N° RG 24/02633 – N° Portalis DB2E-W-B7I-MUBQ

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE STRASBOURG

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 6]

[Adresse 6]

[Localité 4]

11ème civ. S1

N° RG 24/02633

N° Portalis DB2E-W-B7I-MUBQ

Minute n°24/

Copie exec. à :

— M^e Steeve WEIBEL

— défenderesse

Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

Steeve WEIBEL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

25 OCTOBRE 2024

DEMANDERESSE :

OPHEA – Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 7] (anciennement CUS HABITAT)

pris en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 2] – [Localité 3]

représenté par M^e Steeve WEIBEL, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 253

DEFENDERESSE :

Madame [T] [L]

née le 12 avril 1984 à [Localité 7] (67)

demeurant [Adresse 1]

[Localité 5]

comparante en personne

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Sophie ROSSIGNOL, Juge des Contentieux de la Protection placée auprès de la première présidente de la cour d’appel de Colmar

Maryline KIRCH, Greffier

En présence de [C] [V], auditeur de justice

DÉBATS :

A l’audience publique du 10 Septembre 2024 à l’issue de laquelle le Président, Sophie ROSSIGNOL, Juge des Contentieux de la Protection placée auprès de la première présidente de la cour d’appel de Colmar, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 25 Octobre 2024.

JUGEMENT :

Contradictoire en premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Sophie ROSSIGNOL, Juge des Contentieux de la Protection placée auprès de la première présidente de la cour d’appel de Colmar et par Maryline KIRCH, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous-seing privé du 1er juillet 2021, CUS Habitat, devenu OPHEA, a donné en location à Madame [L] [T] un logement situé [Adresse 1], [Localité 5], moyennant un loyer mensuel de 291,40 euros hors charges, payable à terme échu, les trois premiers jours du mois suivant.

Par acte de commissaire de justice du 28 août 2023, remis à personne, OPHEA a notifié à Madame [L] [T] un congé pour le 31 octobre 2023 pour « non paiement de loyers et accessoires » ; il y était joint le décompte des sommes dues pour 989,83 euros au 21 juillet 2023 (échéance de juin 2023 incluse) ainsi que l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948.

C’est dans ces conditions que l’OPHEA a assigné Madame [L] [T], par acte de commissaire de justice du 5 janvier 2024, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins de voir :

* CONSTATER que le congé délivré est régulier,

* PRONONCER la déchéance de la partie défenderesse de tout droit au maintien dans les lieux, conformément à l’article 10 -1 ° de la loi du 1er septembre 1948,

* CONDAMNER la partie défenderesse ainsi que tout occupant de son chef à évacuer les locaux occupés par elle sis [Adresse 1], [Localité 5],

* PRONONCER à titre subsidiaire la résiliation judiciaire du bail liant les parties, conformément aux articles 1184 et 1741 du code civil,

* CONDAMNER la partie défenderesse à payer la somme de 1 807,86 euros à titre d’arriérés de loyers et accessoires avec les intérêts légaux à compter de l’assignation, conformément à l’article 1728 du code civil, et à payer les arriérés de loyers et charges nés entre l’assignation et la date de l’audience,

* CONDAMNER en tout état de cause la partie défenderesse à payer les loyers et charges jusqu’à la résiliation du bail, en quittances et deniers,

* CONDAMNER la partie défenderesse à payer à OPHEA, anciennement CUS Habitat, à titre d’indemnité d’occupation, le montant de 528,42 euros (loyer augmenté des charges et prestations fournies) augmenté des intérêts légaux à compter de chaque échéance et jusqu’à évacuation des locaux, sous réserve des augmentations légales ultérieures et ce à compter de la date de résiliation du bail, conformément à l’article 1142 du code civil,

* CONDAMNER la partie défenderesse à payer la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* CONDAMNER la partie défenderesse aux entiers dépens.

Au soutien de sa demande principale, l’OPHEA fait valoir que la mauvaise foi de la locataire est démontrée en ce qu’elle n’exécute pas une de ses obligations principales, vu l’arriéré de loyers accumulé, de sorte qu’elle doit être déchue du droit au maintien dans les lieux, réservé aux occupants de bonne foi.

