Tribunal Judiciaire de Toulouse, Procedures simplifiees, 5 juin 2025, n° 24/02088

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Texte intégral
- Parties
- Faits
- Motifs de la décision
- I. SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DE LA SOMME DE 3000 EUROS
- A) SUR LA RESPONSABILITE DU CONSTRUCTEUR DE L'OUVRAGE
- B) SUR LA GARANTIE DES VICES CACHES
- II. SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES ET INTERETS POUR PREJUDICE DE JOUISSANCE
- III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES
- Dispositif

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TJ Toulouse 5 juin 2025

Arguments

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Accepté
Responsabilité du constructeur de l'ouvrage
La cour a jugé que la SARL FONCIERE DES CAPITOULS, en tant que constructeur de la toiture, est responsable des dommages causés par des travaux incomplets, et a condamné la société à rembourser les frais engagés par les demandeurs.
Accepté
Préjudice de jouissance
La cour a reconnu que les demandeurs ont subi un préjudice de jouissance pendant une période déterminée en raison des infiltrations, et a accordé une indemnisation pour ce préjudice.
Accepté
Frais irrépétibles
La cour a condamné la SARL FONCIERE DES CAPITOULS à payer une somme au titre de l'article 700, considérant qu'elle était la partie perdante.

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Sur la décision

Référence :	TJ Toulouse, procedures simplifiees, 5 juin 2025, n° 24/02088
Numéro(s) :	24/02088
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	24 septembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Dominique JEAY
Cabinet(s) :	DBA
Parties :	S.A.R.L. FONCIERE DES CAPITOULS

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 7]

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 5]

NAC: 56C

N° RG 24/02088 – N° Portalis DBX4-W-B7I-S4JF

JUGEMENT

N° B

DU : 05 Juin 2025

[E] [P]

[Y] [G]

S.A.R.L. FONCIERE DES CAPITOULS

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 05 Juin 2025

à M^e Dominique JEAY

Expédition délivrée

à toutes les parties

JUGEMENT

Le Jeudi 05 Juin 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, statuant en matière civile, assistée de Alyssa BENMIHOUB Greffier, lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 10 Mars 2025, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

Mme [E] [P], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Dominique JEAY, avocat au barreau de TOULOUSE

M. [Y] [G], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Dominique JEAY, avocat au barreau de TOULOUSE

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. FONCIERE DES CAPITOULS, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par la SELARL DBA, avocats au barreau de TOULOUSE

RAPPEL DES FAITS

La SARL FONCIERE DES CAPITOULS était propriétaire d’un immeuble sis [Adresse 4] [Localité 8], qu’elle a divisé en deux appartements (un au rez-de-chaussée et un à l’étage). Elle a fait procéder à des travaux de réfection complète de la toiture de l’immeuble en mai 2022 par la société SYSTEM’BOIS.

Suivant acte du 28 juillet 2022, la SARL FONCIERE DES CAPITOULS a vendu Madame [E] [P] et Monsieur [Y] [G] l’appartement situé au rez-de-chaussée de l’immeuble sis [Adresse 4] [Localité 8].

L’appartement du 1er étage et l’appartement du rez-de-chaussée ont subi un dégât des eaux le 30 décembre 2022, causé selon les expertises amiables réalisées à la demande des assureurs des propriétaires par l’inachèvement des travaux de toiture et des trous laissés dans la toiture par la société SYSTEM’BOIS. Les assureurs des nouveaux propriétaires ont refusé de prendre en charge les travaux de rénovation.

La SARL FONCIERE DES CAPITOULS a donc fait réaliser à ses frais des travaux de reprise de la toiture en janvier 2023.

Parallèlement à ce sinistre de la toiture, des infiltrations d’eau ont eu lieu dans le couloir de l’appartement de Madame [E] [P] et Monsieur [Y] [G], en raison de descentes d’eau usées et endommagées.

Par acte de commissaire de justice en date du 05 avril 2024, Madame [E] [P] et Monsieur [Y] [G] ont fait assigner la SARL FONCIERE DES CAPITOULS devant le tribunal judiciaire de Toulouse pour obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

—  3.000 euros au titre du remboursement des frais exposés par eux,

—  2.000 euros à titre de dommages et intérêts pour leur préjudice de jouissance,

—  1.300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’audience du 10 mars 2025, Madame [E] [P] et Monsieur [Y] [G], représentés par Maître Dominique JEAY, se réfèrent oralement à leurs conclusions écrites et maintiennent leurs demandes.

