TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 7]

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 3]

NAC: 5AZ

N° RG 24/03411 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TJAC

JUGEMENT

N° B

DU : 24 Janvier 2025

[D] [V]

C/

S.A. MESOLIA

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 24 Janvier 2025

à M^e BONAFE

Expédition délivrée

à toutes les parties

JUGEMENT

Le Vendredi 24 Janvier 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection statuant en matière civile, assistée de Fanny ACHIGAR Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 26 Novembre 2024, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR

M. [D] [V], demeurant [Adresse 4]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-002920 du 20/02/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 8])

représenté par M^e Hélène BONAFE, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

S.A. MESOLIA, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Jean COURRECH de la SCP COURRECH ET ASSOCIES AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé à compter du 13 mai 2022, la société MESOLIA a consenti un bail à usage d’habitation à Monsieur [D] [V] pour un appartement situé [Adresse 5].

Par contrat distinct du 12 mai 2022 la société MESOLIA a consenti un bail à Monsieur [D] [V] pour un emplacement de stationnement situé à la même adresse, contrat résilié par Monsieur [V] par lettre du 22 octobre 2022.

Se plaignant de plusieurs désordres, Monsieur [D] [V] a fini par assigner par acte de commissaire de justice du 24 juillet 2024 la SA MESOLIA devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] aux fins d’obtenir l’indemnisation de son préjudice et la réalisation de travaux.

Après un renvoi à la demande des parties, l’affaire était retenue et plaidée à l’audience du 26 novembre 2024, audience à laquelle les parties étaient représentées par un conseil et déposaient pièces et conclusions auxquelles il conviendra de se référer pour un exposé de plus amples motifs.

Monsieur [D] [V], représenté par son conseil maintient les termes de son assignation, demande de rejeter toutes les conclusions contraires en défense et sollicite sur le fondement de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 1231 et suivants et 1217 du code civil, avec exécution provisoire :

— de constater que la SA MESOLIA a commis des manquements à ses obligations contractuelles et légales et de la déclarer entièrement responsable des préjudices subis

— de condamner la SA MESOLIA à réaliser les travaux de remise en état du chauffage (changement chaudière), de la boîte aux lettres, de l’interphone, de la sonnette, de l’électricité, sous astreinte de 100€ par jour de retard,

— de condamner la SA MESOLIA à lui payer les sommes de

* 896,73€ en réparation de son préjudice matériel,

* 5000€ en réparation de son préjudice moral,

* 1500€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens dont distraction au profit de Maître BONAFE.

La SA MESOLIA, représenté par son conseil, sollicite en défense de débouter Madame [W] de l’intégralité de ses demandes et de la condamner à lui payer la somme de 2000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

La décision était mise en délibéré 24 janvier 2025.

MOTIFS :

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes tendant à voir « constater » ou « dire et juger » ne constituent pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions au sens des articles 4 et 768 du code de procédure civile, en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques mais constituent, en réalité, les moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes. Il ne sera donc pas statué sur ces « demandes » qui ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

Sur la demande d’indemnisation :

Monsieur [D] [V] invoque un logement affecté de désordres électriques mais aussi concernant le portail du parking, le chauffage, la boîte aux lettres, des dégradations dans les parties communes et des troubles de voisinage, désordres qui ne permettent pas une jouissance paisible du bien et auxquels le bailleur n’a pas remédié.

Aux termes de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

L’obligation d’entretien et de jouissance paisible des lieux loués pesant sur le bailleur s’apprécie de façon objective et la responsabilité du bailleur peut être engagée en cas de défaut de délivrance d’un logement conforme. Il appartient donc à Monsieur [V] de démontrer, d’une part, les désordres affectant le logement et, d’autre part, l’inaction de son propriétaire n’ayant pas permis de remédier aux désordres qu’Il allègue.

Il doit cependant être rappelé que si ladite obligation de délivrance du bailleur constitue une obligation de résultat, la jurisprudence retient cependant qu’il ne peut être reproché au bailleur d’avoir manqué à ses obligations à défaut de sollicitation du preneur.

Sur l’existence de désordres

* Concernant le portail du parking

Monsieur [V] invoque le fait que la société MESOLIA n’a jamais fait procéder à la réparation du portail automatique du parking de la résidence malgré ses diverses sollicitations, le contraignant à résilier son contrat de bail de place de stationnement le 22 octobre 2022.

