N° RG 25/01177 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UF7F

MINUTE N° : 25/

DOSSIER : N° RG 25/01177 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UF7F

NAC: 30B

FORMULE EXÉCUTOIRE

délivrée le

à M^e Julien DEVIERS

à M^e Carole KIRSCH

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 04 NOVEMBRE 2025

DEMANDERESSE

SAS YVES SIBART 2, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Julien DEVIERS, avocat au barreau de TOULOUSE

DÉFENDERESSE

SARL ACTILAVE, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Carole KIRSCH, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 30 septembre 2025

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

ORDONNANCE :

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 16 mars 2006, les consorts [R], aux droits desquels vient désormais la société YVES SIBART 2, en sa qualité de bailleresse, ont conclu un bail commercial avec la société ACTILAVE, portant sur des locaux à usage de laverie automatique sis [Adresse 2].

Le bail a été reconduit.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 juin 2025, le bailleur, soit à ce jour la SAS YVES SIBART 2, a assigné le preneur, soit la SARL ACTILAVE, devant le président du tribunal judiciaire de Toulouse, statuant en qualité de juge des référés.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 30 septembre 2025.

La SAS YVES SIBART 2, sollicite dans ses dernières conclusions :

Constater que les causes du commandement d’exécuter n’ont pas été régularisées par le preneur ;Constater l’application de la clause résolutoire acquise et constater en conséquence, la résiliation du bail liant les parties ;Ordonner l’expulsion de la société ACTILAVE ainsi que celle de tout occupant de son chef des locaux donnés à bail ainsi que l’enlèvement de tout mobilier leur appartenant ou installé par eux, à compter de l’ordonnance à intervenir, si besoin est avec le concours de la force publique,Assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte d’un montant de 200 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir et ce jusqu’au jour de complète libération des lieux et de remise des clés ;Condamner la société ACTILAVE à payer à la SAS YVES SIBART une provision :de 465,02 euros à titre d’indemnité d’occupation mensuelle et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;de 3049,03 euros correspondant aux arriérés de loyers et charges. (3ème trimestre 2025 inclus) et subsidiairement à la somme de 841,02 euros correspondant aux arriérés de taxes d’ordure ménagère de 2023 à 2025 ;Débouter la société ACTILAVE de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions ;Condamner la société ACTILAVE à payer à la SAS YVES SIBART une somme de 2500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer, l’état des inscriptions, et la dénonce à créancier inscrit.

De son côté, le preneur, la SARL ACTILAVE, sollicite dans ses dernières conclusions :

Juger que les conventions de mise à disposition de consignes « relais colis » au sein du local sis à [Adresse 5] ne constituent pas de sous-location ;Juger que la société YVES SIBART 2 est défaillante à justifier des sommes prétendument dues par la société ACTILAVE ;Juger qu’il n’y a lieu à résolution du bail consenti à la société ACTILAVE par les consorts [R] aux droits desquels est la société YVES SIBART 2 ;Débouter la société YVES SIBART 2 de l’ensemble de ses demandes ;A titre reconventionnel,

Enjoindre la société YVES SIBART à restituer, dès signification de l’ordonnance à intervenir, les deux enseignes, éléments du fond de commerce exploité par la société ACTILAVE, déposés lors des travaux de rénovation de l’immeuble sis à [Adresse 6], et ce sous astreinte d’un montant suffisamment comminatoire de 150 euros par jour de retard.A defaut ou impossibilité de restitution, condamner la société YVES SIBART 2 à régler à la société ACTILAVE la somme de 4 224 euros au titre du remplacement de deux enseignes.Condamner la société YVES SIBART 2 aux entiers dépens de la présente instance.Condamner la société YVES SIBART 2 à régler à la société ACTILAVE la somme de 2 000 Euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Les deux parties, par l’intermédiaire de leurs conseils, ont été entendues et ont pu faire valoir leurs observations.

Sur les moyens de fait et de droit développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il sera renvoyé à leurs conclusions respectives, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 04 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

* Sur la demande provisionnelle

En vertu des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile :

« Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

Suivant commandement de payer délivré le 15 mai 2025, la SAS YVES SIBART 2 a notamment enjoint la SARL ACTILAVE de s’acquitter du montant des loyers, charges et taxes à hauteur de la somme de 2.580,23 euros TTC dans le délai d’un mois.