A l’appui de leurs prétentions, Madame [E] [P] et Monsieur [Y] [G] invoquent les articles 1792-1 et 1641 et suivants du code civil.

Ils exposent que la SARL FONCIERE DES CAPITOULS est responsable du sinistre lié aux infiltrations en toiture, qui ont affecté leur appartement par les écoulements d’eau le long des murs et depuis l’appartement du dessus, dans la mesure où elle a choisi un prestataire peu expérimenté, n’ayant pas d’assurance et insolvable, où elle n’a pas contracté d’assurance dommage ouvrage et où elle n’a pas procédé à la réception des travaux de toiture, ce qui lui aurait permis de s’apercevoir que des tuiles et des zingueries manquaient à l’ouvrage.

Ils font valoir qu’elle doit supporter de ce fait les travaux d’embellissement de leur appartement, chiffrés à 1.403,55 euros selon le devis réalisé par la société mandatée par la SARL FONCIERE DES CAPITOULS elle-même ou 829,17 euros selon le cabinet POLYEXPERT.

S’agissant du sinistre relatif à la descente d’eaux usagées, ils estiment qu’il s’agit à la fois de malfaçons dont est responsable le vendeur réputé constructeur et d’un vice caché. Ils font valoir que les travaux de réparation de la SARL FONCIERE DES CAPITOULS ont été insuffisants, de sorte qu’ils ont dû faire reconstruire une partie de leur mur pour 495 euros et remplacer une colonne d’eau pour une somme de 570,48 euros restant à leur charge.

Ils ajoutent que ces deux désordres les ont obligés à retarder leur aménagement dans les lieux et stocker une partie de leurs meubles dans un box du 2 janvier au 1er mars 2023.

Ils indiquent enfin qu’ils n’ont pas pu jouir paisiblement de leur logement pendant 18 mois après l’acquisition de leur bien. Ils précisent que les infiltrations de la toiture ont duré 7 mois et les expertises 3 mois, les empêchant de poursuivre les travaux de rénovation des lieux, et que les infiltrations de la colonne d’eau ont duré 18 mois, avec un trou de 2m sur 40cm de large dans leur mur pendant ce délai, en raison des travaux réalisés par l’artisan mandaté par la SARL FONCIERE DES CAPITOULS.

La SARL FONCIERE DES CAPITOULS, représentée par la SELARL DBA, reprend oralement ses conclusions écrites et demande de :

— limiter à la somme de 669,53 euros la condamnation éventuellement mise à sa charge au titre des travaux de reprise des peintures du bureau, de la chambre et du salon,

— rejeter le surplus des demandes de Madame [E] [P] et Monsieur [Y] [G],

— les condamner à lui payer la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens.

Sur ses prétentions, elle explique qu’elle n’est pas constructeur de l’ouvrage au sens de l’article 1792-1 du code civil, dans la mesure où la maison a été construite en 1966 et n’a été acquise par ses soins qu’en janvier 2022.

Concernant des dommages liés aux travaux de la toiture, elle fait valoir que les dommages concernent principalement l’appartement du 1er étage et qu’elle ne consent à prendre à sa charge que la somme de 669,53 euros, résultant du chiffrage de l’assureur des demandeurs, plutôt que la somme de 1.403,55 euros, deux fois plus élevé et comportant des travaux pour les toilettes, alors qu’aucun dégât n’y a été constaté.

S’agissant des sommes réclamées au titre du remplacement du mur et de la canalisation, elle indique que Madame [E] [P] et Monsieur [Y] [G] ne démontrent pas que leur mur a été abimé à la suite du remplacement de la colonne des eaux usées. Elle ajoute qu’ils ne prouvent pas que ces sommes devraient être à sa charge, dans la mesure où elle a accepté de prendre en charge des travaux de réfection des trois premières colonnes d’eau usées en 2022 et 2023 à titre amiable, qu’elle n’a jamais été informée du défaut de la 4e colonne avant les travaux et qu’il n’a jamais été démontré que ces dommages étaient existants au moment de la vente, portant au demeurant sur des lieux anciens, et n’avaient pas été causés par les demandeurs lors de leur travaux de rénovation.