La société MESOLIA ne conteste pas que le portail ait été dégradé à plusieurs reprises du fait d’acte de vandalisme ou d’incivilité.

Elle verse cependant un devis établi le 22 septembre 2022 et justifie de la réparation du portail le 12 décembre 2022 par la production d’une facture de l’entreprise TKE (pièce 9 défendeur).

Or, Monsieur [V] ne démontre pas avoir signalé à son bailleur l’existence de ce désordre ou d’un préjudice en lien avec ce désordre avant que ce dernier ne fasse réaliser ces travaux, de sorte qu’il ne peut être reproché au bailleur un quelconque manquement à ses obligations.

* Concernant le chauffage

Monsieur [V] allègue un dysfonctionnement de la chaudière puis une panne totale pendant l’hiver 2022/2023.

Il n’est pas contesté que ce dernier a informé la société MESOLIA de ce dysfonctionnement sans cependant que soit produit d’éléments sur la date à laquelle ce problème a été signalé au bailleur. La société MESOLIA reconnaît néanmoins que ce désordre a été signalé fin octobre 2023.

Il résulte en outre d’un bon d’intervention émanant de la société IDEX que cette société est intervenue au domicile de Monsieur [V] le 3 novembre 2023 et qu’il a été constaté un dysfonctionnement de la chaudière à gaz avec la précision « panne de chauffage sur chaudière ind à gaz – elle baisse en pression tout le temps – eau chaude présente mais se coupe très régulièrement » (pièce 10 défendeur). Il est également constant et non contesté que les travaux n’ont pu être réalisés que le 22 février 2024 par la société IDEX qui a changé des accessoires de fumisterie, fait un désembouage complet et la pose d’un pot à boue (pièce n°11 défendeur).

Par conséquent, ce désordre concernant la chaudière est suffisamment démontré par Monsieur [V] et ce à compter de la constatation par la société IDEX et la réaction de la bailleresse ne peut être considérée comme suffisamment diligente au regard de l’absence de chauffage en pleine période hivernale.

Il sera donc considéré que le défaut de réparation de la chaudière en panne caractérise un manquement de la bailleresse à son obligation de résultat d’assurer à son locataire une jouissance paisible des lieux.

En revanche, postérieurement aux réparations effectuées en février 2024, Monsieur [V] se plaint de ce que la chaudière reste dysfonctionnelle sans cependant le démontrer, ses seules allégations ne pouvant constituer une preuve suffisante.

* Concernant les défauts électriques

Monsieur [V] affirme que le tableau électrique ne cesse de disjoncter mais n’apporte aucun élément probant au soutien de sa demande alors que de son côté la société MESOLIA verse un diagnostic électrique du logement du 20 mai 2022 qui conclut à la conformité de l’installation électrique (pièce n°14 défendeur) ainsi qu’une facture de la société LOGISTA du 31 janvier 2023 qui mentionne qu’il n’y a pas d’anomalie constatée (pièce n°15 défendeur). Aucun désordre ne peut donc être retenu à ce titre.

Monsieur [V] se plaint de ce que l’interphone et la sonnette de la porte d’entrée n’ont jamais fonctionné. Cependant, il ne justifie pas de la date à laquelle il a sollicité le bailleur pour signaler ce dysfonctionnement, dont il sera relevé par ailleurs qu’il n’apparaît pas dans l’état des lieux d’entrée. Il sera donc considéré que la réaction du bailleur qui a fait réparer ce désordre le 6 septembre 2024 selon bon de commande versé en procédure (pièce 16 défendeur) a été suffisamment diligente et que sa responsabilité ne peut être engagée.

En outre, Monsieur [V] qui affirme que ce désordre a persisté malgré l’intervention ne le démontre pas, pas plus qu’elle ne démontre l’avoir signalé à la société MESOLIA.

* concernant la boîte aux lettres

L’article 1725 du code civil prévoit que le bailleur n’est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voie de fait à sa jouissance, sans prétendre d’ailleurs aucun droit sur la chose louée, sauf au preneur à les poursuivre en son nom personnel.

Cependant, si le bailleur ne peut être tenu responsable du fait des tiers, à savoir la dégradation de la boîte aux lettres, il lui appartient en revanche après en avoir été avisé, de mettre à disposition de son locataire une boîte aux lettres et de pourvoir sans délai à sa réparation.