Au jour de l’audience, le bailleur soutient que cette somme n’a pas été payée par le preneur et que le solde locatif débiteur s’est même accru et s’élève désormais à la somme de 3.049,03 euros au 26 septembre 2025, (échéance du 3ème trimestre 2025 et taxe sur les ordures ménagères incluses) selon décompte actualisé versé aux débats.

Il procède de la lecture de l’acte de vente immobilière du 21 mars 2022, par lequel la SAS YVES SIBART 2 s’est portée acquéreur du bien immobilier incluant le local commercial, que le loyer trimestriel indexé s’élève à la somme de 1.395,05 euros.

La lecture du renouvellement de bail commercial souscrite le 16 mars 2006 qui représente le dernier écrit contractuel opposable aux parties prévoit à l’article 9 que « Le preneur devra payer les contributions personnelles relatives à l’exercice de son activité, les taxes professionnelles, les taxes locatives et autres de quelque nature et sous quelque dénomination que ce puisse être, supporter lesdites contributions et charges en cours de bail, et rembourser au bailleur les sommes avancées par lui à ce sujet. Les taxes locatives comportent notamment la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (…) ».

Par ailleurs, l’article 15 stipule : « Le preneur supportera toutes les charges, contributions, taxes et prestations énoncées sous les précédents articles et remboursera au bailleur le montant de toutes les autres dépenses d’exploitation, de réparation et d’entretien afférente aux locaux et aux équipement de toute nature des lieux loués (…). Ce remboursement s’effectuera en fin de chaque année civile sur présentation par le bailleur du décompte exhaustif des charges de l’année ».

Il ne fait donc aucun doute que la SARL ACTILAVE doit s’acquitter auprès du bailleur non seulement du montant annuel de la taxe sur les ordures ménagères, mais également des charges de l’année, dès lors qu’elles sont demandées par le bailleur dans un décompte exhaustif de charges annuelles.

Le décompte actualisé du 26 septembre 2025 permet de se rendre compte que la somme de 3.049,03 euros correspond à 10 appels trimestriels de charges de 220,80 euros entre le 2ème trimestre 2023 et le 3ème trimestre 2025 (soit 10 x 220,80 = 2.208 euros) et des taxes sur les ordures ménagères des trois dernières années (soit 316,03 + 277 + 248 = 841,03 euros).

La SAS YVES SIBART 2 verse aux débats les appels de charges contestés. Ils permettent de sa rendre compte qu’après application des tantièmes du local commercial (soit 276 sur 1.000), il est prévu systématiquement un budget prévisionnel de 220,80 euros de charges, mais qui n’a pas donné lieu à régularisation alors que le bailleur justifie que les charges exhaustives scrupuleusement détaillées dans chaque appel de fonds, se sont élevées à :

220,08 euros au 2ème trimestre 2023238,05 euros au 3ème trimestre 2023238,05 euros au 4ème trimestre 2023237,70 euros au 1er trimestre 2024237,70 euros au 2ème trimestre 2024238,05 euros au 3ème trimestre 2024239,08 euros au 4ème trimestre 2024237,70 euros au 1er trimestre 2025227,70 euros au 2ème trimestre 2025237,70 euros au 3ème trimestre 2025

Il en découle que le bailleur satisfait aux stipulations du bail pour être autorisé à récupérer le montant des charges trimestrielles effectivement exposées. Néanmoins, il convient de noter que celui-ci se contente de solliciter l’évaluation prévisionnelle et non pas le montant réellement exposé, alors que celui-ci est systématiquement supérieur.

Par ailleurs, la SAS YVES SIBART 2 justifie s’est acquittée d’une taxe sur les ordures ménagères de 717 euros en 2023, de 277 euros en 2024 et de 920 euros en 2025. Après application des tantièmes (soit 276 sur 1.000), cela correspond à des sommes dues par le preneur de 197 euros, de 76 euros et de 253 euros respectives et arrondies (soit 276 tantièmes x montant de la TOM / 1.000 tantièmes).

Par conséquent, la SARL ACTILAVE est bien fondée à solliciter une provision de 2.734 euros (soit 10 trimestres de 220,80 + 197 + 76 + 253 euros) au titre des charges locatives et des taxes d’ordures ménagères impayées entre le 2ème trimestre 2023 et le 3ème trimestre 2025 inclus.