Concernant le stockage des meubles, elle indique que Madame [E] [P] et Monsieur [Y] [G] ne démontrent pas en quoi ils ont dû stocker leur meuble de son fait ou même que le contrat soit postérieur à la survenance du sinistre.

S’agissant du préjudice de jouissance, elle note que les travaux de remise en état consistent en des travaux de peinture et de remplacement des conduites d’eaux usées, qui n’affectent donc pas l’occupation des lieux. Elle ajoute qu’ils ne peuvent lui reprocher aucune faute, dans la mesure où elle a fait intervenir à ses frais des professionnels compétents dès qu’elle a eu connaissance des difficultés, et aucun lien de causalité avec le préjudice dont ils se prévalent.

L’affaire a été mise en délibéré au 05 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DE LA SOMME DE 3000 EUROS

A) SUR LA RESPONSABILITE DU CONSTRUCTEUR DE L’OUVRAGE

Aux termes de l’article 1792 du Code civil, tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination. Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère

L’article 1792-1 prévoit qu’est réputé constructeur de l’ouvrage toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire.

En l’espèce, la SARL FONCIERE DES CAPITOULS ne peut pas être tenue pour constructrice des descentes d’eau usées, dans la mesure où il n’est pas démontré qu’elle ait fait réaliser des travaux sur ces conduits avant la vente de la maison.

En revanche, il est acquis qu’elle a fait intégralement refaire la toiture de l’immeuble dans lequel se trouve l’appartement qu’elle a ensuite vendu à Madame [E] [P] et Monsieur [Y] [G]. Elle est ainsi réputée constructrice de cette toiture et est tenue des dommages occasionnés par l’ouvrage aux acquéreurs.

Les expertises des assureurs des nouveaux propriétaires, les constats de commissaire de justice réalisés le 12 janvier et le récapitulatif des travaux réalisés par la SARL ACCESS PRO démontrent que la réfection de la toiture n’a pas été complète et que des trous ont été laissés par l’entreprise ayant initialement réalisé les travaux, lesquels ont entraîné des écoulements d’eau. Ces écoulements d’eau ont concerné tant l’appartement du 1er étage que l’appartement du rez-de-chaussée, dans la mesure où il est indiqué dans le compte-rendu d’expertise EXPERT’IS du 15 mars 2023 que le plancher de l’appartement du 1er étage est abimé, preuve d’une infiltration d’eau dans le plancher, et dans le compte-rendu d’expertise POLYEXPERT du 15 mars 2023 que des « traces de mouilles » sont présentes sur le plafond des deux chambres et du bureau de l’appartement du rez-de-chaussée. Il n’est pas mentionné de dégâts dans les toilettes du logement.

Il convient de condamner la SARL FONCIERE DES CAPITOULS à régler la somme de 900,45 euros au titre des travaux de réfection des peintures, cette somme correspondant au coût des travaux de réfection des peintures des deux chambres et du bureau imputables au sinistre selon le devis fait par l’entreprise NOGUERA et se rapprochant de l’estimation du coût des travaux faites par le cabinet d’expertise POLYEXPERT de 892,71 euros au total (la SARL FONCIERE DES CAPITOULS étant tenue à la réparation intégrale du préjudice, c’est-à-dire du coût réel des travaux de réparation exposés par les demandeurs sans déduction d’une éventuelle vétusté).

Compte-tenu des travaux devant être réalisés sur la toiture, terminés le 30 janvier 2023, et de la possibilité de fuite jusqu’à cette date, Madame [E] [P] et Monsieur [Y] [G] pouvaient valablement choisir de ne pas stocker leurs meubles dans leur appartement et cesser les travaux qu’ils indiquaient avoir entrepris pour rénover le bien. En revanche, il n’est pas démontré en quoi leurs meubles ne pouvaient être stocker dans le logement à partir de la réception des travaux de la toiture du 30 janvier 2023, le fait que l’expertise sur leur appartement n’ayant pas encore eu lieu ne les empêchant pas d’utiliser l’appartement comme lieu de stockage. Ainsi, il convient de condamner la SARL FONCIERE DES CAPITOULS à prendre en charge le coût du box de location ayant permis de stocker les meubles de Madame [E] [P] et Monsieur [Y] [G] pour le seul mois de janvier 2023, soit 102 euros.

Une somme totale de 1.002,45 euros sera accordée à Madame [E] [P] et Monsieur [Y] [G] au titre des dommages résultant de la responsabilité du constructeur de l’ouvrage.