En l’espèce, Monsieur [V] justifie avoir déposé plainte le 14 novembre 2022 pour la dégradation de sa boîte aux lettres par des tiers et en avoir avisé la société MESOLIA par courrier du 25 octobre 2023 (pièce 14 et 5 demandeur). Il verse en outre une photographie de sa boîte aux lettres avec son nom sur laquelle on peut constater qu’il n’y a plus de barillet.

Par conséquent, il sera considéré que la société MESOLIA, qui ne conteste pas ne pas avoir fait réparer la boîte aux lettres, a manqué à son obligation de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage.

* concernant les dégradations des parties communes

Monsieur [V] se plaint de désordres affectant les parties communes : portail d’entrée qui ne ferme pas à clés, nombreux déchets abandonnés, dégradation des bouches d’aération.

S’agissant du portail d’entrée de la résidence, il sera relevé qu’à la lecture du courrier du 25 octobre 2023 envoyé par Monsieur [V] à son bailleur, ce dernier signale un nouveau dysfonctionnement du portail sans préciser s’il s’agit du portail d’entrée de la résidence ou du parking de sorte que peut se poser la question du signalement de ce désordre à la bailleresse.

De même, les trois attestations d’occupants de la résidence rédigées par Madame [F] le 5 février 2024, Monsieur [J] le 26 février 2024 et Monsieur [R] le 2 février 2024 qui évoquent tous les trois un portail qui ne fonctionne pas et reste ouvert ne précise pas de quel portail il s’agit et sont trop imprécises et succintes pour établir la réalité du désordre.

Par conséquent, en l’absence de constat par un commissaire de justice ou d’un tiers concernant le dysfonctionnement du portail d’entrée, il sera considéré qu’il n’est pas suffisamment établi.

S’agissant des déchets et dégradation de bouches d’aération, seules des photographies sont versées pour en attester. Or, elles émanent de Monsieur [V], ne sont pas datées et ne peuvent être rattachées avec certitude à la résidence occupée par ce dernier. Ces éléments ne peuvent donc être valablement retenus à titre de preuve.

Ces désordres n’étant pas suffisamment démontrés, la responsabilité de la bailleresse ne sera pas engagée de ces chefs.

* concernant les troubles de voisinage

Les troubles de voisinage dont se plaint Monsieur [V] ne sont pas suffisamment démontrés. En effet, ses seules allégations ne peuvent suffire. Or, ce dernier verse uniquement une plainte pénale pour injures et menaces à l’encontre de voisins dont le nom serait [H]. Il ne verse cependant d’éléments sur l’issue de cette procédure pénale.

Ces désordres n’étant pas suffisamment démontrés, la responsabilité de la bailleresse ne sera pas engagée de ce chef.

Sur le préjudice

Le manquement du bailleur à ces obligations peut être sanctionné, si le preneur démontre l’existence d’un trouble de jouissance, par sa condamnation au paiement de dommages et intérêts, évalués en fonction de la gravité, de l’intensité et de la durée du trouble.

A l’issue des développements précédents, il sera rappelé que seul le dysfonctionnement de la chaudière et le non remplacement de la boîte aux lettres ont été retenus comme engageant la responsabilité du bailleur.

* sur le préjudice matériel

Monsieur [V] sollicite le remboursement des charges d’entretien de la chaudière à hauteur de 49,15€ qui lui ont été facturés pour 2023.

Cependant, aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, « le locataire est obligé (…) de prendre en charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat, les menues réparations ainsi que les réparations locatives sauf si elles sont occasionnées par la vétusté, la malfaçon, le vice de construction, le cas fortuit ou le cas de force majeure. »

Or, l’entretien de la chaudière est considéré comme relevant de l’entretien courant du logement et donc à la charge de la locataire de sorte que cette somme de 49,15€, qui ne correspond pas aux frais de réparations engendrés par la panne de la chaudière, a justement été imputée au locataire.

Sa demande sera donc rejetée.

Monsieur [V] sollicite par ailleurs la somme de 847,63€ au titre de sa consommation d’électricité du 9 novembre 2023 au 24 mai 2024 expliquant que sa consommation a augmenté de façon exponentielle du fait de l’usage de deux convecteurs qu’il a acheté pour palier la panne de la chaudière.