Le Préfet du Bas-Rhin a régulièrement été avisé de l’assignation le 8 janvier 2024.

La Commission de Coordination Des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) avait été saisie le 26 juillet 2023.

À l’audience du 10 septembre 2024, il a été donné connaissance du rapport d’enquête sociale en date du 29 août 2024, transmis au tribunal.

L’OPHEA, représenté par son conseil, actualise la dette à 3 099,66 euros au 2 septembre 2024 ; s’en remet eu égard à l’octroi de délais de grâce dans les délais légaux, avec suspension des effets du congé, mais « clause cassatoire » en cas d’absence de règlement.

Madame [L] [T] a comparu. Elle ne conteste la somme ni en son principe ni en son quantum. Elle indique avoir eu des difficultés financières, le versement de son RSA ayant été suspendu. Elle précise avoir prochainement un rendez-vous avec la CAF à ce sujet. Elle déclare avoir effectué des versements du loyer avant la date de l’audience et sollicite des délais de paiement afin de se maintenir dans le logement.

L’affaire a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur le congé

En application de l’article L 442-6 du code de la construction et de l’habitation, les dispositions du chapitre premier, à l’exclusion de l’article 11, du titre premier de la loi du 1er septembre 1948 sur le maintien dans les lieux sont applicables au présent contrat de bail.

L’article 4, inclus dans le chapitre premier du titre premier de ladite loi, dispose que :

« les occupants de bonne foi des locaux définis à l’article 1er bénéficient de plein droit et sans l’accomplissement d’aucune formalité, du maintien dans les lieux loués, aux clauses et conditions du contrat primitif non contraires aux dispositions de la présente loi, quelle que soit la date de leur entrée dans les lieux.

Sont réputés de bonne foi les locataires, sous-locataires, cessionnaires de baux, à l’expiration de leur contrat, ainsi que les occupants qui, habitant dans les lieux en vertu ou en suite d’un bail écrit ou verbal, d’une sous-location régulière, d’une cession régulière d’un bail antérieur, d’un échange opéré dans les conditions légales, exécutent leurs obligations.

L’acte par lequel le bailleur notifie au locataire qu’il met fin au contrat de louage et qui entraîne l’application des dispositions précédentes doit, à peine de nullité, reproduire les dispositions des deux alinéas précédents et préciser qu’il ne comporte pas en lui-même obligation d’avoir à quitter effectivement les lieux.

(…) »

Le congé délivré au visa de l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948 n’est pas un congé ordinaire en ce qu’il a pour particularité de mettre fin aux rapports contractuels découlant d’un contrat de bail pour leur substituer des rapports légaux résultant du droit au maintien dans les lieux prévu en faveur des locataires de bonne foi qui exécutent leurs obligations.

En l’espèce, le congé a été notifié à Madame [L] [T] pour le 31 octobre 2023 au vu des impayés de loyers au 21 juillet 2023 ; il l’invitait à prendre attache avec la personne gestionnaire de sa situation pour régulariser l’impayé et lui indiquait qu’à défaut pour elle de faire le nécessaire avant le 31 octobre 2023, l’OPHEA engagerait une procédure pour faire constater sa mauvaise foi et solliciter la déchéance de son droit au maintien dans les lieux, avec comme conséquence son évacuation du logement.

La locataire ne conteste pas la régularité de cet acte de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur ce point. Le congé a donc pris effet le 31 octobre 2023 ; il conviendra dès lors de constater la résiliation du bail à cette date par suite du congé.

Sur la déchéance du droit au maintien dans les lieux

Le droit au maintien dans les lieux ne bénéficie qu’aux occupants de bonne foi ; le bailleur peut donc demander la déchéance de ce droit s’il démontre la mauvaise foi de l’occupant.

La bonne foi suppose le paiement régulier du loyer, obligation première et essentielle du locataire conformément à l’article 1728 du code civil, repris par l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Il appartient au juge de rechercher si le manquement à cette obligation est suffisamment grave pour caractériser la mauvaise foi de l’occupant et justifier la déchéance de son droit au maintien dans les lieux.