B) SUR LA GARANTIE DES VICES CACHES

L’article 1641 du code civil prévoit que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

En l’espèce et en l’état des pièces fournies, il n’est pas démontré que le bien soit affecté de vices cachés.

S’il est constant que des colonnes d’eau usées ont été remplacées par la SARL FONCIERE DES CAPITOULS en 2022 et en 2023, il n’est pas démontré pourquoi ces colonnes ont été remplacées et à quel titre le remplacement de ces colonnes a été pris en charge par la SARL FONCIERE DES CAPITOULS. De plus, s’il ressort que des courriels de Monsieur [Y] [G] à destination de la SARL FONCIERE DES CAPITOULS en mai 2023 que l’intervention de 2023 a entraîné un trou dans leur mur, les demandeurs n’apportent aucun élément de preuve extérieur sur l’origine de ce trou, sur son ampleur et sur les travaux nécessaires à sa réparation, autre que le devis du 05 mai 2023 trop imprécis. Enfin, quand bien même ce trou serait établi, la responsabilité de la SARL FONCIERE au titre des dommages causés par son préposé ne ressortirait pas de l’article 1641 du code civil propre à la garantie des vices cachés, de sorte que leur demande est mal fondée.

S’agissant de la colonne d’eau remplacée en janvier 2024, Madame [E] [P] et Monsieur [Y] [G] ne démontrent pas que la colonne d’eau remplacée était affectée par un défaut préexistant à la vente, rendant l’habitation impropre à sa destination ou diminuant tellement son usage qu’ils en auraient donné un moindre prix.

Aussi, il ne peut être mis aucune somme à la charge de la SARL FONCIERE DES CAPITOULS au titre d’un vice caché, dont l’existence n’est pas démontrée, qu’il s’agisse du coût de réfection du placo de 495 euros ou du coût de changement de la descente d’eau de 570,48 euros.

II. SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES ET INTERETS POUR PREJUDICE DE JOUISSANCE

Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère

L’article 1792-1 prévoit qu’est réputé constructeur de l’ouvrage toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire.

En l’espèce, il apparaît que si la toiture présentait des défauts, ceux-ci n’ont réellement gêné Madame [E] [P] et Monsieur [Y] [G] qu’à compter du 30 décembre 2022, date à laquelle ils ont signalé un sinistre lié au dégât des eaux, et jusqu’au 30 janvier 2023, date à laquelle les travaux de réfection ont été réalisés, soit pendant une durée d’un mois, où il pouvait raisonnablement craindre que leur appartement ne soit pas protégé d’infiltrations d’eau et donc ne pouvait en jouir paisiblement, qu’il s’agisse de poursuivre leurs travaux, d’y entreposer leur meubles ou d’y vivre sereinement.

Compte-tenu de cette durée restreinte, il convient de limiter leur indemnisation pour le préjudice de jouissance à une somme de 300 euros.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, la SARL FONCIERE DES CAPITOULS, partie perdante, supportera la charge des dépens.

La SARL FONCIERE DES CAPITOULS sera condamnée à payer à Madame [E] [P] et Monsieur [Y] [G] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et sera déboutée de sa propre demande à ce titre.

En l’espèce, l’équité et la situation économique des parties commandent de dispenser la SARL FONCIERE DES CAPITOULS du paiement des frais irrépétibles exposés par le Madame [E] [P] et Monsieur [Y] [G].

Conformément à l’article 514 du code de procédure civil, la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la SARL FONCIERE DES CAPITOULS à payer à Madame [E] [P] et Monsieur [Y] [G] la somme de 1.002,45 euros au titre de leur préjudice matériel résultant de la responsabilité du vendeur réputé constructeur ;

CONDAMNE la SARL FONCIERE DES CAPITOULS à payer à Madame [E] [P] et Monsieur [Y] [G] la somme de 300 euros au titre de leur préjudice de jouissance résultant de la responsabilité du vendeur réputé constructeur ;

CONDAMNE la SARL FONCIERE DES CAPITOULS à payer à Madame [E] [P] et Monsieur [Y] [G] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la SARL FONCIERE DES CAPITOULS de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SARL FONCIERE DES CAPITOULS aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

REJETTE les prétentions pour le surplus ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 05 juin 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Ariane PIAT, juge, et par Madame Alyssa BENMIHOUB, greffière.

La greffière, Le juge