui verser une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 22 avril 2022 entre la S.C.I FONCIERE NRU PAM 2019 et Madame [X] [D] concernant des locaux à usage d’habitation (maison n°H05) situés [Adresse 1] sont réunies à la date du 05 juin 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [X] [D] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DEBOUTONS la S.C.I FONCIERE NRU PAM 2019 de sa demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [X] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la S.C.I FONCIERE NRU PAM 2019 pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNONS Madame [X] [D] à verser à la S.C.I FONCIERE NRU PAM 2019 à titre provisionnel la somme de 3521.51 euros (décompte arrêté au 13 septembre 2024, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de septembre 2024 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter du 04 avril 2024 sur la somme de 2949.68 euros et de la présente ordonnance pour le surplus ;

CONDAMNONS Madame [X] [D] à payer à la S.C.I FONCIERE NRU PAM 2019 à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er octobre 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 1041.03 euros révisable selon les dispositions contractuelles ;

CONDAMNONS Madame [X] [D] à verser à la S.C.I FONCIERE NRU PAM 2019 une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [X] [D] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa notification à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La greffière, Le juge,