* Sur la clause résolutoire

Selon les dispositions de l’article L. 145-41, alinéa 1er, du code de commerce :

« Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. »

Suivant les dispositions de l’article L.145-31 du code de commerce :

« Sauf stipulation contraire au bail ou accord du bailleur, toute sous-location totale ou partielle est interdite.

En cas de sous-location autorisée, le propriétaire est appelé à concourir à l’acte.

Lorsque le loyer de la sous-location est supérieur au prix de la location principale, le propriétaire a la faculté d’exiger une augmentation correspondante du loyer de la location principale, augmentation qui, à défaut d’accord entre les parties, est déterminée selon une procédure fixée par décret en Conseil d’État, en application des dispositions de l’article L. 145-56.

Le locataire doit faire connaître au propriétaire son intention de sous-louer par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Dans les quinze jours de la réception de cet avis, le propriétaire doit faire connaître s’il entend concourir à l’acte. Si, malgré l’autorisation prévue au premier alinéa, le bailleur refuse ou s’il omet de répondre, il est passé outre. »

Enfin, selon les dispositions de l’article 1353 du code civil :

« Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. »

Par ailleurs, la jurisprudence, (Civ 3, 27 juin 2024 n°22-22.823) a pu considérer que :

« La qualification de sous-location, au sens de l’article L. 145-31 du code de commerce, est exclue lorsque le locataire met à disposition de tiers les locaux loués moyennant un prix fixé globalement, qui rémunère indissociablement tant la mise à disposition des locaux que des prestations de service spécifiques recherchées par les clients ».

Par exploit de commissaire de justice, deux commandements d’avoir à exécuter, puis d’avoir à exécuter et à payer, ont été délivrés par le bailleur au preneur, respectivement les 07 août 2023 et 15 mai 2015.

Chacun d’eux évoque des manquements du preneur au contrat de bail commercial signé entre les parties le 16 mars 2006.

Les commandements respectent valablement leur forme en ce qu’ils visent la clause résolutoire du bail, conformément à l’article L. 145-41 du code de commerce.

1 – Sur l’abandon implicite des griefs évoqués dans le 1er commandement de payer

La transmission des récents procès-verbaux de constat permet de constater que le bailleur ne fait plus grief au preneur d’avoir à entretenir le local commercial, de cesser les nuisances et de justifier d’une exploitation licite des lieux mis à bail.

2 – Sur le manquement au paiement des loyers et charges du bail

Il est avéré que le preneur ne s’est pas acquitté du paiement des charges locatives et des taxes mises à sa charge par le bail tel que mentionné ci-dessus et ce, malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire.

La SARL ACTILAVE admet ne pas avoir honoré le paiement de ces charges et de ces taxes qu’elle conteste alors même qu’il est évident à la lecture du bail qu’elle en est redevable dans des proportions qu’elle aurait elle-même été en mesure de calculer, ce qu’elle ne manque pas de faire dans ses conclusions, sans pour autant proposer de payer ce qu’elle a calculé.

Elle n’a pas eu la prudence ni de contester en justice le commandement de payer, ni de solliciter à titre subsidiaire la suspension des effets de la clause résolutoire et l’octroi de délai. Or la présente juridiction, dans une matière qui n’est pas d’ordre public, ne peut pas décider d’office de suspendre l’acquisition de cette clause que les parties ont voulue, en suppléant la carence du preneur dans l’exhaustivité de ses prétentions.

Le fait que la SARL ACTILAVE n’ait pas payé l’intégralité des sommes réclamées dans le délai d’un mois à compter du commandement de payer, soit le 16 juin 2025, traduit la défaillance du débiteur, entraîne la résiliation du bail commercial par acquisition de la clause résolutoire et autorise que soit ordonnée l’expulsion.

Malgré le fait qu’elle ait su honorer le paiement de ses loyers, la SARL ACTILAVE ne démontre pas s’être acquitté également des charges et des taxes locatives et ne sollicite pas la suspension de l’acquisition de la clause résolutoire.

En conséquence, il y a lieu de :

constater la résiliation du bail commercial à compter du 16 juin 2025,dire qu’à compter de cette date, la preneuse est devenue occupante sans droit ni titre et qu’il convient d’ordonner son expulsion ainsi que celle de ses biens et de tous occupants de son chef,fixer l’indemnité d’occupation à la somme égale aux loyers et charges mensuels normalement exigibles sans majoration, au prorata temporis et jusqu’à libération effective des lieux, caractérisée soit par la mise en œuvre de la procédure d’expulsion, soit par la remise spontanée des clefs en mains propres à un représentant de la SAS YVES SIBART 2.