L’appréciation doit être faite au jour de la demande.

En l’espèce, la demande de déchéance a été faite à la date de l’assignation, soit le 5 janvier 2024.

À cette date, les impayés de loyers et charges s’élevaient à 1 807,86 euros (échéance de novembre 2023 incluse) selon les extraits de compte produits.

Compte tenu de ce montant, qui ne cesse d’augmenter, et de l’ancienneté de la dette locative, le manquement à l’obligation de payer les loyers et charges aux termes convenus est suffisamment grave pour retenir la mauvaise foi de l’occupante.

Elle sera donc déchue de son droit au maintien dans les lieux, sous réserve de ce qui sera dit ci-après en cas d’octroi de délais de paiement.

Sur la demande en paiement

Au vu du dernier décompte actualisé, Madame [L] [T] doit être condamnée au règlement en deniers ou quittances de la somme de 3 099,66 euros, correspondant au montant de l’arriéré de loyers et charges au 2 septembre 2024 (dernière échéance incluse : août 2024), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision, compte tenu de l’évolution des sommes dues depuis l’assignation.

Elle doit être également condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et de l’avance sur charges qui aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié à compter du 31 octobre 2023 jusqu’à parfaite évacuation des lieux, soit la somme de 528,42 euros par mois (hors déduction des APL et RLS), sans qu’il y ait lieu de l’assortir d’intérêts de retard dès à présent.

Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, alinéa 1, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Madame [L] [T] a repris le paiement des échéances courantes dues pour l’occupation du logement avant la date de l’audience à deux reprises. Toutefois, la dette s’élève désormais à hauteur de 3 099,66 euros et elle ne présente pas de garanties suffisantes quant à sa capacité de remboursement en sus du paiement du loyer courant. En effet, ses droits au RSA, qu’elle estime à 580 euros, à la date de l’audience, ont été suspendus et elle ne produit aucun justificatif permettant d’attester d’une reprise de son versement ou bien d’une autre source de revenus.

Dès lors, il convient de la débouter de sa demande en délai de paiement.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Madame [L] [T], succombante, supportera les dépens de la présente procédure mais, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile à son encontre.

PAR CES MOTIFS

La Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort :

DIT n’y avoir lieu à statuer sur la régularité du congé ;

CONSTATE la résiliation au 31 octobre 2023, par suite du congé, du contrat de bail conclu entre l’Office Public d’Habitations à Loyer Modéré, CUS Habitat, devenu OPHEA, d’une part, et Madame [L] [T] d’autre part, portant sur un logement [Adresse 1], [Localité 5] ;

PRONONCE la déchéance de Madame [L] [T] de son droit au maintien dans les lieux ;

CONDAMNE Madame [L] [T] à verser à OPHEA en deniers ou quittances la somme de 3 099,66 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges ainsi que des indemnités d’occupation impayées au 2 septembre 2024, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Madame [L] [T] à payer à OPHEA, en deniers ou quittances, une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des avances sur charges qui aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié, soit 528,42 euros par mois (hors déduction des APL et RLS) à compter du 31 octobre 2023 (soit de l’échéance du mois de novembre 2023) jusqu’à parfaite évacuation des lieux, révisable selon les mêmes modalités que le loyer et l’avance sur charges ;

DEBOUTE Madame [L] [T] de sa demande en délai de paiement ;

ORDONNE en conséquence l’expulsion de Madame [L] [T] des locaux visés ci-dessus et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si nécessaire, faute de délaissement volontaire des lieux au plus tard deux mois après la signification du commandement d’avoir à libérer les locaux (articles L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution) ;

DIT que les meubles et objets se trouvant sur les lieux suivront le sort prévu par les articles L 433-1 et 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [L] [T] aux dépens de la présente procédure ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit en toutes ses dispositions ;

ORDONNE la transmission de la présente décision à Madame le Préfet du Bas-Rhin.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame ROSSIGNOL, présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier La Juge des Contentieux de la Protection placée auprès de la première présidente de la cour d’appel de Colmar

Maryline KIRCH Sophie ROSSIGNOL