Cependant, si Monsieur [V] fournit sa facture d’électricité concernant sa consommation d’électricité entre novembre 2023 et mai 2024 (pièce 24 du demandeur), il ne fournit cependant pas les factures des années précédentes et au moins celle de l’année 2022 qui auraient pu permettre de comparer les consommations d’électricité et donc de vérifier s’il y avait eu une augmentation de consommation du fait de l’utilisation des convecteurs. Le préjudice subi par Monsieur [V] n’est donc pas certain et sa demande formée à ce titre sera rejetée.

* sur le préjudice moral

Monsieur [V] allègue que les désordres dont il se plaint ont généré une importante anxiété et qu’il s’est vu prescrire un suivi psychologique afin d’atténuer ses symptômes.

Si le syndrome anxiodépéressif dont il souffre est attesté à la fois par un certificat médical du 7 mars 2024 et des attestations de ses voisins, il n’est cependant pas établi de lien de causalité entre ce syndrome et les désordres concernant la panne de la chaudière ainsi l’absence de réparation de la boîte aux lettres, de sorte que cet élément ne sera pas pris en compte dans l’indemnisation de son préjudice moral.

Cependant, le fait d’avoir une chaudière en panne entre le 3 novembre 2023 et le 22 février 2024, date de sa réparation, a nécessairement entraîné un préjudice pour Monsieur [V] dans sa jouissance paisible du logement et ce même s’il a compensé la carence de la bailleresse en utilisant deux convecteurs qu’il avait achetés lui-même.

De même, il peut également être considéré que le fait de disposer d’une boîte aux lettres qui ne ferme pas à clé peut être source de stress compte tenu du risque de vol de courrier ou de colis et peut donner lieu à indemnisation.

Compte tenu de ces éléments le préjudice moral de Monsieur [V] sera indemnisé à hauteur de 500€.

Sur la demande de travaux de remise en état

Compte tenu des développements précédents, Monsieur [V] ne rapporte pas la preuve que le désordre concernant la chaudière perdure ni que la chaudière est dans un état de vétusté nécessitant son remplacement ou des travaux de réparation à défaut d’élément matériel en attestant. Sa demande sera donc rejetée.

S’agissant des désordres concernant l’interphone, la sonnette et de l’électricité dont l’existence n’est pas démontrée, la demande de Monsieur [V] sera également rejetée.

S’agissant de la boîte aux lettres en revanche, comme il a été vu précédemment sa réparation relève de la bailleresse qui sera condamnée à la remettre en état sans qu’une astreinte soit cependant justifiée.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la société MESOLIA, partie perdante, supportera la charge des dépens et ce avec distraction au profit de Maître BONAFE en application de l’article 699 du Code de procédure civile.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, compte tenu du fait que la société MESOLIA supporte les dépens et des diligences que Monsieur [V] a dû accomplir afin de faire valoir ses droits, la société MESOLIA sera condamnée à payer une somme qu’il est équitable de fixer à 400 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. La demande de la société MESOLIA formée à ce titre sera donc rejetée.

DÉCISION :

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE Monsieur [D] [V] de sa demande en responsabilité contractuelle formée à l’encontre de la SA MESOLIA s’agissant des défauts électriques, du portail du parking de la résidence, des dégradations dans les parties communes et des troubles de voisinage ;

CONDAMNE la SA MESOLIA à payer à Monsieur [D] [V] la somme de 500€ au titre du préjudice moral concernant les désordres concernant la chaudière et la boîte aux lettres ;

DEBOUTE Monsieur [D] [V] de sa demande au titre du préjudice matériel ;

DEBOUTE Monsieur [D] [V] de ses demandes de travaux de remise en état de de la chaudière, de l’interphone, de la sonnette et de l’électricité sous astreinte ;

CONDAMNE la SA MESOLIA à procéder dans un délai de deux mois courant à compter de la signification de la présente décision à la remise en état de la boîte aux lettres de Monsieur [D] [V] ;

CONDAMNE la SA MESOLIA à payer à Madame [Y] [T] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la SA MESOLIA de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SA MESOLIA aux dépens de l’instance et ce avec distraction au profit de Maître BONAFE ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Le Greffier La vice-présidente