L’acquisition de la clause résolutoire du fait de la persistance du solde locatif débiteur rend vain l’étude des autres moyens du bailleur sur le respect de la destination des lieux et la sous-location/mise à disposition des consignes de dépôt et collecte de colis.

* Sur la demande reconventionnelle du preneur

Le preneur sollicite, à titre reconventionnel, la restitution de ses enseignes commerciales, retirées préalablement par le bailleur ou à sa demande pour des travaux.

Toutefois, il ressort des écritures, pièces et observations des parties que le preneur, courant 2022, a échangé à ce sujet par mail avec son bailleur. Ce dernier lui a confirmé la possibilité de venir récupérer ses enseignes à l’adresse indiquée.

Il n’est toutefois pas précisé quelle suite a été donnée à ces échanges de mails et cette proposition présentée par le bailleur.

La SARL ACTILAVE a donc choisi délibérément de ne pas venir récupérer ses enseignes, de sorte que la juridiction des référés n’est pas en mesure de faire droit à sa demande de restitution sous astreinte, ni à celle tendant à obtenir une somme au titre de leur remplacement dès lors que cette demande ne peut pas avoir pur objet de prévenir un dommage imminent, ni mettre fin à un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835 du code de procédure civile.

* Sur les dépens de l’instance

L’article 696 du code de procédure civile dispose : « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

La SARL ACTILAVE, qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens de l’instance, qui comprendront notamment les frais relatifs au coût du dernier commandement de payer et de l’assignation, conformément aux termes de la combinaison des articles 695 et 696 du code de procédure civile.

* Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que « dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation ».

En l’espèce, l’équité commande qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit du bailleur qui a été contraint d’exposer des frais irrépétibles non compris dans les dépens de l’instance pour faire valoir ses droits en justice.

Il lui sera accordé à ce titre la somme de 1.000 euros.

PAR CES MOTIFS,

Nous, Monsieur Robin PLANES, premier vice président adjoint du tribunal judiciaire de TOULOUSE, statuant en qualité de juge des référés, publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

AU PRINCIPAL, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais d’ores et déjà et vu l’urgence :

CONSTATONS la résiliation de plein droit à compter du 16 juin 2025, du bail commercial en date du 16 mars 2006, désormais opposable à la SAS YVES SIBART 2 et à la SARL ACTILAVE, portant un local commercial, dépendant d’un immeuble situé sis [Adresse 1] ;

ORDONNONS à défaut de libération volontaire préalable des lieux, l’expulsion de la SARL ACTILAVE et celle de tous biens et occupants de son chef, dans les formes et délais légaux avec le concours éventuel d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régit par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS la SARL ACTILAVE à payer à la SAS YVES SIBART 2 une somme provisionnelle de 2.734 euros euros (DEUX MILLE SEPT CENT TRENTE QUATRE EUROS) au titre des créances de loyers, de charges, de taxes et aux indemnités d’occupation impayées, afférent au bail résilié, arrêté au 26 septembre 2025 (échéance du 3ème trimestre 2025 comprise) ;

CONDAMNONS la SARL ACTILAVE au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation correspondant à la somme égale aux loyers, charges, taxes et accessoires normalement exigibles sans majoration, au prorata temporis de son occupation, à compter du 4ème trimestre 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée soit par l’expulsion, soit par la restitution volontaire préalable des clefs en mains propres à un représentant de la SAS YVES SIBART 2 ;

CONDAMNONS la SARL ACTILAVE à payer à la SAS YVES SIBART 2 la somme de 1.000 euros (MILLE EUROS) par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toutes autres ou surplus de demandes, y compris la demande reconventionnelle formée par la SARL ACTILAVE ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit ;

CONDAMNONS la SARL ACTILAVE aux entiers dépens qui comprendront notamment les frais relatifs au coût du commandement de payer du 15 mai 2025 et de l’assignation ayant introduit la présente instance.

Ainsi jugé et mis à disposition le 04 novembre 2025.

LA GREFFIERE, LE PRÉSIDENT,